Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.276.116/01
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 7984375)
arrest van 19 april 2022
in de zaak van
[appellant] ,
wonende te [woonplaats1] ,
appellant,
bij de kantonrechter: gedaagde,
hierna:
[appellant],
[appellant],
advocaat: mr. J.F. Hoff, kantoorhoudend te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats2] (Frankrijk),
geïntimeerde,
bij de kantonrechter: eiser,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. A.Ch. Osté, kantoorhoudend te Dongen.
1.De procedure bij de kantonrechter
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van
11 december 2019 dat de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, heeft gewezen.
2.De procedure bij het hof
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 9 maart 2020,
- de memorie van grieven d.d. 19 mei 2020 (met producties),
- de memorie van antwoord d.d. 4 augustus 2020 (met producties),
- het tussenarrest van 6 oktober 2020.
2.2
De in het tussenarrest bepaalde mondelinge behandeling heeft plaatsgehad op
23 maart 2022. Van de mondelinge behandeling is een proces-verbaal (verslag) opgemaakt, dat aan de stukken is toegevoegd. De pleitnotities van mr. Peeperkorn, waarnemend advocaat voor mr. J.F. Hoff, zijn aan het proces-verbaal gehecht. Vervolgens heeft het hof een datum voor arrest vastgesteld.
3.Waar gaat deze zaak over?
De zaak gaat over de vraag of [appellant] aan [geïntimeerde] een commissie is verschuldigd in verband met de verkoop van de vakantiewoning van [appellant] in Frankrijk. De kantonrechter heeft beslist dat [appellant] daarvoor commissie aan [geïntimeerde] moet betalen. Het hof zal die beslissing bevestigen en hierna uitleggen hoe het tot dat oordeel is gekomen.
4.De feiten
4.1
[appellant] was eigenaar van een vakantiehuis in Frankrijk. [geïntimeerde] bemiddelde sinds 2005/2006 in de verhuur ervan en zorgde voor het beheer van de woning. [geïntimeerde] ontving hiervoor een vergoeding van [appellant] .
4.2
In 2015 besloot [appellant] de woning te verkopen. Op aanraden van [geïntimeerde] heeft hij daarvoor Agence Immobilière Sogip (hierna: Sogip), een Frans makelaarskantoor, ingeschakeld.
4.3
Op 6 mei 2015 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] een e-mail gestuurd waarin onder meer
staat vermeld: “(…) Net nog even bij makelaar Sogip geweest, boeven hadden 5% commissie ingevuld, heb ik even laten wijzigen en aangegeven dat jij 2% krijgt en zij 4%. (...)”
4.4
Op 27 september 2016 heeft [geïntimeerde] in een e-mail aan [appellant] geschreven: “(...) Dan krijg ik volgende week Belgische cliënten die op zoek zijn naar een villa hier in de buurt, wanneer ik het zelf kan verkopen, moet ik wel iets regelen met Sogip, Heb jij enig idee? het lijkt mij niet redelijk dat ik in dat geval minder commissie vang dan hij …..heb jij een creatieve oplossing? (...)”
4.5
Op dezelfde datum heeft [appellant] aan [geïntimeerde] teruggeschreven: “(...) Ten aanzien van Belgische cliënten mag je ervan uitgaan dat de premie die ik aan Sogip zou moeten betalen met jou gedeeld wordt als jij verkoopt en voorts dat ik daarbovenop nog een mooie premie geef. (…)”
4.6
Op 19 augustus 2017 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] geschreven: “(...) Als je een koper weet dan houden we ons aanbevolen en krijg je uiteraard en dikke bonus! (…)”
4.7
Op 2 augustus 2018 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] geschreven: “Vanmorgen heb ik met [naam1] van Sogip de zaken rond de verkoop van je huis besproken, ik hoorde dat je akkoord gaat met een verkoopprijs van 520.000 euro incl. de inventaris en de makelaarsfee (20.000 euro Sogip en 10.000 [geïntimeerde] ). (...) Mede gezien de btw verrekening en belasting perikelen komt het [naam1] beter uit dat mijn deel van de commissie die in de verkoopprijs zit gecalculeerd door jou rechtstreeks aan mij betaald wordt, dat houdt in dat in de “Compromis de Vente” en definitieve koopakte mijn deel van de commissie NIET staat vermeld! (...) Natuurlijk stuur ik je, indien gewenst, een factuur. (...) Verder het volgende verzoek: Ik heb (s.v.p. zo gauw mogelijk) nodig (...) Verder nodig
maar reeds geregeld: (...). ”
4.8
Op 10 december 2018 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] een factuur gestuurd waarop staat vermeld:
“(...) Factuur betreffende commissie verkoop villa [adres1] , [woonplaats2] , Frankrijk euro 10.000,00 (...). ”
4.9
Op vrijdag 12 april 2019 heeft [geïntimeerde] een e-mail gestuurd aan [appellant] :
“(...) Op 7 december 2018 en na de definitieve verkoop van 4 maart 2019 heb ik per e-mail een overzicht gestuurd van de eindafrekening van de werkzaamheden betreffende de villa in [woonplaats2] en een factuur van mijn deel van de totale commissie, zoals met [naam1] van Sogip met jou is afgesproken. (...)”
4.1
Op dinsdag 23 april 2019 heeft [geïntimeerde] aan Lobster Lawyers (het kantoor van [appellant] ) een e-mail gestuurd waarin staat vermeld: “(...) Sinds vele jaren heb ik de belangen behartigt van de villa van [appellant] in [woonplaats2] , Frankrijk, en tevens de villa in [woonplaats2] in augustus vorig jaar mede verkocht in samenwerking met de heer [naam1] van Agence Sogip in [woonplaats2] . Uit deze verkooptransactie en overige werkzaamheden staat nog een factuur open waarop tot op heden nog geen betaling is gedaan. Het zou kunnen zijn dat [appellant] het erg druk heeft of mijn e-mails niet heeft ontvangen daarom wil ik u vragen of u [appellant] attent wilt maken op de inhoud van de
bij de meegestuurde bijlagen (...). ”
4.11
Op 16 juli 2019 heeft [appellant] aan mr. Osté geschreven: “U maakt aanspraak op een bedrag mijnerzijds ten behoeve van de heer [geïntimeerde] , ik zou graag van u de overeenkomst ontvangen waarop deze factuur berust, mocht deze niet aanwezig zijn, hetgeen volgens mij het geval is, dan verzoek ik u de incassoactiviteiten te staken (...).”
4.12
Diezelfde dag antwoordt mr. Osté: “Hierna volgt de toezegging zoals door u gedaan (...)” waarna de e-mail van 6 mei 2015 volgt.
4.13
Op 17 juli 2019 is door [appellant] aan mr. Osté geantwoord: “(...) De betreffende 2% waar in de mail welke u stuurt op doelt is de 2% welke hij als succesfee zou ontvangen als de koper uit zijn cliënteel zou komen, hetgeen niet het geval is. U heeft derhalve de door u toegezonden mail niertin het juiste perspectief van gemaakte afspraken geplaatst, welke tussen partijen helder en duidelijk waren, derhalve heb ik ook nimmer op de mails van uw cliënt gereageerd. Naar mijn weten is deze koper niet uit de bestanden cq koker van de heer [geïntimeerde] gekomen doch heeft deze koper rechtstreeks Sogip benaderd en is er dus geen sprake van een gezamenlijke verkoop, mocht.u dan wel de heer [geïntimeerde] dat anders zien dan verneem ik daarvan graag enig bewijs, (...)”
5.De procedure bij de kantonrechter
5.1
[geïntimeerde] heeft voor zover in hoger beroep nog relevant op basis van een afspraak tussen partijen met betrekking tot de verkoop van de vakantiewoning van [appellant] 2% commissie gevorderd, een bedrag van € 10.000,- . [appellant] heeft zich aanvankelijk op het standpunt gesteld dat er in het geheel geen afspraak was gemaakt en later dat de commissie alleen verschuldigd zou zijn als de koper door [geïntimeerde] zou zijn aangebracht.
5.2
De kantonrechter heeft zich bevoegd verklaard van het geschil kennis te nemen en heeft Frans recht toegepast. De kantonrechter heeft geoordeeld dat tussen partijen, zonder nadere voorwaarden, de afspraak is gemaakt dat [appellant] bij verkoop van zijn woning 2% van de verkoopprijs aan [geïntimeerde] was verschuldigd en heeft [appellant] tot betaling hiervan veroordeeld, vermeerderd met rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.
6.De beoordeling in hoger beroep
Rechtsmacht
6.1
Het hof stelt voorop dat, omdat [geïntimeerde] in Frankrijk woont, ambtshalve moet worden getoetst of de Nederlandse rechter rechtsmacht in dit geschil toekomt. De kantonrechter komt rechtsmacht toe op grond van artikel 4 lid 1 van Pro de Verordening (EU) nr. 1215/2012 van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2012 betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken (herschikte EEX-verordening) en daarmee ook het hof.
Toepasselijk recht
6.2
Partijen hebben in hoger beroep gezamenlijk uitdrukkelijk gekozen voor een afdoening naar Nederlands recht (artikel 3 van Pro de Verordening (EG) nr. 593/2008 van het Europese Parlement van 17 juni 2008 inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst; Rome I verordening), zodat het hof Nederlands recht zal toepassen.
6.3
Uit de e-mail van 6 mei 2015 van [appellant] aan [geïntimeerde] volgt in beginsel dat zowel de makelaar (4%) als [geïntimeerde] (2%) aan commissie zouden ontvangen bij verkoop van de woning van [appellant] . In de daarop volgende e-mails (genoemd onder rov. 4.4 tot 4.9) wordt tussen partijen over en weer gesproken, en daarmee bevestigd dat [geïntimeerde] een bonus in genoemde orde van grootte zou ontvangen bij verkoop van de woning.
6.4
Tijdens de zitting in hoger beroep heeft [appellant] over de e-mail van 6 mei 2015 verklaard dat hij door [geïntimeerde] naar Sogip was verwezen voor de verkoop van zijn woning. Omdat [appellant] wist van de afgesproken verdeling van de commissie tussen [geïntimeerde] en Sogip heeft hij de belangen behartigd van [geïntimeerde] en daartoe Sogip gewezen op de juiste percentages. [appellant] heeft verder ter zitting aangegeven, dat de commissie niet afhankelijk was van wie de koper had aangedragen, maar uitsluitend zag op de verkoop van de woning. Hiermee heeft [appellant] uitdrukkelijk het verweer prijsgegeven dat de betaling van de commissie aan [geïntimeerde] afhankelijk was van het aandragen van een koper die tot verkoop van de woning zou leiden.
6.5
Nieuw is de stelling van [appellant] ter zitting dat hij 6% commissie aan Sogip heeft betaald en dat het op de weg van Sogip ligt om de 2% aan [geïntimeerde] af te dragen. Noch daargelaten dat deze nieuwe stelling op geen enkele wijze steun vindt in de stukken - integendeel, uit de mails van [geïntimeerde] (rov. 4.7 tot en met 4.9) volgt immers dat afzonderlijk door Sogip en [geïntimeerde] werd gefactureerd - had het op de weg van [appellant] gelegen om tijdig voor de zitting dit standpunt nader te onderbouwen door bijvoorbeeld een verklaring van Sogip en een betalingsbewijs aan Sogip te overleggen waaruit dit blijkt. Nu hij dit heeft nagelaten zal het hof hem hiertoe niet alsnog in de gelegenheid stellen.
Bewijsaanbod
6.6
Het bewijsaanbod van [appellant] ziet op verweren die niet langer worden gevoerd
(er is geen voldoende bepaald aanbod jegens [geïntimeerde] gedaan, de afspraken zijn niet in het juiste perspectief geplaatst, de ondersteunende werkzaamheden vallen onder de beheersvergoeding), dan wel zijn prijsgegeven (commissie is alleen verschuldigd bij het aandragen van een koper) en zal daarom worden gepasseerd.
Conclusie
De grieven falen. Het vonnis van de kantonrechter zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijke gestelde partij in de proceskosten van [geïntimeerde] worden veroordeeld, die worden vastgesteld op € 332,- voor verschotten en op € 2.228,- voor salaris advocaat in overeenstemming met het liquidatietarief (2 punten, tarief II).
De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland van
11 december 2019,
veroordeelt [appellant] in de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 332,- voor verschotten en op € 2.228,- voor salaris advocaat,
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mr. I. Tubben, mr. M. Aksu en mr. R.S. de Vries en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
19 april 2022.