Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.300.924
zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 8996598
arrest van 1 november 2022
in de zaak van
[appellant]
die woont in [woonplaats1]
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de rechtbank optrad als gedaagde
hierna: [de huurder]
advocaat: mr. A. Ünalan
tegen
Stichting Portaal
die is gevestigd in Utrecht
die bij de rechtbank optrad als eiseres
hierna: Portaal
advocaat: mr. J.G. van Heertum
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
Naar aanleiding van het arrest van 26 april 2022 heeft op 3 oktober 2022 een (enkelvoudige) mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een proces-verbaal (een verslag) gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd. Vervolgens is arrest bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1.
[de huurder] huurde van Portaal een sociale huurwoning in [woonplaats1] . Portaal stelt dat [de huurder] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en heeft daarom de kantonrechter gevraagd om de huurovereenkomst te ontbinden en [de huurder] te veroordelen om tot ontruiming van de woning over te gaan.
2.2.
De kantonrechter heeft vastgesteld dat [de huurder] zonder toestemming van Portaal de familie [naam1] in zijn huurwoning heeft laten wonen en dat dat in strijd is met zijn verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft de vorderingen van Portaal toegewezen. In het herstelvonnis heeft de kantonrechter het eindvonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De woning is vervolgens op 14 oktober 2021 ontruimd.
2.3.
[de huurder] is het niet eens met het oordeel van de kantonrechter en heeft daarom hoger beroep ingesteld. Hij heeft drie grieven (bezwaren) aangevoerd op basis waarvan volgens hem de vorderingen van Portaal alsnog moeten worden afgewezen.
3.Het oordeel van het hof
3.1.
Het hof is het eens met de beslissing van de kantonrechter en zal het bestreden vonnis daarom in stand laten. Het hof zal hierna toelichten hoe het tot dit oordeel komt. Bij de beoordeling gaat het hof uit van de feiten zoals de kantonrechter die heeft vastgesteld onder 2.1 t/m 2.4 van het bestreden vonnis. Deze feiten zijn in hoger beroep ook niet in geschil.
[de huurder] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst
3.2.
Het hof stelt voorop dat iedere tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
3.3.
In de toepasselijke algemene huurvoorwaarden van Portaal staat onder andere dat een huurder de huurwoning daadwerkelijk zelf moet bewonen en als hoofdverblijf moet gebruiken (artikel 8.1) en dat een huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Portaal de huurwoning niet aan een ander mag verhuren of in gebruik mag geven (artikel 8.15). Portaal stelt dat uit een door haar uitgevoerd fraudeonderzoek is gebleken dat [de huurder] zich niet heeft gehouden aan deze regels. Volgens haar woonde [de huurder] niet zelf in het gehuurde, of had hij daar in ieder geval niet zijn hoofdverblijf en stond hij toe dat verschillende derden in zijn woning woonden zonder dat Portaal daar schriftelijk toestemming voor heeft gegeven. Portaal heeft haar stellingen onderbouwd aan de hand van onder meer uittreksels uit de basisadministratie, getuigenverklaringen, een verslag van huisbezoeken en een verslag van woonfraudeonderzoek.
3.4.
[de huurder] erkent dat in de periode juli 2017 tot en met september 2019 de familie [naam1] (bestaande uit twee volwassenen en later ook een baby) in zijn huurwoning heeft gewoond en dat hij daarvoor geen schriftelijke toestemming had van Portaal. Het ontbreken van schriftelijke toestemming is in strijd met de algemene huurvoorwaarden. Dat maakt volgens [de huurder] niet uit, omdat hij erop mocht vertrouwen dat de ambtenaar van de gemeente waar hij de familie [naam1] inschreef Portaal zou informeren over het inwonen, en omdat Portaal volgens hem wel mondeling heeft ingestemd met de inwoning van familie [naam1] . [de huurder] heeft uitgelegd dat familie [naam1] in een noodsituatie verkeerde en dat hij hen daarom tijdelijk heeft willen helpen door hen in huis te nemen. Volgens [de huurder] is hij bij Portaal geweest om haar te informeren over zijn voornemen om familie [naam1] in huis te nemen en om te bespreken hoe de familie [naam1] een eigen woning zou kunnen krijgen. [de huurder] stelt dat hij (alleen dan wel samen met de heer [naam1] , dan wel de heer [naam1] zonder [de huurder] ) zeker tien keer bij de balie van Portaal is geweest om de situatie onder de aandacht te brengen. Een baliemedewerker heeft volgens [de huurder] mondeling ingestemd met de inwoning van familie [naam1] (en heeft hem niet verteld dat hij schriftelijke toestemming nodig had), zodat van een tekortkoming geen sprake is. Bovendien woonde familie [naam1] al niet meer bij [de huurder] op het moment dat Portaal juridische stappen tegen hem zette. Ook stelt [de huurder] nooit iets gehoord te hebben van Portaal in de periode dat familie [naam1] nog wel bij hem woonde en dat hij dus veronderstelde dat de inwoning geoorloofd was. Door pas veel later te melden dat de inwoning niet geoorloofd was, heeft Portaal hem, zo stelt [de huurder] , de mogelijkheid ontnomen om tijdens de inwoning nog iets aan de situatie te (kunnen) veranderen.
3.5.
Portaal heeft gemotiveerd betwist dat [de huurder] aan de balie is geweest en heeft betwist dat zij (althans, een van haar medewerksters) mondeling heeft ingestemd met de inwoning van familie [naam1] of dat voorafgaande toestemming via de gemeente verkregen zou kunnen worden. Portaal heeft toegelicht dat in situaties als deze waarbij een bestaande huurder aan de balie komt, daarvan een registratie wordt gemaakt in het computersysteem en dat in zo’n situatie een ‘sociaal beheerder’ aan het dossier wordt gekoppeld, zodat de juiste begeleiding kan worden geboden. Volgens Portaal blijkt niet uit het systeem dat [de huurder] aan de balie is geweest en ook blijkt niet dat er een sociaal beheerder is toegewezen. Portaal hanteert in de algemene huurvoorwaarden het voorschrift dat toestemming schriftelijk moet worden gegeven, juist om te voorkomen dat geschillen als deze ontstaan (waarbij het woord van de huurder tegenover het woord van Portaal zou staan). Via het formulier ‘aanvraagformulier voor inwoning’ kan een verzoek tot schriftelijke toestemming bij Portaal worden ingediend. Volgens Portaal heeft zij nooit zo’n verzoek van [de huurder] ontvangen.
3.6.
Het hof constateert dat [de huurder] tegenstrijdig verklaart. Enerzijds stelt hij dat hij nooit iets van Portaal heeft gehoord tijdens de periode dat familie [naam1] bij hem inwoonde en er daarom op vertrouwde dat alles in orde was, anderzijds stelt hij dat hij met regelmaat bij Portaal is geweest om de situatie bespreekbaar te maken en te zoeken naar een oplossing. [de huurder] heeft bovendien niet concreet gemaakt wanneer hij bij Portaal is geweest of, bijvoorbeeld, met wie hij heeft gesproken. Gelet op de gemotiveerde betwisting van Portaal, en daarbij opgeteld dat uit de tekst van de algemene huurvoorwaarden duidelijk blijkt dat toestemming voor inwoning voorafgaand en schriftelijk moest worden verstrekt door Portaal, had het op de weg van [de huurder] gelegen om zijn standpunt dat (hij erop mocht vertrouwen dat) toestemming was gegeven verder te onderbouwen. Dat heeft [de huurder] niet gedaan. Het hof is daarom van oordeel dat [de huurder] onvoldoende heeft gesteld om hem te kunnen volgen in zijn stelling dat Portaal (mondeling) heeft ingestemd met de inwoning en komt aan bewijslevering niet toe.
3.7.
Zonder toestemming van Portaal voor inwoning, die ontbreekt, is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst doordat [de huurder] de woning (geheel of gedeeltelijk) in gebruik heeft gegeven aan derden en/of personen bij zich heeft doen inwonen (art. 8.15 en 8.16 algemene huurvoorwaarden). Deze tekortkoming is, anders dan [de huurder] stelt, niet weggevallen doordat de familie [naam1] in 2019 ergens anders is gaan wonen. Er is sprake van een schending van een voortdurende verplichting uit de huurovereenkomst waarvan nakoming wat betreft het verleden blijvend onmogelijk is. [1] De huurovereenkomst kon dus worden ontbonden (zonder dat daarvoor verzuim nodig is).
De tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst
3.8.
[de huurder] heeft gesteld dat de tekortkoming onvoldoende gewicht heeft om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te kunnen rechtvaardigen (de tenzij-bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW Pro). Volgens [de huurder] heeft hij familie [naam1] alleen maar tijdelijk van onderdak willen voorzien omdat zij in nood verkeerde. [de huurder] stelt dat, op familie [naam1] na, nooit andere derden in zijn woning hebben gewoond. Wel heeft hij toegestaan dat de heer [naam2] zich op zijn adres inschreef en zijn adres gebruikte als postadres. Dat ook de heer [naam3] op zijn woonadres stond ingeschreven wist hij niet. Volgens [de huurder] moet één van zijn zoons dat achter zijn rug om hebben geregeld.
3.9.
Portaal heeft er belang bij dat de huurder niet zomaar allerlei mensen bij zich laat inwonen. Door zonder toestemming derden in de woning te laten wonen ontbreekt het Portaal aan wezenlijke informatie om toezicht te kunnen houden op het gehuurde en kan zij geen verantwoordelijkheid dragen voor wat er in en rondom het gehuurde gebeurt. Indien, zoals [de huurder] stelt, hij in de huurwoning woonde samen met zijn twee meerderjarige zoons, het echtpaar [naam1] en hun baby, dan woonden er zes personen (waarvan vijf volwassenen) tegelijkertijd in de huurwoning. De woning (van ongeveer 70 m²) was daarvoor ongeschikt. Portaal heeft er belang bij dat zij ongeoorloofde overbewoning, zeker in deze mate, kan tegengaan. Verder heeft Portaal de taak om de (schaarse) huurwoningen te verdelen onder een groot aantal ingeschreven woningzoekenden. Omdat [de huurder] in zijn huurwoning verschillende derden, in ieder geval de familie [naam1] , liet wonen, heeft hij die eerlijke verdeling van woonruimte gefrustreerd. Portaal heeft, als sociale woningcoöperatie, belang om in dat geval de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een (sociale) huurwoning. Gelet hierop is er sprake van een tekortkoming van voldoende gewicht die Portaal recht gaf op ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
3.10.
Tegenover het in rov. 3.8 beschreven belang van Portaal zijn de door [de huurder] genoemde omstandigheden naar het oordeel van het hof onvoldoende om tot de conclusie te komen dat de hiervoor beschreven tekortkoming de ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigt. Ook de gevolgen van de ontbinding en ontruiming voor [de huurder] (zoals het kwijtraken van zijn woning), brengen naar het oordeel van het hof – vanwege de aard en de ernst van de tekortkoming (namelijk: het voor langere tijd zonder toestemming van Portaal in gebruik geven van een huurwoning aan meerdere derden én het daarnaast toestaan dat derden het adres van de huurwoning gebruiken als postadres) niet mee dat de belangen van [de huurder] zwaarder wegen dan die van Portaal. Ook al heeft [de huurder] misschien aanvankelijk de bedoeling gehad om het gezin [naam1] slechts voor een korte periode (van nood) onderdak te bieden, vast staat dat de periode van inwoning uiteindelijk ruim twee jaar heeft geduurd, zodat van tijdelijke inwoning geen sprake is geweest. Bovendien is [de huurder] , als huurder, verantwoordelijk voor de wijze van gebruik van het gehuurde en aansprakelijk voor de gevolgen van eventueel misbruik daarvan, zodat het inwonen (en de inschrijving van [naam2] en overigens ook van [naam3] ) op zijn woonadres voor rekening en risico van [de huurder] komt. [de huurder] heeft ook overigens onvoldoende gesteld voor de conclusie dat zijn tekortkoming in de verplichtingen uit de huurovereenkomst de ontbinding niet rechtvaardigt, zodat het hof aan bewijslevering met betrekking tot zijn beroep op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW Pro ook niet toekomt.
Andere tekortkomingen
3.11.
De inwoning door familie [naam1] zonder dat Portaal daarvoor toestemming heeft gegeven is op zichzelf al een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Daarom zal het hof de kwestie of [de huurder] niet zelf in het gehuurde woonde en de huurwoning dus niet als hoofdverblijf gebruikte (zoals Portaal ook nog heeft gesteld) niet bespreken.
De conclusie
3.12.
Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [de huurder] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat ontbinding van de huurovereenkomst niet ongerechtvaardigd is. De door de kantonrechter uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen dan ook in stand blijven.
3.13.
Het hoger beroep van [de huurder] slaagt niet. Omdat [de huurder] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten van Portaal in hoger beroep veroordelen.
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 7 juli 2021 zoals aangevuld bij herstelvonnis van 13 september 2021;
4.2.
veroordeelt [de huurder] tot betaling van de volgende proceskosten van Portaal:
€ 772,- aan griffierecht
€ 2.228,-+ aan salaris van de advocaat van Portaal (2 procespunten x
appeltarief II)
appeltarief II)
€ 3.000,-.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.R. den Dekker, S.C.P. Giesen en K. Mans, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door mr. S.C.P. Giesen en door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
1 november 2022.
1 november 2022.