ECLI:NL:GHARL:2022:8891

• Datum uitspraak: 18 oktober 2022
• Publicatiedatum: 18 oktober 2022
• Zaaknummer: 21/01047
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.G.J.M. van Kempen; L.R. Zonneveld; A.J. van Lint
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 18 oktober 2022 uitspraak gedaan in een hoger beroep betreffende de waardevaststelling van een woning onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De belanghebbende, eigenaar van een appartement, was in beroep gegaan tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland, die de waarde van zijn onroerende zaak voor het jaar 2020 had vastgesteld op € 410.000. De heffingsambtenaar had deze waarde vastgesteld op basis van de waardepeildatum 1 januari 2019. De belanghebbende betwistte deze waardevaststelling en stelde dat de waarde te hoog was en dat er niet voldoende rekening was gehouden met het gelijkheidsbeginsel. Tijdens de zitting op 17 augustus 2022 is de heffingsambtenaar vertegenwoordigd door een taxateur, terwijl de belanghebbende niet aanwezig was. Het Hof heeft de argumenten van de belanghebbende en de heffingsambtenaar gewogen en geconcludeerd dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het Hof heeft de uitspraak van de rechtbank bevestigd en het hoger beroep ongegrond verklaard. De proceskostenvergoeding is niet toegewezen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Locatie Arnhem

nummer BK-ARN 21/01047

uitspraakdatum: 18 oktober 2022

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 20 juli 2021, nummer Awb 20/4844, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
GBTwente

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking van 30 juni 2020 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 22 te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 410.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) ten bedrage van € 473,96 aan belanghebbende opgelegd.

1.2

Na daartegen gemaakte bezwaren, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar, de beschikking en de aanslag gehandhaafd. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft bij uitspraak van 20 juli 2021 het beroep ongegrond verklaard.

1.3

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft nadien nadere stukken ingediend.

1.4

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 augustus 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur. Belanghebbende is met bericht niet verschenen.

1.5

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [adres1] 22 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een appartement in een in 1997 gebouwd appartementencomplex, gelegen in het stedelijk gebied [naam3] in een parkachtige omgeving, belend door vergelijkbare appartementencomplexen. Het betreft in totaal vier appartementencomplexen.

2.2

De onroerende zaak heeft een inhoud van 437 m³. De onroerende zaak heeft een dakterras van 52 m². Bij de onroerende zaak hoort een berging/schuur van 6 m² en een parkeerplaats in de parkeerkelder van 20 m².

2.3

Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 3 februari 2017 aangekocht voor € 390.000.

2.4

De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij uitspraak op bezwaar van 21 februari 2020 op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 351.000. Daarbij heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende onder meer geschreven:

“Naar aanleiding van uw bezwaarschrift hebben wij opnieuw beoordeeld of de verhouding tussen de verkoopcijfers van de in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten en de WOZ-waarde van uw woning juist is. Uit deze nieuwe beoordeling blijkt dat de onderlinge waardeverhouding niet correct is. De WOZ-waarde is dus niet juist vastgesteld.

Tevens bent u van mening dat er onvoldoende rekening is gehouden met het gelijkheidsbeginsel. (…) Uw beroep op het gelijkheidsbeginsel gaat op, zodat de waarde van uw object moet worden verlaagd naar de waarde van de meerderheid van gevallen die verwaarloosbaar met uw geval verschillen.

(…)

Tot slot heeft onderzoek naar aanleiding van uw bezwaar uitgewezen dat de waarde die u voor de onroerende zaak voorstaat van € 351.000,- overeenkomt met de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum.”

2.5

De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking van 30 juni 2020 op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 410.000. Tegelijk met de beschikking is ter zake van de onroerende zaak aan belanghebbende opgelegd een aanslag OZB ten bedrage van € 473,96. Belanghebbende heeft daartegen bezwaar gemaakt.

2.6

De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar, de beschikking en de aanslag gehandhaafd. Het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep is door de Rechtbank ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

2.7

In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport van 21 januari 2022 overgelegd opgesteld door [naam2] , taxateur, met daarin opgenomen drie referentie-objecten, te weten [adres1] 5, [adres1] 6 en [adres1] 12. In het taxatierapport heeft de taxateur van de heffingsambtenaar de afzonderlijke objectkenmerken (kwaliteit, onderhoudstoestand, doelmatigheid, voorzieningen en ligging) van de onroerende zaak en de referentie-objecten vermeld en daaraan waarderingscijfers toegekend. Tot het taxatierapport behoort een vergelijkingsmatrix.

2.8

De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak, na deze inpandig te hebben opgenomen, als volgt bepaald:

Woning

437 m3 à € 1.048

€ 457.976

Garage onderpandig

20 m² à € 420

€ 8.400

Berging onderpandig

6 m² à € 260

€ 1.560

Dakterras

52 m² à € 350

€ 18.200

Afgerond

€ 486.000

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In hoger beroep is in geschil het antwoord op de vragen:

a. of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de hiervoor bedoelde waardepeildatum te hoog is;

b. of de heffingsambtenaar in het verleden beleid heeft gevoerd waarvan hij in het onderhavige jaar ten nadele van belanghebbende is afgeweken.

3.2

Belanghebbende beantwoordt die vragen bevestigend, de heffingsambtenaar daarentegen beantwoordt die vragen ontkennend.

3.3

Belanghebbende stelt dat de waarde in het economisch verkeer niet is gelijk te stellen aan de prijs die de meest biedende gegadigde zou hebben betaald en dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentie-objecten niet zijn gekocht tegen de economische waarde. Verder wijst belanghebbende ter onderbouwing van zijn stellingen naar de uitspraak op bezwaar van 21 februari 2020, met betrekking tot de vaststelling van de WOZ waarde naar waardepeildatum 1 januari 2018. De heffingsambtenaar heeft daarin verklaard dat de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak op die datum € 351.000 bedraagt. Uit een door belanghebbende gemaakte opstelling van de vaststelling van de WOZ waarden voor het jaar 2019, met waardepeildatum 1 januari 2018, blijkt verder – aldus belanghebbende – dat de heffingsambtenaar voor dat jaar voor de appartementen gelegen in drie van de vier appartementencomplexen (namelijk met uitzondering van het complex waarin de onroerende zaak van belanghebbende is gelegen) een, ten opzichte van het aan dat jaar voorafgaande jaar, verhoging (indexatie) van circa 2% heeft toegepast. Belanghebbende stelt dat sprake is van beleid van de heffingsambtenaar, welke beleid niet zo maar kan worden losgelaten. Indexatie van de waarde per waardepeildatum 1 januari 2019 van € 351.000 naar waardepeildatum 1 januari 2020 leidt tot een waarde van de onroerende zaak per laatstgenoemde datum van € 362.000, aldus belanghebbende.

3.4

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken van de heffingsambtenaar, tot vermindering van de voor de waardepeildatum 1 januari 2019 vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 362.000 met overeenkomstige vermindering van de aanslag OZB.

3.5

De heffingsambtenaar concludeert, onder verwijzing naar het eigen aankoopcijfer van belanghebbende en het taxatierapport, tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald (vgl. Hoge Raad, 14 oktober 2005, nr. 40 299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, Oostflakkee). In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2019. De andersluidende opvatting van belanghebbende, namelijk dat de waarde in het economisch verkeer in het kader van de waardevaststelling voor de WOZ niet wordt bepaald door de meest biedende gegadigde, deelt het Hof op grond van het voorgaande niet.

4.2

De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna de uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de uitvoeringsregeling wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Naar het oordeel van het Hof vormt de zogenoemde vergelijkingsmethode een bruikbare methode ter bepaling van de gezochte waarde.

4.3

Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).

4.4

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, zoals hier, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.

4.5

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem in beroep en hoger beroep verdedigde waarden een taxatierapport van 21 januari 2021 overgelegd opgesteld door [naam2] , met daarin opgenomen drie referentie-objecten en heeft daarvoor een taxatiematrix opgesteld, met daarin onder meer de navolgende gegevens:

Object

Bouw-jr

m3

€/m3

Garage/ berging/ dakterras €

Datum kadaster

Koopsom €

WOZ (gecorrigeerd naar w.p. en VvE-depot)

[adres1] 22

1997

437

1.048

28.16

410

[adres1] 6

1999

436

1.045

29.03

24-06-2019

530

484.65

[adres1] 5

1995

339

1.149

17.48

31-12-2018

414

406.991

[adres1] 12

1999

461

949

17.13

01-04-2019

480

454.619

4.6

De referentie-objecten zijn alle gelegen in één van de vier appartementencomplexen (2.1), waarbij aan alle objectkenmerken, evenals aan de objectkenmerken van de onroerende zaak, de waarde “3” (blijkens de toelichting op de matrix een gemiddelde toestand betreffende) werd toegekend. Ten aanzien van de referentie-objecten [adres1] 5 en [adres1] 12 is rekening gehouden met het verschil in inhoud.

4.7

Het Hof acht de gebruikte referentie-objecten geschikt om als vergelijksmaatstaf voor de waardebepaling van de onroerende zaak te dienen en het aantal gebruikte referentie-objecten voldoende. Het Hof is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat de referentie-objecten niet zouden zijn verkocht tegen de waarde in het economisch verkeer, zoals belanghebbende stelt – welke stelling kennelijk stoelt op de door het Hof onjuist geoordeelde opvatting dat die waarde niet wordt bepaald door de prijs die de meest biedende gegadigde heeft gebonden of betaald – acht het Hof niet aannemelijk.

4.8

Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar de situatie rondom de waardebepaling van de onroerende zaak voor het jaar 2019, met waardepeildatum 1 januari 2018, als volgt nader toegelicht. De voor het jaar 2018 vastgestelde waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2017 bedraagt € 344.000. De inhoud van de appartementen gelegen in het complex waarin ook de onroerende zaak is gelegen, bleken echter onjuist te zijn opgemeten. Dit is bij de waardevastelling voor het jaar 2019, ook voor de onroerende zaak van belanghebbende, gecorrigeerd. Naar aanleiding van het bezwaar van belanghebbende is zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel, verwijzend naar de gemiddelde stijging van de WOZ-waarden van de appartementen in de overige drie appartementencomplexen, gehonoreerd. Van een door de heffingsambtenaar gevoerd beleid op dit punt is geen sprake. De mededeling dat onderzoek naar aanleiding van het bezwaar van belanghebbende heeft uitgewezen dat de waarde van € 351.000 overeenkomt met de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum 1 januari 2018, acht de heffingsambtenaar minder gelukkig. Niettemin staat de waardebepaling voor ieder jaar op zichzelf, en kan belanghebbende aan de waardevaststelling van de onroerende zaak voor het jaar 2019 niet het vertrouwen ontlenen dat de voor dat jaar vastgestelde waarde, tot uitgangspunt wordt genomen voor de waardebepaling van de onroerende zaak voor het jaar 2020.

4.9

Het Hof overweegt hierover als volgt. Dat sprake is van – al dan niet impliciet – beleid van de heffingsambtenaar om de jaarlijkse waardevaststelling van onroerende zaken te bepalen op basis van een min of meer algemeen indexcijfer, acht het Hof niet aannemelijk gemaakt. Dat zoals belanghebbende kennelijk stelt, de na uitspraak op bezwaar per waardepeildatum 1 januari 2018 voor de onroerende zaak vastgestelde waarde (€ 351.000), bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2020 tot uitgangspunt dient te worden genomen, is naar het oordeel van het Hof onjuist. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarden die per andere waardepeildata aan de onroerende zaak zijn toegekend. Ieder jaar dient de heffingsambtenaar derhalve opnieuw de waarde vast te stellen, bijvoorbeeld met behulp van door hem aangedragen referentie-objecten aangezien de waarde van de onroerende zaak op grond van de Wet WOZ voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Dat er van de zijde van de heffingsambtenaar enige toezegging aan belanghebbende zou zijn gedaan hiervan af te wijken, is gesteld noch aannemelijk geworden.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor het toekennen van een proceskostenvergoeding.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. L.R. Zonneveld en mr. A.J. van Lint, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 oktober 2022.

De griffier, De voorzitter,

(J.W.J. de Kort)

(M.G.J.M. van Kempen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 19 oktober 2022.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.