Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.288.262
(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo 244546)
arrest van 21 juni 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Ten Hagen Beheer B.V.,
gevestigd te Haaksbergen,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: Ten Hagen,
advocaat: mr. R.J. Leijssen,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Borghuis Beheer B.V.,
gevestigd te Enschede,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna: Borghuis,
advocaat: mr. A.C. Blankestijn.
1.Het verdere verloop van de procedure bij het hof
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 11 januari 2022 hier over. Het verdere verloop blijkt uit het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 26 april 2022. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
2.Kern van het geschil en de beslissing
2.1
Het hof gaat uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.4 van het tussenvonnis van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, van 17 juni 2020. Deze feiten zijn ook in hoger beroep niet in geschil.
2.2
Deze zaak gaat over het volgende. In 1987 heeft Ten Hagen van Borghuis een gedeelte van een bedrijfspand met erf en parkeerplaatsen gekocht (hierna: het onroerend goed). Borghuis is eigenaar gebleven van het andere gedeelte van het bedrijfspand met bijbehorend grond. In de leveringsakte van 21 mei 1987 (hierna: de akte) is onder punt 9 een aanbiedingsplicht met recht van eerste koop van elk van de partijen opgenomen met een boeteclausule. In mei 2019 is Borghuis gebleken dat in september 2015 van Ten Hagen is afgesplitst de nieuw opgerichte vennootschap [naam1] Holding B.V. die vrijwel het gehele onroerend goed in eigendom heeft verkregen. Ten Hagen heeft enkel een stuk perceel van 275m2 met de omschrijving ‘berging-stalling’ in eigendom gehouden. De enig aandeelhouder en bestuurder van Ten Hagen, de heer [naam2] , is tot eind december 2015 bestuurder en enig aandeelhouder van [naam1] Holding B.V. geweest. Daarna is zijn zoon, [naam1] , enig bestuurder en aandeelhouder van deze vennootschap geworden door schenking van de aandelen.
2.3
De rechtbank heeft bij (eind)vonnis van 23 december 2020 voor recht verklaard dat Ten Hagen toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting het door haar aan [naam1] Holding B.V. overgedragen onroerend goed eerst (te koop) aan te bieden aan Borghuis, en heeft Ten Hagen veroordeeld tot betaling van de overeengekomen boete van € 90.756,- (fl. 200.000,-) met de wettelijke rente vanaf 14 mei 2019. Ten Hagen is in hoger beroep gekomen, en heeft een beroep gedaan op matiging van de boete. Borghuis voert verweer. Het hof is het eens met de rechtbank, en acht geen gronden voor matiging aanwezig. Hieronder legt het hof uit hoe het tot zijn oordeel komt.
3.De motivering van de beslissing in hoger beroep
Het recht van eerste koop
3.1
De hoofdvraag in dit geding is of Ten Hagen vanwege de eigendomsverkrijging van het onroerend goed door [naam1] Holding B.V. in 2015 een boete moet betalen aan Borghuis. Dit in verband met het bepaalde over het recht van eerste koop onder punt 9 van de akte. Daarin is opgenomen, voor zover hier van belang:
“
Verkoper en koper verlenen elkaar het recht van eerste koop op het aan de verkoper verblijvende gedeelte van gemeld perceel (…) en het bij deze akte verkochte, uit te oefenen als volgt: Ingeval één der partijen voornemens is tot gehele of gedeeltelijke vervreemding van zijn onroerend goed over te gaan dan zal deze verplicht zijn dit eerst bij aangetekend schrijven te koop aan te bieden aan de andere partij.
Verkoper en koper verlenen elkaar het recht van eerste koop op het aan de verkoper verblijvende gedeelte van gemeld perceel (…) en het bij deze akte verkochte, uit te oefenen als volgt: Ingeval één der partijen voornemens is tot gehele of gedeeltelijke vervreemding van zijn onroerend goed over te gaan dan zal deze verplicht zijn dit eerst bij aangetekend schrijven te koop aan te bieden aan de andere partij.
(…)
Bij verkoop in strijd met het vorenstaande zal de overtreder een onmiddellijk in zijn geheel opeisbare boete verbeuren van tweehonderd duizend gulden (f. 200.000,00).
Het hieromschreven recht van eerste koop is niet toepasselijk ingeval van verkoop krachtens artikel 1233 van Pro het Burgerlijk Wetboek, terwijl het recht vervalt als de partij aan wie het onroerend goed wordt aangeboden, niet een deskundige heeft benoemd binnen één maand nadat hij verklaard heeft gegadigde voor het onroerend goed te zijn.”
De grieven van Ten Hagen, die hierna gezamenlijk worden behandeld, zien in de kern op de kwestie wat moet worden verstaan onder ‘vervreemding’ van het onroerend goed zoals verwoord in de akte. Volgens Ten Hagen is hiermee niet een overgang onder algemene titel bedoeld zoals de afsplitsing (art. 2:334a BW) in 2015.
3.2
Volgens Ten Hagen moet de term ‘vervreemding’ strikt naar de letter van de tekst worden uitgelegd, omdat de clausule in een notariële akte is opgenomen, die weer is vastgelegd in de openbare registers. De rechtbank heeft echter geoordeeld dat die zogenoemde objectieve uitlegmaatstaf hier niet aan de orde is en heeft (ook) gekeken naar de bedoelingen van partijen. Daar komt Ten Hagen tegen op. Met de rechtbank stelt het hof voorop dat de clausule in de notariële akte waar het in dit geding om gaat, alleen een rol speelt in de verhouding tussen de oorspronkelijke contractspartijen. In dit geval gaat het namelijk uitsluitend om het vaststellen van de verplichtingen die zij over en weer ten opzichte van elkaar zijn aangegaan (het betreft zogenoemde obligatoire afspraken). De ratio van het stelsel van publiciteit, dat ten grondslag ligt aan de geobjectiveerde uitlegmaatstaf – derden moeten kunnen afgaan op hetgeen in een (in de openbare registers ingeschreven) akte is vermeld ter zake van de overdracht van, of de vestiging van een beperkt recht op, een registergoed – speelt daarbij niet. Het komt voor het bepalen van de inhoud van de obligatoire afspraken over het recht van eerste koop aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze afspraken mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, in het licht van alle omstandigheden van het geval. [1]
3.3
Bij die uitleg is zowel de bewoording als de bedoeling van de afspraken van belang. Voor de achterliggende bedoeling kijkt het hof naar het volgende. De achtergrond van de afspraken over het recht van eerste koop is dat het onroerend goed van elk van de partijen met elkaar verweven is; tezamen vormt het één bedrijfspand, er zijn over en weer erfdienstbaarheden gevestigd en er zijn ook niet-gescheiden aansluitingen. [naam2] heeft desgevraagd ter zitting bij het hof verklaard dat de afspraak over het recht van eerste koop is gemaakt om er zeker van te zijn dat er niet verkocht kon worden aan een andere derde partij. Daar zat achter dat Borghuis of Ten Hagen het eerste recht van koop zou hebben, zodat er niemand anders in zou komen. Op deze manier kon het gebouw weer compleet worden gemaakt. Dit vindt bevestiging in de schriftelijke verklaring van mevrouw [naam3] , dat het recht van eerste koop over en weer belangrijk was zodat er geen anderen in het pand zouden komen waar één van de partijen niet achter zou staan. Verder zou het pand bij verkoop dan ook weer één geheel kunnen worden; het pand is als geheel meer waard dan in twee delen. Het hof leidt hieruit af dat de bedoeling van de afspraken met betrekking tot het recht van eerste koop duidelijk was: Ten Hagen en Borghuis waren over en weer de (eerste) gegadigden om te voorkomen dat het onroerend goed geheel of gedeeltelijk in handen zou komen van een derde partij zonder dat zij eerst in de gelegenheid waren gesteld om het te kopen (en zo het pand weer in één hand te brengen).
Als gezegd moet ook gekeken worden naar de tekst waarin de afspraak is vastgelegd. Het gebruik in de akte van het juridisch niet strikt omlijnde begrip vervreemding laat zich goed rijmen met de hiervoor beschreven achterliggende bedoeling. De comparanten bij de akte, [naam2] namens Ten Hagen en [naam4] namens Borghuis, hadden geen juridische kennis, zodat niet valt aan te nemen dat zij een bepaalde technisch-juridische betekenis op het oog hebben gehad. Het ligt meer voor de hand dat zij hebben aangesloten bij de betekenis van ‘vervreemden’ naar gangbaar spraakgebruik: ‘het in andere handen brengen’. De verwijzing naar verkoop in de akte valt daarbij redelijkerwijze te begrijpen als de meest voorkomende of gebruikelijke wijze van vervreemding. Het hof verwerpt op grond hiervan het standpunt van Ten Hagen dat met vervreemding uitsluitend overdracht in de zin van artikel 3:84 BW Pro of uitsluitend verkoop is bedoeld. Ten Hagen heeft overigens ook niet toegelicht waarom, als ‘overdracht’ was bedoeld, die term niet in de akte voorkomt, noch waarom, als alleen ‘verkoop’ was bedoeld, de term vervreemding is opgenomen. Het hof gaat voorts niet mee in het standpunt van Ten Hagen, dat Borghuis eenzijdig het recht van eerste koop met boeteclausule in de akte heeft laten opnemen zonder dat Ten Hagen daarvan wist. Het stond al zo in de concept-akte van 14 mei 1987, en de notaris van destijds vermeldt in zijn e-mail van 5 februari 2022 dat er bij de toelichting op de akte met de comparanten ook over gesproken zal zijn, in dagelijkse spreektaal.
3.4
Ter zitting bij het hof is van de zijde van Ten Hagen bevestigd dat met de afsplitsing in 2015 was beoogd dat de onderneming van Ten Hagen in handen kwam van de zoon van [naam2] , [naam1] , en door hem zou worden voortgezet – zoals ook is gebeurd. Het onroerend goed van Ten Hagen is aldus in eigendom verkregen door een derde, namelijk [naam1] Holding B.V. Dit is precies de situatie waar de afspraken over het recht van eerste koop op zien. Dat de afsplitsing een vorm van eigendomsovergang onder algemene titel is maakt dat niet anders. Hoe de verkrijging van het onroerend goed door de derde juridisch is vormgegeven, is gezien de inhoud en strekking van de afspraken van partijen immers niet van belang. De parallel die Ten Hagen trekt met (aandelenverkrijging door) erfopvolging gaat niet op, omdat het er om gaat of het onroerend goed in handen komt van een ander dan (één van) de partijen, hetgeen bij erfopvolging niet het geval is, en ook nog door een gericht handelen. Het moge zo zijn dat [naam1] geen willekeurige derde is, maar er is in de akte geen uitzondering gemaakt voor vervreemding aan (het bedrijf van) een familielid. Ook het feit dat [naam1] ter zitting bij het hof heeft aangeboden om [naam1] Holding B.V. te binden aan de verplichtingen uit punt 9 van de akte, doet er niet aan af dat het onroerend goed door Ten Hagen in 2015 eerst aan Borghuis aangeboden had moeten worden. Borghuis heeft gesteld dat zij het onroerend goed dan gekocht had. Volgens Ten Hagen had Borghuis in 2015 niet voldoende middelen om het onroerend goed te kúnnen kopen. Borghuis heeft echter genoegzaam aangetoond dat dit mogelijk was, aan de hand van de rapportage van 31 mei 2021 van haar boekhouder met als bijlage de jaarrekening van 2015, zodat het hof het standpunt van Ten Hagen als onvoldoende onderbouwd passeert. Dat de notaris in 2015 volgens [naam2] niet heeft gewezen op het recht van eerste koop moet voor rekening van Ten Hagen blijven in de verhouding tot Borghuis. Het aanbod van Ten Hagen om de notaris die destijds de akte heeft gepasseerd als getuige te horen zal, gelet op het voorgaande en op hetgeen onder 3.3 is overwogen, worden gepasseerd.
3.5
De conclusie is dat Ten Hagen, door het onroerend goed in 2015 niet eerst (te koop) aan te bieden aan Borghuis, de op haar rustende verplichting jegens Borghuis heeft geschonden. Ten Hagen is daarom door de rechtbank ook terecht veroordeeld tot betaling van de boete. Wettelijke rente over de verbeurde boete wordt pas na schriftelijke aanmaning op de voet van artikel 6:82 BW Pro verschuldigd. [2] Met de rechtbank is het hof van oordeel dat, gelet op de brief van Borghuis van 8 mei 2019, de wettelijke rente toewijsbaar is vanaf 14 mei 2019.
Matiging?
3.6
Ten Hagen heeft in hoger beroep aangevoerd dat als de boete al verschuldigd is, deze tot nihil gematigd moet worden. Het hof volgt Ten Hagen hier niet in. Voor matiging is pas plaats als de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden leidt tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. [3] Ten Hagen heeft, mede in het licht van de gemotiveerde betwisting van Borghuis, onvoldoende toegelicht dat hiervan sprake is. Zo heeft Borghuis (onbetwist) aangevoerd, aan de hand van de eerdergenoemde rapportage van haar boekhouder, dat de overeengekomen boete van € 90.756,- (in 1987 ruim 60% van de koopsom) in 2015 nog maar 15% bedroeg van de WOZ waarde als ondergrens van een koopprijs, en ook dat Ten Hagen jaarlijks ongeveer € 53.000,- (ex btw) ontvangt aan huuropbrengsten die anders vanaf eind 2015 waren gevloeid naar Borghuis, die daardoor al meer dan € 200.000,- is misgelopen. Het hof betrekt bij dit laatste nog dat Ten Hagen al die tijd heeft stilgehouden dat [naam1] Holding B.V. eigenaar was geworden; Borghuis ontdekte dit pas bij toeval in 2019. Van een buitensporig of onaanvaardbaar resultaat is dan ook geen sprake.
Bewijs
3.7
Partijen hebben geen voldoende concrete feiten gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden, zodat het hof de bewijsaanbiedingen passeert.
4.De slotsom
De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof Ten Hagen in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Borghuis zullen worden vastgesteld op € 2.106,- voor griffierecht en € 4.062,- voor salaris van de advocaat (2 punten x tarief IV).
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, van 23 december 2020;
veroordeelt Ten Hagen in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Borghuis vastgesteld op € 2.106,- voor verschotten en op € 4.062,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.R. den Dekker, K. Mans en Ö. Sari en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 juni 2022.