ECLI:NL:GHARL:2023:2615

• Datum uitspraak: 28 maart 2023
• Publicatiedatum: 28 maart 2023
• Zaaknummer: 22/00010
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P. van der Wal; R.A.V. Boxem; G.B.A. Brummer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waardebepaling winkelruimte leidt tot verlaging waarde

Belanghebbende betwist de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van zijn winkelruimte per waardepeildatum 1 januari 2018, die was vastgesteld op €397.000. Na een uitspraak van de rechtbank die het beroep ongegrond verklaarde, stelde belanghebbende hoger beroep in bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Het geschil betreft de juiste waardebepaling van de onroerende zaak met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Partijen zijn het eens over de kapitalisatiefactor van 9,9 en de indeling van de winkelruimte in zones, maar verschillen van mening over de gehanteerde huurwaarde per vierkante meter, met name voor zone C. De heffingsambtenaar kon onvoldoende onderbouwen waarom een lagere afslag voor zone C werd toegepast.

Daarnaast kon de heffingsambtenaar niet alle relevante stukken overleggen, zoals huurovereenkomsten van referentieobjecten, waardoor niet kon worden vastgesteld of de gehanteerde huurwaarden marktconform waren. Belanghebbende stelde dat het eigen huurcijfer marktconform was, maar dit werd door het hof niet gevolgd vanwege de afstand in tijd tot de waardepeildatum en de correcties op referentieobjecten.

Het hof stelde uiteindelijk de waarde van de onroerende zaak vast op €375.000, vernietigde de eerdere uitspraken en veroordeelde de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende. Tevens werd de heffingsambtenaar verplicht het betaalde griffierecht te vergoeden.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de winkelruimte wordt vastgesteld op €375.000 en eerdere uitspraken worden vernietigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummer BK-ARN 22/00010

uitspraakdatum: 28 maart 2023

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 10 november 2021, nummer LEE 20/199, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van het Noordelijk Belastingkantoor (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 13 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 397.000.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 10 november 2021 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 december 2022 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord J. Schokker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] (taxateur).

1.6

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

De onroerende zaak betreft een winkelruimte, oorspronkelijk gebouwd omstreeks 1882. De onroerende zaak heeft een netto-vloeroppervlakte van 186 m², bestaande uit een winkel- en verkoopruimte zone A van 131 m², een winkel-/verkoopruimte zone B van 5 m² en een zone C van 50 m². Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak.

2.2

De onroerende zaak is in 2013 verkocht aan belanghebbende voor € 325.000. Per 1 maart 2014 heeft belanghebbende de onroerende zaak verhuurd voor de duur van vijf jaren, waarna de huur met vijf jaren is verlengd. In de huurovereenkomst is een jaarlijkse huur overeengekomen van € 36.000, exclusief omzetbelasting, waarbij is bepaald dat de huurder gedurende het eerste, tweede, derde en vierde jaar een huurkorting krijgt van in totaal € 20.000, exclusief omzetbelasting.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de bestreden waardebeschikking tot op € 327.000.

3.3

De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 – vermelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer). De last om de waarde in het economische verkeer aannemelijk te maken rust, bij betwisting daarvan door belanghebbende, op de heffingsambtenaar.

4.2

Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de waarde voor niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur (de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode), door middel van een methode van systematische vergelijking van objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak in dit geval via de huurwaardekapitalisatiemethode moet worden bepaald. Het Hof heeft geen reden partijen daarin niet te volgen.

4.3

De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor.

4.4

De heffingsambtenaar heeft ook in hoger beroep ter onderbouwing van de door hem beschikte waarde verwezen naar een in zijn opdracht door [naam3] opgemaakt taxatierapport van 15 april 2020 (hierna: het taxatierapport). In het taxatierapport is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 9,9. In hoger beroep is deze factor tussen partijen niet meer in geschil. Het Hof heeft geen redenen partijen daarin niet te volgen.

4.5

In het taxatierapport is uitgegaan van de volgende (object)gegevens:

Deelobjecten Vloeroppervlakten Huur per m2 Huurwaarde

Winkelruimte zone A 131 m² € 283 € 37.073

Winkelruimte zone B 5 m² € 141 € 705

Winkelruimte zone C 50 m² € 86
€ 4.250

Totaal exclusief omzetbelasting € 42.028.

4.6

De hiervoor – onder 4.5 – vermelde oppervlaktes en onderverdeling in zones zijn, naar partijen eenparig ter zitting van het Hof hebben verklaard, tussen hen niet meer in geschil.

4.7

In haar bestreden uitspraak heeft de Rechtbank overwogen dat de heffingsambtenaar de door hem gehanteerde huurprijs/m² voor zone C niet aannemelijk heeft gemaakt. In het in de bezwaarprocedure overgelegde taxatieverslag hanteerde de heffingsambtenaar een afslag van 80% van de huurwaarde van zone A. Ter zitting van de Rechtbank heeft de gemachtigde van belanghebbende verklaard dat voor de huurwaarde van zone C (opslag/magazijn) uit dient te worden gegaan van 20% van de huurwaarde van zone A, waaruit kan worden afgeleid dat belanghebbende zich in de toegepaste afslag kon vinden. In het in de beroepsprocedure overgelegde taxatierapport van 15 april 2020 heeft de heffingsambtenaar een andere afslag toegepast, te weten 70%. Het ligt dan op de weg van de heffingsambtenaar om te onderbouwen waarom in beroep een andere, lagere afslag voor zone C wordt gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft deze onderbouwing niet, althans onvoldoende gegeven. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat er inpandig geen foto’s zijn gemaakt, zodat deze onderbouwing ook niet op die wijze kan worden gegeven. Aldus heeft de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk gemaakt dat voor zone C een huurwaarde van € 86/m² dient te worden gehanteerd, aldus de Rechtbank. Tegen dit oordeel is in hoger beroep niet opgekomen.

4.8

In het taxatierapport is ter onderbouwing van de brutohuurwaarde de huurwaarde van de onroerende zaak vergeleken met de primaire huurwaarden van de objecten:

[adres1] 16 (€ 326,50/m² per 1 april 2020 en € 428,05/m² per 31 mei 2017),

[adres1] 8 (€ 433,56/m² per 1 maart 2018) en

[adres1] 10 (€ 403,23/m² per 1 april 2018).

4.9

In hoger beroep heeft belanghebbende gesteld dat voor het berekenen van de brutohuurwaarde het eigen huurcijfer moet worden gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft daar tegenover gesteld dat de hiervoor – onder 2.2 – bedoelde huurovereenkomst dateert van 1 maart 2014 en daarom niet kan dienen ter onderbouwing van de waarde op waardepeildatum.

4.1

Het Hof stelt voorop dat, gelet op het waardebegrip van de Wet WOZ, de in het kader van de huurwaardekapitalisatiemethode te hanteren huurwaarde zoveel mogelijk moet worden afgeleid uit recente transacties van vergelijkbare objecten. Het eigen huurcijfer is daartoe bij uitstek geschikt, mits de huurovereenkomst niet is aangegaan op een tijdstip dat te ver is afgelegen van de waardepeildatum (vgl. voor de vergelijkingsmethode Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, BNB 2001/52). Ook indien de ingangsdatum van de eigen huurovereenkomst een aantal jaren van de waardepeildatum is verwijderd kan het eigen huurcijfer onder omstandigheden worden gehanteerd, mits het eigen huurcijfer als betrouwbare objectieve markthuur kan worden aangemerkt die in het economische verkeer tot stand is gekomen (vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 1 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:6474).

4.11

Belanghebbende heeft in dat verband gesteld dat bij een viertal vergelijkbare winkelpanden in de stad [woonplaats] recent tussen onafhankelijke derden gesloten huurovereenkomsten vergelijkbare en zelfs lagere huren laten zien, zodat het eigen huurcijfer zelfs meer dan markconform is. Zij wijst daarbij op:

- [adres2] 5 te [woonplaats] , huurprijs € 40.000, oppervlakte 200 m², prijs per m² € 200,

- [adres1] 2 te [woonplaats] , huurprijs € 28.000, oppervlakte 160 m², prijs per m² € 175,

- [adres1] 17 te [woonplaats] , huurprijs € 34.500, oppervlakte 178 m², prijs per m² € 193 en

- [adres1] 20 te [woonplaats] , huurprijs € 27.000, oppervlakte 130 m², prijs per m² € 207.

4.12

De heffingsambtenaar heeft er in verweer op gewezen dat belanghebbende bij de hiervoor – onder 4.11 – bedoelde bepaling van de prijs per m² van de referentiehuren, anders dan bij de berekening van de prijs per m² huur van de onroerende zaak niet is uitgegaan van uitsluitend de oppervlakte van de primaire winkelruimte (zones A en B). Als dat wel zou zijn gedaan, leidt dat tot het volgende resultaat.

Object transactie huurwaarde Vloeropp. Prijs per m2 prim. Opp. Prim. prijs

per m2

[adres1] 2

1-10-11

28

178

157

104

269

[adres1] 2

1-08-21

52.125

178

293

104

501

[adres1] 17

15-09-15

34.5

185

186

128

270

[adres1] 20

5-06-15

27

171

158

98

276

[adres2] 5

1-05-21

40

206

194

152

263

4.13

Naar het oordeel van het Hof, kan gelet op de door de heffingsambtenaar, terecht aangebrachte correcties, niet worden gezegd dat de eigen huur van de onroerende zaak, zoals door belanghebbende becijferd en bepleit, van € 231 per m² verhuurde primaire winkeloppervlakte op waardepeildatum nog marktconform is. Bovendien zijn de door belanghebbende opgevoerde referentiehuren eveneens tot stand gekomen op tijdstippen die enige jaren van de waardepeildatum zijn verwijderd.

4.14

Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft ingebracht en met name gewezen op het niet overleggen van de onderbouwing van de door de heffingsambtenaar opgevoerde referentiehuurobjecten, waarvan noch de door de heffingsambtenaar in het kader van de zogenoemde ‘Permanente Markt Analyse’ verkregen door marktpartijen ingevulde inlichtingenformulieren, noch de onderliggende huurovereenkomsten zijn overgelegd. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof desgevraagd verklaard dat hij niet beschikt over de huurovereenkomsten met betrekking tot de referentiehuurobjecten [adres1] 8 te [woonplaats] en [adres1] 10 te [woonplaats] , maar wel over de andere door belanghebbende genoemde stukken. Naar het oordeel van het Hof, vormen deze laatstbedoelde stukken op de zaak betrekking hebbende stukken in de zin van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). De heffingsambtenaar had deze stukken derhalve moeten overleggen. De stelling van de heffingsambtenaar dat deze stukken gevoelige informatie zouden bevatten, doet daaraan niet af. Daartoe had de heffingsambtenaar zich immers tot het Hof (en in eerste aanleg tot de Rechtbank) kunnen wenden met een verzoek om geheimhouding of beperkte kennisneming op de voet van artikel 8:29 van de Awb. Nu de heffingsambtenaar heeft verzuimd op de zaak betrekking hebbende stukken in het geding te brengen, kan het Hof daaruit op de voet van artikel 8:31 van de Awb de gevolgtrekkingen maken die hem geraden voorkomen.

4.15

Nu de hiervoor – onder 4.14 – bedoelde informatie ontbreekt, is het Hof met belanghebbende van oordeel dat niet voldoende kan worden nagegaan of de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde is onderbouwd met marktconforme huren, aangezien belanghebbende en het Hof niet kunnen nagaan wat er tussen partijen bij die huurovereenkomsten is overeengekomen, zoals ‘incentives’, waaronder huurkortingen. De heffingsambtenaar heeft met zijn onderbouwing van de huurwaarde, naar het oordeel van het Hof, de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum dan ook niet aannemelijk gemaakt.

4.16

Belanghebbende bepleit een waarde per waardepeildatum van € 327.000, maar onderbouwt deze waarde, naar het oordeel van het Hof, onvoldoende. Belanghebbende heeft in hoger beroep volstaan met het in eerste aanleg overgelegde taxatierapport, waarin nog van een kapitalisatiefactor van 9 wordt uitgegaan, terwijl in hoger beroep tussen partijen niet meer in geschil is dat dat 9,9 moet zijn.

4.17

Gelet op het vorenoverwogene, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum, gelet op al hetgeen partijen over en weer hebben gesteld, in goede justitie vast op € 375.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op 2 punten (bezwaarschrift en bijwonen van de hoorzitting) x wegingsfactor 1 x € 296, vermeerderd met € 329,12 voor het taxatierapport, voor de bezwaarfase, 2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837 voor het beroep in eerste aanleg en 2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837 voor het hoger beroep = € 4.269,12.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 375.000,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.269,12 en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 48 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. G.B.A. Brummer, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2023.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong)

(P. van der Wal)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 29 maart 2023.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.