Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof: 200.305.229
(zaaknummers rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden: 8959578)
arrest van de pachtkamer van 21 februari 2023
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam van B.V.] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
hierna: [verpachtster] ,
advocaat: mr. E.Tj. van Dalen,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiser in conventie, verweerder in reconventie,
hierna: [pachter] ,
advocaat: mr. J. Bolt.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
Na het arrest in het incident van 13 september 2022 heeft op 19 januari 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.Kern van de zaak en de beslissing
2.1
In deze zaak strijden partijen om de afwikkeling van hun reguliere pachtovereenkomst. [pachter] heeft als pachter tussen 2017 en 2019 geen gebruik kunnen maken van het gepachte en vordert daarom schadevergoeding van [verpachtster] . [verpachtster] heeft een tegenvordering ingesteld van bijna € 50.000.
2.2
De pachtkamer heeft een bedrag aan schadevergoeding toegewezen en de vorderingen van [verpachtster] afgewezen. Het hof is het daar grotendeels mee eens. Over de wettelijke rente beslist het hof dat niet de handelsrente maar de gewone wettelijke rente van toepassing is op de schadevordering. Verder tellen volgens het hof de huuropbrengsten voor eigendomsgronden van [pachter] bij de berekening van de opbrengst per hectare niet mee waardoor het schadebedrag lager wordt. Omdat [verpachtster] op basis van het vonnis van de pachtkamer in Leeuwarden [pachter] heeft betaald, krijgt zij door deze beslissingen van het hof een deel van het betaalde geld terug.
2.3
Hierna legt het hof zijn oordeel uit.
3.Het oordeel van het hof
Inleiding
3.1
[verpachtster] is via een veiling in 2016 eigenaar geworden van ongeveer 8,5 ha landbouwgrond. [pachter] bewerkte deze percelen en was voorheen eigenaar geweest van de gronden. In 2017 heeft [pachter] vastlegging van een pachtovereenkomst gevorderd en [verpachtster] de ontruiming van de percelen. De pachtkamer in eerste aanleg heeft bij vonnis van
4 april 2017 de vorderingen van [pachter] afgewezen en de ontruiming van de percelen toegewezen. [pachter] heeft toen hoger beroep ingesteld en [verpachtster] gevraagd om de al aangekondigde ontruiming uit te stellen, maar daaraan wilde [verpachtster] niet meewerken. [pachter] heeft toen de percelen ontruimd.
4 april 2017 de vorderingen van [pachter] afgewezen en de ontruiming van de percelen toegewezen. [pachter] heeft toen hoger beroep ingesteld en [verpachtster] gevraagd om de al aangekondigde ontruiming uit te stellen, maar daaraan wilde [verpachtster] niet meewerken. [pachter] heeft toen de percelen ontruimd.
3.2
In hoger beroep heeft dit hof bij arrest van 24 september 2019 de vorderingen van [pachter] alsnog toegewezen en een reguliere pachtovereenkomst tussen [verpachtster] als verpachtster en [pachter] als pachter vastgelegd vanaf 1996 voor de duur van zes jaar tegen een pachtprijs van € 2.500 per jaar voor het geheel. Over de vordering van [verpachtster] tot ontruiming heeft het hof geoordeeld dat [pachter] de grond mocht gebruiken maar dat er inmiddels een ontbindingsgrond was omdat het bestemmingsplan onherroepelijk was gewijzigd in een andere dan landbouwkundige bestemming. Het hof heeft de pachtovereenkomst per 24 september 2019 ontbonden en de ontruiming bekrachtigd.
3.3
In deze procedure vordert [pachter] op grond van onrechtmatige daad schadevergoeding van [verpachtster] omdat [verpachtster] het vonnis van 4 april 2017 heeft uitgevoerd terwijl dat vonnis in hoger beroep is vernietigd. [verpachtster] heeft op haar beurt geld gevorderd van [pachter] , onder meer vanwege verbeurde dwangsommen.
3.4
De pachtkamer in Leeuwarden heeft de onrechtmatige daad van [verpachtster] vastgesteld, de schadevordering van [pachter] toegewezen tot een bedrag van € 33.894,17 en de vorderingen van [verpachtster] afgewezen. Voor de schadeberekening heeft de pachtkamer de schade berekend op basis van een gemiddelde hectareopbrengst: de gemiddelde opbrengst over de jaren 2017-2019 die [pachter] heeft behaald op zijn andere landbouwgronden (ongeveer 60 ha). Dat uitgangspunt is in hoger beroep niet bestreden en het hof zal ook daarvan uitgaan.
3.5
De pachtkamer kwam op een gemiddelde opbrengst van € 1.730 bruto per hectare en heeft dat vermenigvuldigd met het gemiddelde aantal hectare en verminderd met de verschuldigde pacht. In hoger beroep keert [verpachtster] zich tegen de berekening van de pachtkamer. Verder heeft [verpachtster] een aantal verweren aangevoerd die niet op de schadebegroting zien en die verwerpt het hof hierna allemaal. Het hof zal eerst die verweren bespreken en daarna verder ingaan op de gemiddelde hectareopbrengst en de schadebegroting. Tot slot gaat het hof in op de vorderingen van [verpachtster] die het hof zal afwijzen.
Algemene verweren
3.6
Van de gepachte gronden is een halve hectare niet in bezit van [verpachtster] maar van [verpachtster] in privé. Volgens [verpachtster] had [pachter] [verpachtster] in privé ook moeten dagvaarden en is [pachter] daarom niet-ontvankelijk. Dat betoog gaat niet op. De pachtovereenkomst die het hof eerder tussen partijen heeft vastgelegd, bestaat tussen [verpachtster] en [pachter] en ziet ook op de gronden die nu van [verpachtster] in privé zijn. Verder, en dat is voor deze zaak belangrijker, is de onrechtmatige daad die tegen [pachter] is gepleegd, toegerekend aan [verpachtster] en die is ook schadeplichtig. Tegen dat oordeel heeft [verpachtster] geen bezwaren geuit.
3.7
[verpachtster] voert daarnaast aan dat zij niet schadeplichtig is of geen onrechtmatige daad heeft gepleegd omdat de pachtovereenkomst in 2017 al was geëindigd. Volgens [verpachtster] heeft het hof de ontruiming van het vonnis van de pachtkamer van 4 april 2017 bekrachtigd waardoor de pacht al in 2017 ten einde is gekomen. Ook dat standpunt is niet juist. De bekrachtiging van de ontruiming die het hof heeft uitgesproken, ziet op iets anders. Het hof heeft in zijn arrest geoordeeld dat dat er een andere grond voor ontruiming was ontstaan op basis waarvan de ontruiming toegewezen kon worden. Het hof heeft namelijk de pachtovereenkomst tussen partijen ontbonden vanwege de bestemmingswijziging die inmiddels had plaatsgevonden. Het hof heeft de ontbinding uitgesproken per datum arrest (24 september 2019). Vóór die datum was er geen titel voor [verpachtster] om het gepachte te ontruimen omdat de pachtovereenkomst tot die datum doorliep. De bekrachtiging van de ontruiming moet dan zo worden begrepen dat de ontruiming die eerder was uitgesproken vanaf 24 september 2019 terecht was en niet eerder.
3.8
De argumenten van [verpachtster] dat [pachter] ten tijde van de (onrechtmatige) ontruiming in 2017 geen belang had bij de pachtpercelen of dat zijn bedrijf niet voldeed aan de eisen voor bedrijfsmatige landbouw, maken geen einde aan de pachtovereenkomst. Anders dan [verpachtster] aanneemt, heeft het hof de pachtovereenkomst niet om die redenen ontbonden. Alleen in het kader van de eis van spoedige realiseerbaarheid bij de bestemmingswijziging heeft het hof overwogen dat [pachter] een beperkt belang had bij het gepachte. De gedwongen ontruiming van de pachtpercelen heeft evenmin een einde aan de pachtovereenkomst gemaakt. Pas door de ontbinding door het hof bij arrest van 24 september 2019, waartegen geen rechtsmiddel is aangewend, is de pachtovereenkomst geëindigd.
3.9
Hiermee is ook het standpunt van [verpachtster] verworpen dat zij geen onrechtmatige daad heeft gepleegd vanwege de bekrachtiging van de ontruiming. De ontruiming die heeft plaatsgevonden vóór het arrest van het hof en de daarin vastgestelde datum van ontbinding, is onrechtmatig geweest omdat het oordeel van de pachtkamer daarover – dat er geen pachtovereenkomst was in 2017 – in hoger beroep geen stand heeft gehouden.
3.1
Volgens [verpachtster] heeft [pachter] geen schade geleden omdat hij de gepachte percelen niet zelf exploiteerde maar alles overliet aan een loonwerker. Dat een loonwerker de werkzaamheden doet, staat niet in de weg aan het ondernemerschap van de pachter. Op basis van de jaarstukken en wat op de zitting is besproken, is het hof voldoende ervan overtuigd dat [pachter] zelf bepaalt wat in zijn agrarische onderneming gebeurt en de schade vanwege het niet kunnen gebruiken van de gepachte percelen in de jaren 2017 – 2019 daadwerkelijk heeft geleden.
3.11
Tot slot voert [verpachtster] als verweer nog aan dat zij geen schade hoeft te vergoeden omdat [pachter] al schadeloos is gesteld. [verpachtster] wijst op de overweging van het hof in zijn arrest van 24 september 2019 dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn als [pachter] aanspraak zou maken op schadeloosstelling ten gevolge van de bestemmingswijziging. Deze schadeloosstelling op de voet van artikel 7:377 lid 3 en Pro 4 BW is, anders dan [verpachtster] aanvoert, niet dezelfde schade als de schade die [pachter] lijdt doordat hij gedurende drie jaren de pachtgronden niet heeft kunnen exploiteren vanwege de onrechtmatige ontruiming. Die schade is geen ‘beëindigingschade’ als bedoeld in dat artikel.
Schadeloosstelling
3.12
De pachtkamer heeft een schadebedrag toegewezen van € 33.894,17. Volgens [verpachtster] heeft de pachtkamer de gemiddelde hectareprijs ten onrechte alleen maar gebaseerd op een verklaring van [pachter] accountant en een opstelling van zijn hand, zonder onderliggende stukken. Inmiddels heeft [pachter] de jaarrekeningen in het geding gebracht, die op de zitting bij het hof zijn besproken. Vergelijking van de opstelling van de accountant met die jaarrekeningen leidt tot de conclusie dat het overzicht dat in eerste aanleg voorlag, aansluit bij de jaarrekeningen. Het hof gaat dan ook, net als de pachtkamer in eerste aanleg, in principe uit van het overzicht van de accountant.
3.13
Het hof sluit zich ook aan bij het oordeel van de pachtkamer dat de gemiste opbrengsten in 2019 moeten worden meegenomen bij de berekening van de schade. Weliswaar heeft het hof in zijn arrest van 24 september 2019 de pachtovereenkomst (alsnog) ontbonden per 24 september 2019 (voor einde oogst), maar die datum is gekozen omdat de gronden al waren ontruimd en er dus geen gewas van [pachter] op stond dat nog geoogst moest worden. Bij de schadebegroting moet echter worden uitgegaan van de hypothetische situatie van [pachter] zonder dat [verpachtster] een onrechtmatige daad had gepleegd. [pachter] zou in 2019 wel gewassen hebben gehad op de gepachte percelen. In dat geval had het hof, zoals gebruikelijk, rekening gehouden met de oogst en de ontruiming bepaald aan het einde van de oogst. De pachter zou dan in staat zijn geweest om de teelt van dat jaar te oogsten Daarom moet de gemiste opbrengst van 2019 wel worden meegenomen.
3.14
[verpachtster] voert aan dat de gemiddelde hectareopbrengst is verhoogd door hoge opbrengsten van bollen (tulpen en lelies) maar dat het niet is toegestaan om op de pachtgronden bollen te telen. Zij verwijst naar de eerdere pachtovereenkomst en de ligging van de percelen. Haar standpunt gaat niet op. De voormalige pachtovereenkomst tussen [pachter] en [persoon X] was al beëindigd en daaruit vloeien dus voor [pachter] geen verplichtingen meer voort. Overigens is die pachtovereenkomst niet in de procedure gebracht zodat het hof niet heeft kunnen zien of in die pachtovereenkomst bollenteelt was verboden. De pachtovereenkomst die daarop is gevolgd tussen [verpachtster] en [pachter] heeft het hof vastgelegd bij het vastleggingsarrest van 24 september 2019. In dat arrest is niet vastgelegd dat partijen zouden zijn overeengekomen dat bollenteelt was uitgesloten. Verder heeft [pachter] voldoende aannemelijk gemaakt dat hij ook op de gepachte percelen bollen had kunnen telen als hij de beschikking daarover had gehad in de jaren 2017 – 2019. Hij teelt vaker bollen in de buurt van woonwijken en houdt dan een zeer brede spuitzone aan.
3.15
[verpachtster] vindt dat de te verrekenen pachtsommen onjuist zijn berekend. Volgens haar geldt de regionorm voor de pachtsommen in 2017-2019 in plaats van de veranderpercentages die [pachter] en de pachtkamer hebben gehanteerd. Het hof volgt [verpachtster] hierin niet. De pachtovereenkomst is vastgelegd met ingang van 1996 en dateert dus van vóór 2007. Daarop zijn de veranderpercentages van toepassing. Het hof heeft binnen dat kader de pacht(wijzigings)overeenkomst vanaf 25 maart 2016 tussen [pachter] als pachter en [verpachtster] als verpachtster vastgelegd tegen een pachtprijs van € 2.500 voor het geheel. De berekening die in nr. 14 van de akte van 18 mei 2021 van [pachter] staat, klopt dus. Dat die berekening in 2019 leidt tot een lagere pachtsom dan de vastgelegde pachtsom van € 2.500 in 2016 ligt aan de negatieve veranderpercentages in de jaren 2017 en 2018. Er is dus geen reden om voor 2019 een bedrag van € 2.500 mee te nemen zoals [verpachtster] wil.
3.16
Het berekende loonwerk en de vrachtkosten in de jaarrekeningen passen bij de teelten die [pachter] gewoonlijk had en zijn adequaat verwerkt door de accountant. Het hof ziet niet in dat er andere bedragen gehanteerd moeten worden en [verpachtster] heeft die ook niet gegeven. Het hof heeft wel moeite met het meenemen van de huuropbrengsten voor eigen grond die zijn meegenomen als ‘andere inkomsten uit de agrarische onderneming’. De gemiddelde hectareopbrengst is namelijk berekend over de hectaren die [pachter] in de gecombineerde opgaven in de jaren 2016 - 2019 heeft opgegeven. Omdat een deel van zijn percelen aan derden was verpacht/verhuurd, zijn die percelen niet opgegeven in de gecombineerde opgave, maar de huuropbrengsten ervan wel. In de teller zitten dus wel de opbrengsten van die hectaren, maar in de noemer zijn die hectaren niet opgenomen. Daarnaast gaat het bij de gemiddelde hectareopbrengst om de gemiddelde opbrengst voor landbouwkundig gebruik. Het verpachten van eigendomsgrond valt daar niet onder. Daarom neemt het hof deze huuropbrengsten niet mee.
3.17
Een herberekening van de gemiddelde hectareopbrengst zonder deze huuropbrengsten op basis van productie 11 bij de akte van [pachter] van 6 juli 2021 leidt tot een bedrag van € 1.491 per hectare. De berekening van de schadevergoeding wordt dan 8.49.12 ha ×
€ 1.491 × 3 jaar = € 37.981 verminderd met de pacht over drie jaar van € 7.720,16 =
€ 30.260,84.
€ 1.491 × 3 jaar = € 37.981 verminderd met de pacht over drie jaar van € 7.720,16 =
€ 30.260,84.
3.18
De pachtkamer kwam op een hoger bedrag van € 36.349,17 uit bij een gemiddelde hectareopbrengst van € 1.730 en heeft daarmee nog de pacht van 2016 (€ 2.500), die [pachter] niet had voldaan, verrekend zodat het schadebedrag per saldo € 33.849,17 was, en niet € 33.894,17 zoals kennelijk per abuis is toegewezen. Het hof brengt die € 2.500 ook in mindering omdat [pachter] (daartegen) geen grieven heeft ingediend in hoger beroep. Het schadebedrag moet daarom per saldo worden bijgesteld tot € 27.760,84 (€ 30.260,84 - € 2.500). [verpachtster] heeft daarom in hoofdsom een bedrag van € 6.133,33 (€ 33.894,17 - € 27.760,84) teveel aan [pachter] betaald. Dat bedrag moet [pachter] terugbetalen.
Wettelijke rente en uitvoering van het vonnis
3.19
Naar aanleiding van het vonnis van de pachtkamer in Leeuwarden heeft [verpachtster] aan het vonnis voldaan door het schadebedrag te betalen. [pachter] heeft over het schadebedrag de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW berekend en gevorderd. [verpachtster] heeft dat bedrag van € 12.539,85 betaald. In hoger beroep voert [verpachtster] aan dat niet de handelsrente maar de wettelijke rente van toepassing is en dat betoog slaagt. Op een vordering tot schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad is de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro van toepassing. [verpachtster] heeft dus teveel rente betaald en dat is onverschuldigd. Op basis van haar restitutievordering in hoger beroep, zal het hof [pachter] veroordelen om het teveel betaalde aan [verpachtster] te voldoen. [verpachtster] heeft de wettelijke rente berekend op een bedrag van € 3.280,46, welk bedrag [pachter] niet heeft betwist. Per saldo moet [pachter] € 9.259,39 rente terugbetalen.
3.2
Het komt erop neer dat [pachter] in totaal € 15.392,72 (€ 6.133,33 + € 9.259,39) aan [verpachtster] terug moet betalen.
De tegenvordering van [verpachtster]
3.21
vordert in totaal een bedrag van € 70.648,75 waarop in mindering moet strekken de door haarzelf berekende schade van [pachter] tot een hoogte van € 23.939,66, dus per saldo € 46.709,09. Het gaat om drie posten.
3.22
[verpachtster] vordert ten eerste de pachtsommen over de jaren 2016 – 2019. Naar het oordeel van het hof heeft de pachtkamer terecht gewezen op artikel 7:322 BW Pro waaruit volgt dat de verpachter de verschuldigde pachtsommen niet in rechte kan vorderen zolang de pachtovereenkomst niet is goedgekeurd door de grondkamer. Dat de pachtovereenkomst is goedgekeurd door de grondkamer heeft [verpachtster] niet aangevoerd. De pachtsommen 2016-2019 zijn bovendien verrekend met het schadebedrag.
3.23
Het betoog dat [pachter] in 2017 de gronden bij de ontruiming niet als grasland heeft opgeleverd waardoor hij alsnog de kosten voor het omzetten van bouwland naar grasland moet voldoen (de tweede post) gaat niet op. [verpachtster] voert wel aan dat het geld kost om de percelen bouwland om te zetten naar grasland, maar heeft niet weersproken dat de percelen in 2017 als bouwland zijn doorverpacht aan een derde. Verder heeft [verpachtster] onvoldoende toegelicht dat er een verplichting van [pachter] bestond/bestaat om de percelen op te leveren als grasland.
3.24
Ten derde vordert [verpachtster] dwangsommen tot een bedrag van € 50.000. Daarbij gebruikt [verpachtster] de redenering dat [pachter] , de onrechtmatige daad weggedacht, de percelen in 2017 - 2019 had moeten gebruiken en dan in strijd had gehandeld met het ontruimingsvonnis. Omdat het hof de ontruiming heeft bekrachtigd, zou, nog steeds volgens [verpachtster] , [pachter] daarom de in het vonnis opgenomen dwangsommen hebben verbeurd. Deze redenering kan het hof niet volgen. Het verwijst naar 3.7 waarin de bekrachtiging van de ontruiming is uitgelegd. Daaruit volgt niet dat [pachter] vanwege de onrechtmatige ontruiming in 2017 alsnog dwangsommen zou hebben verbeurd.
3.25
Bij deze stand van zaken hoeven de grieven verder geen bespreking meer en dat geldt ook voor de andere stellingen en verweren van partijen. Als het hof die wel zou bespreken, zou dat namelijk niet tot een ander oordeel leiden.
De conclusie
3.26
Het hoger beroep slaagt grotendeels niet. Het hof zal het vonnis in conventie alleen vernietigen wat de hoofdveroordeling betreft en [verpachtster] veroordelen om € 27.760,84 aan [pachter] te betalen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro en voor het overige bekrachtigen. Omdat [verpachtster] teveel heeft betaald aan [pachter] , zal het hof [pachter] veroordelen om € 15.392,72 aan haar terug te betalen, vermeerderd met wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro.
3.27
In de afloop van het hoger beroep ziet het hof aanleiding om te beslissen dat iedere partij de eigen kosten draagt.
3.28
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis van de pachtkamer te Leeuwarden van 9 november 2021 in conventie wat de hoofdveroordeling betreft en doet opnieuw recht:
veroordeelt [verpachtster] om aan [pachter] een bedrag van € 27.760,84, te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 8 mei 2017 tot aan de dag der algehele voldoening,
bekrachtigt dat vonnis in conventie en in reconventie voor het overige;
en in hoger beroep
veroordeelt [pachter] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [verpachtster] terug te betalen een bedrag van € 15.392,72 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag vanaf 4 januari 2022 tot de dag der algehele voldoening;
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, J.H. Lieber en W.F. Boele en de deskundige leden mr. ing. H.J. Vinke en ing. C.R.M. van Wijk, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2023.