Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
nummer 20/00676
uitspraakdatum: 01 februari 2022
Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 6 april 2020, nummer LEE 19/396, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan
de gemeente Ameland(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
de gemeente Ameland(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 252.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting 2018 opgelegd.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 december 2021. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1924 gebouwde vrijstaande woning. De onroerende zaak heeft een berging/schuur van 32 m3. De inhoud van de woning (hoofdgebouw) is circa 452 m³ en de kaveloppervlakte is 462 m². In 1977 is een woonruimte van 22 m3 aangebouwd. De onroerende zaak heeft twee badkamers, zowel op de begane grond als op de eerste verdieping.
2.2.
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix van de hand van taxateur [de taxateur] overgelegd, waarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2017 getaxeerd is op (afgerond) € 260.000. Aan de waardebepaling zijn in de matrix de marktgegevens van de volgende vrijstaande woningen ten grondslag gelegd, alle in [woonplaats] gelegen:
1.
[adres2], perceel 445 m², inhoud hoofdgebouw 455 m³, bouwjaar 1958, met een dakkapel, aangebouwde berging/schuur, vaststaande berging/schuur en een zomerhuis met een inhoud van 195 m3, op 19 januari 2017 verkocht voor € 270.000;
[adres2], perceel 445 m², inhoud hoofdgebouw 455 m³, bouwjaar 1958, met een dakkapel, aangebouwde berging/schuur, vaststaande berging/schuur en een zomerhuis met een inhoud van 195 m3, op 19 januari 2017 verkocht voor € 270.000;
2.
[adres3], perceel 212 m², inhoud hoofdgebouw 363 m³, bouwjaar 1933/1993, op 22 juni 2017 verkocht voor € 222.500;
[adres3], perceel 212 m², inhoud hoofdgebouw 363 m³, bouwjaar 1933/1993, op 22 juni 2017 verkocht voor € 222.500;
3.
[adres4], perceel 388 m², inhoud hoofdgebouw 258 m³, bouwjaar 1958, met een aangebouwde woonruimte van 76 m3, een zomerhuis van 208 m3, op 20 april 2017 verkocht voor € 235.000.
[adres4], perceel 388 m², inhoud hoofdgebouw 258 m³, bouwjaar 1958, met een aangebouwde woonruimte van 76 m3, een zomerhuis van 208 m3, op 20 april 2017 verkocht voor € 235.000.
In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en van voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en ligging (hierna: correctiefactoren). De waardering is als volgt, waarbij ‘5’ staat voor zeer goed, ‘4’ voor goed, ‘3’ voor voldoende, ‘2’ voor matig en ‘1’ voor slecht.
kw
oh
do.
ligging
prijs per m3
hoofdgebouw
opp.vl. perceel
waarde perceel
prijs per m2
perceel
onroerende zaak
aanbouw woonruimte
2
3
3
3
4
3
3
€ 350
€ 300
462 m2
€ 85.470
€ 185
[adres2]
zomerhuis
2
3
2
3
2
3
3
€ 287
€ 250
445 m2
€ 83.215
€ 187
[adres3]
4
4
4
3
€ 454
212 m2
€ 53.424
€ 252
[adres4]
zomerhuis
2
4
2
3
3
3
3
€ 320
€ 265
388 m2
€ 76.048
€ 196
2.3.
In een in hoger beroep overgelegde toelichting daarop van de heffingsambtenaar zijn de woondelen (hoofdgebouwen) als volgt geanalyseerd.
bouwjaar
kw
7%
oh
7 %
do
7 %
inhoud
€/m3 in matrix
waarde onderdeel
€/m3 bij 3 3 3
waarde bij
3 3 3
onr. zaak
1924
2
3
4
452 m3
€ 350
€ 158.200
€ 350,00
€ 158.200,00
ref. 1
1958
2
2
2
455 m3
€ 287
€ 130.585
€ 363,29
€ 165.297,47
ref. 2
1933
4
4
4
363 m3
€ 454
€ 164.802
€ 375,21
€ 136.200,00
ref. 3
1958
2
2
3
258 m3
€ 320
€ 82.560
€ 372,09
€ 96.000,00
totalen
1076 m3
€ 397.497,47
gem. waarden
359 m3
€ 369,42
€ 132.499,16
2.4.
Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatiematrix van de hand van [naam1] overgelegd. Daarin is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 246.000. In deze matrix zijn dezelfde referentiewoningen als die van de heffingsambtenaar gehanteerd. Ten opzichte van de taxatiematrix van de heffingsambtenaar zijn alleen de prijzen per m3 van de hoofdgebouwen verschillend.
3.Geschil
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2017 te hoog heeft vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 246.000, waarvoor hij verwijst naar de door [naam1] opgemaakte taxatiematrix. De heffingsambtenaar beantwoordt de vraag ontkennend.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever, is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2.
De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende, onder ander in de vorm van de matrix van [naam1] , naar voren heeft gebracht.
4.3.
Met de overgelegde matrix van [de taxateur] en de daarop in hoger beroep gegeven toelichting maakt de heffingsambtenaar, mede in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, naar het oordeel van het Hof, aannemelijk dat de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2017, niet te hoog is. Het Hof neemt hierbij het volgende in aanmerking.
4.4.
Niet in geschil is dat de drie referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en dat de heffingsambtenaar de onroerende zaak en de referentiewoningen qua kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid op de juiste waardefactoren in zijn matrix heeft gewaardeerd. Ook zijn partijen het over de inhoudsmaten van de hoofdgebouwen eens. Evenmin is in geschil dat de bijgebouwen, de aangebouwde woonruimtes, de bergingen en de dakkapellen zowel van de onroerende zaak als van de referentiewoningen door de heffingsambtenaar in zijn matrix juist zijn getaxeerd. Het geschil spitst zich toe op de hoogte van de daarin gehanteerde prijzen per m3 voor de hoofdgebouwen, te weten het toegepaste indexeringspercentage, of voldoende rekening is gehouden met afnemend grensnut en met welk percentage het verschil in correctiefactoren moet worden gecorrigeerd. In de matrix van de heffingsambtenaar leiden de prijzen per m3 tot een waarde van (afgerond) € 260.000, terwijl [naam1] in zijn matrix prijzen per m3 hanteert die leiden tot een waardering van € 246.000, het bedrag waarvan belanghebbende ter zitting heeft verklaard dat de onroerende zaak daarop vastgesteld moet worden.
4.5.
Zijn grief dat de heffingsambtenaar de grondstaffel niet heeft verstrekt, heeft de gemachtigde nadat in hoger beroep inzicht was gegeven in de gehanteerde prijzen per m2, ter zitting laten varen. Het Hof stelt voorop dat de heffingsambtenaar in zijn waardering een grondstaffel heeft toegepast, waarin een afnemend grensnut ligt besloten. Belanghebbende is van mening dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde kavelwaarden te hoog zijn waarbij hij wijst op de lagere prijzen die gelden bij uitgifte van grond op Ameland in latere jaren dan 2017. De lagere prijzen heeft hij niet genoemd. De heffingsambtenaar brengt daartegen in dat de door hem gehanteerde kavelprijzen zijn ontleend aan verkoopprijzen van voor woningbouw bestemde en met woningen bebouwde grond. De prijzen zijn ontleend aan in 2017 tot stand gekomen verkoopprijzen van woningen op Ameland. Het Hof volgt de heffingsambtenaar in zijn stelling dat het moet gaan om prijzen per m2 van voor woningbouw bestemde grond. Nog daargelaten dat belanghebbende rept over prijzen per m2 die gelden bij de uitgifte van grond in latere jaren dan 2017, stelt het Hof vast dat [naam1] in zijn matrix dezelfde prijzen per m2 toepast als de heffingsambtenaar toepast en dat belanghebbende – zoals desgevraagd ter zitting is verklaard - in de voor de grond door hem bepleite lagere prijzen per m2 evenmin reden heeft gezien om de matrix van [naam1] aan te passen. Het Hof ziet hierin mede een bevestiging van de stelling van de heffingsambtenaar dat de in zijn matrix opgenomen kavelwaarden niet te hoog zijn.
4.6.
In het geschil over de door de heffingsambtenaar toegepaste indexering van de verkoopprijzen van de referentieobjecten naar waardepeildatum wijst belanghebbende op het voor de gemeente Ameland voor het jaar 2017 door de Waarderingskamer bekend gemaakte percentage van 5,6. De heffingsambtenaar wijst erop dat dit percentage ook recreatiewoningen behelst, terwijl recreatiewoningen op Ameland op een andere markt worden verkocht dan woningen waarin op Ameland permanent mag worden gewoond. Desgevraagd hebben partijen ter zitting verklaard dat niet in geschil is dat in 2017 op Ameland sprake is van een stijgende woningmarkt. Referentiewoningen 2 en 3 zijn kort na de waardepeildatum van 1 januari 2017 verkocht. Referentiewoning 1 is zelfs rondom waardepeildatum verkocht. Het Hof merkt op dat de door de heffingsambtenaar voor het jaar 2017 gehanteerde stijgingspercentages (voor referentiewoning 2 circa 3,15 % en voor referentiewoning 3 circa 3,24%) zelfs lager zijn dan het percentage 5,6, zodat belanghebbendes stelling over de indexering hem niet kan baten. De heffingsambtenaar stelt dat hij de gehanteerde stijgingspercentages heeft afgeleid uit de in 2017 tot stand gekomen verkoopprijzen van woningen op Ameland met een permanente woonbestemming. Hoewel hij zijn stijgingspercentages niet aan de hand van concrete gegevens heeft onderbouwd, acht het Hof, gelet op hetgeen tussen partijen ten aanzien van het indexeringspercentage in geschil is, de heffingsambtenaar geslaagd in zijn last aannemelijk te maken dat zijn toegepaste stijgingspercentages in dit geval niet te hoog zijn.
4.7.
Wat betreft het afnemende grensnut van het hoofgebouw van de onroerende zaak is belanghebbende van mening dat met dit afnemende grensnut door de heffingsambtenaar in zijn matrix niet of onvoldoende rekening is gehouden. Het Hof leidt uit de in hoger beroep door de heffingsambtenaar overgelegde analyse van de woondelen af dat er in enige mate sprake is van een afnemend grensnut. Naarmate de woningen groter zijn, daalt de prijs per m3, waarbij het onderlinge verschil tussen de onroerende zaak en de referentiewoningen in kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid in acht is genomen. Anders dan belanghebbende stelt, hoeft het afnemende grensnut niet slechts aan de hand van de door belanghebbende naar voren gebrachte rekenkundige formule tot uitdrukking te worden gebracht. Het Hof overweegt in dit verband voorts nog dat zelfs als belanghebbende gevolgd zou moeten worden in zijn stelling dat met het afnemende grensnut te weinig rekening is gehouden of in zijn stelling dat de heffingsambtenaar het percentuele verschil in correctiefactoren niet of onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt, de heffingsambtenaar nog steeds heeft voldaan aan zijn bewijslast als bedoeld in 4.2. De reden daarvan is erin gelegen dat in de matrix van de heffingsambtenaar de onroerende zaak hoger getaxeerd (€ 260.000) is dan bij beschikking is vastgesteld (€ 252.000, verschil € 8.000). De door [naam1] gehanteerde prijzen per m3 leiden slechts tot een waardeverschil van € 6.000 ten opzichte van de beschikte waarde (€ 252.000 minus € 246.000), terwijl het verschil tussen de door de heffingsambtenaar getaxeerde waarde ten opzichte van de beschikte waarde € 8.000 is. Het Hof merkt daarbij ook nog op dat bij de matrix van [naam1] kanttekeningen zijn te plaatsen, die erop wijzen dat de daarin getaxeerde waarde te laag is. Zo kan het verschil tussen de prijs per m3 van € 374 voor referentiewoning 1, gecorrigeerd naar een 3 voor de factoren kwaliteit en onderhoud, en de prijs per m3 voor de onroerende zaak van € 318, eveneens gecorrigeerd naar een 3 voor dezelfde factoren, terwijl de inhoud van beide woningen nagenoeg dezelfde is en de factor doelmatigheid voor de referentiewoning 1 op 2 staat en die voor de onroerende zaak op 4, niet enkel verklaard worden door het verschil in bouwjaar. Mede hierdoor is de matrix van [naam1] onvoldoende om te twijfelen aan de juistheid van de vastgestelde waarde.
Slotsom
Op grond van het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond.
5.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 01 februari 2022
De griffier is verhinderd de uitspraakDe voorzitter,
te ondertekenen.
(P. van der Wal)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 01 februari 2022
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raadwww.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raadwww.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.