Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.179.582/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/18/154606)
arrest van 19 april 2022
in de zaak van
1.[appellant] ,
2.
[appellante] ,
[appellante] ,
beiden wonende te [woonplaats1] ,
appellanten,
in eerste aanleg: eisers,
hierna afzonderlijk respectievelijk:
[appellant]en
[appellante],
[appellant]en
[appellante],
en gezamenlijk:
[appellanten] c.s.,
[appellanten] c.s.,
advocaat: mr. L.H. Poortman-de Boer, kantoorhoudend te Groningen,
tegen
Kamminga & Partners B.V.,
gevestigd te Groningen,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
Kamminga & Partners,
Kamminga & Partners,
advocaat: mr. P.W. Huitema, kantoorhoudend te Groningen.
1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
Bij tussenarrest van 1 september 2020 heeft het hof de deskundigen benoemd voor het uitbrengen van een deskundigenrapport over de in het tussenarrest opgenomen vragen. Het deskundigenrapport van 29 juli 2021 is op 30 juli 2021 door het hof ontvangen. Beide partijen hebben bij nadere memorie op het deskundigenrapport gereageerd. Na partijen over het honorarium van de deskundigen te hebben gehoord, heeft de raadsheer-commissaris bij beschikking van 24 september 2021 het honorarium van de deskundigen vastgesteld op het gedeclareerde bedrag van € 3.300,- inclusief btw. Dit bedrag is uit het depot aan de deskundigen betaald. Partijen hebben de processtukken na het tussenarrest van 1 september 2020 gefourneerd en een datum voor arrest gevraagd.
2.Deskundigenrapport
2.1
Het hof heeft aan de deskundigen een vijftal vragen voorgelegd over de door het makelaarskantoor Kamminga & Partners op vier peildata afgegeven onderhandse verkoopwaarde van de woning aan de [adres1] in [woonplaats1] (hierna: de woning).
2.2
Voor de beantwoording van de door het hof gestelde vragen hebben de deskundigen de volgende uitgangspunten genomen. De woning wordt gewaardeerd ‘in goede staat, leeg en ontruimd’. De omstandigheid dat de woning vanaf medio 2011 door [appellanten] c.s. via tussenkomst van Kamminga & Partners (tijdelijk) is verhuurd beïnvloedt deze waarde niet.
Uit de ingewonnen informatie over de onderhoudstoestand van de woning houden de deskundigen het ervoor dat de woning op de vier peildata in goede staat verkeerde. Na de eerste waardebepaling in mei/juni 2010 is denkbaar dat de woning bij bezichtigingen een minder prettige indruk is gaan maken, maar volgens de deskundigen vloeit daar geen waarde verminderde onderhoudsstaat uit voort. Bij de beantwoording van de vraag of een makelaar in redelijkheid tot een onderhandse verkoopwaarde is gekomen, is in de praktijk een acceptabel uitgangspunt de zogeheten 10%-afwijkingsrange (-10% tot +10%). Dit houdt in dat de uiterste limiet van de onderhandse verkoopwaarde 10% lager of 10% hoger kan liggen dan de getaxeerde verkoopwaarde die voor juist wordt gehouden. Een grotere afwijking kan gerechtvaardigd zijn bij minder courant onroerend goed en bij een instabiele markt. Een kleinere afwijking kan geboden zijn bij repeterend of veel voorkomend vastgoed. In dit geval is sprake van enerzijds veel voorkomend vastgoed, doch anderzijds – door de vastgoedcrisis – in elk geval landelijk een wat minder stabiele markt. Deze bewegingen werken tegengesteld, zodat de deskundigen voor de in redelijkheid te bepalen onderhandse verkoopwaarde van deze woning bij de 10%- afwijkingsrange blijven. Per peildatum hebben de deskundigen voor het bepalen van de onderhandse verkoopwaarde de transacties van woningen in de relevante periode betrokken, waarbij zij de transactieprijs hebben gecorrigeerd met de verschillen tussen die woningen en de woning aan de [adres1] in [woonplaats1] . In de onderzochte periode was het volgens de deskundigen in steden gebruikelijk de vraagprijs te stellen op 5% boven de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde. Het is de makelaar die de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde bepaald. De vraagprijs wordt in overleg tussen de verkoper en de makelaar vastgesteld.
2.3
De deskundigen komen op de peildata tot de volgende onderhandse verkoopwaardes:
- in mei/juni 2010 € 310.000,-, zodat als vraagprijs € 325.000,- (+ 5%) kan worden genomen en waarbij € 341.000,- (+10%) als hoogste limiet voor de onderhandse verkoopwaarde geldt;
- in december 2011 € 290.000,-, zodat als vraagprijs € 305.000,- (+ 5%) kan worden genomen en waarbij € 319.000,- (+10%) als hoogste limiet voor de onderhandse verkoopwaarde geldt;
- in december 2012 € 280.000,-, zodat als vraagprijs € 294.000,- (+ 5%) kan worden genomen en waarbij € 308.000,- (+10%) als hoogste limiet voor de onderhandse verkoopwaarde geldt;
- in juni 2013 € 270.000,-, zodat als vraagprijs € 284.000,- (+ 5%) kan worden genomen en waarbij € 297.000,- (+10%) als hoogste limiet voor de onderhandse verkoopwaarde geldt.
De deskundigen zijn van mening dat de woning op de respectievelijke tijdstippen voor de vermelde onderhandse verkoopwaardes naar verwachting binnen 4 tot 6 maanden zouden zijn verkocht.
2.4
De deskundigen zijn verder van mening dat op alle vier peildata Kamminga & Partners in redelijkheid niet op de door haar in de waardebepaling opgegeven onderhandse verkoopwaarde heeft kunnen komen. Op de peildatum:
- mei/juni 2010 waardeert Kamminga & Partners de woning op € 385.000,- en daarmee € 75.000,- hoger (afwijking van 24,2%) dan de onderhandse verkoopwaarde volgens de deskundigen (€ 310.000,-) en € 44.000,- boven de uiterste limiet (€ 341.000,-);
- december 2011 waardeert Kamminga & Partners de woning op € 370.000,- en daarmee € 80.000,- hoger (afwijking van 27,6%) dan de onderhandse verkoopwaarde volgende de deskundigen (€ 290.000,-) en € 51.000,- boven de uiterste limiet (319.000,-);
- december 2012 waardeert Kamminga & Partners de woning op € 335.000,- en daarmee € 55.000,- hoger (afwijking van 19,6%) dan de onderhandse verkoopwaarde volgens de deskundigen (€ 280.000,-) en € 27.000,- boven de uiterste limiet (€ 308.000,-);
- juni 2013 waardeert Kamminga & Partners de woning op € 335.000,- en daarmee € 65.000,- hoger (afwijking van 24,1%) dan de onderhandse verkoopwaarde volgens de deskundigen (€ 270.000,-) en € 38.000,- boven de uiterste limiet (€ 297.000,-).
3.Bezwaren van partijen tegen het deskundigenrapport
3.1
Kamminga & Partners maakt bezwaar tegen de door de deskundigen gebruikte referentiewoningen in andere wijken dan de wijk Oosterpoort. Daartoe wordt aangevoerd dat de woningen in de wijk Oosterpoort in Groningen zeer courant en geliefd zijn waardoor de verkopen van woningen in die wijk niet kunnen worden vergeleken met de verkopen van woningen in andere wijken.
3.2
De deskundigen hebben ter bepaling van de onderhandse verkoopwaarde op de vier verschillende peildata met gebruikmaking van het NVM-Tiara uitwisselingssysteem relevante transacties op en omstreeks de peildatum voor eenzelfde doelgroep in de wijk Oosterpoort, nabij de wijk Oosterpoort en in de overige wijken genomen. De deskundigen hebben toegelicht dat in de wijk Oosterpoort op en rond de vier peildata slechts een beperkt aantal transacties zijn geweest, zodat bij gebruikmaking van alleen de transacties in die wijk een onvolledig beeld zou ontstaan. Vervolgens hebben de deskundigen rekening gehouden met onder meer de soortgelijke kenmerken als woningtype (herenhuis), bouwjaar, uitstraling van de woning, woonoppervlakte en perceeloppervlakte. Ook is rekening gehouden met de ligging van de relevante woning, waaronder de wijk. Daarna zijn de ongeschikte transacties geëlimineerd en voor de geschikte transacties is de verkoopprijs vanwege de verschillen gecorrigeerd om tot een vergelijkbare verkoopwaarde te komen. Het hof volgt deze bevindingen van de deskundigen die hun keuze voor de referentiewoningen in ook andere wijken dan de wijk Oosterpoort en de correcties op de verkoopprijs van de referentie woningen om tot een vergelijkbare verkoopwaarde te komen toereikend hebben toegelicht.
3.3
[appellanten] c.s. hebben aandacht gevraagd voor het naastgelegen pand aan de [adres1] 19 in [woonplaats1] . Volgens [appellanten] c.s. is dit het beste referentiepand doordat het een woning is met een zelfde kapconstructie, in de zelfde straat is gelegen en in 2011 - in de periode dat ook de woning te koop stond - binnen 10 weken is verkocht. Verdere consequenties hebben [appellanten] c.s. aan deze stelling niet verbonden. De deskundigen hebben dit naastgelegen referentiepand betrokken bij de waardebepaling in december 2011. De deskundigen hebben vervolgens de verkoopwaarde van € 225.000,- vanwege de verschillen met de woning gecorrigeerd naar € 297.785,-. De deskundigen hebben voor de waardebepaling in december 2011 nog zes andere referentiepanden genomen en meegewogen in de door hen bepaalde onderhandse verkoopwaarde van € 290.000,-.
Gelet op de datum van verkoop van het pand aan de [adres1] 19 hebben de deskundigen terecht dit pand alleen betrokken bij de bepaling van de onderhandse verkoopwaarde in december 2011. Voorts hebben [appellanten] c.s. niet behoorlijk onderbouwd waarom de gecorrigeerde verkoopwaarde niet juist zou zijn en voor zover de deskundigen kennelijk volgens hen een te hoge correctie hebben toegepast, niet gemotiveerd aangegeven en onderbouwd waarom die correctie te hoog is, welke correctie dan wel juist zou zijn en tot welke onderhandse verkoopwaarde in december 2011 de deskundigen gezien de overige referentiepanden in en rond december 2011 hadden moeten komen. Het hof verwerpt dan ook het bezwaar van [appellanten] c.s.
3.4
Kamminga & Partners maakt bezwaar tegen de door de deskundigen aangenomen 10%-afwijkingsrange. Kamminga & Partners betogen dat een ruimere afwijkingsrange tot 25% moet worden genomen. Kamminga & Partners hebben hun stelling niet met bijvoorbeeld vakliteratuur behoorlijk onderbouwd, terwijl het beroep op het arrest van dit hof van 30 juli 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:5729) niet ter zake doend is. In die zaak werd een in 2006 afgegeven taxatie door de hypotheekverstrekker bestreden met een beroep op een in 2009 uitgebrachte taxatie. De in 2009 gegeven getaxeerde waarde was afgegeven na 2006 plaatsgevonden belangrijke wijzigingen in de vastgoedmarkt, te weten de financiële en daarop gevolgde vastgoedcrisis. Volgens het hof gaf daardoor de taxatie in 2009 onvoldoende onderbouwing dat de in 2006 afgegeven getaxeerde waarde onjuist zou zijn. In deze zaak is de situatie anders. De deskundigen hebben mede aan de hand van de referentieobjecten op en omstreeks de vier peildata een onderhandse verkoopwaarde bepaald. De uitkomst is vergeleken met de door Kamminga & Partners op die vier peildata afgegeven waardebepalingen. Verder stelt Kamminga & Partners dat de 10%-afwijkingsrange wellicht geldt voor een onderhandse verkoopwaarde in een taxatierapport, maar niet voor een afgegeven onderhandse verkoopwaarde in een zogeheten waardebepaling. In het laatste geval zou een hoger percentage voor de afwijkingsrange gelden. Het hof volgt Kamminga & Partners hierin niet. Kamminga & Partners heeft niet gesteld en onderbouwd dat de redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar de verkoopwaarde in een waardebepaling minder zorgvuldig vaststelt dan de onderhandse verkoopwaarde in een taxatierapport. Verder heeft Kamminga & Partners bij de door haar afgegeven waardebepalingen niet het voorbehoud gemaakt dat de opgegeven verkoopwaarde minder exact is dan de onderhandse verkoopwaarde in een taxatierapport. Het hof blijft van oordeel dat een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar ook de afgegeven onderhandse verkoopwaarde in een waardebepaling op zorgvuldige wijze aan de hand van alle relevante gegevens heeft te bepalen. Anders dan in een taxatierapport wordt in een waardebepaling die afgegeven onderhandse verkoopwaarde niet uitgebreid schriftelijk onderbouwd.
De deskundigen hebben de gehanteerde 10% afwijkingsrange in dit geval behoorlijk toegelicht, zodat het hof het bezwaar van Kamminga & Partners afwijst.
3.5
Verder maakt Kamminga & Partners bezwaar tegen toepassing van het percentage afwijkingsmarge op de door de deskundigen bepaalde onderhandse verkoopwaarde. Kamminga & Partners betoogt dat de range moet worden toegepast op de vraagprijs, althans op het gewogen (rekenkundig) gemiddelde van de waardebepaling van Kamminga & Partners en de door de deskundigen bepaalde onderhandse verkoopwaarde.
Het hof stelt voorop dat bij het taxeren van een woning allerlei relevante objectieve gegevens worden gewaardeerd om tot een zo nauwkeurig mogelijke inschatting van de marktwaarde van een woning te komen. Makelaars kunnen bij die waardering van de objectieve gegevens een optimistische of een pessimistische inschatting maken, waardoor zij tot verschillende maar in elkaars nabijheid liggende getaxeerde waardes van woningen kunnen komen. Met dit verschil wordt rekening gehouden door een afwijkingspercentage van de voor juist te houden onderhandse verkoopwaarde te nemen. Daarmee wordt een eenduidige maatstaf gehanteerd en wordt terecht de te beoordelen afgegeven verkoopwaarde niet in de maatstaf meegewogen. Het beroep van Kamminga & Partners op het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 30 juli 2013 (ECLI:NL:RBMNE:2013:BZ7263) gaat niet op. In dat geval waren partijen het er over eens dat voor de beoordeling van de afwijking tussen twee afzonderlijke taxaties, het gewogen gemiddelde van de taxaties tot uitgangspunt dient te worden genomen. Vanuit dat vertrekpunt heeft de rechtbank vervolgens een oordeel gegeven. In dit geval is die overeenstemming er niet en heeft het hof mede in het licht van het deskundigenrapport een zelfstandig oordeel te geven. Ook dit bezwaar van Kamminga & Partners wordt verworpen.
4.Aansprakelijkheid
4.1
Gelet op de door de deskundigen afgegeven onderhandse verkoopwaardes, vermeerderd met de 10% afwijkingsrange, heeft Kamminga & Partners op alle vier peildata een hoge onderhandse verkoopwaarde van de woning bepaald waartoe hij als redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar niet heeft kunnen komen. Met de door Kamminga & Partners opgegeven onderhandse verkoopwaardes was voor [appellanten] c.s. kenbaar wat op dat moment volgens de door hen ingeschakelde verkoopmakelaar de te verwachten verkoopprijs (ongeveer) zou zijn. Dat was voor hen een belangrijk richtsnoer voor het in overleg met Kamminga & Partners bepalen van de vraagprijs en de beoordeling of zij de door hen aangegane verplichtingen met betrekking tot de nieuwe woning, waaronder het overbruggingskrediet, uit de verkoopopbrengst na aftrek van de hypotheek op de (oude) woning zouden kunnen nakomen. Onder deze omstandigheden heeft Kamminga & Partners op de vier peildata met de afgegeven onderhandse verkoopwaarden niet de zorgvuldigheid betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. De aansprakelijkheid van Kamminga & Partners is daarmee gegeven.
5.Schade ten gevolge van onjuiste onderhandse verkoopwaardes
5.1
Voor de beoordeling van de door [appellanten] c.s. gevorderde schade stelt het hof het beginsel voorop dat de schadevergoeding [appellanten] c.s. als schuldeisers zoveel mogelijk in de toestand moet brengen waarin zij zouden hebben verkeerd indien het schadeveroorzakende feit (in dit geval de wanprestatie) niet zou hebben plaatsgevonden. Dit beginsel brengt mee dat de omvang van de schade wordt bepaald door een vergelijking van de toestand zoals deze in werkelijkheid is met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien het schadeveroorzakende feit niet zou hebben plaatsgevonden. [1]
5.2
De werkelijke situatie is aldus.
[appellanten] c.s. waren de eigenaren van de woning, waarop een aflossingsvrije hypotheek bij SNS bank rustte van € 170.000,-. [appellanten] c.s. hebben op 13/19 april 2010 de woning aan [adres2] (hierna: de nieuwe woning) gekocht voor de koopprijs van € 300.000,-. In de koopovereenkomst was een financieringsvoorbehoud opgenomen, dat door [appellanten] c.s. niet binnen de termijn, die op 5 mei 2010 verstreek, is ingeroepen. Voor de financiering van nagenoeg de gehele koopsom hebben [appellanten] c.s. bij de Rabobank een hypothecaire lening van € 111.800,- en een overbruggingskrediet van € 180.000,- voor de duur van 1 jaar gesloten. Het overbruggingskrediet was voor de duur dat de woning nog niet was verkocht en zou uit de verkoopopbrengst van de woning worden afgelost.
Op 31 mei 2010 is de overeenkomst van opdracht getekend en heeft Kamminga & Partners de onderhandse verkoopwaarde gesteld op € 385.000,-. In de overeenkomst van opdracht is een vraagprijs van € 399.000,- opgenomen. Na levering van de nieuwe woning op 18 juni 2010 hebben [appellanten] c.s. de nieuwe woning voor € 40.000,- verbouwd waarvoor zij een lening voor dat bedrag met een familielid hebben gesloten. De woning is op 1 september 2010 te koop gezet. Toen de woning in of omstreeks maart 2011 nog niet was verkocht hebben [appellanten] c.s. (mede) ter beperking van de dubbele woonlasten via tussenkomst van Kamminga & Partners de woning tijdelijk verhuurd tegen een huurprijs van € 1.050,- per maand, waarbij € 75,- aan courtage aan Kamminga & Partners werd afgedragen. Mede op basis van de door [appellanten] c.s. ter beschikking gestelde waardebepalingen van Kamminga & Partners heeft de Rabobank het overbruggingskrediet een aantal malen verlengd. Toen de Rabobank duidelijk was dat de te verwachten opbrengst van de woning onvoldoende zou zijn om het overbruggingskrediet af te lossen, heeft de Rabobank [appellanten] c.s. bij brief van 8 juli 2014 laten weten dat het overbruggingskrediet met 6 maanden wordt verlengd onder de voorwaarde dat de nieuwe woning binnen een maand in de verkoop gaat. [appellanten] c.s. waren daardoor gedwongen de nieuwe woning te verkopen. De nieuwe woning is op 30 oktober 2014 verkocht voor de verkoopprijs van € 275.000,- waarna [appellanten] c.s. de nieuwe woning hebben verlaten en de woning weer hebben betrokken. De eigendom van de nieuwe woning is op 30 januari 2015 aan de nieuwe eigenaren geleverd. De huurders waren niet bereid de woning vrijwillig voor 30 januari 2015 te verlaten, zodat [appellanten] c.s. in kort geding ontruiming hebben gevorderd. In het kader van het kort geding hebben [appellanten] c.s. met de huurders een minnelijke regeling getroffen, waarna de huurders de woning hebben ontruimd.
5.3
Het hof reconstrueert de fictieve situatie als volgt.
Ook in de fictieve situatie is uitgangspunt dat op de woning van [appellanten] c.s. een aflossingsvrije hypotheek van € 170.000,- bij de SNS bank rust.
Eveneens geldt in de fictieve situatie dat [appellanten] c.s. de nieuwe woning op 13/19 april 2010 zouden hebben gekocht voor de koopprijs van € 300.000,-, nagenoeg de gehele koopsom zouden hebben gefinancierd met een hypothecaire lening van € 111.800,- en een overbruggingskrediet van € 180.000,- en het financieringsvoorbehoud niet voor de uiterste termijn op 5 mei 2010 zouden hebben ingeroepen. Voorts zouden [appellanten] c.s. ook in de fictieve situatie de nieuwe woning hebben verbouwd waarvoor zij met een familielid een lening van € 40.000,- zouden hebben gesloten. Op 31 mei 2010 is in een schriftelijke overeenkomst aan Kamminga & Partners de opdracht gegeven de woning te verkopen en heeft Kamminga & Partners de eerste waardebepaling gegeven. In de fictieve situatie zou Kamminga & Partners [appellanten] c.s. toen hebben voorgehouden dat de onderhandse verkoopwaarde (ten hoogste) € 341.000,- zou zijn. [appellanten] c.s. waren toen al gebonden aan de koopovereenkomst voor de nieuwe woning. Uit de verkoopprijs van de woning hadden zij in ieder geval de aflossingsvrije hypotheek van € 170.000,- te betalen, het overbruggingskrediet van € 180.000,- en zo mogelijk de lening van € 40.000,- van het familielid af te lossen. Onder deze omstandigheden acht het hof, mede vanwege hun financiële situatie en hun opstelling tegenover Kamminga & Partners in de werkelijke situatie, aannemelijk dat [appellanten] c.s. ook bij bekendheid met een onderhandse verkoopwaarde van ten hoogste € 341.000,- zouden hebben verlangd dat Kamminga & Partners de vraagprijs op tenminste € 390.000,- (€ 170.000,- + € 180.000,- + € 40.000,-) moest stellen. Het hof acht het ook aannemelijk – contra-indicaties zijn niet gesteld of gebleken - dat Kamminga & Partners daartoe bereid was geweest en overeenkomstig gehandeld zou hebben. Bij een dergelijke vraagprijs is gelet op de door de deskundigen gestelde onderhandse verkoopwaarde van € 310.000,- met een limiet van € 341.000,-, en een vraagprijs die 5% hoger ligt, derhalve ten hoogste € 358.050,-, niet aannemelijk dat [appellanten] c.s. de woning met die vraagprijs van tenminste € 390.000,- zouden hebben verkocht.
Het hof acht verder aannemelijk dat toen de woning ook in de fictieve situatie in of omstreeks maart 2011 nog niet was verkocht [appellanten] c.s. gezien hun inkomenssituatie en (mede) ter beperking van de dubbele woonlasten via tussenkomst van Kamminga & Partners de woning tijdelijk zou hebben verhuurd tegen een netto huurprijs van € 975,- per maand (€ 1.050,- minus de courtage van € 75,-). Door het uitblijven van de verkoop van de woning zou de Rabobank in verband met het al dan niet verlengen van het overbruggingskrediet ook in de fictieve situatie eind 2011 een waardebepaling van de woning hebben verlangd. In december 2011 zou Kamminga & Partners de onderhandse verkoopwaarde hebben moeten stellen op € 290.000, althans op maximaal € 319.000,-. [appellanten] c.s. zouden deze waardebepaling aan de Rabobank hebben afgegeven. Het is aannemelijk dat de Rabobank alsdan zou hebben geoordeeld dat [appellanten] c.s. bij een dergelijke verkoopprijs na aftrek van de aflossingsvrije hypotheek niet in staat zouden zijn het overbruggingskrediet volledig af te lossen. Niet gesteld of gebleken is dat [appellanten] c.s. financiële middelen of mogelijkheden hadden het overbruggingskrediet dat bij een dergelijke verkoopprijs zou resteren op andere wijze te voldoen. Het hof acht het aannemelijk dat de Rabobank, net zoals zij medio 2014 in de werkelijke situatie deed, in of omstreeks december 2011 het overbruggingskrediet zou hebben verlengd met een termijn van 6 maanden onder de voorwaarde dat [appellanten] c.s. de nieuwe woning binnen een maand te koop aanbieden. Alsdan zouden [appellanten] c.s. gedwongen zijn geweest, zoals uiteindelijk ook in 2014 het geval was, de nieuwe woning te verkopen. De nieuwe woning zou naar verwachting in het eerste kwartaal van 2012 te koop zijn aangeboden en in de zomermaanden zijn verkocht. Het hof schat, mede met inachtneming van de in 2014 verkregen verkoopprijs en de prijsontwikkeling van de woning volgens de deskundigen vanaf 2012, op € 295.000,-. Op of omstreeks 1 oktober 2012 zouden [appellanten] c.s. de woning weer hebben betrokken en zou de eigendom van de nieuwe woning aan de nieuwe eigenaren zijn geleverd. De huurders zouden (kort voor) 1 oktober 2012 de woning hebben (moeten) verlaten.
5.4
Tegen de achtergrond van de hiervoor beschreven werkelijke en fictieve situatie beoordeelt het hof de door [appellanten] c.s. gevorderde schade.
5.5
[appellanten] c.s. vorderen € 25.000,- aan waardeverschil tussen de aankoop van de nieuwe woning in 2010 en de verkoop in 2014. Uit de hiervoor weergegeven gevalsvergelijking blijkt dat [appellanten] c.s. ook in de fictieve situatie gedwongen zouden zijn geweest tot verkoop van de nieuwe woning, maar dat die verkoop eerder zou hebben plaatsgevonden, waarvoor vanwege de neergaande markt het waardeverlies € 20.000,- minder zou zijn geweest. Dit betekent dat voor dit onderdeel € 20.000,- als schade voor toewijzing in aanmerking komt. [appellanten] c.s. vorderen ook de kosten koper van de nieuwe woning van € 19.348,- en € 40.000,- aan verbouwingskosten aan de nieuwe woning. In de fictieve situatie zouden [appellanten] c.s. deze kosten ook hebben gemaakt, zodat dit geen schade is die voor vergoeding door Kamminga & Partners in aanmerking komt.
5.6
[appellanten] c.s. vorderen voorts € 30.000,- aan waardeverlies van de woning. Deze post komt niet voor vergoeding in aanmerking. Ook in de fictieve situatie zouden [appellanten] c.s.
de eigendom van de woning hebben behouden, zodat de waardedaling van de woning geen schade is ten gevolge van het handelen van Kamminga & Partners.
5.7
[appellanten] c.s. vorderen nog € 49.264,- aan woon-, hypotheek- en financieringslasten. Het hof oordeelt dat die vordering in zoverre toewijsbaar is dat in de fictieve situatie de eigendom van de nieuwe woning rond 1 oktober 2012 aan de nieuwe eigenaren zou zijn geleverd, waarna [appellanten] c.s. uit de verkoopprijs de hypotheek op de nieuwe woning en het overbruggingskrediet zouden hebben afgelost. Daarmee zou na die periode geen sprake meer zijn van dubbele woonlasten. De schadevergoeding aan dubbele woonlasten acht het hof na de fictieve leveringsdatum toewijsbaar. Het hof begroot de schade aan de hand van de verstrekte gegevens (in productie 8 bij de inleidende dagvaarding) op de betaalde rente op het overbruggingskrediet en de hypotheek op de nieuwe woning over de periode van 1 oktober 2012 tot en met 30 januari 2015. Dit komt neer op (afgerond) € 22.500,- voor het overbruggingskrediet en € 12.259,- voor de hypotheek. In de conclusie van antwoord (onder nr 4.13) heeft Kamminga & Partners aangevoerd, dat bij de berekening van de schade rekening moet worden gehouden met het bedrag van € 3.412,50 dat zij aan [appellanten] c.s. heeft overgemaakt toen [appellanten] c.s. in financiële problemen kwam. Dit bedrag is door [appellanten] c.s. al in mindering gebracht op de huurderving van € 9.750,- waardoor € 6.337,50 is gevorderd (dagvaarding, nrs 40 en 41) dat ook door de rechtbank is toegewezen.
[appellanten] c.s. vorderen eveneens € 500,- aan behandelingskosten voor verlenging van het overbruggingskrediet. Rabobank heeft op 6 maart 2012 en 17 maart 2013 hiervoor € 250,- in rekening gebracht. In de fictieve situatie zou ook de behandelingskosten op 6 maart 2012 zijn gemaakt en is daardoor geen schade die moet worden vergoed. In maart 2013 zou in de fictieve situatie het overbruggingskrediet al zijn afgelost, zodat dit onderdeel voor vergoeding in aanmerking komt. In de fictieve situatie zouden [appellanten] c.s. na 1 oktober 2012 niet meer het maandelijkse bedrag aan netto huur van € 975,- hebben ontvangen dat zij in de werkelijke situatie voor de betaling van de dubbele woonlasten hebben aangewend. Met dat bedrag moet voor de berekening van de dubbele woonlasten rekening worden gehouden. Het gaat daarbij om € 17.550,- (28 maanden x € 975,- minus het hiervoor genoemde bedrag van € 9.750,-). Volledigheidshalve wijst het hof erop dat in r.ov. 4.9 van het tussenarrest van 19 november 2019 de huuropbrengst ook is meegewogen. Het hof heeft allereerst geoordeeld dat Kamminga & Partners in de gegeven omstandigheden niet het verwijt kan worden gemaakt dat zij had moeten adviseren de woning niet te verhuren althans [appellanten] c.s. van de mogelijkheid tot verhuur hadden moeten afhouden. In dat opzicht is Kamminga & Partners niet tekortgeschoten. Daaraan heeft het hof ten overvloede aan toegevoegd dat voor zover Kamminga & Partners een verwijt treft de potentiële huuropbrengst de schade die het gevolg is van deze veronderstelde tekortkoming verre overtreft. Het hof nuanceert deze overweging ten overvloede aldus dat de huuropbrengst tot 1 oktober 2012 de schade, voor zover sprake is van een tekortkoming, overtreft. Verder blijft het hof bij zijn oordeel. Het te vergoeden bedrag aan woon-, hypotheek en financieringslasten is daarmee € 17.459,- (€ 22.500,- + € 12.259,- + € 250,- minus € 17.550,-).
5.8
[appellanten] c.s. vorderen voorts aan immateriële schade € 20.000,-. Samengevat voeren [appellanten] c.s. daartoe aan dat zij door het uitblijven van de verkoop van de woning, de grote financiële problemen, de gedwongen verkoop van de nieuwe woning en alle onzekerheden spanningen en ernstige zorgen hebben gehad die hun onderlinge relatie en het gezin onder druk heeft gezet. Dit alles is volgens [appellanten] c.s. een aantasting in de persoon. [appellanten] c.s. stellen het bedrag aan immateriële schade op € 10.000,- voor elk van hen.
Het hof stelt voorop dat goed voorstelbaar is dat de situatie, zeker in de periode vanaf 2013, tot spanningen en ernstige zorgen heeft geleid. Voor toekenning van een schadevergoeding voor aantasting van de persoon vanwege geestelijk letsel is dit echter onvoldoende, omdat daarvoor sprake moet zijn van een psychische beschadiging. Dat daarvan sprake is, is niet door [appellanten] c.s. aangetoond. Evenmin hebben zij aannemelijk gemaakt dat sprake is van een aantasting in de persoon op andere wijze, in verband met de bijzondere ernst
van de normschending en de gevolgen daarvan voor de benadeelde. [2]
Dit onderdeel komt daardoor niet voor vergoeding in aanmerking.
5.9
Uit het voorstaande volgt dat ten gevolge van de onjuiste waardebepalingen een bedrag van € 37.459,- (€ 20.000,- aan waardeverlies nieuwe woning en € 17.459,- aan
woon-, hypotheek en financieringslasten) voor vergoeding in aanmerking komt.
6.Andere toegewezen schade
6.1
De rechtbank heeft in het tussenvonnis een bedrag van € 6.337,50 aan gederfde huurinkomsten toegewezen. Zoals het hof in randnummer 4.6 van het tussenarrest van 19 november 2019 heeft overwogen, heeft Kamminga & Partners hiertegen niet gegriefd.
6.2
In dat zelfde randnummer van het tussenarrest heeft het hof overwogen dat Kamminga & Partners evenmin heeft gegriefd tegen het door de rechtbank toegewezen bedrag van € 78,- aan griffierecht voor het ontruimingskort geding. Het hof heeft vervolgens in randnummer 4.12 overwogen dat ook de advocaatkosten van het ontruimingskort geding van € 1.137,58 moet worden toegewezen. Derhalve wordt € 1.215,58 aan proces- en advocaatkosten van het ontruimingskort geding toegewezen.
7.Wettelijke rente
7.1
De rechtbank heeft de wettelijke rente over het bedrag van € 6.415,50 (€ 6.337,50 + € 78,-) toegewezen vanaf 11 februari 2015. Tegen deze beslissing zijn beide partijen niet opgekomen, zodat het hof daarvan ook zal uitgaan.
7.2
[appellanten] c.s. heeft ook voor de andere schade de wettelijke rente vanaf 11 februari 2015 gevorderd, zijnde de dag van de dagvaarding in eerste aanleg. Hiertegen heeft Kamminga & Partners geen verweer gevoerd, zodat het hof de wettelijke rente vanaf die dag zal toewijzen.
8.Eigen schuld
8.1
Kamminga & Partners voert aan dat [appellanten] c.s. eigen schuld aan de ontstane schade hebben. Het hof heeft in het tussenarrest van 19 november 2019 dat beroep op eigen schuld ten aanzien van de andere toegewezen schade dan de schade ten gevolge van de onjuiste onderhandse verkoopwaardes al afgewezen.
8.2
Volgens Kamminga & Partners hebben [appellanten] c.s. aan de schade ten gevolge van haar onjuiste opgave van de onderhandse verkoopwaarde van de woning eigen schuld doordat vanwege de voor eigenaren van woningen in 2010 negatieve marktsituatie redelijk handelende eigenaren eerst de eigen woning verkochten voordat een nieuwe woning werd aangekocht, [appellanten] c.s. risico hebben genomen door in afwijking van die gedragslijn eerst de nieuwe woning te kopen en dat bovendien zonder bijstand van een aankoopmakelaar te doen. Verder had [appellant] in het verkoopproces een bepalende en sturende rol, waarbij hij een zo hoog mogelijke vraagprijs wilde.
8.3
Op grond van artikel 6:101 BW Pro wordt de schadevergoedingsplicht verminderd wanneer de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan de benadeelde kan worden toegerekend. In dit geval gaat het om de schade ten gevolge van de door Kamminga & Partners te hoge onderhandse verkoopwaarde in de waardebepaling. De verantwoordelijkheid daarvoor berust bij Kamminga & Partners. Het is denkbaar dat de opstelling van [appellanten] c.s. heeft geleid tot een hogere vraagprijs dan de onderhandse verkoopwaarde die Kamminga & Partners had getaxeerd – het hof is hiervan in r.ov. 5.3 ook uitgegaan - , maar ook als de vraagprijs in de eerste helft van 2012 op het niveau – of ten hoogste 5% meer – van de door Kamminga & Partners getaxeerde onderhandse verkoopwaarde was gesteld, was de te vergoeden schade ingetreden. Verder stond het [appellanten] c.s. op zichzelf vrij de woning pas in de verkoop te doen nadat de nieuwe woning was aangekocht en de nieuwe woning zonder een aankoopmakelaar te kopen. Gelet op de koopprijs van de nieuwe woning en de verkoopprijs vier jaar later in een neergaande markt is voldoende aannemelijk dat een reële koopprijs voor de nieuwe woning is overeengekomen en was bij de door Kamminga & Partners als deskundig makelaar zelf aangenomen onderhandse verkoopwaarde van de woning in de overeenkomst van opdracht te verwachten dat uit de koopprijs van de woning ook het overbruggingskrediet zou kunnen worden voldaan. Onder deze omstandigheden kan niet worden aangenomen dat van een onverantwoorde toerekenbare beslissing is geweest. Daarnaast staan die omstandigheden in een te ver verwijderd verband van de door Kamminga & Partners te vergoeden schade ten gevolge van de onjuiste onderhandse verkoopwaarde in december 2011. Het beroep op eigen schuld wordt daarmee ook voor deze schade verworpen.
9.Matiging schadevergoeding
9.1
Kamminga & Partners heeft voorts een beroep gedaan op matiging van de schadevergoeding op grond van artikel 6:109 BW Pro. Kamminga & Partners voert aan dat het door [appellanten] c.s. gelegde beslag doel heeft getroffen tot een bedrag van € 32.640,57. Kamminga & Partners stelt dat zij haar beroepsaansprakelijkheid niet heeft verzekerd en nagenoeg geen verdere financiële middelen heeft om aan een veroordeling tot schadevergoeding te voldoen. Volgens Kamminga & Partners zal een toewijzing van de gevorderde schadevergoeding tot het onaanvaardbare gevolg leiden dat zij failliet zal gaan.
9.2
Het hof stelt voorop dat op grond van artikel 6:109 lid 1 BW Pro de rechter een wettelijke verplichting tot schadevergoeding kan matigen indien toekenning van volledige schadevergoeding in de gegeven omstandigheden, waaronder de aard van de aansprakelijkheid, de tussen partijen bestaande rechtsverhouding en hun beider draagkracht, tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen zou leiden.
9.3
In dit geval vloeit de aansprakelijkheid voort uit de contractuele verplichting die Kamminga & Partners met [appellanten] c.s. is aangegaan en is de tekortkoming aan haar schuld toe te rekenen. Voorts kunnen makelaars zich voor hun beroepsactiviteiten laten verzekeren en heeft Kamminga & Partners er kennelijk voor gekozen dat niet te doen. Voldoende aannemelijk is geworden dat [appellanten] c.s. een beperkt inkomen en vermogen hebben en zij door de gebeurtenissen meer financieel nadeel hebben geleden dan thans voor vergoeding in aanmerking komt. Het verschil tussen het in dit arrest toegewezen bedrag aan schade met kosten ten opzichte van het bedrag waarvoor beslag is gelegd, is beperkt. Kamminga & Partners heeft vanaf de aanvang van de procedure in februari 2015 reserveringen voor een te betalen schadevergoeding kunnen maken. In dit licht is onvoldoende aannemelijk dat een veroordeling tot het door Kamminga & Partners gestelde faillissement zal leiden.
Dit alles leidt er toe dat er geen zodanige omstandigheden zijn dat een matiging van de schadevergoeding is geboden.
10.Uitvoerbaar bij voorraad verklaring
10.1
Het hof zal het arrest uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Uitgangspunt is dat een veroordeling uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard en zonder de voorwaarde van zekerheidstelling ten uitvoer kan worden gelegd. Afwijking van dit uitgangspunt kan worden gerechtvaardigd door omstandigheden die meebrengen dat het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand, zolang niet op het door hem ingestelde rechtsmiddel is beslist, zwaarder weegt dan het belang van degene die de veroordeling in de ten uitvoer te leggen uitspraak heeft verkregen, bij de uitvoerbaarheid bij voorraad daarvan. [appellanten] c.s. hebben belang bij de ten uitvoerlegging van dit arrest waarbij een geldbedrag wordt toegewezen. Hiervoor is al overwogen dat een faillissement van Kamminga & Partners onvoldoende aannemelijk is gemaakt, terwijl het belang van Kamminga & Partners eerst tot een betaling te willen overgaan als de beslissing onherroepelijk is niet zwaarder weegt dan het belang van [appellanten] c.s. bij de uitvoerbaar bij voorraad verklaring.
11.Slotsom
11.1
De grieven treffen doel. Het hof zal het vonnis van de rechtbank gedeeltelijk vernietigen en voor het overige bekrachtigen.
11.2
De rechtbank had al voor recht verklaard dat Kamminga & Partners aansprakelijk is voor de schade die [appellanten] hebben geleden doordat zij toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht. Deze verklaring voor recht geldt ook voor de tekortkoming ten aanzien van de onjuiste onderhandse verkoopwaarde in de waardebepalingen en de schade die daardoor is geleden. Door de bekrachtiging valt ook die tekortkoming onder deze verklaring voor recht.
11.3
De rechtbank heeft in het dictum onder 5.2 toegewezen de gederfde huurinkomsten van € 6.337,50 en het griffierecht van € 58,- voor het ontruimingskort geding. Het hof zal dit onderdeel bekrachtigen. Daarnaast zal het hof toewijzen het bedrag aan advocaatkosten van € 1.137,58, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 11 februari 2015.
11.4
Het hof zal voorts toewijzen het bedrag van € 37.459,- (€ 20.000,- en 17.459,-) aan schade ten gevolge van de onjuiste waardebepalingen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 11 februari 2015.
11.5
Het beroep op eigen schuld en matiging van de schadevergoeding wordt afgewezen.
11.6
De rechtbank heeft terecht Kamminga & Partners in de proceskosten, waaronder de kosten van beslag, veroordeeld. Het hof zal Kamminga & Partners ook in hoger beroep in de proceskosten veroordelen. Naast het griffierecht van € 1.615,- en de kosten van de appeldagvaarding van € 94,19 incl. btw wordt Kamminga en Partners veroordeeld in de kosten van de deskundigen € 3.300,- incl. btw en het salaris van de advocaat op basis van het liquidatietarief III, 3,5 punten voor vergoeding in aanmerking komt. Kamminga & Partners zal ook worden veroordeeld in de gevorderde nakosten en de wettelijke rente.
De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van 29 juli 2015 van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, voor zover onder 5.6 gewezen,
opnieuw rechtdoende:
veroordeelt Kamminga & Partners tot betaling van € 1.137,58, wegens advocaatkosten in het kader van het ontruimingskort geding, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 11 februari 2015 tot de dag van algehele voldoening,
veroordeelt Kamminga & Partners tot betaling van € 37.457,- aan schadevergoeding ten gevolge van de onjuiste verkoopwaarde in de onderhandse waardebepaling, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 11 februari 2015 tot aan de dag van algehele voldoening,
veroordeelt Kamminga & Partners in de kosten van het geding in hoger beroep tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellanten] c.s. vastgesteld op € 1.709,19 aan verschotten, € 3.300,- incl. btw aan deskundigenkosten en op € 5.047,- aan salaris van de advocaat te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen die termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf bedoelde termijn voor voldoening tot de dag van algehele voldoening,
veroordeelt Kamminga & Partners in de nakosten, vastgesteld op € 163,- met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,- in geval zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak hebben voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening,
bekrachtigt het vonnis van 29 juli 2015 voor het overige,
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. J.H. Kuiper en mr. H.M. Fahner en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 19 april 2022.