Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 21/00533
uitspraakdatum:
5 april 2022
5 april 2022
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de
heffingsambtenaarvan
de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 16 maart 2021, nummer UTR 20/1572, ECLI:NL:RBMNE:2021:1118, in het geding tussen de heffingsambtenaar en
Stichting [belanghebbende]te
[vestigingsplaats](hierna: belanghebbende)
[vestigingsplaats](hierna: belanghebbende)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 25 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2019 ten aanzien van belanghebbende vastgesteld op € 2.162.000. Tegelijk met deze beschikking is aan belanghebbende de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2019 voor zover het betreft het gebruikersgedeelte opgelegd naar een bedrag van € 1.056,87.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vastgesteld op € 2.000.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 maart 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [de taxateur1] (taxateur), alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur2] (taxateur).
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak, die eigendom is van Stichting [naam2] . De onroerende zaak dient als beschermdwonenvoorziening. Er wonen 26 mensen met een licht verstandelijke beperking in combinatie met verslavings en/of psychiatrische problematiek. De onroerende zaak is gebouwd in 2006 en is van begin af aan verhuurd aan belanghebbende voor een periode van 20 jaar.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) van de onroerende zaak vastgesteld op € 2.162.000. Deze waarde heeft de heffingsambtenaar onderbouwd met een in zijn opdracht opgesteld taxatierapport van 27 juli 2020 waarin de GVW is bepaald op € 2.375.000. In dat rapport is onder meer gebruik gemaakt van de voor 1 januari 2018 geldende Taxatiewijzer en kengetallen deel 9: Verzorging (hierna: de Taxatiewijzer). Samengevat weergegeven en daargelaten enkele afrondingsverschillen is de waarde in dit rapport als volgt opgebouwd:
Aan-deel
Prijs per m²
Opp. in m²
Brutovervangings-waarde ex. btw
Levens-duur
Rest-waarde
Technische correctie
Functionele correctie
GVW ex. btw
GVW inc. btw
Grond
-
€ 197
1517
€ 298.849
-
-
-
-
-
€ 361.607
Klinkers
-
€ 68
200
€ 13.600
50
0%
24,0%
0%
€ 10.336
€ 12.507
Ruwbouw
47%
€ 744
1517
€ 1.127.951
55
30%
15,3%
0%
€ 955.713
€ 1.156.412
Afbouw
25%
€ 396
1517
€ 599.974
30
25%
30,0%
0%
€ 419.982
€ 508.178
Installaties
28%
€ 443
1517
€ 671.970
17
17%
58,6%
0%
€ 278.262
€ 336.697
Totaal
€ 2.375.401
2.3.
Belanghebbende heeft in beroep eveneens een taxatierapport ingebracht waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 1.721.000. Ook in dat rapport is gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer.
2.4.
De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Met name heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde restwaardes niet te hoog zijn, aldus de Rechtbank. Omdat belanghebbende de door haar voorgestane waarde volgens de Rechtbank evenmin aannemelijk heeft gemaakt, heeft de Rechtbank de waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepaald op € 2.000.000.
3.Geschil
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. In zoverre is eveneens de hoogte van de aanslag OZB 2019 voor zover het betreft het gebruikersgedeelte in geschil. Niet in geschil is dat die aanslag terecht aan belanghebbende is opgelegd.
3.2.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 2.162.000. Belanghebbende bepleit daarentegen bevestiging van de door de Rechtbank bepaalde waarde van € 2.000.000.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Het Hof ziet geen reden af te wijken van het gezamenlijke standpunt van partijen dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de GVW als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ.
4.2.
Naar partijen ter zitting eensluidend hebben verklaard zijn de GVW van de grond en de klinkers, de brutovervangingswaarde van de opstallen en de functionele veroudering van de opstallen, zoals bepaald door de heffingsambtenaar in het taxatierapport niet meer in geschil. Partijen twisten nog slechts over de in aanmerking te nemen technische veroudering van de opstallen, meer in het bijzonder verschillen partijen van mening over (i) de levensduur van de bij de onroerende zaak behorende installaties en (ii) de restwaarde van de opstallen (te weten de ruwbouw, afbouw en installaties) als geheel.
4.3.
De bewijslast met betrekking tot de technische veroudering van de onroerende zaak rust op de heffingsambtenaar. [1]
4.4.
Alvorens over te gaan tot een beoordeling van deze geschilpunten, stelt het Hof vast dat de GVW van de onroerende zaak volgens het taxatierapport € 2.375.000 bedraagt, terwijl de waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op € 2.162.000. Dat betekent dat de heffingsambtenaar slechts dan niet in zijn bewijslast is geslaagd, indien de in aanmerking genomen afschrijving wegens technische veroudering meer dan € 213.000 te laag is. Gelet op hetgeen partijen in hoger beroep nog verdeeld houdt, betekent dit dat de heffingsambtenaar slechts dan niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, indien hij is uitgegaan van zowel een te hoge restwaarde van de opstallen als een te lange levensduur van de installaties.
Restwaarde van de opstallen
4.5.
De heffingsambtenaar heeft voor de ruwbouw, afbouw en installaties restwaardes van respectievelijk 30%, 25%, en 17% gehanteerd. Voor het bepalen van deze restwaardes heeft de heffingsambtenaar in de eerste plaats aansluiting gezocht bij de gemiddelden van de kengetallen behorende bij archetype N3770000 in de Taxatiewijzer. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar, ter nadere onderbouwing, transacties van vier objecten met, net als de onroerende zaak, de bestemming “Maatschappelijk” aangedragen. De heffingsambtenaar heeft voor de opstallen van deze vergelijkingsobjecten een restwaarde bepaald door de gerealiseerde verkoopprijs te verminderen met de waarde van de grond en de aldus afgeleide residuwaarde per m² af te zetten tegen de brutovervangingswaarde per m² zoals afgeleid uit de voor die objecten toepasselijke taxatiewijzer. Het gaat om de volgende vier objecten:
Archetype
Jaren oud
Bruto vervangings-waarde per m²
Verkoop-datum
Verkoop-prijs
Waarde grond
Rest-waarde opstal
Rest-waarde per m²
Rest-waarde in %
[adres2] 41
O144ST12 (school-
gebouw)
51
1194
05-10-17
€ 1.807.000
€ 980.070
€ 826.930
€ 429
35,96%
[adres3] 420-422
O181PA12 ((kinder)-dagverblijf)
104
1203
25-05-16
€ 1.350.000
€ 482.600
€ 867.400
€ 442
36,71%
[adres4] 826
O185PL12 ((kinder)-dagverblijf)
23
1177
30-10-15
€ 400.000
€ 204.580
€ 195.420
€ 301
25,54%
[adres5] 30
N5130000 (verzorgings-ruimte)
53
970
29-06-12
€ 2.875.000
€ 2.033.600
€ 841.400
€ 382
39,43%
4.6.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de Taxatiewijzer niet zonder meer kan worden gevolgd en dat de restwaardes van de ruwbouw, afbouw en installaties veeleer geschat zouden moeten worden op respectievelijk 15%, 10%, en 5%. Daarnaast zijn volgens belanghebbende de door de heffingsambtenaar aangedragen transacties niet bruikbaar voor het bepalen van de restwaarde, onder meer omdat die transacties niet hebben plaatsgevonden aan het eind van de levensduur van de vergelijkingsobjecten en omdat deze objecten niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Volgens belanghebbende zijn de gehanteerde vergelijkingsobjecten alle verkocht met het oog op een relevante wijziging van het bestemmingsplan en zijn mede daardoor de gehanteerde brutovervangingswaardes en grondprijzen niet representatief.
4.7.
Het Hof stelt vast dat – uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd volgt dat – tussen partijen niet in geschil is dat de in de Taxatiewijzer opgenomen richtsnoeren als uitgangspunt kunnen dienen, en in dit geval ook hebben gediend, bij de vaststelling van de vervangingswaarde van in die Taxatiewijzer bedoelde onroerende zaken. Die richtsnoeren zien onder meer op de afschrijving wegens technische veroudering. [2]
4.8.
Wat betreft de stelling van belanghebbende dat de onroerende zaak beter vergelijkbaar is met archetype N3700000, dan met N3770000, merkt het Hof op dat die stelling belanghebbende in dit kader niet kan baten, omdat de Taxatiewijzer voor beide archetypes dezelfde restwaardes vermeldt. Gelet op het onder 4.7 vermelde uitgangspunt en op hetgeen belanghebbende verder heeft ingebracht, kon de heffingsambtenaar ter zake van de restwaarde van de opstallen aansluiten bij het gemiddelde van de in de Taxatiewijzer vermelde restwaarden voor dit archetype. Het Hof ziet in belanghebbendes niet nader onderbouwde inschatting van de restwaardes op respectievelijk 15%, 10%, en 5% noch in haar blote stelling dat de kengetallen in de Taxatiewijzer – kennelijk alleen op dit punt – onvoldoende zijn onderbouwd, reden voor een ander oordeel. De vraag of de door de heffingsambtenaar overgelegde marktgegevens in dit geval kunnen dienen ter onderbouwing van de gehanteerde restwaarde kan daarmee onbeantwoord blijven.
Levensduur van de installaties
4.9.
Nu het Hof van oordeel is dat de heffingsambtenaar van juiste restwaardes van de opstallen is uitgegaan en het verschil in waarde tussen beide standpunten met betrekking tot de levensduur minder beloopt dan € 213.000, kan gelet op hetgeen onder 4.4 is overwogen een voor belanghebbende gunstige beslissing op het punt van de levensduur niet tot het oordeel leiden dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. De juistheid van de door de heffingsambtenaar gehanteerde levensduur kan daarom in het midden blijven.
SlotsomHet Hof komt tot de slotsom dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het hoger beroep van de heffingsambtenaar is gegrond.
5.Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep ongegrond en
– bevestigt de uitspraken van de heffingsambtenaar.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. A.J. van Lint, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 april 2022.
De griffier, De voorzitter,
(M.T.M. Hennevelt) (T.H.J. Verhagen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 5 april 2022
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.