ECLI:NL:GHARL:2022:9500

• Datum uitspraak: 8 november 2022
• Publicatiedatum: 8 november 2022
• Zaaknummer: 21/01483
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R. den Ouden
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 8 november 2022 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. De zaak betreft de vaststelling van de waarde van een onroerende zaak op basis van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar van de gemeente Laren had de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 1.496.000 voor het jaar 2020, wat leidde tot een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB). Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen deze beschikking, maar de heffingsambtenaar handhaafde zijn besluit. De rechtbank verklaarde het beroep van belanghebbende ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde.

Tijdens de zitting op 20 oktober 2022 heeft de gemachtigde van belanghebbende, ir. B.A.M. Slockers, de argumenten toegelicht. Belanghebbende betwistte de vastgestelde waarde en stelde dat deze te hoog was, met een bepleite waarde van € 1.381.000. Het Hof heeft de argumenten van beide partijen beoordeeld, waarbij het de onderbouwing van de heffingsambtenaar en de vergelijkingsobjecten in overweging nam. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de waarde te hoog was vastgesteld en dat de uitstraling van de onroerende zaak niet bovengemiddeld was in vergelijking met de vergelijkingsobjecten. Het Hof heeft uiteindelijk de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 1.412.000, en de heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van de proceskosten en het griffierecht aan belanghebbende.

De uitspraak is openbaar gemaakt en partijen hebben de mogelijkheid om binnen zes weken beroep in cassatie in te stellen bij de Hoge Raad der Nederlanden.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 21/01483

uitspraakdatum:
8 november 2022

Uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 12 augustus 2021, nummer UTR 20/3186, ECLI:NL:RBMNE:2021:6729, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de gemeente Laren (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 3 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2020 vastgesteld op € 1.496.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2020 aan belanghebbende opgelegd.

1.2.

Op het bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord ir. B.A.M. Slockers als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande semibungalow.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een taxatiematrix in beroep, zoals gedeeltelijk gewijzigd en aangevuld in zijn verweerschrift in hoger beroep. In die matrix is de waarde per 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) bepaald op € 1.496.365. Die waarde is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van drie eveneens in [plaats1] gelegen vergelijkingsobjecten, te weten de vrijstaande woning [adres2] 33 (hierna: [adres2] ), de vrijstaande semibungalow [adres3] 12 (hierna: [adres3] ) en de vrijstaande villa/landhuis [adres4] 45a (hierna: [adres4] ). Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak zijn in de matrix onder meer de volgende gegevens vermeld. Daarbij zijn de ligging (“L”), kwaliteit (“K”), uitstraling (“U”), doelmatigheid (“D”), voorzieningen (“V”) en het onderhoud (“O”) gewaardeerd op ondergemiddeld (2), gemiddeld (3) of bovengemiddeld (4).

Object

Bouw-jaar

Inh. in m³

Waarde per m³

Kavel-

opp. in m²

Waarde per m²

Overige

L

K

O

U

D

V

Getaxeerde waarde / verkoopprijs

en datum verkoop

Onroerende zaak

1950

603

€ 1.155

625

€ 700

Berging (20 m³): € 3.600

Kelder (14 m³): € 3.675

Souterrain (118 m³): € 123.900

Aanbouw (195 m³): € 225.225

Dakkapel (2x): € 6.000

3

3

3

4

3

3

€ 1.496.365

[adres2]

1937

360

€ 985

955

€ 725

Aanbouw (317 m³): € 312.245

Aanbouw (122 m³): € 115.900

Zolder (22 m³): € 9.900

Kelder (20 m³): € 4.400

Berging vrij (20 m³): € 3.600

Luifel (30 m²): € 4.800

Dakkapel: € 3.000

3

3

3

3

3

3

€ 1.530.000

(11-01-2019)

[adres3]

1951

622

€ 1.088

1.23

€ 454

Aanbouw (60 m³): € 29.160

Kelder (56 m³): € 12.320

Berging vrij (25 m³): € 4.050

Dakkapel (5x): € 15.000

Dakterras (7 m²): € 840

4

3

3

3

3

3

€ 1.470.000

(31-10-2019)

[adres4]

1975

376

€ 915

662

€ 678

Aanbouw (82 m³): € 38.622

Souterrain (44 m³): € 9.680

Garage (101 m³): € 20.200

Dakkapel (7x): € 21.000

3

3

3

3

3

2

€ 1.111.400

(24-04-2018)

3. Geschil

In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat die waarde moet worden vastgesteld op € 1.381.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de door hem vastgestelde waarde van € 1.496.000.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van het hier toepasselijke artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.2.

Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, is van belang hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld.

4.3.

Niet in geschil is dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten op zichzelf geschikt zijn voor het bepalen van de waarde van de onroerende zaak. Volgens belanghebbende is de waarde niettemin te hoog vastgesteld, omdat de heffingsambtenaar ten onrechte is uitgegaan van een te gunstige uitstraling en een te hoge waarde van het souterrain van de onroerende zaak. Het Hof zal beide punten hierna bespreken.

Uitstraling

4.4.

Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar ten onrechte ervan is uitgegaan dat de uitstraling van de onroerende zaak bovengemiddeld is in verhouding tot de uitstraling van de vergelijkingsobjecten. Hierdoor is de gehanteerde kubiekemeterprijs € 105 (en daarmee de vastgestelde waarde € 83.790) te hoog, aldus belanghebbende.

4.5.

Volgens de heffingsambtenaar kan van een bovengemiddelde uitstraling worden uitgegaan gelet op de straat waaraan de onroerende zaak ligt in combinatie met de positie van de onroerende zaak op de kavel, de werkelijke uitstraling van de onroerende zaak en een interne renovatie van de begane grond van de onroerende zaak die grotendeels heeft plaatsgevonden vóór de waardepeildatum. De onroerende zaak is in zijn omgeving eenvoudigweg beter dan heel veel vergelijkbare objecten. In de matrix is dit tot uitdrukking gebracht door van een bovengemiddelde uitstraling uit te gaan, maar in feite heeft het voorgaande in belangrijke mate (ook) met de ligging van de onroerende zaak te maken, aldus nog steeds de heffingsambtenaar.

4.6.

Het Hof acht niet aannemelijk dat de uitstraling van de onroerende zaak zoveel beter is dan die van de vergelijkingsobjecten dat dit de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen hogere kubiekemeterprijs rechtvaardigt. Met name op basis van de tot de stukken van het geding behorende foto’s van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten acht het Hof de uitstraling van de onroerende zaak veeleer vergelijkbaar met of minder goed dan die van de vergelijkingsobjecten. Daarbij weegt het Hof mee dat deze foto’s van een zodanige afstand zijn genomen, dat zij onvoldoende duidelijkheid verschaffen over de (interne) renovatie van de begane grond van de onroerende zaak en het eventuele effect van die renovatie op de uitstraling.

4.7.

Ook voor zover de heffingsambtenaar stelt dat het in feite niet de uitstraling, maar de ligging is die een waardeverhogend effect heeft op de onroerende zaak, acht het Hof dat niet aannemelijk. Daartoe overweegt het Hof dat de onroerende zaak zeer dicht bij de [adres2] is gelegen en dat niet aannemelijk is dat en waarom de ligging van de onroerende zaak niettemin aantrekkelijker is dan die van de [adres2] . Daarnaast heeft de in beroep ingeschakelde taxateur van de heffingsambtenaar ten aanzien van de [adres4] verklaard, en acht het Hof aannemelijk, dat de ligging van dat object in een woonwijk nabij het centrum van [plaats1] gelijk is aan die van de onroerende zaak. Tot slot is ook de ligging van de [adres3] door de heffingsambtenaar als bovengemiddeld aangemerkt en valt dus ook in vergelijking tot dat object niet in te zien dat de ligging van de onroerende zaak beter zou zijn.

Souterrain

4.8.

Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar ten onrechte ervan is uitgegaan dat het souterrain kan worden gewaardeerd als een gemiddelde woonruimte. Volgens belanghebbende zou op de waarde van het souterrain een korting van 25% moeten worden toegepast. Hij wijst in dit kader erop dat een dergelijke korting ook is toegepast bij de [adres4] . Hierdoor is de gehanteerde kubiekemeterprijs € 262,50 (en daarmee de vastgestelde waarde € 30.975) te hoog, aldus belanghebbende.

4.9.

Volgens de heffingsambtenaar vormt het souterrain van de onroerende zaak een volwaardige woonruimte.

4.10.

Naar het oordeel van het Hof maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat het souterrain van de onroerende zaak terecht is gewaardeerd als een volwaardige woonruimte. Hiertoe overweegt het Hof dat de tot de gedingstukken behorende foto’s van het souterrain laten zien dat deze ruimte als kantoorruimte kan worden gebruikt. Omdat deze foto’s eveneens laten zien dat daglicht in meer dan beperkte mate tot het souterrain kan toetreden door de raampjes ervan, gaat de verwijzing van belanghebbende naar de uitspraak van het Hof van 12 juli 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:5905 niet op. Ook de verwijzing naar de gehanteerde kubiekemeterprijs voor het souterrain van [adres4] doet aan het voorgaande niet af, alleen al omdat de heffingsambtenaar blijkens zijn verweerschrift in hoger beroep niet langer ervan uitgaat dat het souterrain van dat object lager gewaardeerd moet worden dan de rest van de woonruimte en belanghebbende de juistheid van de matrix overigens niet betwist.

Tussenconclusie

4.11.

Gelet op wat hiervoor onder 4.6 en 4.7 is overwogen, komt het Hof tot de conclusie dat niet aannemelijk is dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.

4.12.

Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende evenmin aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te laag is. Daartoe overweegt het Hof dat belanghebbende gelet op wat hiervoor onder 4.10 is overwogen met name niet aannemelijk heeft gemaakt dat voor het souterrain een korting van 25% in aanmerking zou moeten worden genomen.

4.13.

Gelet op het voorgaande zal het Hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepalen op € 1.412.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden, te weten € 48 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof stelt die kosten vast op € 538 voor de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 269), € 1.518 voor de beroepsfase (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 759) en € 1.518 voor de hogerberoepsfase (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 759), ofwel in totaal op € 3.574.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde tot € 1.412.000,

– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.574 en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 48 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 november 2022.

De raadsheer,

De griffier is verhinderd de uitspraak

te ondertekenen.

(R. den Ouden)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 10 november 2022.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.