ECLI:NL:GHARL:2022:5905

• Datum uitspraak: 12 juli 2022
• Publicatiedatum: 12 juli 2022
• Zaaknummer: 21/00585
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: T.H.J. Verhagen; J.H. Riethorst
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland, waarin de waarde van een onroerende zaak is vastgesteld door de heffingsambtenaar van de gemeente Blaricum. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning, gelegen aan [adres1] 16 te [woonplaats], per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 1.960.000. Belanghebbende, de eigenaar van de woning, heeft bezwaar gemaakt tegen deze waarde, maar de heffingsambtenaar verklaarde het bezwaar ongegrond. De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende tegen deze beslissing eveneens ongegrond verklaard, waarna belanghebbende in hoger beroep is gegaan.

Tijdens de zitting op 30 juni 2022 zijn de gemachtigde van belanghebbende en vertegenwoordigers van de heffingsambtenaar gehoord. Het geschil draait om de vraag of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en of de taxatie onafhankelijk is uitgevoerd. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning lager zou moeten zijn, namelijk € 1.810.000, en betwist de onafhankelijkheid van de taxateur. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde en stelt dat deze op een juiste manier is bepaald aan de hand van vergelijkingsobjecten.

Het Hof oordeelt dat de heffingsambtenaar met het overgelegde taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het Hof wijst erop dat de taxatie is uitgevoerd met behulp van een systematische vergelijkingsmethode en dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Het Hof concludeert dat de waarde per kubieke meter van de souterrains van de referentieobjecten lager is dan die van het bovengrondse deel, wat de vastgestelde waarde ondersteunt. Uiteindelijk wordt het hoger beroep ongegrond verklaard, en er wordt geen griffierecht of proceskostenvergoeding toegewezen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 21/00585

uitspraakdatum: 12 juli 2022

Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 26 maart 2021, nummer UTR 20/1921, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Blaricum (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 16 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.960.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) vastgesteld.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de bij beschikking vastgestelde waarde ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 juni 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord J.K. Zuur, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] en [naam2] namens de heffingsambtenaar.

2. Vaststaande feiten

2.1.

De woning betreft een vrijstaande rietgedekte woning, met drie dakkapellen, een kelder, een een vrijstaande garage. De woning heeft een inhoud van 1.185 m3 en is gelegen op een perceel van 1.527 m2.

3. Geschil

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 te hoog heeft vastgesteld. Verder is in geschil of de taxatie onafhankelijk tot stand is gekomen. Belanghebbende beantwoordt de eerste vraag bevestigend en de tweede vraag ontkennend, bepleit een waarde van € 1.810.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank. De heffingsambtenaar neemt tegengestelde standpunten in en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.2.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling hiervan neemt het Hof mede in aanmerking hetgeen belanghebbende over de (onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar naar een taxatierapport op laten stellen met daarbij een taxatiematrix. In het taxatierapport is de waarde van de woning vastgesteld op € 1.960.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2019. De waarde is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode waarbij drie onroerende zaken als referentieobject zijn gebruikt. De gegevens uit de taxatiematrix zijn (samengevat) weergegeven in onderstaande tabel:

Matrix 2019

Woning

[adres1] 11

[adres2] 39a

[adres3] 29

Bouwjaar

2007

2008

2009

2002

Type woning

Vrijstaand

Vrijstaand

Vrijstaand

Vrijstaand

Li, Kl, Oh, Dm, Vz, Uit

3-3-3-3-3-4

3-3-4-3-4-4

3-3-3-3-3-4

3-3-3-3-3-4

Vastsgestelde waarde

€ 1.960.000

€ -

€ -

Koopsom

€ 2.650.000

€ 2.520.000

€ 2.125.000

Transportdatum

20-02-2019

01-11-2018

12-03-2018

Woning

€ 985.509

€ 1.208.819

€ 1.137.904

€ 857.984

Inhoud

1.185 m3

1.150 m3

1.316 m3

1.008 m3

Prijs m3

€ 831

€ 1.113

€ 864

€ 851

Souterrain / Kelder

€ 25.681

€ 372.292

€ 333.312

€ 259.896

Inhoud

61 m3

571 m3

744 m3

442 m3

Prijs m3

€ 421

€ 652

€ 448

€ 588

Grond

€ 931.470

€ 909.580

€ 1.043.058

€ 994.740

Oppervlakte

1.527

1.46

1.983

1.77

Prijs m2

€ 610

€ 623

€ 526

€ 562

Dakkapel

€ 4.500 (3 stuks)

€ 1.500

€ 4.500

€ 3.000 (2 stuks)

Garage / carport

€ 13.000

€ 26.000

€ 2.200

€ 3.980

4.4.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het overgelegde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt daartoe als volgt.

4.5.

Naar volgt uit het taxatierapport, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De heffingsambtenaar komt een zekere vrijheid toe bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De opgevoerde referentieobjecten zijn, net als de woning, gebouwd in de periode 2002 tot en met 2009, betreffen eveneens rietgedekte villa’s en zijn in de nabije omgeving van de woning gelegen. Referentieobjecten hoeven niet in alle opzichten overeen te stemmen met de woning, omdat bij de waardebepaling rekening wordt gehouden met de verschillen tussen de woning enerzijds en de referentieobjecten anderzijds. Met het taxatierapport en de daarbij behorende matrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen voor wat betreft onder meer inhoud en oppervlakte tussen de woning en de referentieobjecten.

4.6.

Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar een onjuiste maatstaf heeft aangelegd door bij het bepalen van de waarde per kubieke meter van de referentieobjecten, een onderscheid te maken tussen het souterrain en het bovengrondse deel. Volgens belanghebbende is de waarde per kubieke meter van een souterrain gelijk aan de waarde per kubieke meter van het bovengrondse deel van de referentieobjecten, zodat de heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde van de woning – die niet over een souterrain, maar alleen over een kelder, beschikt - van een te hoge gemiddelde waarde per kubieke meter is uitgegaan. In dit kader verwijst belanghebbende naar een uitspraak van Rechtbank Rotterdam, van 15 november 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:8931. Volgens de heffingsambtenaar worden souterrains altijd afzonderlijk van het bovengrondse deel van de woning getaxeerd, waarbij veelal een lagere waarde per kubieke meter wordt gehanteerd vanwege onder meer de beperkte toetreding van daglicht. Ter zake van de souterrains van de referentiewoningen in het onderhavige geval heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat volgens het overgelegde taxatierapport het souterrain van referentieobject 2 op waardepeildatum nog niet geheel was afgewerkt. Daarnaast heeft het souterrain van referentieobject 3 een zeer hoge plafondhoogte, waardoor het souterrain relatief veel kubieke meters heeft, hetgeen een lagere waarde per kubieke meter rechtvaardigt
.

4.7.

Anders dan belanghebbende bepleit en gelet op hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd, acht het Hof aannemelijk dat de waarde per kubieke meter van de souterrains van de referentieobjecten waar geen, dan wel in beperkte mate daglicht toe kan treden, een lagere waarde vertegenwoordigt dan het bovengrondse deel daarvan. Dit zou anders kunnen zijn in het geval van bijzondere faciliteiten (zoals bijvoorbeeld een zwembad, fitnessruimte en sauna) die mogelijk leiden tot een meerwaarde, zoals in de casus van de uitspraak van rechtbank Rotterdam aan de orde was. Van dergelijke waardevermeerderende faciliteiten in de souterrains van de referentieobjecten is het Hof niets gebleken.

Onafhankelijkheid van de taxateur

4.8.

Het Hof ziet in hetgeen belanghebbende heeft gesteld ten aanzien van de onderbouwing van de vastgestelde waarde geen aanleiding om te twijfelen aan de deskundigheid dan wel de onafhankelijkheid van de taxateur. Nu belanghebbende de juistheid van de gegevens in het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport verder niet betwist – met uitzondering van de waarde per kubieke meter van de woning – ziet het Hof ook in het taxatierapport geen aanleiding om aan te nemen dat het rapport op ondeugdelijke gronden tot stand is gekomen.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2022.

De griffier is verhinderd de uitspraak De raadsheer,

te ondertekenen.

(T.H.J. Verhagen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 13 juli 2022.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.