ECLI:NL:GHARL:2022:7132

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.299.390/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 491251)

arrest van 16 augustus 2022

in de zaak van

mr. D. Steffens q.q., in zijn hoedanigheid van (opvolgend) curator in het faillissement van Van Vugt Onroerend Goed B.V.,

kantoorhoudend te Utrecht,

appellant,

bij de rechtbank: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,

hierna:
de curator,

advocaat: mr. M.A. van der Hoeven, die kantoor houdt te Utrecht,

tegen

Ontwikkelingsmaatschappij Hollandia B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

geïntimeerde,

bij de rechtbank: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna:
Hollandia,

advocaat: mr. J.A.M. van de Sande, die kantoor houdt te Rotterdam.

1.Het verdere verloop van het hoger beroep

Naar aanleiding van het arrest van 22 februari 2022 heeft op 26 juli 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Op 4 augustus 2022 heeft mr. Van der Hoeven op dit verslag commentaar gegeven. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1

Van Vugt Onroerend Goed B.V. (Van Vugt OG) is eigenaar van een bedrijfspand aan de Oosterengweg 32 en 32a in Hilversum. Op 1 juli 2019 hebben deze partij en Hollandia met betrekking tot dat pand een koopoptie getekend. Daarna zijn over en weer concepten van

koopovereenkomsten opgesteld en verstuurd. In deze procedure gaat het om de vraag of dat tot een koop van dit pand heeft geleid en zo ja, onder welke voorwaarden dat dan is gebeurd.

2.2

Volgens Hollandia is inderdaad een koopovereenkomst tot stand gekomen. Daarom heeft zij een verklaring ‘voor recht’ van die strekking gevraagd, met veroordeling van Van Vugt OG om deze overeenkomst na te komen en medewerking te verlenen aan het schriftelijk vastleggen ervan, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Ook heeft zij een schadevergoeding gevorderd, die in een andere procedure ‘bij staat’ moet worden vastgesteld. Voor het geval geen overeenkomst tot stand is gekomen, wil Hollandia dat de rechtbank voor recht verklaart dat Van Vugt OG tegenover haar toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van een koopoptie die in ieder geval wel is overeengekomen, met de verplichting om - weer onder verbeurte van een dwangsom - met haar door te onderhandelen.

2.3

Van Vugt OG heeft zelf ook een vordering ingesteld. Die strekte tot opheffing van door Hollandia gelegd beslag en vergoeding van schade.

2.4

Na bewijsvoering heeft de rechtbank de door Hollandia gevraagde verklaring gegeven en - onder verbeurte van een dwangsom - Van Vugt OG veroordeeld om de tussen partijen gesloten koopovereenkomst na te komen en haar medewerking te verlenen aan het schriftelijk vastleggen daarvan. De vordering van Van Vugt OG is afgewezen. Hierna hebben partijen op 10 maart 2021 alsnog een koopovereenkomst getekend. Van Vugt OG is kort nadien, op 30 maart 2021, gefailleerd. Levering van het pand aan Hollandia heeft nog niet plaatsgehad.

2.5

De bedoeling van het hoger beroep dat de curator in het faillissement van Van Vugt OG heeft ingesteld is, dat de toegewezen vorderingen van Hollandia alsnog worden afgewezen en dat de gewijzigde vorderingen van de curator worden toegewezen. Hij heeft de oorspronkelijke vordering tot opheffing van het beslag laten vallen en vordert nu dat het hof verklaart dat in het geheel geen overeenkomst tot stand is gekomen, dan wel dat deze is vernietigd of ontbonden, en dat ook de door Van Vugt OG op 10 maart 2021 op last van het bestreden vonnis ondertekende overeenkomst non-existent dan wel nietig, vernietigd of ontbonden is. Voor het geval dat een overeenkomst wel tot stand is gekomen (‘subsidiair’), wordt een verklaring van het hof gevraagd dat de koopovereenkomst in ieder geval (1) niet inhoudt dat de onteigende gronden onderdeel zijn van het 'object' c.q. het verkochte; (2) dat de ontbindende voorwaarden ook
door de verkoperingeroepen kunnen worden als (a) op 1 januari 2022 of een andere datum geen overeenstemming is bereikt over de verkoop en levering van de aangrenzende percelen aan Hollandia en/of (b) op 1 juli 2022 of een andere datum geen onherroepelijke omgevingsvergunning is verleend voor de bouw van 150 woningen op het verkochte en (3) wat betreft de overige voorwaarden gelijk is aan de modelkoopovereenkomst van de NVM. Ook wordt een gerechtelijke verklaring gevorderd dat Hollandia aansprakelijk is voor door de boedel van het failliete Van Vugt OG geleden en nog te lijden schade met rente, nader op te maken bij staat, althans door het hof te schatten, onder veroordeling tot betaling van een voorschot van € 100.000,-. Ten slotte wordt gevorderd dat het hof Hollandia gebiedt tot medewerking aan de uitschrijving c.q. ongedaanmaking c.q. doorhaling van de inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers en niet over te gaan tot een nieuwe inschrijving, op straffe van verbeurte van een dwangsom, met een verklaring voor recht dat Van Vugt OG uit hoofde van het eindvonnis geen dwangsommen heeft verbeurd.

2.6

Hollandia heeft tegen deze eiswijziging geen bezwaar gemaakt. Omdat ook geen sprake is van schending van procedurele regels, zal het hof beslissen op grond van de gewijzigde eis van de curator.

3.Het oordeel van het hof

Inleiding

3.1

Het hof zal de bezwaren van de curator (de grieven) hierna thematisch behandelen. Het hof zal beslissen dat op 1 juli 2019 geen koop tot stand is gekomen en dat de curator daar ook niet meer met Hollandia over hoeft te onderhandelen. Om die reden zullen de vorderingen van Hollandia alsnog worden afgewezen, onder gedeeltelijke toewijzing van de gewijzigde vorderingen van de curator. Het bestreden eindvonnis kan dus niet in stand blijven. Hollandia zal worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten van (thans) de curator.

Vereisten voor de totstandkoming van de gestelde overeenkomst; de zogenoemde essentialia

3.2

De rechtbank heeft terecht en onbestreden tot uitgangspunt genomen dat een overeenkomst tot stand komt na aanvaarding van een aanbod dat alle essentiële elementen van de te sluiten overeenkomst bevat. Onbestreden is ook gebleven dat tot deze essentialia van de koopovereenkomst in dit geval tenminste behoren: het object, de koopprijs, het moment van de levering, de betaling van de koopprijs en de twee door Hollandia opgevoerde ontbindende voorwaarden.

3.3

Uitgangspunt is verder het in dit hoger beroep uitdrukkelijk door Hollandia ingenomen standpunt dat de overeenkomst is gesloten op de dag dat de koopoptie werd ondertekend, dat wil zeggen, op 1 juli 2019. Bij het overleg dat die datum plaatsvond, waren namens Hollandia aanwezig haar directeur [naam1] en de heer [naam2] , en namens Van Vugt OG directeur [naam3] en makelaar [naam4] . Alle vier hebben zij bij de rechtbank over dat overleg getuigenverklaringen afgelegd. Volgens [naam1] heeft hij nadien, dus na het overleg van 1 juli 2019, niet meer met of namens Van Vugt over de koop onderhandeld.

Beantwoording van de vraag of partijen op 1 juli 2019 overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van de overeenkomst

- De stelplicht van Hollandia

3.4

Volgens de curator heeft Hollandia zich in deze procedure eerst op het standpunt gesteld dat pas na 1 juli 2019 een mondelinge koopovereenkomst tot stand is gekomen, terwijl nu wordt beweerd dat dat al op die datum is gebeurd. Gezien haar eigen inconsistente stellingen op dit punt en onduidelijke en tegenstrijdige verklaringen, is volgens de curator de enige mogelijke conclusie dat Hollandia niet aan haar verplichting heeft voldaan de vordering deugdelijk te onderbouwen (de stelplicht). Dat verwijt is echter niet terecht. Als die uitleg over het verspringen van het standpunt van Hollandia al juist zou zijn, dan neemt dat op zichzelf nog niet weg dat Hollandia in dit hoger beroep alsnog mag verdedigen dat de koop mondeling is gesloten op de dag dat ook de schriftelijke koopoptie is ondertekend. In de in hoger beroep op haar rustende stelplicht is zij wat dat aangaat dan niet tekortgeschoten. Dat zij de onderbouwing van haar vordering kan aanpassen, volgt uit de zogenoemde herstelfunctie van het hoger beroep.

3.5

Het hof zal hierna de vraag bespreken of de genoemde essentialia tussen partijen zijn overeengekomen.

- De prijs

3.6

In artikel 1 van de koopoptie is bepaald dat de koopprijs nader tussen partijen zou worden overeengekomen. Vast staat dat partijen nog tijdens de bespreking op 1 juli 2019 de hand hebben geschud over een koopprijs van € 1.450.000. Overeenstemming over dat bedrag op die datum staat daarmee vast.

- Het moment van levering en betaling

3.7

Voorafgaand aan de bespreking van 1 juli 2019 is een concept rondgegaan van de koopoptie dat was opgesteld conform het model van de NVM. Anders dan de versie die partijen op die dag hebben ondertekend, bepaalde artikel 3 van dat concept dat de akte van levering zou worden verleden binnen 36 maanden nadat van de koopoptie gebruik was gemaakt. Die mogelijkheid bestond ingevolge het concept tot 16 september 2019. Levering moest dan dus uiterlijk 16 september 2022 plaatsvinden. In de getekende versie is de geldigheid van de optie met twee weken verlengd tot 30 september 2019. De termijn van 36 maanden in artikel 3 is daarbij gekoppeld aan (1) het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning en (2) de definitieve verkoop van de geplande nieuwe woningen.

3.8

Over die laatste, onzekere leveringstermijn is in de koopoptie overeenstemming bereikt. Ook getuige [naam2] heeft verklaard dat is afgesproken dat geleverd moest worden binnen 36 maanden na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning voor 150 woningen en na de verkoop van die woningen. Naar het oordeel van het hof zou Van Vugt OG (de curator) hieraan zijn gehouden als zij dezelfde dag met Hollandia over de andere essentialia ook overeenstemming zou hebben bereikt. Er is namelijk niets aangevoerd waaruit Hollandia heeft moeten begrijpen dat deze gewijzigde bepaling ondanks de ondertekening door Van Vugt OG door die partij dan niet zou zijn aanvaard. Dit is echter niet de leveringstermijn die volgens Hollandia is overeengekomen. Zij beroept zich namelijk op de later door haarzelf en [naam4] opgestelde concepten voor koopovereenkomsten, waarin een wezenlijk andere leveringstermijn is vermeld. Bij de beantwoording van de vraag of
dietermijn al op 1 juli 2019 was overeengekomen, zijn de volgende, vaststaande gebeurtenissen van belang.

3.9

Volgens getuige [naam3] , de toenmalige directeur van Van Vugt OG, is op 1 juli 2019 afgesproken dat zijn makelaar, [naam4] , een schriftelijke koopovereenkomst op papier zou zetten. Dat heeft geleid tot een eerste concept, dat opnieuw was gebaseerd op een NVM-model. Getuige [naam4] daarover: de bedoeling was dat partijen hem nadere informatie zouden toesturen aan de hand waarvan hij dat kon doen. Van de zijde van [naam3] had hij de meeste informatie al, en van de directeur van Hollandia, [naam1] , kreeg hij een door hem gehanteerd model waar zijn gegevens op waren ingevuld. Dat heeft geleid tot een e-mail van [naam4] van 5 juli 2019 aan Van Vugt waarbij hij zijn ‘eerste aanzet voor de koopovereenkomst’ heeft meegestuurd, evenals de ‘kennelijk standaard-koopovereenkomst’ van [naam1] . In artikel 3 van deze eerste aanzet is bepaald dat de betaling van de koopsom bij het passeren van de akte van levering plaatsvindt. Dat zou gebeuren uiterlijk
binnen 15 wekennadat een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de bouw van tenminste 150 woningen zou zijn verkregen en het door de gemeente vast te stellen of vastgestelde aandeel koopwoningen daarin zou zijn verkocht (artikel 4). Zoals de rechtbank al heeft vastgesteld, stemmen de bepalingen over de betaling en levering in het door Hollandia opgestelde concept van de koopovereenkomst inhoudelijk overeen met die in het door [naam4] opgestelde concept dat hij op 5 juli 2019 aan Van Vugt heeft gestuurd.

3.1

Volgens getuige [naam1] was dit inhoudelijk zo afgesproken, en Hollandia heeft de vordering ook op deze bepalingen gebaseerd. Het hof stelt echter vast dat nergens uit kan blijken dat partijen op 1 juli 2019 zijn afgeweken van de andersluidende bepaling over de leveringstermijn in de ondertekende koopoptie (15 weken in plaats van 36 maanden), of dat [naam3] had moeten begrijpen dat die laatste bepaling de afspraak hierover niet goed weergaf. Dat betekent dat niet is komen vast te staan dat op 1 juli 2019 overeenstemming is bereikt over de leveringstermijn waarop Hollandia zich baseert. Daaraan kan niet afdoen dat de wijziging voor Van Vugt OG niet ongunstig is, of dat er geen discussie is over de betalingstermijn (bij de levering).

- Het object

3.11

Wat het object van de koop betreft, heeft de curator aangevoerd dat een deel van de tot het bedrijfspand behorende percelen in een onteigening was betrokken en nadien ook is onteigend. Hollandia was daarvan volgens hem op de hoogte, maar zegt ook ten aanzien daarvan een koop te hebben gesloten. Dat betekent dat de overeenkomst zo goed als onuitvoerbaar is. Alleen daaruit volgt volgens de curator dat van overeenstemming hierover geen sprake kan zijn. Dat laatste gaat uit van een onjuiste rechtsopvatting: het stond Van Vugt OG vrij iets te verkopen waarvan zij geen eigenaar was, zoals het Hollandia vrij stond het te kopen. Dat dit tot leveringsproblemen kan leiden, staat daar los van en is een probleem dat voor rekening en risico van Van Vugt OG (de boedel) komt. Op de verplichting te leveren wat is overeengekomen, heeft een en ander geen invloed. Die constatering neemt echter niet weg dat niet is komen vast te staan dat over het object van de beoogde verkoop overeenstemming bestond. Het hof licht dat hierna toe.

3.12

Van de door partijen op 1 juli 2019 ondertekende koopoptie is nadrukkelijk uitgezonderd het door de provincie Noord-Holland te onteigenen deel van het parkeerterrein en van de mandeligheid. Net als dat gold voor de leveringstermijn, geldt hiervoor dat Van Vugt OG gehouden was dit te leveren – en niet meer - als over de andere essentialia ook overeenstemming zou zijn bereikt. In de twee hiervoor besproken concepten waar de vordering van Hollandia op is gebaseerd, is deze beperking echter niet opgenomen, zij het dat in artikel 18.2 van de door [naam4] opgestelde conceptovereenkomst is beschreven dat de mogelijke onteigening de overeenkomst ‘onverkort van kracht laat’ en de eventuele schadeloosstelling voor de onteigende grond voor de verkoper is. Geen van de getuigen heeft voor een en ander een verklaring gegeven, en ook verder is niets aangevoerd dat tot de conclusie kan leiden dat [naam3] er op 1 juli 2019 (alsnog) mee heeft ingestemd dat ook het in de koopoptie uitgezonderde deel van de onroerende zaak in de koop/verkoop werd betrokken.

- Ontbindende voorwaarden

3.13

De koopoptie bevatte geen bepaling over enige ontbindende voorwaarde. In het eerste concept van [naam4] is in artikel 16 ten behoeve van Hollandia echter wel de ontbindende voorwaarde opgenomen dat (1) uiterlijk op 30 juni 2021 door of namens de daartoe aangewezen gemeentelijke instantie geen onherroepelijke omgevingsvergunning bouwen voor de bouw van tenminste 150 woningen is verkregen en/of (2) het door de gemeente vast te stellen/vastgestelde aandeel koopwoningen daarin niet^[1]is verkocht. Het niet verwerven van andere percelen maakt geen deel uit van deze voorwaarde. Artikel 16 is geen standaardbepaling uit het model van de NVM koopakte, en uit niets blijkt voldoende duidelijk dat partijen de daarin vermelde voorwaarden op 1 juli 2019 zijn overeengekomen. Dat daar juist discussie over bestond, kan worden afgeleid uit de tweede conceptkoopovereenkomst die [naam4] in de loop van juli of augustus 2019 heeft opgesteld. De ontbindende voorwaarde kon in deze versie slechts tot 15 december 2019 door Hollandia worden ingeroepen, en is beperkt tot de situatie dat geen onherroepelijke omgevingsvergunning voor het bouwen van 150 woningen is verleend. [naam4] heeft weliswaar verklaard dat hij bij het opmaken van het eerste concept op aangeven van [naam3] heeft gehandeld, maar het is vrij aannemelijk dat de formulering die [naam4] heeft gebruikt, is gebaseerd op het concept dat Hollandia hem al kort na de bespreking op 1 juli 2019 heeft toegezonden. Volgens [naam4] is op 1 juli 2019 in zijn bijzijn namelijk niet gesproken over andere voorwaarden dan de koopprijs, terwijl hij maar korte tijd bij de bespreking afwezig is geweest. Hij verklaart bovendien dat [naam3] hem geen informatie over ontbindende voorwaarden heeft gegeven. Hij heeft naar zijn zeggen na zijn terugkeer bij de bespreking ook niet te horen gekregen dat tijdens zijn afwezigheid over een ontbindende voorwaarde was gesproken. [naam1] heeft als getuige verklaard wel pertinent zeker te weten dat [naam3] zich op 1 juli 2019 persoonlijk akkoord heeft verklaard met een dergelijke ontbindende voorwaarde. [naam2] is er in zijn verklaring weinig duidelijk over geweest of op 1 juli 2019 iets over ontbindende voorwaarden is afgesproken. In eerste instantie verklaart hij dat [naam3] en [naam1] ook over een ontbindende voorwaarde een afspraak hebben gemaakt, maar in dat verband spreekt hij dan over wat in de koopoptie is vastgelegd en niet wat later afwijkend daarvan in de concepten van [naam4] en Hollandia terecht is gekomen. Vervolgens verklaart [naam2] dat alleen over de prijs is gesproken en dat niet nader is gesproken over het tijdstip van leveren of betalen, of over ontbindende voorwaarden en dat daar dus geen verdere afspraken over zijn gemaakt, anders dan de afspraken die in de getekende koopoptie stonden. Na een herhaalde vraag daarover verklaart [naam2] daarna dat op 1 juli 2019 wel degelijk over ontbindende voorwaarden is gesproken, maar wat dan volgt ziet niet op het niet verkrijgen van een omgevingsvergunning en/of het niet verkocht hebben van woningen, maar op het niet kunnen verwerven van de percelen van de eigenaren. Hij is daar kennelijk weinig zeker over, nu hij verklaart
“Ik denk dat toen op 1 juli ook met hem afgesproken is dat Hollandia de koop kon ontbinden als niet alle gronden van de andere eigenaren verworven konden worden.”De wisselende, weinig duidelijke en niet erg overtuigende verklaring van [naam2] biedt dan geen steun aan die van [naam1] . Van wat de laatste verklaart, kan daarom niet worden uitgegaan.

3.14

Volgens Hollandia is op 1 juli 2019 ook als ontbindende voorwaarde overeengekomen het niet verwerven van de percelen van de andere eigenaren in het ontwikkelgebied. Zoals overwogen, staat in de koopoptie geen enkele ontbindende voorwaarde. Deze ontbindende voorwaarde komt wel voor in de door Hollandia opgestelde conceptovereenkomst met de tekst
“Koper heeft het gehele gebied in eigendom verkregen (…). Locatie van Vugt, locatie [naam5] , locatie [naam6] , en locatie [naam7] .”In het door [naam4] opgestelde concept dat op 5 juli 2019 aan [naam3] is toegezonden, is niets opgenomen over een dergelijke voorwaarde. Als getuige heeft [naam1] niets verklaard over afspraken met [naam3] over een dergelijke voorwaarde. Hij verklaart niet meer dan dat [naam3] tegen hem heeft gezegd
“dat hij ook zou kunnen regelen dat [naam5] en [naam6] ook hun stuk grond aan Hollandia zouden verkopen”. Over de locatie [naam7] (Oosterengweg 38) spreekt [naam1] echter niet. Dat verschil is niet verklaard. Evenmin is uitgelegd dat de gestelde belofte door [naam3] - door hem overigens pertinent ontkend - niet anders dan als een ontbindende voorwaarde kan worden opgevat. Zoals overwogen, verklaart [naam4] dat er in zijn bijzijn niet over ontbindende voorwaarden is gesproken. [naam4] verklaart op een specifieke vraag daarover verder:
“Ik heb op 1 juli 2019 niet gehoord over een te stellen voorwaarde die inhield dat Hollandia ook percelen van [naam5] en [naam6] in eigendom zou moeten krijgen.”Zoals hiervoor is overwogen, verklaart [naam2] te denken dat iets is afgesproken over de mogelijkheid van Hollandia om de koopovereenkomst te ontbinden in het geval zij de percelen van de andere eigenaren niet kon verwerven. Die verklaring is op dit punt weinig overtuigend en wordt ook niet ondersteund door wat [naam1] onder ede heeft verklaard.

3.15

Ter zitting bleef [naam1] op het punt van de ontbindende voorwaarden op doorvragen van het hof in vaagheden steken. [naam3] ontkent bovendien met dezelfde volharding als [naam1] dat over een ontbindende voorwaarde is gesproken. Een en ander betekent dat overeenstemming op 1 juli 2019 over de gestelde ontbindende voorwaarden evenmin is komen vast te staan.

- De conclusie

3.16

Gelet op het voorgaande is niet komen vast te staan dat overeenkomstig de stellingen van Hollandia daarover op 1 juli 2019 tussen [naam1] en [naam3] overeenstemming is bereikt over het te verkopen object, het moment van levering of de ontbindende voorwaarden. Van de totstandkoming van een koopovereenkomst kan het hof daarom niet uitgaan. Met die constatering kan de vraag onbesproken blijven of er meer essentialia waren waarover overeenstemming moest worden bereikt, zoals de curator heeft aangevoerd.

De op 10 maart 2021 gesloten en getekende koopovereenkomst

3.17

Ter voorkoming van dwangsommen zag Van Vugt OG zich naar eigen zeggen genoodzaakt na het bestreden eindvonnis ‘onder dwang’ een schriftelijke overeenkomst te tekenen. Het hof vat die opmerking op als een beroep op een wilsontbreken als bedoeld in artikel 3:33 BW. In de ogen van de curator heeft over de koop immers nooit wilsovereenstemming bestaan. Gelet op het feit dat het hof de curator volgt in het verweer dat de door Hollandia gestelde overeenkomst niet tot stand is gekomen, is dat standpunt juist. Voor zover in de stellingen van Hollandia een beroep is te lezen op een gerechtvaardigd vertrouwen aan haar zijde dat hier bescherming moet krijgen, faalt dat, gezien het voorgaande. Dat betekent dat de uiteindelijk getekende overeenkomst lijdt aan nietigheid.

Dooronderhandelen op basis van de koopoptie

3.18

De rechtbank is niet toegekomen aan een beslissing in het dictum van het eindvonnis over de subsidiaire vordering van Hollandia, omdat die pas aan de orde zou zijn als geen koop tot stand zou zijn gekomen - waar de rechtbank juist wel vanuit is gegaan. Omdat het hof tot een andere conclusie komt, moet deze vordering alsnog worden beoordeeld.

3.19

Hoewel de rechtbank hierover geen beslissing heeft gegeven, heeft zij er wel een oordeel over geveld: Hollandia wil de onderhandelingen hervatten "opdat een overeenkomst tot stand zal komen". Een verplichting tot het tot stand brengen van een koopovereenkomst bestaat naar het oordeel van de rechtbank echter niet. De koopoptie ziet immers

hoofdzakelijk op het verlenen van exclusiviteit (met beperkingen) als potentiële koper aan Hollandia en bevat geen verplichting tot het aangaan van een koopovereenkomst.

3.2

Dit oordeel is juist. Er is dus ook geen grond voor de beslissing dat Van Vugt OG toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopoptie. Het hof voegt hieraan toe dat vaststaat dat [naam3] zich na 1 juli 2019 op het standpunt heeft gesteld dat hij niet kon instemmen met de door Hollandia voorgestelde - eenzijdige en onzekere - afspraken over het tijdstip van levering en het daarmee verband houdende recht van Hollandia de overeenkomst te ontbinden. Zoals gezegd, zijn dat essentialia van de overeenkomst en inmiddels is wel duidelijk dat daarover tussen partijen (ook met de curator) geen overeenstemming meer kan worden bereikt. Ook pogingen van partijen om hierover ter zitting bij het hof nog in gesprek te gaan, hebben tot niets geleid. Er bestaat daarom geen aanleiding om de curator nu nog te verplichten over de koop verder te onderhandelen.

De door de curator gevorderde schadevergoeding

3.21

De curator vordert veroordeling van Hollandia tot betaling van een vergoeding van schade die het gevolg is van onrechtmatige beslaglegging, althans als gevolg van de nietigheid van de koopovereenkomst.

3.22

Deze vordering zal het hof toewijzen door verwijzing naar de schadestaat, omdat de kans op dergelijke schade aannemelijk is, met name op grond van het argument dat het pand door het geschil en het gelegde beslag onverhuurbaar werd. Wat over de (hoogte van de) geleden schade is aangevoerd, volstaat echter niet voor toewijzing van een voorschot. Het gevorderde voorschot van € 100.000 wijst het hof daarom bij gebrek afdoende aan onderbouwing af.

Ongedaanmaking van Vormerkung

3.23

Een dag na het faillissement, op 31 maart 2021, heeft Hollandia de op 10 maart 2021 getekende overeenkomst ingeschreven in het Kadaster. Hiermee heeft Hollandia volgens de curator een zogenaamde 'Vormerkung' ex artikel 7:3 BW proberen te bewerkstelligen. De curator zegt belang te hebben bij ongedaanmaking hiervan en bij een verbod om de ondertekende overeenkomst nogmaals in te schrijven, omdat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Ook die vordering is gelet op het voorgaande toewijsbaar. De dwangsom zal worden gemaximeerd tot € 100.000.

Geen nadere bewijsvoering

3.24

Een aantal essentiële feiten die Hollandia aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd is na weging van de afgelegde getuigenverklaringen niet aannemelijk geworden. Omdat bij de rechtbank al getuigen zijn gehoord, en niet is aangevoerd waarover deze of andere getuigen (nader) gehoord zouden moeten worden, is er in het hoger beroep ook geen ruimte meer voor bewijsvoering.

De conclusie

3.25

Het bestreden eindvonnis zal worden vernietigd. Omdat geen argumenten zijn aangevoerd en gehonoreerd die tot vernietiging van het tussenvonnis kunnen leiden, zal het hof dat vonnis bekrachtigen. De vorderingen van Hollandia zullen alsnog worden afgewezen en de gewijzigde vorderingen van de curator zullen goeddeels worden toegewezen. Hollandia zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten van de curator (bij de rechtbank 4 punten, tariefgroep VIII (€ 3.999) en bij het hof 2 punten, tariefgroep VIII (€ 5.705)).

4.De beslissing

Het hof:

1. Bekrachtigt het tussenvonnis van 22 april 2020;

2. vernietigt het eindvonnis van de rechtbank Midden-Nederland in Lelystad van 17 februari 2021 en neemt de volgende beslissing:

3. verklaart voor recht dat geen overeenkomst tussen Van Vugt OG en Hollandia tot stand is gekomen ter zake de koop van het onroerend goed (grond met opstallen), plaatselijk bekend als Oosterengweg 32 en 32-A te Hilversum (postcode 1221 JV), kadastraal bekend als gemeente Hilversum, sectie R nummer 5887, groot 24 are 78 centiare, met aandeel in het mandelig perceel kadastraal bekend als gemeente Hilversum, sectie R nummer 5890 en/of 5889;

4. verklaart voor recht dat de door Van Vugt OG op 10 maart 2021 ondertekende schriftelijke koopovereenkomst nietig is;

5. verklaart voor recht dat Hollandia aansprakelijk is voor de schade die (de boedel van) Van Vugt OG heeft geleden en nog zal lijden door het handelen van Hollandia, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 november 2021 tot aan de dag van de algehele voldoening;

6. gebiedt Hollandia tot medewerking aan de doorhaling van de inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers en verbiedt haar over te gaan tot een nieuwe inschrijving, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat Hollandia nalaat aan (enig deel van) de veroordeling te voldoen met een maximum van € 100.000,-;

7. verklaart voor recht dat tot op heden geen dwangsommen zijn verbeurd door Van Vugt OG uit hoofde van het vonnis van 17 februari 2021;

8. veroordeelt Hollandia tot betaling van de volgende proceskosten van (thans) de curator:

bij de rechtbank:

€ 639,- aan procedurele kosten (verschotten)

€ 15.996,- aan salaris van de advocaat van (thans) de curator

€ 165,- aan nakosten (kosten die ontstaan na deze uitspraak)

bij het hof:

€ 857,81 aan procedurele kosten (verschotten)

€ 11.410,- aan salaris van de advocaat van (thans) de curator

€ 165,- aan nakosten (kosten die ontstaan na deze uitspraak)

Al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

9. veroordeelt Hollandia tot betaling van € 85,- aan extra nakosten als zij de kosten niet binnen 14 dagen nadat de deurwaarder deze uitspraak heeft betekend aan de curator heeft betaald. Als daarna niet is betaald, dan worden die kosten verder verhoogd met de wettelijke rente;

10. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

11. wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, W.F. Boele en J.E. Wichers en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 augustus 2022.