ECLI:NL:GHARL:2022:4882

• Datum uitspraak: 14 juni 2022
• Publicatiedatum: 14 juni 2022
• Zaaknummer: 200.282.090
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: L.J. de Kerpel-van de Poel; M.F.J.N. van Osch; G.A. Diebels
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep huurvermindering wegens gebreken aan gehuurde bedrijfsruimte

In deze civiele zaak staat de vraag centraal of de huurder aanspraak kan maken op een huurprijsvermindering van een derde wegens gebreken aan de gehuurde bedrijfsruimte, waaronder lekkages, het niet vervangen van enkelglas door dubbelglas in de pui, en het niet opknappen van de gevel. Het hof bevestigt dat lekkages hebben plaatsgevonden en onvoldoende zijn verholpen, en dat het niet opknappen van de pui een gebrek vormt. De afspraak over het vervangen van enkelglas door dubbelglas wordt voorlopig aangenomen, waarbij de verhuurder tegenbewijs mag leveren.

De huurder mag tevens bewijs leveren dat het pand niet te verwarmen was, mede vanwege een te kleine cv-ketel, waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is. De kwestie van verwarming wordt aangehouden tot na bewijslevering. Het hof wijst erop dat de huurder de kosten van extra radiatoren draagt, zodat dit geen gebrek oplevert.

Het hof bepaalt dat getuigen zullen worden gehoord om de gemaakte afspraken en verwarmingsproblemen te onderzoeken. Beide partijen dienen de namen van getuigen tijdig op te geven en aanwezig te zijn bij het verhoor. De beslissing over de huurprijsvermindering en eventuele verrekening wordt aangehouden tot na de bewijslevering. Het tussenvonnis van 19 juni 2019 blijft onherroepelijk.

Uitkomst: Het hof houdt de beslissing aan tot na bewijslevering over de gebreken en verwarmingsproblemen en laat partijen getuigen horen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof: 200.282.090

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 7686830)

arrest van 14 juni 2022

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats1] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser in conventie, verweerder in reconventie,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. W.G. Westerman,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Cones Beheer B.V. ,

gevestigd te Arnhem,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

hierna: Cones,

advocaat: mr. J. Goemans.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep en weergave van de vorderingen in hoger beroep

1.1 Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 23 maart 2021 hier over.

1.2 Het verdere verloop blijkt uit:

- het proces-verbaal van de op 31 mei 2021 gehouden comparitie van partijen;

- de memorie van grieven (met producties 1-6),

- de memorie van antwoord (met producties H1 en H2),

- een akte van [appellant] en een antwoordakte van Cones.

1.3 Vervolgens heeft [appellant] de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

1.4 [appellant] is bij appeldagvaarding in beroep gekomen tegen de vonnissen van de kantonrechter (rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem) van 19 juni 2019 en 26 februari

2020 en heeft daarvan vernietiging gevorderd. [appellant] concludeert in de memorie van grieven – samengevat – dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, zal vernietigen het vonnis van de rechtbank Gelderland, locatie Arnhem van 26 februari 2020,

en opnieuw rechtdoende:

in conventie: de vorderingen van [appellant] alsnog toe zal wijzen,

in reconventie: de vorderingen van Cones alsnog af zal wijzen en haar zal veroordelen

tot terugbetaling aan [appellant] van al hetgeen door hem op grond van het vonnis is of zal zijn betaald, met de wettelijke handelsrente;

alsmede Cones in conventie en reconventie zal veroordelen in de kosten van beide instanties, inclusief de nakosten.

2. De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.9 van het bestreden vonnis van 26 februari 2020, met dien verstande dat onder 2.2 abusievelijk staat een “e-mail van 17 april 2017”, terwijl bedoeld wordt “e-mail van 10 april 2017”.

3. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

[appellant] heeft in eerste aanleg (in conventie) na wijziging van eis - samengevat - gevorderd:
a. een bedrag van € 20.921 aan huurachterstand;

b. een bedrag van € 7.500 aan verbeurde contractuele boete;

c. een bedrag van € 921,98 aan buitengerechtelijke kosten;

d. de proces- en nakosten.

3.2

Cones heeft in eerste aanleg (in reconventie) na wijziging van eis - samengevat - gevorderd:

- [appellant] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 7.000 met wettelijke rente;

- de huurprijs te verminderen per de ingangsdatum, subsidiair 1 mei 2018, meer subsidiair

1 september 2018 of uiterst subsidiair per een door de kantonrechter in goede justitie te

bepalen datum met 1/3e en te bepalen dat dit voor het eerste, tweede en derde jaar een

maandelijkse huur oplevert (inclusief btw) van respectievelijk € 2.823,33, € 2.904,00 en

€ 2.984,67, subsidiair tot een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;

- tot terugbetaling van hetgeen zij ten gevolge van voornoemde huurprijsvermindering te

veel heeft voldaan aan [appellant] ;

- [appellant] te veroordelen in de proceskosten.

3.3

De kantonrechter heeft bij vonnis van 26 februari 2020 - zakelijk samengevat -

de vorderingen in conventie afgewezen en in reconventie [appellant] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 23.750,34, met de wettelijke rente over € 7.000 vanaf 14 januari 2020 tot aan de dag van volledige voldoening, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in conventie en in reconventie en afwijzing van het overige.

4. De motivering van de beslissing in hoger beroep

Samenvatting geschil

4.1

De kern van de zaak is of Cones de volledige huurprijs moet betalen voor de door haar gehuurde bedrijfsruimte aan het Gele Rijdersplein 36 te Arnhem, of dat zij aanspraak heeft op vermindering van de huurprijs met 1/3e wegens (ernstige) gebreken aan het pand.

Samenvatting uitspraak hof

4.2

Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat sprake is geweest van lekkages in het dak die door [appellant] niet voldoende zijn gerepareerd. Voor wat betreft de vraag of de afspraak is gemaakt dat [appellant] als verhuurder het enkelglas in de pui zou vervangen door dubbelglas, is het hof van oordeel dat voorlopig ervan uitgegaan wordt dat deze afspraak is gemaakt en dat [appellant] tegenbewijs mag leveren. Dit betekent dat getuigen zullen worden gehoord.

De klacht over het niet opknappen van de gevel is terecht omdat [appellant] zijn standpunt in hoger beroep onvoldoende heeft onderbouwd. Voor wat betreft het bezwaar van Cones dat het pand niet op een comfortabele temperatuur was te krijgen, houdt het hof zijn oordeel aan tot na de bewijslevering met betrekking tot de afspraak omtrent de beglazing van de pui. Cones wordt in de gelegenheid gesteld bewijs te leveren dat de ruimte sowieso niet te verwarmen was vanwege een te kleine cv-ketel. Het hof zal hierna zijn beslissing motiveren en toelichten.

Tussenvonnis

4.3

Tegen het tussenvonnis van 19 juni 2019 staat op grond van artikel 131 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering geen hogere voorziening open, zodat het hof [appellant] in zijn hoger beroep in zoverre bij eindarrest niet-ontvankelijk zal verklaren.

Mocht Cones huurbetalingen opschorten en heeft zij aanspraak op hurvermindering?

4.4

Kern van het geschil vormt de vraag of Cones aanspraak kan maken op opschorting van haar verplichtingen tot betaling van de huurpenningen - waartoe hij in beginsel gehouden is en waarvan de verplichting op zichzelf niet in het geding is - en op huurvermindering (tot 1/3e) omdat [appellant] zijn verplichtingen als verhuurder tot herstel van gebreken niet is nagekomen. Cones heeft zich op het standpunt gesteld dat [appellant] als verhuurder diende te zorgen voor dubbelglas in de pui, het opknappen van de pui en het tegengaan van daklekkages, alsmede het genoegzaam kunnen verwarmen van het gehuurde, maar dat het daaraan heeft ontbroken.

4.5

[appellant] heeft betwist dat afgesproken is dat hij het enkelglas in de pui zou vervangen door dubbelglas. Wat betreft het opknappen van de gevel heeft hij gesteld dat er geen beperking van het huurgenot is geweest en dit werk voor een deel in november 2016 en februari 2017 door Anthe' uitgevoerd was. Het andere deel van de werkzaamheden is begin 2018 verricht door [naam1] Bouw, aldus [appellant] . Wat betreft de lekkages heeft [appellant] gesteld dat de gemelde lekkages direct door hem zijn verholpen. [appellant] heeft bestreden dat Cones hem van andere lekkages op de hoogte heeft gesteld en daarmee heeft gehandeld in strijd met artikel 9.4 van de huurovereenkomst, inhoudende dat de huurder ontdekte gebreken onverwijld schriftelijk aan de verhuurder dient te melden, bij gebreke waarvan de huurder alle schade inclusief de kosten van herstel dient te vergoeden. Hij beroept zich op schuldeisersverzuim ex artikel 6:58 jo. 6:61 BW.

Voor wat betreft verwarming stelt [appellant] dat dit voor rekening komt van Cones omdat hij wist dat er enkelglas inzat en hij het casco (zie artikel 1.2 van de huurovereenkomst) huurde. Cascohuur betekent in feite huur van de kale bedrijfsruimte, zonder medehuur van voorzieningen of installaties, zoals radiatoren. Dat betekent dat huurder zelf moet zorgen voor deze voorzieningen, het onderhoud daarvan etcetera, aldus [appellant] . De verwarming - en daarmee de verwarmingscapaciteit - behoorde niet tot het gehuurde en kan dus geen gebrek voor [appellant] als verhuurder opleveren. Het door Cones plaatsen van extra radiatoren mocht daarom niet ten laste van [appellant] worden gebracht. Ook van achterstallig onderhoud is geen sprake. Cones is nalatig geweest met voorafgaande inspectie van het pand als bedoeld in artikel 2.3 van de algemene bepalingen, ook toen hij de bestemming van het gehuurde wijzigde van kantoorruimteverhuur voor zelfstandigen naar horeca, aldus [appellant] .

4.6

Het hof stelt bij zijn beoordeling het navolgende voorop. Tussen partijen is in geschil of in het gehuurde sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. [appellant] heeft de juistheid van deze door de kantonrechter geformuleerde maatstaf niet bestreden. Het hof gaat daar met de kantonrechter vanuit.

Dubbelglas/opknappen van de pui

4.7

Cones heeft gesteld dat er ter zake van het dubbelglas en het opknappen van de pui, wat hij als één item ziet, nadere afspraken tussen partijen - het hof begrijpt: in afwijking van de huurovereenkomst - zijn gemaakt, inhoudende dat [appellant] daarvoor zou zorgen. De bewijslast van deze afspraken rust in beginsel op Cones. Nu [appellant] dit voldoende gemotiveerd heeft betwist, dient in beginsel Cones deze afspraken te bewijzen. Dat [appellant] eerder buiten rechte de door Cones gestelde afspraken niet zou hebben bestreden, maakt nog niet dat daarmee deze afspraken zouden vast staan.

4.8

De stellingen van Cones vinden evenwel steun in de schriftelijke verklaring van mevrouw Hindriks alsmede de door de kantonrechter in 2.3 genoemde Whatsappwisseling tussen partijen, waarbij [appellant] niet is ingegaan op de stelling van Cones dat er volgens haar is afgesproken dat de pui zou worden opgeknapt onder andere met dubbelglas. [appellant] heeft bij gelegenheid van de comparitie van partijen in hoger beroep ook erkend dat over dubbelglas is gesproken, maar heeft gesteld dat plaatsing daarvan niet is afgesproken. Voorts is het verweer van [appellant] , dat sprake was van een gemeentelijk monument en het dus niet mogelijk/makkelijk zou zijn om toestemming te krijgen om dubbelglas aan te brengen, zonder toereikende toelichting die ontbreekt, niet goed te rijmen met zijn erkenning dat erover gesproken is dat Cones zelf het dubbelglas zou aanbrengen, tegen een huurkorting (memorie van grieven sub 24). Het hof ziet in dit alles voldoende aanleiding om er vooralsnog vanuit te gaan, net als kennelijk de kantonrechter, dat de gestelde afspraak is gemaakt, en dat Cones daarmee naar het voorlopig oordeel van het hof voldaan heeft aan de op haar rustende bewijslast. Daarom mag [appellant] tegen deze voorshandse vaststelling tegenbewijs leveren zoals hij heeft aangeboden, onder meer door het horen van de makelaar als getuige.

4.9

Voor wat betreft het opknappen van de pui heeft Cones beroep gedaan op het rapport van haar deskundige Nederend inhoudende kort gezegd, dat de pui in een deplorabele toestand verkeerde. Hij spreekt over een 'zeer gevaarlijke situatie' van de borstwering bij de dakrand en bezoekers die geraakt zouden kunnen worden door afbrokkelende delen. De door [appellant] gestelde herstelwerkzaamheden hebben dit niet anders gemaakt en deze zijn door Nederend als niet adequaat bestempeld, aldus Cones in de memorie van antwoord (sub 20). Zij verwijst voor haar beroep op verminderd woongenot naar een nadere toelichting van Nederend in hoger beroep (producties H1 en H2). Nu [appellant] een en ander zowel in eerste aanleg, als in de memorie van grieven (randnummers 30/31) en in zijn nadien genomen akte houdende uitlating niet inhoudelijk heeft bestreden en gemotiveerd, hetgeen op zijn weg had gelegen zeker nu Nederend de situatie als ‘zeer gevaarlijk’ had aangeduid, verwerpt het hof zijn verweer als onvoldoende gemotiveerd. Het hof merkt op dat uit de bij memorie van grieven in het geding gebrachte facturen van Anthe’ Schilders- en klusbedrijf (2016 en 2017, schilderwerkzaamheden ad € 519,40 inclusief btw) en [naam1] Bouw (2018, inclusief schilderwerk € 1.372,70 in totaal) niet kan worden afgeleid dat de door Nederend in augustus 2018 geconstateerde gebreken aan de gevel (die naar blijkt uit zijn begroting voor de gevel alleen al € 23.225 aan herstelkosten bedragen) zijn opgeheven. Het rapport van Teelker, waarop [appellant] zich heeft beroepen, biedt onvoldoende basis voor een ander oordeel. Dit rapport is onvoldoende concreet en betrekkelijk summier en duidelijk is, zoals zal blijken bij de lekkages, dat het niet alle punten van gebreken heeft omvat. De toestand van de pui levert daarmee een gebrek aan het gehuurde op.

Lekkages

4.1

In het rapport van Nederend wordt melding gemaakt van lekkagesporen. Dat sprake is geweest van lekkages is op zichzelf niet betwist. Cones heeft gesteld dat wat [appellant] heeft gedaan, het louter spannen van een zeil is. Op dit zeil hoopt het water dat van het plafond daarboven komt, zich op zoals zichtbaar is op de door Cones ingebrachte foto, die door [appellant] onbestreden is gelaten. Ook is te zien dat, waar er geen zeil is gespannen, de vloer nat is (donkere plekken). Zoals ook in eerste aanleg betoogd, blijft Cones er dan ook bij dat [appellant] dit gebrek zeker niet heeft verholpen. Het beroep van [appellant] op het rapport van zijn deskundige Teelker kan hem niet baten. Niet alleen gaat dit rapport mank aan de omstandigheid dat niet is gekeken naar de eventuele problemen in het pand van [appellant] boven het door Cones gehuurde maar [appellant] heeft ervan afgezien om, nadat Nederend zijn rapport nader heeft toegelicht, zijn standpunt zelf nader te onderbouwen, bijvoorbeeld door ook Teelker daartoe uit te nodigen. Daarmee heeft [appellant] haar betwisting in deze onvoldoende gemotiveerd.

4.11

Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat sprake is geweest van lekkages en dat met het plaatsen van het zeil door [appellant] sprake is geweest van een provisorische en absoluut niet deugdelijke ‘oplossing’ voor de lekkages. Bij deze stand van zaken gaat het beroep van [appellant] dat Cones niet vaker of eerder heeft geklaagd niet op. Van schuldeisersverzuim aan de zijde van Cones is dan ook geen sprake. Daarmee staat vast dat sprake was van lekkages en voorts dat deze een gebrek aan het gehuurde opleveren en daarmee aanspraak op huurvermindering rechtvaardigen. Tot welke materiële gevolgen voor de huurprijs dit leidt, zal bij eindarrest worden beoordeeld, mede in het licht van de vraag of de overige gestelde gebreken wel of niet zullen komen vast te staan.

Verwarming

4.12

Cones heeft aangevoerd dat zij geen genoegen hoefde te nemen met een ruimte die

niet of nauwelijks te verwarmen was, of enkel tegen onredelijke kosten. Nu dit mogelijk samenhangt met de aanwezigheid van enkelglas, zoals Cones zelf heeft gesteld, zal het hof het oordeel daarover opschorten tot na de bewijslevering. Daarnaast bestaat nog de mogelijkheid dat, zoals Cones heeft gesteld, de ruimte überhaupt niet te verwarmen was vanwege een te kleine cv-ketel (blijkens artikel 10 van de huurovereenkomst was [appellant] verantwoordelijk voor de cv-ketel). Cones zal in de gelegenheid gesteld worden om dat te bewijzen. Dat Cones de kosten van extra radiatoren voor haar rekening zou nemen, staat wel vast. Op dit punt is dus in ieder geval geen sprake van een gebrek. Ook de oordelen over schuldeisersverzuim, opschorting en de verrekening zullen worden aangehouden tot na de bewijslevering. Nu het oordeel over de reconventie mede afhangt van het oordeel over de conventie wordt ook dit oordeel aangehouden.

5. De slotsom

5.1

Voor wat betreft de vraag of de afspraak is gemaakt dat [appellant] als verhuurder het enkelglas in de pui zou vervangen door dubbelglas, is het hof van oordeel dat voorlopig ervan uitgegaan wordt dat deze afspraak is gemaakt en dat [appellant] tegenbewijs mag leveren.

5.2

Voor wat betreft het niet opknappen van de pui is naar het oordeel van het hof sprake van een gebrek. Hetzelfde geldt voor de lekkages. Voor de stelling dat het gehuurde niet te verwarmen was (mede) vanwege een te kleine cv-ketel, mag Cones bewijs leveren. Voor het overige houdt het hof zijn oordeel aan tot na de bewijslevering.

6. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

laat [appellant] toe tot het tegenbewijs tegen de voorshandse vaststelling dat partijen een afspraak hebben gemaakt tot het door [appellant] vervangen van het enkelglas in de voorpui door dubbelglas;

laat Cones toe tot het bewijs dat het gehuurde niet te verwarmen was (onder andere) vanwege een te kleine cv-ketel;

bepaalt dat, indien [appellant] en/of Cones dat bewijs door middel van getuigen wenst te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. G.A. Diebels, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;

bepaalt dat partijen ( [appellant] in persoon / Cones vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte en tot het beantwoorden van vragen in staat is) bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld;

bepaalt dat [appellant] en Cones het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van
beide partijen, van hun advocaten en van de getuigen zullen opgeven op de
roldatum 5 juli 2022 , waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;

bepaalt dat [appellant] en Cones overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dienen op te geven;

bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van het getuigenverhoor nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen;

houdt verder iedere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.J. de Kerpel-van de Poel, M.F.J.N. van Osch en G.A. Diebels, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2022.