Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.282.244/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 7006406)
arrest van 29 maart 2022
in de zaak van
Riezebos Middelkoop Holding B.V.,
gevestigd te Hindeloopen,
appellante,
bij de rechtbank: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
hierna:
RMH,
RMH,
advocaat: mr. G.J.P.M. Grijmans, die kantoor houdt te Bolsward,
tegen
Mangerie B.V.,
gevestigd te Stavoren,
geïntimeerde,
bij de rechtbank: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
hierna:
Mangerie,
Mangerie,
advocaat: mr. G.J. van Kammen, die kantoor houdt te Leeuwarden.
1.Het verdere verloop van procedure in hoger beroep
1.1
Het hof neemt over wat is overwogen en beslist in het tussenarrest van 12 oktober 2021. Bij dat arrest heeft het hof overwogen dat de huurprijs ingaande 23 april 2015 zal worden bepaald op € 33.125,- per jaar. Het hof heeft verder overwogen dat het overgelegde dossier onvoldoende houvast opleverde voor de vraag of Mangerie per saldo te veel of te weinig huur had betaald en de zaak naar de rol verwezen, voor zover partijen op grond van he tussenarrest niet tot een afronding van de zaak konden komen.
1.2
RMH heeft op 14 december 2021 een akte genomen. Mangerie heeft op 15 februari 2022 een antwoordakte genomen. Vervolgens heeft RMH de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof een datum voor arrest bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1
Het hof stelt vast dat partijen niet aan de opdracht van het tussenvonnis hebben voldaan om gezamenlijk overleg te voeren over de berekening van de te weinig dan wel te veel betaalde huurprijs. Uit de akten blijkt dat partijen in het geheel geen overleg hebben gevoerd. Het hof had partijen opgedragen om de huurtermijnen die voortvloeien uit het arrest te vergelijken met de bedragen die feitelijk zijn betaald. RMH heeft als productie CC een berekening overgelegd die in beginsel aan dit model voldoet. RMH heeft de huurprijs die het hof voor 2015 heeft vastgesteld geïndexeerd en de daaruit voortvloeiende maandhuren vergeleken met de betaalde maandhuren op basis van het huurcontract. RMH is er in die berekening vanuit gegaan dat Mangerie steeds de contractuele huur heeft betaald. Dit is in afwijking van haar in eerste aanleg in reconventie ingenomen standpunt - en van de vaststelling door de kantonrechter in rov 2.14 van het vonnis van 3 maart 2020 betreffende de maand februari 2017 - maar deze afwijking is in het voordeel van Mangerie. RMH heeft voor de periode tussen 23 april 2015 tot 1 april 2020 berekend dat Mangerie in totaal € 17.890,43 (inclusief btw) te veel aan huur heeft betaald. Daarover is volgens haar een bedrag van € 801,05 aan wettelijke rente verschuldigd, zodat in haar berekening Mangerie over die periode recht heeft op een totaalbedrag van € 18.691,48. Dit is veel minder dan het bedrag dat RMH op grond van het vonnis in eerste aanleg rond 7 juli 2020 met € 34.457,40 daadwerkelijk aan Mangerie heeft terugbetaald.
2.2
Mangerie heeft een eigen berekening overgelegd. Volgens die berekening zou zij tot en met december 2021 in totaal € 26.974,82 teveel aan huur hebben betaald. Ook dit bedrag is inclusief btw. Het hof stelt vast dat beide partijen zowel waar het de feitelijke betaalde huur als de verschuldigde maandelijkse huur betreft steeds van onderling licht verschillende bedragen uitgaan, zonder dat die verschillen zijn toegelicht. RMH gaat uit van een feitelijk betaald bedrag per maand van € 3.060,33 (ex btw) en Mangerie van € 3.060,49 (ex btw). Bij de verschuldigde huur bedraagt het verschil in de berekeningen 1 à 2 cent per maand.
Het grote verschil in de berekeningen is echter dat Mangerie in haar berekening - impliciet - een aantal stellingen betrekt die in deze procedure niet eerder zijn betrokken dan wel al door het hof zijn verworpen. Een belangrijk verschil is dat Mangerie er in haar berekening van uitgaat dat zij elk jaar recht heeft op één maand huurkorting op de verschuldigde huur en dat bedrag op de verschuldigde huur in mindering brengt, waarbij zij er wel van uitgaat dat zij vanaf 2015 elk jaar twaalf maanden huur heeft betaald. Het hof heeft in het tussenarrest van 12 oktober 2021 al overwogen dat Mangerie niet duidelijk de stelling had betrokken dat zij elk jaar recht had op één maand huurkorting, ook ingeval een lagere huurprijs zou worden vastgesteld dan de uit het tussen partijen gesloten contract volgende prijs en dat haar stellingen zo moeten worden begrepen dat huurkorting is begrepen in de vaststelling van de lagere huurprijs ten opzichte van de op de aanvangshuurprijs gebaseerde contractuele huurprijs in 2015. Het hof zal dan ook aan de (herhaalde) stelling van Mangerie voorbijgaan. Mangerie stelt in haar akte zelfs dat zij recht zou hebben op twee maanden huurkorting per jaar met een onbegrijpelijke onderbouwing. Daarvoor geldt uiteraard hetzelfde. Het hof zal dan ook uitgaan van een betaalverplichting voor 12 maanden huur per jaar.
2.3
Mangerie betrekt in haar berekening verder een coronakorting op een niet na te volgen wijze. Aangezien de coronakorting tot aan de akte van Mangerie geen onderwerp van het debat in deze procedure vormde, zal het hof ook daaraan voorbijgaan. Het hof zal in deze procedure uitsluitend de teveel betaalde huur door Mangerie over de periode tot en met 15 maart 2020 (dus de periode waarin géén coronamaatregelen golden) vaststellen. Voor zover partijen een geschil hebben over de huur vanaf de ingang van de coronamaatregelen en zij niet in staat zijn dat geschil aan de hand van de door de Hoge Raad in het arrest van 21 december 2021 [1] gegeven regels op te lossen, kunnen zij zich daarvoor tot de kantonrechter wenden.
2.4
Het hof zal voor de vaststelling van het door Mangerie tot en met 15 maart 2020 teveel betaalde bedrag aan huur verder uitgaan van de berekening van RMH. Daarop strekt dan voor de periode 16 maart tot 31 maart 2020 in mindering een bedrag van afgerond € 60,- inclusief btw. Met die afronding heeft het hof ook voldoende recht gedaan aan de hiervoor genoemde centenkwestie betreffende de feitelijk betaalde en verschuldigde huur. Het hof bepaalt derhalve dat Mangerie tot 16 maart 2020 € 18.631,48 (incl. btw) te veel heeft betaald aan huur (inclusief wettelijke rente) en dat RMH haar dat terug diende te betalen; dit laatste is feitelijk al gebeurd rond 7 juli 2020. Of Mangerie na die datum recht heeft op huurkorting en of de ene partij nog iets van de andere te vorderen heeft over betalingen die na 15 maart 2020 zijn verricht of hadden moeten worden verricht, gaat het bestek van deze procedure te buiten.
De slotsom
2.5
Het hof zal het eindvonnis van de kantonrechter van 3 maart 2020 vernietigen - behalve de proceskostenveroordeling die wordt bekrachtigd - en opnieuw rechtdoende de huurprijs per 23 april 2015 nader vaststellen op € 33.125,- ex btw per jaar, te indexeren op basis van de indexatiebepalingen uit de huurovereenkomst. Het hof stelt verder vast dat Mangerie tot 16 maart 2020 € 18.631,48 te veel aan huur heeft betaald (ex btw en inclusief de verschuldigde wettelijke rente) en veroordeelt RMH tot terugbetaling van dat bedrag, met dien verstande dat dit bedrag feitelijk rond 7 juli 2020 al is terugbetaald. Voor het bedrag dat RMH, gelet op al het voorgaande, rond 7 juli 2020 per saldo te veel aan Managerie heeft terugbetaald, is geen daartoe strekkende terugbetalingsvordering ingesteld, zodat het hof daartoe geen beslissing kan nemen.
2.6
Gelet op deze uitkomst zal het hof de kosten van het hoger beroep compenseren, in die zin dat beide partijen de eigen kosten moeten betalen.
3.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Leeuwarden van 3 maart 2020, met uitzondering van de daarin opgenomen beslissingen over de proceskosten, die worden bekrachtigd, en in zoverre opnieuw rechtdoende:
stelt de huurprijs van het gehuurde, zijnde het pand gelegen aan de [adres] te
[plaats] met eventuele bijgebouwen, terrassen en buitenterrein, met ingang van
23 april 2015 nader vast op € 33.125,- per jaar exclusief btw en te indexeren op basis van de
huurbepalingen uit de huurovereenkomst;
veroordeelt RMH tot betaling aan Mangerie van een bedrag van € 18.631,48 aan te veel betaalde huur (exclusief btw en inclusief de wettelijke rente) over de periode tussen 23 april 2015 en 16 maart 2020;
bepaalt dat beide partijen de eigen kosten van de procedure in hoger beroep moeten dragen;
wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, D.H. de Witte en W.F. Boele en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2022.