Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.279.689
(zaaknummer rechtbank Gelderland, locatie Arnhem: 8187594)
arrest van 19 april 2022
in de zaak van
[appellante],
wonende te [woonplaats1] ,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: [appellante] ,
advocaat: mr. P.G.W. van Wees,
tegen:
de stichting
Stichting Vivare,
gevestigd te Arnhem,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna: Vivare,
advocaat: mr. R. Boekhoff.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Het hof neemt de inhoud van zijn tussenarrest van 23 november 2021 hier over. In dat tussenarrest heeft het hof [appellante] in de gelegenheid gesteld tegenbewijs te leveren tegen de stelling dat zij overlast veroorzaakt. [appellante] heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt. Zij heeft bij akte de producties 15 tot en met 26 in het geding gebracht, waarna Vivare bij antwoordakte heeft gereageerd. Vervolgens heeft Vivare de aanvullende stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.De verdere beoordeling van de beslissing in hoger beroep
2.1
In het tussenarrest van 23 november 2021 heeft het hof geoordeeld dat Vivare voorshands heeft bewezen dat [appellante] overlast heeft veroorzaakt en daarmee in strijd met haar verplichtingen ten opzichte van Vivare heeft gehandeld. Het hof heeft [appellante] in de gelegenheid gesteld tegenbewijs te leveren tegen de stelling dat zij overlast heeft veroorzaakt. In het kader van deze bewijslevering heeft [appellante] verschillende producties overgelegd, waaronder een verklaring van de dochter van [appellante] , een verklaring, mailbericht en kopie van een brief van haar eerdere advocaat, een bezoekverslag en een Verhuurdersverklaring van Vivare, een verklaring van haar huidige verhuurder, getuigenverklaringen, verklaringen van buren en buurtgenoten uit de tijd dat [appellante] in haar voormalige woning woonde en een huisartsenjournaal. Het hof stelt vast dat productie 22 (volgens het productieoverzicht geluidsopnames, waarop te horen is dat vroegere buren [appellante] uitscholden) in het dossier ontbreekt. Nu Vivare niet op productie 22 heeft kunnen reageren maakt die productie geen deel uit van het dossier van het hof.
2.2
Het hof is van oordeel dat [appellante] niet is geslaagd in het aan haar opgedragen tegenbewijs. Het hof is het met de kantonrechter eens dat [appellante] dusdanige overlast heeft veroorzaakt dat het de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De bezwaren van [appellante] tegen het vonnis gaan niet op. Hierna zal het hof uitleggen hoe het tot die beslissing is gekomen. Bij de beoordeling gaat het hof uit van de feiten zoals de kantonrechter die heeft vastgesteld.
[appellante] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst
2.3
Op grond van artikel 6.6 van de Algemene huurvoorwaarden dient [appellante] ervoor te zorgen dat zij voor omwonenden geen overlast of hinder veroorzaakt. Bovendien is expliciet met [appellante] in een aanvullende overeenkomst afgesproken dat zij geen agressief of intimiderend gedrag mag vertonen tegen onder anderen directe buren of buurtbewoners (zie rov. 2.1 van het tussenarrest van 23 november 2021). Daarnaast is [appellante] op grond van artikel 7:213 BW Pro verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurster te gedragen. Dit betekent niet alleen dat zij goed voor het gehuurde moet zorgen, maar ook dat zij zich zodanig gedraagt dat aan derden die zich in de omgeving van het gehuurde bevinden geen overlast wordt bezorgd.
2.4
Vivare heeft diverse feiten en omstandigheden aangevoerd waarmee zij wil aantonen dat sprake was van structureel ernstige overlast die werd veroorzaakt door [appellante] . Die overlast bestond onder meer uit geluidsoverlast (bonken tegen muren, slaan met deuren, harde muziek en/of luide tv-geluiden, boren en/of stofzuigen in de nachtelijke uren), schelden, schreeuwen, plaatsen van prikkeldraad en het maken van vulgaire gebaren. Deze overlast vond volgens Vivare vrijwel dagelijks plaats en deed zich zowel overdag als in de avond en/of nacht voor. Vivare heeft ter onderbouwing van haar stelling dat sprake is van overlast gewezen op de verklaringen van de beide directe buren van [appellante] (over de periode mei 2019 tot en met januari 2021), een hennepbericht van de politie, de door Vivare aan [appellante] verstuurde brieven, de zienswijze van [appellante] zelf en een USB-stick met daarop beeldmateriaal. Volgens Vivare heeft zij verschillende keren geprobeerd de overlast te laten stoppen (er zijn verschillende brieven verstuurd en er heeft een bemiddelingsgesprek plaatsgevonden), maar verleende [appellante] geen medewerking en hield zij zich niet aan de maatregelen. De overlast was volgens Vivare niet te corrigeren, zodat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde noodzakelijk was.
2.5
[appellante] heeft gemotiveerd betwist dat zij overlast heeft veroorzaakt. Zij meent geen (geluids)overlast te hebben veroorzaakt in de vorm van schelden, bonken op muren en slaan met deuren. Als dit het geval was geweest, dan had dat gemakkelijk met geluidsopnames bewezen kunnen worden en dat bewijs is er volgens haar niet. Volgens haar is in de relatie tot haar buren sprake van ‘actie-reactie’ van beide zijden en wordt de schuld daarvan ten onrechte volledig bij [appellante] neergelegd. De onrust is volgens [appellante] begonnen met een discussie over de erfgrens en de schutting en sindsdien lokken haar buren haar uit, filmen zij haar heimelijk en veroorzaken de buren zelf ook overlast. In het bijzonder verwijst [appellante] naar de door haar verstuurde brieven waarin zij haar buren vraagt te stoppen met hun ‘pestgedrag’ en om haar met rust te laten. Volgens [appellante] klagen de buren over incidentele gebeurtenissen die zich in een zeer kort tijdsbestek afspeelden en is in ieder geval geen sprake van structurele overlast. Daarnaast voert zij aan dat de verklaringen over overlast alleen afkomstig zijn van haar beide directe buren en dat er geen verklaringen zijn van anderen, met name niet van de politie, waaruit zou blijken dat sprake was van overlast.
2.6
Het hof is niet aan het twijfelen gebracht aan het feit dat [appellante] zich aan de door Vivare gestelde overlast schuldig heeft gemaakt. Het ziet voor die overlast onvoldoende rechtvaardiging in het gedrag van de buren. Uit wat Vivare al vóór het laatste tussenarrest aan bewijs had ingebracht blijkt dat het niet slechts om enkele incidenten ging, maar om het herhaaldelijk aanstoot geven. De producties waarmee [appellante] tegenbewijs heeft willen leveren geven vooral informatie die van [appellante] zelf komt, zoals in de verklaring van haar dochter (productie 15), de verklaringen van haar vroegere advocaat (producties 16 en 17) en in het bezoekverslag (productie 18). Die informatie voegt te weinig toe aan wat [appellante] in haar processtukken heeft geschreven. Uit het tegenbewijs kan voor het overige worden opgemaakt dat de huidige verhuurder van [appellante] tevreden is met het gedrag van [appellante] (productie 20), maar daarbij gaat het om gebeurtenissen van ná het vertrek van [appellante] uit de woning van Vivare. Dat Vivare in haar Verhuurdersverklaring (productie 21) geen melding heeft gemaakt van enige overlast leidt ook al niet tot twijfel, omdat het daarbij ging om de periode voordat [appellante] en Vivare met elkaar de huurovereenkomst sloten die in deze procedure centraal staat. [appellante] heeft aangetoond dat zij bij Vivare over haar buren heeft geklaagd en daarbij de hulp van Vivare heeft gevraagd, maar dat rechtvaardigt haar aanstootgevende gedrag in de periode 2019 / 2021 niet. Al met al heeft Vivare bewezen dat [appellante] door overlast tekort is geschoten in de nakoming van haar huurdersverplichtingen. De stukken die [appellante] heeft overgelegd zijn onvoldoende om dat bewijs te ontzenuwen. De overlast valt aan [appellante] toe te rekenen.
De overlast is ernstig en structureel en rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst
2.7
De vraag is vervolgens of voornoemde tekortkoming voldoende gewicht heeft om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te kunnen rechtvaardigen (de tenzij-bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW Pro). Bij de beantwoording van deze vraag zijn alle omstandigheden van het geval van belang. [appellante] , op wie de stelplicht en bij betwisting de bewijslast rust, heeft gesteld dat de vermeende overlast niet zodanig ernstig en structureel is, dat het de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De overlast, voor zover die er al was, was niet ernstig en was slechts kortdurend. De specifieke aanvullende (huur)voorwaarden waarop Vivare zich beroept, zijn volgens [appellante] onredelijk bezwarend en dienen buiten toepassing te worden gelaten. Het is volgens haar oneerlijk en onredelijk om deze voorwaarden voor onbepaalde tijd te hanteren. Daarnaast heeft [appellante] nog aangevoerd dat een ontbinding en ontruiming haar zeer hard zal treffen, omdat zij daardoor op straat zal komen te staan. [appellante] stelt dat zij rondkomt van een uitkering, afhankelijk is van sociale woningbouw voor een huurwoning, geen familie heeft op wie zij kan terugvallen, niet terecht kan bij vriendinnen of vrienden en geen partner heeft op wie zij een beroep kan doen. Bovendien heeft zij altijd netjes haar huur betaald en heeft zij altijd goed gezorgd voor haar woning en haar tuin.
2.8
Het hof stelt vast dat [appellante] inmiddels andere woonruimte huurt en dat zij door de ontruiming niet op straat is komen te staan. Het hof begrijpt dat het verlies van haar woning voor [appellante] een zeer ingrijpende gebeurtenis is geweest en de nodige impact op haar (fysieke en mentale) gezondheid heeft (gehad). Echter, niet is komen vast te staan dat de overlast die [appellante] heeft veroorzaakt door zijn bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigde, zoals bedoeld is in artikel 6:265 lid Pro 1 (slot) BW, zoals het hof hiervoor heeft uiteengezet.
2.9
Verder betrekt het hof bij zijn oordeel nog de volgende feiten en omstandigheden. Toen [appellante] in 2016 haar eerdere huurwoning moest verlaten (omdat deze woning werd gesloopt), had Vivare klachten ontvangen over door [appellante] aldaar veroorzaakte overlast en was bovendien sprake van verbaal agressief gedrag van [appellante] tegen medewerkers van Vivare. Daarom is Vivare bij het afsluiten van de nieuwe huurovereenkomst specifieke voorwaarden met [appellante] overeengekomen met betrekking tot het veroorzaken van overlast door agressief of intimiderend gedrag. Al deze omstandigheden in aanmerking nemend is het hof van oordeel dat sprake is van een tekortkoming die van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden en die ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
2.1
De vraag of de specifieke aanvullende (huur)voorwaarden buiten toepassing zouden moeten worden gelaten, omdat het volgens [appellante] oneerlijk en onredelijk is om deze voorwaarden voor onbepaalde tijd te hanteren, kan in het midden blijven. Immers, ook zonder deze voorwaarden zou het hof, op grond van de wettelijke verplichtingen van [appellante] om zich als een goed huurster te gedragen (artikel 7:213 BW Pro) en de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst (artikel 6.6) tot het oordeel zijn gekomen dat sprake is van dusdanig ernstige en structurele overlast dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
2.11
[appellante] heeft tenslotte nog bezwaar gemaakt tegen de proceskosten-veroordeling in eerste aanleg. Doordat het hof het bestreden vonnis in stand zal laten en [appellante] de in het ongelijk gestelde partij is, blijft ook de proceskostenveroordeling in stand. Het bezwaar treft geen doel.
3.De slotsom
Het hoger beroep van [appellante] slaagt niet. Het bestreden vonnis van 25 maart 2020 zal worden bekrachtigd en [appellante] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Vivare zullen worden vastgesteld op € 760,- aan griffierecht en op € 1.671,- voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (1,5 punt x tarief II).
4.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 25 maart 2020;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vivare vastgesteld op € 760,- voor griffierecht en op € 1.671,- voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, Th.C.M. Willemse en C.J.H.G. Bronzwaer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 april 2022.