Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 21/01423
uitspraakdatum: 7 februari 2023
Uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 15 juli 2021, nummer UTR 20/4395, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan
de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak [adres1] 15 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2020 vastgesteld op € 366.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2020 aan belanghebbende opgelegd.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 355.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 19 januari 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. Oosters als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [naam1] , alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] .
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een in 1904 gebouwde tussenwoning.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een in beroep ingebracht taxatierapport. In dat rapport is de waarde per 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) bepaald op € 355.000. Die waarde is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van drie in dezelfde straat als de onroerende zaak gelegen, eveneens in 1904 gebouwde tussenwoningen, te weten [adres1] 17 (hierna: nr. 17), [adres1] 20 (hierna: nr. 20) en [adres1] 10 (hierna: nr. 10). Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak zijn in het rapport onder meer de volgende gegevens vermeld. Daarbij zijn de uitstraling (“U”), de kwaliteit (“K”), het onderhoud (“O”) en de voorzieningen (“V”) gewaardeerd op eenvoudig (2) of voldoende/normaal (3).
Object
Opp. woning in m²
Waarde per m²
Kavel-
opp. in m²
Waarde per m²
Overige
U
K
O
V
Getaxeerde waarde / verkoopprijs
en datum verkoop
Waarde geïndexeerd naar peildatum
Onroerende zaak
74
€ 3.834
91
€ 750
Berging/schuur: € 3.000
3
3
3
2
€ 355.000
-
Nr. 17
62
€ 4.258
92
€ 750
Berging/schuur: € 3.000
3
3
3
3
€ 325.000
(22-07-18)
€ 336.000
Nr. 20
71
€ 4.025
65
€ 750
Berging/schuur: € 3.000
3
3
3
3
€ 317.500
(04-03-18)
€ 337.500
Nr. 10
83
€ 4.254
65
€ 750
Dakterras (9 m²): € 2.400
Overkapping: € 1.250
3
3
3
3
€ 401.000
(06-11-18)
€ 405.500
3.Geschil
In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat die waarde moet worden vastgesteld op € 327.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de door hem vastgestelde waarde van € 355.000.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde – en door de Rechtbank overgenomen - waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust (ook in hoger beroep) op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij de beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt, moet de rechter niet alleen rekening houden met de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt, maar moet hij evenzeer rekening houden met de stukken en stellingen die de belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. Met inachtneming van dit kader komt het Hof tot het volgende oordeel.
4.2.
Enerzijds acht het Hof nr. 17 zeer goed vergelijkbaar met de onroerende zaak, nu dit object direct naast de onroerende zaak is gelegen, dezelfde bijgebouwen heeft en nagenoeg dezelfde perceeloppervlakte heeft. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat niet in geschil is dat de staat van de voorzieningen van dit object beter en minder gedateerd is dan die van de onroerende zaak en dat dit object een doelmatigere indeling heeft. Naar het oordeel van het Hof is met deze verschillen, mede gelet op de tot het dossier behorende foto’s van de onroerende zaak en van nr. 17, in beginsel voldoende rekening gehouden door voor de onroerende zaak uit te gaan van een prijs per m² gebruiksoppervlakte (€ 3.834) die ruim € 400 lager is dan die van nr. 17 (€ 4.258). De voor nr. 17 gerealiseerde verkoopprijs kan de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde daarom in beginsel dragen.
4.3.
Anderzijds heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof terecht erop gewezen dat [adres1] 9 (hierna: nr. 9) eveneens zeer goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Ook dit object ligt dicht bij de onroerende zaak aan dezelfde kant van de straat. Daarnaast heeft dit object dezelfde gebruiksoppervlakte als de onroerende zaak, een daarmee goed vergelijkbaar perceeloppervlakte en goed vergelijkbare bijgebouwen. Tot slot geldt ook voor dit object dat de voorzieningen, zoals de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar heeft erkend, beter zijn dan die van de onroerende zaak en dat de indeling doelmatiger is. Niettemin is de voor dit object gerealiseerde verkoopprijs substantieel lager dan de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde. Dat geldt ook als wordt gecorrigeerd voor het feit dat het perceel 18 m² kleiner is. De heffingsambtenaar heeft noch in zijn stukken in beroep en hoger beroep, noch desgevraagd ter zitting van het Hof duidelijk gemaakt of kunnen maken waarom nr. 9 niettegenstaande het voorgaande buiten beschouwing kan blijven. De heffingsambtenaar heeft ook geen aannemelijke verklaring gegeven voor het grote verschil tussen de voor nr. 9 gerealiseerde verkoopprijs en de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde. Met inachtneming van dit een en ander komt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar, tegenover de betwisting van belanghebbende, niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. [1]
4.4.
De overige door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten (nr. 20, nr. 10, [adres1] 6 en [adres1] 12) acht het Hof minder goed vergelijkbaar met de onroerende zaak, nu deze vergelijkingsobjecten zijn gelegen aan de kant van de straat met even huisnummers en dus, anders dan de objecten met oneven huisnummers, grenzen aan een groenvoorziening. Daar komt bij dat belanghebbende weliswaar nr. 17 bij zijn taxatie heeft betrokken, maar op zijn beurt evenmin een voldoende aannemelijke verklaring heeft gegeven voor het grote verschil tussen de voor nr. 17 gerealiseerde verkoopprijs en de door belanghebbende bepleite waarde, ook niet na inachtneming van betere objectkenmerken voor nr. 17. Gelet hierop en op wat in 4.2 is overwogen, is ook belanghebbende daarom niet geslaagd in zijn bewijslast.
4.5.
Nu beide partijen niet slagen in de op hen rustende bewijslast, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 340.000
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Nu het Hof het hoger beroep en het beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het voor beide fases betaalde griffierecht te vergoeden.
Voor de bezwaarfase is reeds een kostenvergoeding toegekend, die door belanghebbende niet is bestreden. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.674 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 837) en € 1.674 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 837), ofwel in totaal op € 3.348.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond,
– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar, behoudens voor zover het betreft de kostenvergoeding,
– vermindert de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde tot € 340.000,
– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.348 en
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 48 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. M.T.M. Hennevelt als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2023.
De raadsheer,
De griffier is verhinderd de uitspraak
te ondertekenen.
(R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.