ECLI:NL:GHARL:2023:10525

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.329.366/01

zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 10460800

arrest in kort geding van 12 december 2023

in de zaak van

1.[appellant] ,

2. [appellante],

die wonen in [woonplaats1] ,

die hoger beroep hebben ingesteld,

en bij de kantonrechter optraden als eisers,

hierna samen:
[appellanten]en ieder afzonderlijk
[appellant]en
[appellante],

advocaat: mr. K.O. Valentien in Almere,

tegen

[geïntimeerde],

die woont in [woonplaats1] ,

en bij de kantonrechter optrad als gedaagde,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. E.D. van Tellingen in Almere.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

Na het arrest van 10 oktober 2023 heeft op 7 november 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1

Deze zaak gaat over de vraag of de huurovereenkomst tussen [appellanten] en [geïntimeerde] is geëindigd en [geïntimeerde] de woning in kwestie moet ontruimen. Dit geschil heeft de volgende feitelijke achtergrond.

2.2

[appellanten] hebben een recht van appartement aangaande een deel ( [nummer1] ) van het appartementsgebouw aan de [adres] in [woonplaats1] (verder: het appartement). Zij hebben dit appartement met ingang van 15 april 2021 aan [geïntimeerde] verhuurd.

2.3

Voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst heeft [geïntimeerde] op 1 februari 2021 aan [appellante] een e-mail gestuurd waarin zij opmerkt:

“
Bijgaand nog een aantal vragen:

* Is het mogelijk om het appartement 2 jaar op mijn naam ( [geïntimeerde] ) en 2 jaar op [naam1](hof: haar toenmalige partner)
zijn naam te huren?

* Is het mogelijk om het eerst vast te leggen voor 1 jaar met als alles goed gaat verlenging naar 2 jaar voor dezelfde huurprijs?”

2.4

Hierop heeft [appellante] op 2 februari 2021 geantwoord:

“Het huurbedrag zal voor jullie in het 2e jaar gelijk blijven aan het 1e jaar.

De huurprijs zal na deze 2 jaar herzien worden. Ook kunnen jullie na 2 jaar langer door huren in gezamenlijk overleg. Mits de huur deze twee jaar elke maand voor de 30e van de maand is bijgeschreven.”

2.5

In de op 16 april 2021 gedateerde huurovereenkomst staat vermeld:

“In aanmerking nemende:

(…)

Dat verhuurder het gehuurde tijdelijk wenst te verhuren en wel voor de duur van minimaal 1 jaar met mogelijke verlenging naar 2 jaar.

Dat huurder/bewoner de onder a genoemde woonruimte van verhuurder tijdelijk wenst te huren voor de onder b genoemde periode;

Dat partijen onderkennen dat dit een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 tweede volzin jo. artikel 228 lid 1 BW en dat de huurovereenkomst derhalve van rechtswege eindigt op de overeengekomen einddatum, zonder dat opzegging van de huurovereenkomst is vereist en zonder dat de huurder enige vorm van huurbescherming heeft;

Dat verhuurder op een datum, gelegen in de periode drie maanden voordat de huurovereenkomst eindigt en één maand voordat de huurovereenkomst eindigt, de huurder schriftelijk informeert over de overeengekomen datum waarop de huurovereenkomst van rechtswege eindigt;

(…)

1.4

Duur van huurovereenkomst

Ingangsdatum 15 april 2021

Einddatum huurovereenkomst 15 april 2022”

2.6

[appellante] heeft [geïntimeerde] op 4 juli 2022 een e-mail gestuurd waarin zij aangeeft dat de huurovereenkomst van rechtswege op 22 april 2023 zal eindigen. Vervolgens is er op meerdere momenten WhatsApp-contact tussen [appellante] en [geïntimeerde] geweest. Zo heeft [appellante] [geïntimeerde] op 4 januari 2023 bericht dat zij graag een afspraak wenst te maken voor de sleuteloverdracht, waarbij zij aanstuurt op 21 april 2023. In de tussentijd heeft zij [geïntimeerde] ook twee keer geattendeerd op andere huurwoningen. Deze woningen heeft [geïntimeerde] afgewezen.

2.7

[appellanten] hebben [geïntimeerde] vervolgens in kort geding gedagvaard en – kort gezegd – gevorderd dat [geïntimeerde] het appartement moet ontruimen.

2.8

De kantonrechter heeft in het kortgedingvonnis van 6 juni 2023 deze vordering afgewezen. De kantonrechter heeft daarbij geoordeeld dat de huurovereenkomst na één jaar stilzwijgend is verlengd en dat binnen de beperkte kaders van het kort geding niet is komen vast te staan dat er sprake is van een tweede huurovereenkomst voor bepaalde tijd die van rechtswege is geëindigd.

3.
Het oordeel van het hof

Inleidende opmerkingen

3.1

[appellanten] zijn in hoger beroep gekomen. Zij willen daarmee bereiken dat de ontruimingsvordering alsnog wordt toegewezen. Hun bezwaren en het verweer van [geïntimeerde] daartegen zullen hierna thematisch worden behandeld.

3.2

Het hof zal het vonnis van de kantonrechter in stand laten. Deze beslissing wordt hierna uitgelegd.

Spoedeisend belang

3.3

Het gaat hier om een kort geding. Dat betekent dat eerst moet worden beoordeeld of in hoger beroep (nog steeds) een spoedeisend belang bestaat bij toewijzing van de vordering van [appellanten] Uit het door [appellanten] gestelde onrechtmatige gebruik van hun appartement volgt in voldoende mate het spoedeisend belang. De omstandigheid dat er volgens [geïntimeerde] geen sprake is van een huurachterstand en dat onvoldoende zou zijn aangetoond dat er een andere huurder is, is van onvoldoende gewicht om hier anders over te oordelen.

Beoordelingskader

3.4

In kort geding moet het hof beoordelen of de vordering van [appellanten] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing van die vordering vooruit te lopen. Hierbij is het uitgangspunt dat terughoudend moet worden geoordeeld over een vordering tot ontruiming van een woning, omdat een dergelijke vordering een ingrijpend karakter heeft en doorgaans onomkeerbare gevolgen met zich meebrengt.

Is de huurovereenkomst geëindigd en moet [geïntimeerde] het appartement ontruimen?

3.5

[appellanten] stellen zich op het standpunt dat [geïntimeerde] onrechtmatig in het appartement verblijft, omdat de huurovereenkomst inmiddels is geëindigd. Primair voeren zij aan dat de huur voor een termijn van maximaal twee jaar is afgesproken, waarna de huur van rechtswege zou eindigen. Subsidiair zou er slechts sprake kunnen zijn van een huurovereenkomst voor de duur van één jaar met een verlenging van één jaar. Van een huurovereenkomst van onbepaalde tijd is geen sprake, omdat het de uitdrukkelijke bedoeling van beide partijen was om een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan voor de duur van twee jaar.

3.6

[geïntimeerde] betwist dit en voert aan dat er een huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar met de mogelijkheid om die te verlengen. De huurovereenkomst is op
15 april 2022 stilzwijgend verlengd en is daarmee omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Daarbij voert [geïntimeerde] aan dat [appellanten] haar niet tijdig heeft geïnformeerd over het eindigen van de huur.

3.7

Bij de beoordeling stelt het hof het volgende voorop. Vooralsnog moet ervan worden uitgegaan dat partijen op 15 april 2021 een huurovereenkomst hebben gesloten voor de duur van één jaar. De overeenkomst is door partijen zelf gekwalificeerd als een “huurovereenkomst voor bepaalde tijd 1 jaar”. Dat dit ook de bedoeling van partijen is geweest blijkt ook uit de correspondentie tussen partijen voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst én uit de inhoud van de huurovereenkomst. In de considerans onder b. staat duidelijk opgenomen dat de huur voor de duur van één jaar wordt overeengekomen. Artikel 1.4 met opschrift “Duur van de huurovereenkomst” vermeldt “a. Ingangsdatum:
15 april 2021” en “b. Einddatum huurovereenkomst: 15 april 2022”. In artikel 3.1 over (opnieuw) de duur van de overeenkomst wordt expliciet verwezen naar de in artikel 1.4 vermelde duur, onder toevoeging “De huur eindigt aldus van rechtswege op de einddatum als vermeld in artikel 1.4b”.

3.8

In dit geval kan het antwoord op de vraag of partijen de huurovereenkomst vervolgens met een jaar hebben verlengd of dat er na dat jaar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan, overigens in het midden blijven. Daarvoor is het volgende redengevend.

3.9

Ook wanneer het hof uitgaat van de lezing van [appellanten] en aanneemt dat het tweede jaar ook sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 onder a BW, dan nog kan dat niet tot het oordeel leiden dat de huurovereenkomst is geëindigd en [geïntimeerde] daardoor onrechtmatig in het appartement verblijft.

3.1

Op [appellanten] rust in het geval van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd de wettelijke verplichting, die zij ook in de huurovereenkomst hebben opgenomen in de considerans onder e. en onder 3.2, [geïntimeerde] tijdig schriftelijk te informeren over het einde van de huur. Dat betekent dat de verhuurder de verplichting heeft om de huurder niet eerder dan drie maanden en uiterlijk één maand voor het verstrijken van de bepaalde huurperiode schriftelijk moet informeren over de dag waarop de huur verstrijkt. Komt de verhuurder deze verplichting niet na, dan volgt uit artikel 7:271 lid 1 derde volzin BW dat de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd wordt verlengd. In dit voor [appellanten] meest gunstige geval zou dit betekenen dat zij niet eerder dan 15 januari 2023 en niet later dan 15 maart 2023 een aanzeggingsbrief aan [geïntimeerde] moesten versturen, waarin zij de einddatum van de huur aankondigen.

3.11

In het dossier bevindt zich een e-mail van [appellante] aan [geïntimeerde] van 4 juli 2022 waarin zij stelt dat de huur van het appartement van rechtswege zal eindigen op 22 april 2023. Dit kan weliswaar gekwalificeerd worden als een aanzegging, maar deze is ruim een half jaar buiten de wettelijke termijn aan [geïntimeerde] verzonden en bevat een onjuiste einddatum. Verder heeft [appellante] [geïntimeerde] op 4 januari 2023 een WhatsApp-bericht gestuurd waarin zij een afspraak wilde maken voor de sleuteloverdracht. Ook dat bericht valt niet binnen de hiervoor genoemde wettelijke termijn en kan evenmin als wettelijke aanzegging worden gezien, omdat daarin geen einddatum voor de huur wordt aangezegd. Daarnaast laat ook de overige (met name WhatsApp-)correspondentie tussen partijen in de periode van 15 januari 2023 tot en met
15 maart 2023 geen schriftelijke aanzegging van [appellanten] aan [geïntimeerde] zien.

3.12

Uit het voorgaande volgt dan ook dat ook wanneer het hof ervan uitgaat dat de huurovereenkomst na één jaar met nog een jaar is verlengd, op dit moment onvoldoende aannemelijk is geworden dat [appellanten] in dat geval hebben voldaan aan de aanzeggingsplicht.

Redelijkheid en billijkheid

3.13

[appellanten] hebben verder nog aangevoerd dat [geïntimeerde] altijd heeft geweten dat zij het appartement maximaal twee jaar kon huren en dat de huur daarmee tijdelijk was. Op grond van de redelijkheid en billijkheid kan dan ook niet worden geoordeeld dat de huurovereenkomst na het verstrijken van de twee jaar voor onbepaalde tijd is verlengd, aldus [appellanten] Het hof begrijpt dit betoog van [appellanten] zo, dat zij menen dat het beroep door [geïntimeerde] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [geïntimeerde] betwist dat haar vanaf het begin duidelijk is geweest dat zij het appartement maximaal twee jaar zou kunnen huren.

3.14

Het hof is voorlopig van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat [geïntimeerde] van meet af aan wist dat de huur maximaal twee jaar zou bedragen. Dat strookt ook niet met de mededeling van [appellante] voorafgaand aan de huur van 2 februari 2021 waarin zij de deur open laat voor verlenging van de huur na de termijn van twee jaar is verstreken. Zij schrijft [geïntimeerde] immers het volgende:
“De huurprijs zal na deze twee jaar herzien worden. Ook kunnen jullie na twee jaar langer door huren in gezamenlijk overleg. Mits de huur deze twee jaar elke maand voor de 30e van de maand is bijgeschreven.”Het hof gaat dan ook alleen al om die reden aan dit beroep van [appellanten] voorbij.

De conclusie

3.15

Het voorgaande leidt tot het oordeel dat vooralsnog niet kan worden geoordeeld dat [geïntimeerde] het appartement op dit moment onrechtmatig zou bewonen.

3.16

Dat betekent dat het hoger beroep niet slaagt. Omdat [appellanten] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof hen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep van [geïntimeerde] veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak
.^[1]

3.17

De veroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere van 6 juni 2023;

veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :

€ 343,- aan griffierecht

€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief II)

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, H. de Hek en W.F. Boele en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
12 december 2023.