Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 21/00557
uitspraakdatum:
7 juni 2022
7 juni 2022
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V.te
[vestigingsplaats](hierna: belanghebbende)
[vestigingsplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 30 maart 2021, nummer AWB 19/823, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Nijmegen(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
gemeente Nijmegen(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] 52-1 (parkeergarage) te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2018, naar waardepeildatum 1 januari 2017, vastgesteld op € 4.468.000. Tegelijk met deze beschikking is voor het jaar 2018 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 22 december 2018 de vastgestelde waarde en de aanslag OZB gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank).
1.4.
De Rechtbank heeft bij uitspraak van 30 maart 2021 het beroep ongegrond verklaard.
1.5.
Belanghebbende heeft op 9 mei 2021 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft op 4 augustus 2021 de gronden ingediend.
1.6.
De heffingsambtenaar heeft op 23 november 2021 een verweerschrift bij het Hof ingediend.
1.7.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 mei 2022 te Arnhem. De voorzitter heeft per videoverbinding deelgenomen. Namens belanghebbende is verschenen [naam1] van [naam2] B.V. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam3] en [naam4] . Belanghebbende heeft ter zitting met instemming van de heffingsambtenaar een tekening van de dwarsdoorsnede van de parkeergarage en het bovenliggende kantoorgebouw, ingebracht.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 2006 gebouwde parkeergarage. Op de begane grond en de eerste verdieping bevinden zich 587 parkeerplaatsen. Op de begane grond bevindt zich ook nog een beheerdersruimte. Boven een deel van de parkeergarage bevindt zich een kantoorgebouw van zeventien verdiepingen. Het kantoorgebouw behoort niet tot de onroerende zaak.
2.2.
Belanghebbende heeft in oktober 2017 het kantoorgebouw en de parkeergarage tezamen gekocht voor € 34.350.000. Ten tijde van deze aankoop stond 35,67% van de verhuurbare kantoorruimten leeg. In de daaropvolgende jaren 2018 tot en met 2021 heeft de leegstand respectievelijk 35,67%, 12,69%, 5,91% en 6,15% bedragen.
2.3.
De WOZ-waarde van de parkeergarage is per 1 januari 2017 vastgesteld op € 4.468.000. De WOZ-waarden van de objecten in het kantoorgebouw zijn per die datum vastgesteld op in totaal € 29.699.000.
3.Geschil
3.1.
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
3.2.
Belanghebbende heeft ter zitting desgevraagd bevestigd dat de objectafbakening niet in geschil is.
3.3.
Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 3.859.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 4.468.000.
3.4.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
4.2.
Ingevolge artikel 17, lid 3, Wet WOZ wordt – in afwijking van artikel 17, lid 2, Wet WOZ – de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
4.3.
Ingevolge artikel 4, lid 2, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: Uitvoeringsregeling), wordt de vervangingswaarde van de grond bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met kavels waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, zoals gronduitgifteprijzen die gemeenten hanteren. Daarbij moet rekening worden gehouden met de bestemming van de zaak. De vervangingswaarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met:
i) een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde, en
ii) een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
4.4.
In artikel 4, lid 4, Uitvoeringsregeling is bepaald dat bij de berekening van de vervangingswaarde voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering wordt toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak. Van bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken is slechts sprake indien de exploitatie van die zaken geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen (vgl. HR 8 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ0421).
4.5.
Tussen partijen is niet in geschil dat de vervangingswaarde van de onroerende zaak dient overeen te komen met de bedrijfswaarde ervan. Verder is het Hof van oordeel dat de onroerende zaak incourant is, omdat niet aannemelijk is dat parkeergarages min of meer regelmatig worden verkocht. Zo heeft belanghebbende ter zitting zelf aangegeven dat geen verkopen bekend zijn van alleen maar parkeergarages. Dit brengt mee dat de gecorrigeerde vervangingswaarde kan afwijken van de waarde in het economische verkeer (vgl. HR 31 mei 1995, ECLI:NL:HR:1995:AA1634 en HR 14 april 2017, ECLI:NL:HR:2017:672).
4.6.
Uit artikel 17, lid 3, Wet WOZ volgt dat de hoogste van de twee waarden – gecorrigeerde vervangingswaarde of waarde in het economische verkeer – als uitgangspunt dient voor de vast te stellen waarde. Belanghebbendes betoog dat in dit geval de lagere waarde in het economische verkeer – die zou kunnen worden afgeleid uit de verkooptransactie in oktober 2017 dan wel uit toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode – moet worden gehanteerd, kan reeds daarom niet slagen. Dit betoog kan te meer niet slagen nu de onroerende zaak in oktober 2017 niet als afzonderlijk object is gekocht, maar tezamen met het kantoorgebouw, zodat onduidelijk is welk deel van de koopsom aan de onroerende zaak moet worden toegerekend. Bovendien is de prijsvorming beïnvloed door bestaande huurcontracten – ongeveer 65% van de kantoorruimten was immers verhuurd – en is niet aannemelijk dat wanneer de objecten afzonderlijk te koop waren aangeboden, de afzonderlijke koopsommen tezamen niet meer dan de totaalprijs van € 34.350.000, zou bedragen. Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar terecht de waarde van de onroerende zaak bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde, waarbij de waarde dient overeen te komen met de bedrijfswaarde.
4.7.
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde van € 4.468.000 niet te hoog is.
4.8.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van [naam4] van 21 mei 2019, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde is getaxeerd op € 5.093.000. Daarvoor is aansluiting gezocht bij de landelijke taxatiewijzer Parkeren, archetype P4181152 (bovengronds parkeren, gebouwd na 1 januari 1990). In de taxatiewijzer zijn de volgende kengetallen (per waardepeildatum 1 januari 2017) vermeld:
Onderverdeling
%-verdeling
Vervangingswaarde per m2
Levensduur
Restwaarde
minimum
gemiddeld
maximum
min
max
min
max
Ruwbouw
52%
€ 150
€ 182
€ 214
30
40
20%
30%
Afbouw
33%
€ 95
€ 116
€ 136
25
35
15%
25%
Installaties
15%
€ 43
€ 53
€ 62
15
20
10%
15%
Totaal
100%
€ 289
€ 350
€ 411
4.9.
In het taxatierapport van de heffingsambtenaar is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak als volgt berekend:
BVO
VVW
per m2
VVW
Totaal
Technische Afschrijving
Funct.
Afsch.
GVW
lv.d
rest.w
techn. afsch.
waarde na
techn. afs.
Opstallen (bj 2006)
Ruwbouw (52%)
17.689 m²
€ 214
€ 3.780.493
40 jr
30%
19,3%
€ 3.052.748
33,3%
€ 2.036.185
Afbouw (33%)
17.689 m²
€ 136
€ 2.399.159
30 jr
20%
29,3%
€ 1.695.406
33,3%
€ 1.130.835
Installaties (15%)
17.689 m²
€ 62
€ 1.090.527
17,5 jr
12,5%
55,0%
€ 490.737
33,3%
€ 327.321
Totaal
€ 411
€ 7.270.179
€ 5.238.891
€ 3.494.341
Beheerdersruimte
198 m2
€ 900
€ 178.200
€ 135.522
33,3%
€ 90.392
Grond
9.428 m²
€ 160
€ 1.508.480
Totaal
€ 5.093.213
4.10.
Ter toelichting is in het taxatierapport onder meer opgemerkt dat bij het berekenen van de vervangingswaarde van de onroerende zaak is uitgegaan van de maximum waarden zoals genoemd in de taxatiewijzer (totaal € 411 per m2), omdat de constructie extra zwaar is uitgevoerd vanwege de aanwezigheid van een grondlaag en graszoden op het dak. Verder is opgemerkt dat voor de technische afschrijving van de ruwbouw is uitgegaan van de maximale levensduur en restwaarde omdat de parkeergarage deel uitmaakt van een combinatie met een kantoorpand. Voor de afbouw en installaties is uitgegaan van een gemiddelde levensduur en restwaarde.
4.11.
In het taxatierapport is over de correctie voor functionele veroudering het volgende opgemerkt:
“
5.4.1. Economische en maatschappelijke veroudering (FC1)
5.4.1. Economische en maatschappelijke veroudering (FC1)
Onderhavige parkeergarage maakt deel uit van het kantorencomplex [naam5] . Op de waardepeildatum is een deel van de kantoren verhuurd en worden delen die niet in gebruik zijn te
huur aangeboden. De benodigde capaciteit van de parkeergarage is afhankelijk van het gebruik van de kantoorruimten. De bezettingsgraad heeft over de afgelopen jaren sterk gefluctueerd. Ten tijde van het maken van dit taxatierapport is vrijwel het gehele complex verhuurd. Voor het bepalen van de economische veroudering is aansluiting gezocht bij de bezettingsgraad van, cq. de leegstand van kantoorruimte in de wijk waarin onderhavig object is gelegen. Op de waardepeildatum 01-01-2017 was het leegstandpercentage van kantoren in deze wijk 33,3%. Dit percentage is gehanteerd bij het bepalen van de economische veroudering.
Ter vergelijking kunnen de leegstandspercentages van kantoorruimten in de betreffende wijk worden genoemd:
01-01-2015: 10,8%
01-01-2016: 15,2%
01-01-2017: 33,3%
01-01-2018. 6,2%
In geheel [plaats1] was het leegstandspercentage van kantoorruimte als volgt:
01-01-2015: 14,0%
01-01-2016: 12,3%
01-01-2017: 15,7%
01-01-2018: 9,9%
Zie de bijlage voor de schematische overzichten van de leegstandspercentages.
Gezien de ligging van het object nabij uitvalswegen, op korte afstand van een NS station, kunnen de gebruiksmogelijkheden als gunstig worden aangemerkt. Van een noodzaak om meer economisch te corrigeren dan 33,3% is derhalve niet gebleken.
5.4.2
Verandering van de bouwwijze (FC2)
Dit geeft de mate aan waarin het huidige gebouw niet meer overeenstemt met de manier waarop momenteel vergelijkbare objecten worden gebouwd. Dit element zal alleen van betekenis zijn voor oudere objecten die momenteel niet meer op deze wijze worden gebouwd. (…)
Van voornoemde situatie is geen sprake, een correctie voor bouwwijze is derhalve niet van toepassing. De actuele bouwkosten conform de huidige bouwwijze zijn namelijk gelijk aan de standaard vervangingswaarde voor dergelijke parkeergarages.
5.4.3
Belemmering gebruiksmogelijkheden (FC3)
Hiermee wordt aangegeven of sprake is van belemmering van de normale activiteiten van de organisatie door een ondoelmatige inrichting van de ruimte of door een tekort of overschot aan ruimte. (…) Het object is opgeleverd in 2006 en er zijn tijdens de opname geen functionele knelpunten gesignaleerd. Er is niet gebleken dat een correctie toegepast zou moeten worden.
5.4.4
Excessieve gebruikskosten (FC4)
Excessieve gebruikskosten van het object ten gevolge van een niet volledig functioneel gebouw (bijvoorbeeld meer dan gemiddelde onderhoudskosten). Excessieve gebruikskosten ontstaan als gevolg van het ontbreken van isolatievoorzieningen, de aanwezigheid van verouderde installaties.
(…) Voor het object is bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde niet gebleken dat er correctie voor excessieve gebruikskosten toegepast moet worden, mede gezien het bouwjaar 2006.”
4.12.
Na de mondelinge behandeling ter zitting van de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar de oppervlakten opnieuw berekend aan de hand van luchtfoto’s. Uit deze herberekening volgt dat de grondoppervlakte geen 9.428 m² bedraagt maar 9.750 m², en dat de bruto vloeroppervlakte (BVO) geen 17.887 m2 maar 19.000 m2 bedraagt. Uitgaande van deze oppervlakten bedraagt de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak zonder de beheerdersruimte € 5.313.319, aldus de heffingsambtenaar.
4.13.
Gelet op voornoemde herberekening aan de hand van de bijgevoegde luchtfoto’s acht het Hof aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar in zijn taxatierapport gehanteerde grondoppervlakte van 9.428 m2 en BVO van 17.887 m2 niet te hoog zijn. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat om weer een parkeergarage met een bebouwd oppervlakte van 9.428 m2 aan te schaffen of te vervaardigen ten minste een gelijk grondoppervlakte benodigd is, zodat de heffingsambtenaar terecht een dergelijk grondoppervlakte in aanmerking heeft genomen ter bepaling van de vervangingswaarde. Voorts acht het Hof aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondwaarde van € 160 per m2 niet te hoog is, nu deze waarde blijkens onderdeel 5.1 van het taxatierapport van [naam4] is afgeleid van meerdere gerealiseerde grondprijzen voor vergelijkbare grond.
4.14.
Verder is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar voor de vervangingswaarde van de opstal terecht is uitgegaan van de maximum waarden zoals genoemd in de taxatiewijzer (totaal € 411 per m2), omdat de constructie extra zwaar is uitgevoerd vanwege de aanwezigheid van een grondlaag en graszoden op het dak (zie 4.10). Dit oordeel vindt zijn bevestiging in het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport van taxateur [naam6] van 1 juli 2019, waarin met herbouwkosten is gerekend van € 420,98 per m2. De door de heffingsambtenaar vervolgens daarop gehanteerde technische afschrijving is door belanghebbende niet betwist.
4.15.
Wat betreft de functionele veroudering moet ingevolge artikel 4, lid 4, Uitvoeringsregeling een zodanige factor worden toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van de onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche. Dat aanleiding bestaat voor een functionele afschrijving wegens economische veroudering van de onroerende zaak is tussen partijen niet in geschil. De heffingsambtenaar is voor de functionele afschrijving van 33,3% uitgegaan van het leegstandspercentage van kantoorruimten in de wijk waarin de onroerende zaak is gelegen. Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak (een parkeergarage) onlosmakelijk is verbonden met het erboven gelegen kantoorgebouw. Gelet daarop acht het Hof een causaal verband aanwezig tussen de leegstand van de onroerende zaak en de leegstand van kantoorruimten, zodat de heffingsambtenaar voor de functionele afschrijving terecht is uitgegaan van het leegstandspercentage van kantoorruimten in de wijk. Deze leegstand varieert in de jaren 2015 tot en met 2018 tussen 6,2 en 33,3%, met een gemiddeld leegstandcijfer van 16,5% (zie 4.11). De functionele veroudering wegens onderbezetting moet gebaseerd worden op structurele leegstandgegevens. Niettemin is de heffingsambtenaar uitgegaan van het hoogste leegstandspercentage in een vierjaarperiode, zodat daarmee in voldoende mate rekening is gehouden met de economische situatie in de desbetreffende branche in de zin van artikel 4, lid 4, Uitvoeringsregeling. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat ook wanneer met het door belanghebbende genoemde leegstandspercentage (35,67%) van de kantoorruimten boven de onroerende zaak zou worden gerekend (zie 2.2), de gecorrigeerde vervangingswaarde (ruim) boven de beschikte waarde zou uitkomen.
4.16.
Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Dit brengt mee dat de waarde van de onroerende zaak van € 4.468.000 niet te hoog is vastgesteld.
Slotsom
4.17.
Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. V.F.R. Woeltjes en mr. A.J. van Lint, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier. De beslissing is op 7 juni 2022 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(E.D. Postema) (A.J.H. van Suilen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 8 juni 2022
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.