Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummers 21/00408, 21/00410, 21/00411, 21/00413, 21/00415 t/m 21/00438
uitspraakdatum: 26 april 2022
Uitspraak van de vierde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 15 januari 2021, nummer UTR 19/4390 t/m 4420 en 19/4505, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de hierna te noemen in [woonplaats] gelegen onroerende zaken (hierna: de onroerende zaken) per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld. Tegelijk met deze beschikking zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte, rioolheffing, afvalstoffenheffing, watersysteemheffing en zuiveringsheffing vastgesteld.
21/00408
[adres1] 362 (niet-woning)
€ 155.000
21/00410
[adres2] 2
€ 99.000
21/00411
[adres3] 13 boven
€ 368.000
21/00413
[adres4] 9
€ 98.000
21/00415
[adres5] 2 A
€ 169.000
21/00416
[adres5] 2 C
€ 169.000
21/00417
[adres5] 2 E
€ 169.000
21/00418
[adres2] 2 (Bovenwoning)
€ 585.000
21/00419
[adres4] 7
€ 98.000
21/00420
[adres5] 4 B
€ 169.000
21/00421
[adres5] 2 H
€ 169.000
21/00422
[adres4] 5
€ 104.000
21/00423
[adres5] 4 E
€ 169.000
21/00424
[adres5] 2 B
€ 169.000
21/00425
[adres5] 2 D
€ 169.000
21/00426
[adres1] 362 BS
€ 407.000
21/00427
[adres1] 362 BS B
€ 197.000
21/00428
[adres5] 4 G
€ 169.000
21/00429
[adres5] 4 A
€ 169.000
21/00430
[adres5] 4 C
€ 169.000
21/00431
[adres5] 4 D
€ 169.000
21/00432
[adres5] 2
€ 268.000
21/00433
[adres5] 2 G
€ 169.000
21/00434
[adres3] 17 BS
€ 330.000
21/00435
[adres4] 3
€ 104.000
21/00436
[adres5] 4 H
€ 169.000
21/00437
[adres5] 4 J
€ 169.000
21/00438
[adres5] 2 J
€ 169.000
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar beslist en het bezwaar gegrond verklaard, de waarde van het object [adres6] 13 te [woonplaats] verhoogd naar € 185.000, de beschikkingen voor het overige gehandhaafd en de aanslagen gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 maart 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] .
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. Het betreft diverse bedrijfspanden en woningen in het centrum van [woonplaats] die belanghebbende heeft verhuurd
3.Geschil
3.1.
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken in de WOZ-beschikking te hoog heeft vastgesteld. Voorts is in geschil of de heffingsambtenaar de aanslag voor wat betreft de onroerende zaak [adres1] 362 onvoldoende heeft gespecificeerd.
3.2.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
4.2.
Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de waarden van de volgende panden onjuist zijn vastgesteld: [adres1] 362, [adres2] 2, [adres4] 3 tot en met 9, [adres3] 13 en [adres5] 2.
4.3.
Gelet op de gemotiveerde stelling van belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn. Hij heeft daartoe voor elke onroerende zaak een taxatieverslag en een taxatiematrix met bijlagen ingebracht.
[adres1] 362 (niet-woning)
4.4.
Belanghebbende merkt over de taxatie van de onroerende zaak [adres1] 362 op, dat het vergelijkingspand aan de [adres7] 51 niet vergelijkbaar is. Ook het vergelijkingspand [adres1] 309 is niet vergelijkbaar, omdat deze enkel de bestemming kantoor heeft, terwijl de onroerende zaak [adres1] 362 zowel een winkel als een kantoor bevat. Verder meent belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met leegstand en dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor onvoldoende heeft onderbouwd gelet op de uitspraak van het Hof van 13 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:6734. Belanghebbende bepleit een waarde van € 139.000.
adres
bouw-jaar
opper-vlakte
huur-waarde per m2
kapitalisatie-factor
transactie-datum
koopprijs
WOZ-waarde/ gecorrigeerde koopprijs
[adres1] 362
1910
102
132
11,5
155
[adres1] 309
1900
176
159
11,6
27-12-2017
325
325
[adres7] 51
1920
86
295
13,5
21-9-2017
337.5
342
[adres1] 306
1900
107
185
12,6
3-12-2018
265
250
4.5.
De heffingsambtenaar verwijst naar de taxatiematrix waarin hij de volgende drie vergelijkingspanden aandraagt die alle in [woonplaats] zijn gelegen en de bestemming “winkel” hebben:
4.6.
De heffingsambtenaar stelt verder dat hij rekening heeft gehouden met leegstand en dat de getaxeerde huur en de kapitalisatiefactor in overeenstemming zijn met de uit de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingspanden afgeleide huren en kapitalisatiefactoren.
4.7.
Uit de taxatiematrix volgt dat de vergelijkingspanden qua ligging, bouwjaar, oppervlakte en bestemming voldoende vergelijkbaar zijn. Aangezien het vergelijkingspand [adres1] 309 als kantoor in gebruik is, terwijl de onroerende zaak [adres1] 362 net als de andere vergelijkingspanden als winkel in gebruik is, zal het Hof met dit vergelijkingspand geen rekening houden. Mede gelet op de gecorrigeerde transactieprijs per m2 van de andere twee vergelijkingspanden, heeft de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt. Het leegstandsrisico komt tot uitdrukking in de kapitalisatiefactor van de vergelijkingspanden, zodat de heffingsambtenaar daar voldoende rekening mee heeft gehouden. Belanghebbende heeft geen onderbouwing gegeven waarom voor de onroerende zaak [adres1] 362 met een hoger leegstandsrisico rekening moet worden gehouden. Het Hof merkt daarbij nog op dat, anders dan belanghebbende meent, niet kan worden gezegd dat de uitbraak van COVID-19 in maart 2020 een waardebepalende factor was ten tijde van de waardepeildatum (1 januari 2018). Anders dan belanghebbende uit de uitspraak van dit Hof van 13 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:6734 afleidt, geldt de vrije bewijsleer, zodat het de heffingsambtenaar vrij staat op elke wijze aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
[adres2] 2
4.8.
Belanghebbende meent dat de heffingsambtenaar bij de vergelijkingspanden een te hoge kapitalisatiefactor heeft gehanteerd en dat de vergelijkingspanden niet vergelijkbaar zijn. Hij bepleit een waarde van € 69.000.
4.9.
De heffingsambtenaar verwijst naar de taxatiematrix waarin hij de volgende drie vergelijkingspanden aandraagt die alle in het centrum van [woonplaats] zijn gelegen en de bestemming “winkel” hebben. Hij voegt daar aan toe, dat bij de waardering van de onroerende zaak [adres2] 2 ten onrechte geen rekening is gehouden met een kelderruimte van 60 m2 die tot de onroerende zaak behoort.
adres
bouw-jaar
opper-vlakte
huur-waarde per m2
kapitalisatie-factor
transactie-datum
koopprijs
WOZ-waarde/ gecorrigeerde koopprijs
[adres2] 2
1900
65
153
10
99
[adres2] 6
1900
267
150
15,7
11-2-2019
666
629
[adres8] 171
1930
90
175
18,1
23-10-2017
280
285
[adres9] 63
1922
85
175
23,3
29-3-2018
350
346
4.10.
Uit de taxatiematrix volgt dat de vergelijkingspanden qua ligging, bouwjaar en bestemming voldoende vergelijkbaar zijn. De vergelijkingspanden [adres8] 171 en [adres9] 63 zijn ook wat de oppervlakte betreft voldoende vergelijkbaar. De omstandigheid dat voor laatstgenoemd vergelijkingspand met een zeer hoge kapitalisatiefactor is gerekend, brengt niet met zich dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres2] 2 te hoog heeft vastgesteld. Ook de omstandigheid dat de kelder ten onrechte niet in de waardering is betrokken, ondersteunt deze stelling van belanghebbende niet. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangedragen, aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
[adres4] 3 tot en met 9
4.11.
Belanghebbende meent dat de heffingsambtenaar bij alle vier onroerende zaken uit moet gaan van eenzelfde prijs per vierkante meter van € 3.152, zodat de waarde van de onroerende zaken aan de [adres4] 7 en 9 niet op € 98.000 maar op € 97.000 moet worden vastgesteld. Voor de onroerende zaken aan de [adres4] 3 en 5 meent belanghebbende dat de waarde niet op € 104.000 maar op € 102.000 moet worden vastgesteld.
4.12.
De heffingsambtenaar verwijst voor de gering hogere prijs per vierkante meter voor de onroerende zaken aan de [adres4] 7 en 9 naar de gering kleinere oppervlakte van deze onroerende zaken en de omstandigheid dat de prijs per vierkante meter stijgt naarmate de gebruiksoppervlakte kleiner is.
4.13.
Tegenover de slechts beperkt onderbouwde weerspreking door belanghebbende heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof met de door hem overgelegde gegevens en de toelichting die hij daarop heeft gegeven aannemelijk gemaakt, dat hij de waarde van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld.
[adres3] 13
4.14.
Belanghebbende constateert dat bij het vergelijkingspand [adres10] 120b de parkeerplaats is gewaardeerd op € 15.000, terwijl een parkeerplaats in de binnenstad van [woonplaats] op € 50.000 gewaardeerd had moeten worden Hierdoor wijzigt de prijs per vierkante meter van het vergelijkingspand en daarmee ook de waarde voor de onroerende zaak [adres3] 13. Verder is hij van mening dat onduidelijk is, hoe de heffingsambtenaar de transactieprijs heeft gecorrigeerd voor het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de transactiedatum.
4.15.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat hij de waarde van de onroerende zaak [adres3] 13 heeft getaxeerd aan de hand van vier vergelijkingspanden. Zelfs als hij er van uitgaat dat bij een van de vergelijkingspanden de waarde van de parkeerplaats moet worden verhoogd dan daalt weliswaarde de woningwaarde per vierkante meter van dat ene vergelijkingspand, maar wijzigt de getaxeerde waarde van de onroerende zaak [adres3] 13 niet, gelet op de overige gegevens die uit de taxatiematrix voortvloeien. De koopsommen van de vergelijkingspanden heeft hij gecorrigeerd met de gemiddelde prijsstijging van vergelijkbare panden in de jaren 2017 en 2018 bij de berekening van de waarde op de waardepeildatum.
4.16.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde gegevens en de toelichting die hij daarop ter zitting heeft gegeven, tegenover de gemotiveerde weerspreking door belanghebbende aannemelijk gemaakt, dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij heeft het Hof de twee vergelijkingspanden aan de [adres1] zwaarder mee laten wegen, omdat de de andere twee vergelijkingspanden wat uitstraling ( [adres10] 120B) en onderhouds- en voorzieningenniveau ( [adres11] 3A) betreft sterker afwijken van de onroerende zaak [adres3] 13.
[adres5] 2
4.17.
Belanghebbende wijst er op, dat de heffingsambtenaar bij het vergelijkingspand [adres12] 246 is uitgegaan van een onjuiste waarde van de berging. Deze dient € 4.000 (= 8 vierkante meter met een waarde van € 500 per vierkante meter) in plaats van € 2.500 te bedragen.
4.18.
De heffingsambtenaar stemt er mee in, dat aan de berging een te lage waarde is toegekend. Dit heeft echter, nu hij uitgaat van vier vergelijkingspanden en de geringe invloed van de onjuiste waarde van de berging van één van de vergelijkingspanden, geen invloed op de getaxeerde waarde.
4.19.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde gegevens en de toelichting die hij daarop ter zitting heeft gegeven, aannemelijk gemaakt, dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
Overige onroerende zaken
4.20.
Tegen de andere onroerende zaken heeft belanghebbende niet anders dan in algemene bewoordingen of met een beperkte onderbouwing aangegeven, dat hij de vastgestelde waarde betwist. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de door hem gegeven onderbouwingen aannemelijk gemaakt, dat hij de waarden van deze onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld.
[adres1] 362
4.21.
Belanghebbende klaagt in hoger beroep opnieuw over het ontbreken van een WOZ-objectnmmer bij de onroerende zaak [adres1] 362. De Rechtbank heeft hierover het volgende overwogen (waarbij voor eiser belanghebbende moet worden gelezen):
“Eiser stelt dat de beschikkingen en de daarop gebaseerde aanslagen moeten worden vernietigd, omdat er voor de woning [adres1] 362 tweemaal een beschikking is genomen. De rechtbank constateert dat in het geschrift waarin de beschikkingen zijn verenigd, inderdaad tweemaal een beschikking voor [adres1] 362 is opgenomen. Het betreft echter twee verschillende WOZ-objectnummers met verschillende waardes. Verweerder heeft toegelicht dat het respectievelijk de woning [adres1] 362, plaatselijk bekend als 362 BS B (19/4409) en de niet-woning [adres1] 362 (19/4390) betreft. Dezelfde verklaring geldt bij de aanslagen rioolheffing waar eiser naar verwijst. Ook worden in het geschrift waarin de beschikkingen en de aanslagen zijn verenigd twee beschikkingen vermeld voor [adres1] 362 BS (19/4408). De tweede maal is hierbij in tegenstelling tot alle andere beschikkingen geen WOZ-objectnummer opgenomen. Naar het oordeel van de rechtbank is dan ook sprake van een kennelijke verschrijving waaraan verder geen rechtsgevolgen zijn verbonden. In de aanslagen komt deze woning niet tweemaal voor. De beroepsgrond slaagt niet.”
4.22.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Rechtbank op goede gronden een juiste beslissing genomen en het Hof maakt deze beslissing tot de zijne.
4.23.
Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat ten slotte geen aanleiding, omdat die termijn niet is overschreden.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
De beslissing is op 26 april 2022 in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd De voorzitter,
de uitspraak te ondertekenen.
(R.F.C. Spek)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 april 2022.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.