Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.311.531/01
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, 516515
arrest van 28 februari 2023
in de zaak van
1.[appellant1]
die woont in [woonplaats1]
2. [appellant2]
die wonen in Nijewirdum
die hoger beroep hebben ingesteld
en bij de rechtbank optraden als eisers
hierna samen
[appellanten]te noemen
[appellanten]te noemen
vertegenwoordigd door mr. J.A.F. Corten gevestigd in Amsterdam
tegen
Vereniging tot Behoud van Natuurmonumenten in Nederland,
die is gevestigd in Amersfoort
en bij de rechtbank optrad als gedaagde
hierna
Natuurmonumentente noemen
Natuurmonumentente noemen
vertegenwoordigd door mr. M. Niermeijer gevestigd in Bussum.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
[appellanten] hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, op 23 februari 2022 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep
- de memorie van grieven met producties
- de memorie van antwoord met producties
- een akte uitlating producties van [appellanten]
1.2
Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1
Partijen verschillen van mening over de uitleg van een bepaling in de erfpachtakte. [appellanten] zijn erfpachters en hebben aan hun erfverpachter Natuurmonumenten een herziening van de erfpachtcanon verzocht nadat het tweede tijdvak van de erfpacht was ingegaan. Volgens Natuurmonumenten is dat te laat.
2.2
[appellanten] hebben bij de rechtbank een verklaring voor recht gevorderd dat [appellanten] ook na 8 juni 2020 de bevoegdheid hadden om canonherziening in de zin van artikel 5 van Pro de akte te verlangen en dat Natuurmonumenten daaraan medewerking dient te verlenen. Verder hebben zij veroordeling verzocht van Natuurmonumenten tot nakoming van artikel 5 van Pro de akte en tot het verlenen van medewerking aan de herziening van de canon alles met veroordeling van Natuurmonumenten in de proceskosten. De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen.
2.3
De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen. [appellanten] hebben in hoger beroep hun vordering in die zin gewijzigd dat zij als subsidiaire vordering hebben toegevoegd dat zij een verklaring voor recht vragen dat zij op 2 juli 2020 de bevoegdheid hadden een canonherziening te verzoeken.
2.4
Het hof zal het vonnis van de rechtbank bevestigen. Dit betekent dat de bezwaren (grieven) van [appellanten] niet slagen. Hoe het hof tot dat oordeel komt zal het hierna uitleggen na eerst de relevante feiten te hebben vermeld.
3.De feiten
3.1
In een notariële akte van 8 juni 2005 (hierna: de akte) heeft Natuurmonumenten een gedeelte van het bij haar in eigendom zijnde perceel, plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats1] , destijds kadastraal bekend gemeente Balk, sectie [Y] , nummer [nummer1] , in erfpacht uitgegeven aan [appellanten] In deze akte is - voor zover hier van belang - het volgende opgenomen:
B. VESTIGING TIJDELIJK RECHT VAN ERFPACHT
Natuurmonumenten vestigt bij deze ten behoeve van de Erfpachter een recht van erfpacht voor de duur van dertig jaren, ingaande op heden en mitsdien eindigend op acht juni tweeduizend vijfendertig ter zake het sub A voormelde perceel grond, deel uitmakende van het perceel kadastraal bekend gemeente Balk, sectie [Y] , nummer [nummer1] , (... )
F. VOORWAARDEN MET BETREKKING TOT HET RECHT VAN ERFPACHT EN HET
RECHT VAN OPSTAL
(…)
Artikel 5 Vergoedingen Pro
1. De hoogte van de canon wordt bij aanvang van de erfpacht alsmede bij herziening van de canon conform artikel 5 lid Pro 3, bepaald aan de hand van de vrije verkeerswaarde van de grond, als ware het een bouwkavel, en het rendement (gemiddelden) van staatsleningen met een looptijd van negen tot tien jaar, zoals dit rendement wordt gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) gevestigd te Voorburg of door het Centraal Bureau voor de Statistiek aan te wijzen vervangende instantie. (.. . ) Bij de herziening van de canon geschiedt dit door vermenigvuldiging van de vrije verkeerswaarde van de grond met het gemiddelde rendement van het kalenderjaar, voorafgaand aan de datum van herziening. (...).
2. De canon zal telkens na verloop van drie (3) jaren, zonder nader overleg, voor het eerst per acht juni tweeduizend acht worden geïndexeerd aan de hand van het consumentenprijsindexcijfer (CPI) alle huishoudens (…).
2. De canon zal telkens na verloop van drie (3) jaren, zonder nader overleg, voor het eerst per acht juni tweeduizend acht worden geïndexeerd aan de hand van het consumentenprijsindexcijfer (CPI) alle huishoudens (…).
3. Bij verloop van vijftien (15) jaren, te rekenen vanaf de datum van de vestiging van het erfpachtrecht, voor het eerst op acht juni tweeduizend twintig kan zes maanden voor dit verloop, door ieder der partijen een verzoek tot herziening van de canon worden gedaan. Deze herziening kan tot een hogere of tot een lagere canon leiden dan de laatstgeldende canon. Het verzoek tot herziening dient te worden gedaan bij aangetekende brief. De canon dient alsdan te worden vastgesteld op grond van de dan voor de bepaling van de hoogte van de canon van belang zijnde omstandigheden. (…)
3.2
De jaarlijkse canon bedroeg bij aanvang van het erfpachtrecht € 12.000,-.
Natuurmonumenten heeft in een brief van 15 juni 2020 geschreven dat de bestaande canon per 8 juni 2020 als gevolg van indexaties wordt herzien en na herziening € 15.304,23 per jaar bedraagt.
3.3
Bij aangetekende brief van 2 juli 2020 heeft [appellanten] Natuurmonumenten
verzocht in overleg te treden over een herziening van de canon zoals bedoeld in artikel 5 lid Pro
3 onder F van de vestigingsakte.
3.4
Natuurmonumenten heeft, ondanks herhaald verzoek van [appellanten] , geweigerd
mee te werken aan herziening van de canon, omdat het daartoe door [appellanten] op
2 juli 2020 gedane verzoek volgens haar te laat is gedaan.
4.Het oordeel van het hof
Eiswijziging
4.1
Natuurmonumenten hebben geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging van [appellanten] , die ook niet in strijd is met de eisen van een goede procesorde, zodat het hof uit zal gaan van de gewijzigde eis.
Inleiding
4.2
Het recht van erfpacht is gevestigd voor de duur van dertig jaren, en eindigt op
8 juni 2035. Het recht van erfpacht is verdeeld in twee tijdvakken van 15 jaar. Volgens Natuurmonumenten brengt de uitleg van artikel 5 lid 3 van Pro de akte met zich dat [appellanten] vanaf 8 december 2019 zes maanden de tijd hadden om een canonherziening te verzoeken en is het verzoek van 2 juli 2020 te laat gedaan.
4.3
Volgens [appellanten] is in artikel 5 lid 3 van Pro de akte slechts bepaald vanaf wanneer zij een herzieningsverzoek kunnen doen, te weten vanaf 8 december 2019 (zes maanden voor 8 juni 2020) en volgt uit die bepaling niet dat de herziening uiterlijk op 8 juni 2020 moest worden verzocht. Het betreft geen fatale datum. Het stond hun dan ook vrij om op
2 juli 2020, direct na het verstrijken van het eerste tijdvak om herziening te verzoeken. Indien Natuurmonumenten de bedoeling had om herziening na 8 juni 2020 niet meer mogelijk te maken, dan had zij dit (duidelijk) in de akte moeten opnemen. Voor zover de herzieningsbepaling al voor meerderlei uitleg vatbaar is, heeft volgens [appellanten] te
gelden dat de bepaling is te kwalificeren als een algemene voorwaarde die contra
proferentem en dus in hun voordeel dient te worden uitgelegd.
Maatstaf uitleg notariële akte
4.4
Voor de uitleg van de notariële akte waarbij het recht van erfpacht is gevestigd komt het aan op de partijbedoeling voor zover die in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht. Deze bedoeling moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte [1] .
Uitleg artikel 5
4.5
In artikel 5 van Pro de akte is vastgelegd dat de canon, naast de driejaarlijkse indexering, na 15 jaar kan worden herzien. Door Natuurmonumenten is onweersproken gesteld dat de eenmalige tussentijdse herzieningsbevoegdheid met name is bedoeld als de canon halverwege de duur van het erfpachtrecht niet meer in reële verhouding zou staan tot de waarde van het erfpachtrecht. Het gaat hierbij om waardeveranderingen van de in erfpacht uitgegeven grond. Gelet op de overeengekomen termijn van 15 jaar, is de herziening kennelijk bedoeld voor aanpassing van de canon aan aanmerkelijke en duurzame opwaartse en neerwaartse waarde fluctuaties, die niet ondervangen kunnen worden met de driejaarlijkse indexering. De keuze voor de mogelijkheid van herziening slechts eens in de 15 jaar binnen de contractperiode van 30 jaar ligt ook in zoverre voor de hand omdat het goederenrechtelijke karakter van het erfpachtrecht met zich brengt dat aanmerkelijke wijzigingen van de canon een zekere vermogenswaarde vertegenwoordigen. De erfpachter en de erfverpachter, maar ook derden zoals hypotheekhouders en potentiële kopers, hebben belang bij een kenbare en sterke canon die slechts op basis van de akte kan worden herzien [2] .
4.6
De vraag die vervolgens beantwoording behoeft is of dit ook meebrengt dat naast dat een keer in de vijftien jaar een verzoek tot herziening van de canon kan worden gedaan, dit verzoek ook uitsluitend voor het verloop van de het eerste tijdvak moet worden gedaan. In de herzieningsbepaling is bepaald dat door ieder der partijen een verzoek tot
herziening van de canon kan worden gedaan, niet na verloop van vijftien jaren, maar bij verloop van vijftien jaren (op 8 juni 2020), en wel zes maanden vóór dit verloop. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat partijen hebben bedoeld dat het herzieningsverzoek in ieder geval vóór het verloop van het eerste tijdvak van vijftien jaar op 8 juni 2020 gedaan moet worden, zodat de herziene canon per die datum kan ingaan. Dat in de akte niet met zoveel woorden een concrete einddatum voor het indienen van dit verzoek is vermeld, maakt dit niet anders. De hiervoor in rov 4.5. genoemde partijen en derden dienen ervan op aan te kunnen dat de canon na de wisseling van een tijdvak, afgezien van de in de akte opgenomen indexeringen, gedurende dat tijdvak niet meer gewijzigd kan worden. De tekst van de bepaling is duidelijk: 'voor het verloop' moet een herzieningsverzoek worden ingediend, de termijn is fataal. Dit geldt voor beide partijen.
Contra proferentem-regel
4.7
[appellant1] heeft een beroep gedaan op een uitleg contra proferentem [3] , dat inhoudt dat in geval van twijfel over de betekenis van een beding, dat beding in het voordeel van de wederpartij moet worden uitgelegd. Indien ervan uit wordt gegaan dat het beding moet worden gezien als een algemene voorwaarde, is het enkele feit dat partijen verschillen over de uitleg van een bepaling voor toepassing van de regel onvoldoende. Voor toepassing van deze regel moet er twijfel bestaan aan de betekenis van de betreffende bepaling. Die twijfel is er niet. Het hof heeft uitgelegd waarom de uitleg die Natuurmonumenten aan de bepaling geeft juist is en de door [appellanten] voorgestane uitleg niet opgaat, daarmee komt het hof aan toepassing van de uitleg contra proferentem niet toe. Het beroep van [appellanten] op deze regel faalt.
Redelijkheid en billijkheid
4.8
[appellanten] hebben aangevoerd dat Natuurmonumenten geen rekening houdt met het feit dat ten tijde van het canon herzieningsverzoek door [appellanten] het gemiddelde rendement van staatsleningen - met een looptijd van negen tot tien jaar - negatief was. Hierdoor zou de canon negatief of nihil moeten zijn. Dat Natuurmonumenten hier volledig aan voorbijgaat en vasthoudt aan een hoge erfpachtcanon is onredelijk volgens [appellanten] Het canonbedrag is niet meer marktconform. Een strikte toepassing van 8 juni 2020 als fatale termijn zou naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.
4.9
Het hof volgt [appellanten] hierin niet. In het kader van de hierboven weergegeven uitleg van de akte is de herziening van de canon met name bedoeld om in de pas te blijven lopen met een (forse) waardevermindering of vermeerdering van de in erfpacht gegeven grond. De wijze van berekening van de herziening van de erfpachtcanon is niet leidend voor die onderliggende waarde, maar een afspraak c.q. hulpmiddel om tot het bedrag van herziening van de canon te komen. Uit het feit dat de canon - als die op dat moment was berekend aan de hand van de rente op staatsleningen - ten tijde van de herzieningsmogelijkheid lager zou zijn, kan niet worden afgeleid dat de huidige niet herziene canon in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Niet voor niets is in artikel 5 opgenomen Pro dat de canon mede wordt bepaald aan de hand van de vrije verkeerswaarde van de grond als ware het een bouwkavel. De onderliggende waarde van de grond is medebepalend voor de hoogte van de canon en die waarde is gestegen. Door niet alsnog medewerking te verlenen aan een herziening van de canon handelt Natuurmonumenten niet in strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid
De conclusie
4.1
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellanten] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof [appellanten] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten en de wettelijke rente daarover, zonder dat het hof deze kosten in het dictum hoeft te specificeren gelet op de uitspraak van de Hoge Raad in ECLI:NL:HR:2022:853.
4.11
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
5.De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, van
23 februari 2022;
veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van Natuurmonumenten:
€ 783,- griffierecht
€ 1.183,- aan salaris van de advocaat van Natuurmonumenten (één procespunt x appeltarief II);
€ 783,- griffierecht
€ 1.183,- aan salaris van de advocaat van Natuurmonumenten (één procespunt x appeltarief II);
Al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. I. Tubben, M. Willemse, en M.M. Lorist is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
28 februari 2023.