Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummers BK-ARN 22/00391 t/m 22/00405
uitspraakdatum: 18 april 2023
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 24 december 2021, nummers AWB 21/802, 21/803 en 21/805 t/m 21/817, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan
De Connectie(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
De Connectie(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarden van vijftien onroerende zaken, per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld (hierna: de beschikkingen). Tegelijk met deze beschikkingen zijn aanslagen onroerendezaakbelasting 2020 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld (hierna: de aanslagen).
1.2.
Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar een aantal bezwaren gegrond verklaard, de waarden verminderd, de aanslagen dienovereenkomstig verminderd en een aantal bezwaren ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen gegrond verklaard maar uitsluitend vanwege een schending van de toezendplicht van stukken in de bezwaarfase. De bij uitspraken op bezwaar vastgestelde WOZ-waarden zijn gehandhaafd.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 april 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord M. Schilten als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de heffingsambtenaar, [naam1] en [de taxateur] , WOZ-taxateur.
1.6.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van vijftien onroerende zaken. De onroerende zaken bestaan uit zeven flatwoningen, een maisonnette en zeven garageboxen.
2.2.
In hoger beroep zijn van de vijftien onroerende zaken er nog tien in geschil, namelijk drie flatwoningen en zeven garageboxen:
Flatwoningen
[adres1] 150
[adres2] 197
[adres1] 53
Bouwjaar
1971
1970
1971
Woonoppervl.
81 m2
97 m2
117 m2
Berging
4 m2
6 m2
4 m2
De zes garageboxen aan [adres1] (nummers 505, 508, 534, 549, 580 en 588) zijn gebouwd in 1971 en hebben volgens de heffingsambtenaar een oppervlakte van ieder 18 m2. De zevende garagebox is gelegen aan de [adres2] 549, heeft als bouwjaar 1968 en heeft volgens de heffingsambtenaar een oppervlakte van 18 m2.
3.Geschil
3.1.
In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof aangegeven dat nog in geschil zijn de waarden van [adres1] 150, [adres2] 197, [adres1] 53 en de zeven garageboxen. Tevens is door belanghebbende ter zitting van het Hof uitdrukkelijk en ondubbelzinnig gesteld dat hij in hoger beroep geen beroep meer doet op het gelijkheidsbeginsel, met name de meerderheidsregel omdat hiervoor sprake moet zijn van identieke objecten.
3.2.
De heffingsambtenaar verdedigt de waarden van ná de uitspraken op bezwaar, derhalve:
[adres1] 150 : € 124.000
[adres2] 197 : € 172.000
[adres1] 53 : € 193.000
Garageboxen [adres1] : € 18.000 per garagebox
[adres2] 549 : € 19.000
3.3.
Belanghebbende staat lagere waarden voor en wel:
[adres1] 150 : € 92.000
[adres2] 197 : € 96.000
[adres1] 53 : € 151.000
Garageboxen [adres1] : € 16.000 per garagebox
[adres2] 549 : € 17.000
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.2.
Belanghebbende bepleit gemotiveerd lagere waarden dan door de heffingsambtenaar zijn vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn.
4.3.
Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarden wijst de heffingsambtenaar op het door hem in beroep overgelegde waardeadvies (hierna: het waardeadvies), opgemaakt door WOZ-taxateur [de taxateur] , waarin aan de onroerende zaken de volgende waarden zijn toegekend:
[adres1] 150 : € 131.000
[adres2] 197 : € 192.000
[adres1] 53 : € 199.000
Garageboxen [adres1] : € 18.000 per garagebox
[adres2] 549 : € 19.000
Op basis van de vergelijkingsmethode zijn voor iedere flatwoning telkens drie onroerende zaken als vergelijkingsobject gebruikt. In het waardeadvies is het volgende opgenomen:
[adres1] 150
[adres1] 124
[adres1] 154
[adres1] 92
Soort woning
Flatwoning
Flatwoning
Flatwoning
Flatwoning
Bouwjaar
1971
1971
1971
1971
Ligging
3
3
3
3
Oppervlakte
81 m2
81 m2
81 m2
81 m2
Prijs per m2
€ 1.586
€ 1.609
€ 1.725
€ 1.675
Waarde wonen
€ 128.466
€ 130.329
€ 139.725
€ 135.675
Berging
€ 3.000
€ 3.000
€ 3.000
€ 3.000
Kwaliteit
3
3
3
3
Onderhoud
3
3
3
3
Uitstraling
3
3
3
3
Doelmatigheid
3
3
3
3
Voorzieningen
2
3
3
3
VVE-reserve
€ 2.613
€ 1.761
WOZ-waarde/Koop-som
€ 131.000
€ 141.750
(23-08-2019)
€ 146.500
(20-02-2019)
€ 135.000
(06-07-2018)
[adres2] 197
[adres2] 243
[adres2] 173
[adres2] 235
Soort woning
Flatwoning
Flatwoning
Flatwoning
Flatwoning
Bouwjaar
1970
1970
1970
1970
Ligging
3
3
3
3
Oppervlakte
97 m2
116 m2
97 m2
97 m2
Prijs per m2
€ 1.934
€ 2.015
€ 2.260
€ 2.075
Waarde wonen
€ 187.598
€ 233.740
€ 219.220
€ 201.275
Berging
€ 4.500
€ 8.250
€ 5.250
€ 4.500
Kwaliteit
3
3
3
3
Onderhoud
2
3
3
3
Uitstraling
3
3
3
3
Doelmatigheid
3
3
3
3
Voorzieningen
2
4
4
2
VVE-reserve
€ 3.361
€ 2.848
€ 2.693
WOZ-waarde/Koop-som
€ 172.000
€ 237.500
(14-06-2018)
€ 220.000
(21-06-2018)
€ 198.500
(08-03-2018)
[adres1] 53
[adres1] 23
[adres1] 144
[adres1] 80
Soort woning
Flatwoning
Flatwoning
Flatwoning
Flatwoning
Bouwjaar
1971
1971
1971
1971
Ligging
3
3
3
3
Oppervlakte
117 m2
117 m2
104 m2
104 m2
Prijs per m2
€ 1.680
€ 1.700
€ 1.700
€ 1.640
Waarde wonen
€ 196.560
€ 198.900
€ 176.800
€ 170.560
Berging
€ 3.000
€ 3.000
€ 3.000
€ 3.000
Kwaliteit
3
3
3
3
Onderhoud
3
3
3
3
Uitstraling
3
3
3
3
Doelmatigheid
3
3
3
3
Voorzieningen
3
3
3
3
VVE-reserve
€ 2.500
€ 5.568
€ 2.239
WOZ-waarde/Koop-som
€ 199.000
€ 202.600
(24-10-2018)
€ 185.144
(06-11-2018)
€ 170.000
(30-06-2018)
De vastgestelde waarden van de garageboxen aan [adres1] (nummers 505, 508, 534, 549, 580 en 588; € 18.000) en de [adres2] 549 (€ 19.000) zijn op grond van de vergelijkingsmethode als volgt gewaardeerd:
[adres1] 508
[adres1] 515
[adres1] 562
[adres1] 566
Garagebox
Garagebox
Garagebox
Garagebox
Bouwjaar
1971
1971
1971
1971
Ligging
3
3
3
3
Oppervlakte
18 m2
18 m2
18 m2
18 m2
Kwaliteit
3
3
3
3
Onderhoud
3
3
3
3
Uitstraling
3
3
3
3
Doelmatigheid
3
3
3
3
Voorzieningen
3
3
3
3
Koopsom
€ 18.000
(04-06-2018)
€ 18.000
(04-12-2018)
€ 18.500
(02-10-2018)
€ 19.500
(02-07-2018)
[adres2] 527
[adres2] 539
[adres2] 541
[adres2] 557
[adres3] 526
Garagebox
Garagebox
Garagebox
Garage-box
Garage-box
Bouwjaar
1968
1968
1968
1968
1968
Ligging
3
3
3
3
3
Oppervlakte
19 m2
17 m2
19 m2
19 m2
19 m2
Kwaliteit
3
3
3
3
3
Onderhoud
3
3
3
3
3
Uitstraling
3
3
3
3
3
Doelmatigheid
3
3
3
3
3
Voorzieningen
3
3
3
3
3
Koopsom
€ 22.000
(05-03-2020)
€ 22.500
(15-04-2019)
€ 21.600
(18-10-2019)
€ 22.000
(29-11-2019)
€ 19.250
(13-07-2018)
Algemeen
4.4.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarden verwezen naar koopcijfers en WOZ-waarden die – zoals 2014 – ver in de tijd zijn gelegen vóór de onderhavige waardepeildatum 1 januari 2019. Deze onderbouwing faalt reeds omdat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen.
4.5.
Verder merkt het Hof nog op dat de heffingsambtenaar voor iedere onroerende zaak in eerste instantie gebruik heeft gemaakt van een modelmatige waardering, maar de uitkomst daarvan in het waardeadvies voor iedere flatwoning heeft gecontroleerd aan de hand van drie vergelijkingsobjecten. De waarden van de garageboxen zijn gecontroleerd aan de hand van respectievelijk vier en vijf vergelijkingsobjecten.
[adres1] 150
4.6.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het waardeadvies, de daarbij gevoegde foto’s en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de (na bezwaar) vastgestelde waarde van € 124.000 niet te hoog is. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de verschillen tussen [adres1] 150 en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening heeft gehouden, zo is voor [adres1] 150 rekening gehouden met de ‘onder gemiddelde’ voorzieningen. Wat betreft de soort woning, het bouwjaar, de ligging, de oppervlakte, de berging, de kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling en de doelmatigheid zijn de scores van [adres1] 150 en de vergelijkingsobjecten hetzelfde. Het Hof heeft in dit oordeel meegewogen dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van [adres1] 150 is uitgegaan van een eenheidsprijs per m2 van € 1.586, terwijl de vergelijkingsobjecten een gemiddelde eenheidsprijs per m2 hebben van € 1.669.
4.7.
De door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten [adres1] 31, 86, 118, 132, 148, 152, 166 en 182, alsmede de andere door belanghebbende aangedragen argumenten, wegen niet op tegen de onderbouwing door de heffingsambtenaar.
[adres2] 197
4.8.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het waardeadvies, de daarbij gevoegde foto’s en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de (na bezwaar) vastgestelde waarde van € 172.000 niet te hoog is. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de verschillen tussen de [adres2] 197 en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening heeft gehouden, zo is voor [adres2] 197 rekening gehouden met ‘onder gemiddelde’ onderhoud en voorzieningen. Wat betreft de soort woning, het bouwjaar, de ligging, de kwaliteit, de uitstraling en de doelmatigheid zijn de scores van de [adres2] 197 en de vergelijkingsobjecten hetzelfde. Het Hof heeft in dit oordeel meegewogen dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de [adres2] 197 is uitgegaan van een eenheidsprijs per m2 van € 1.934, terwijl de vergelijkingsobjecten een gemiddelde eenheidsprijs per m2 hebben van € 2.116. Hetgeen belanghebbende daartegenover heeft ingebracht, weegt niet op tegen de onderbouwing door de heffingsambtenaar.
[adres1] 53
4.9.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het waardeadvies, de daarbij gevoegde foto’s en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 193.000 niet te hoog is. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de verschillen tussen [adres1] 53 en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening heeft gehouden. Wat betreft de soort woning, het bouwjaar, de ligging, de berging, de kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en de voorzieningen zijn de scores van [adres1] 53 en de vergelijkingsobjecten hetzelfde.
4.10.
Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof gewezen op de verkoopprijs van [adres1] 23 (€ 202.500 op 24 oktober 2018), welk object als vergelijkingsobject heeft gediend voor [adres1] 53. Belanghebbende heeft hierbij opgemerkt dat geen rekening is gehouden met de VVE-reserve en ook niet met de mee verkochte garage. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat met de VVE-reserve rekening is gehouden. Verder heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof onderschreven dat de garage uit evenvermelde koopprijs van € 202.500 dient te worden gehaald. De heffingsambtenaar heeft vervolgens ter zitting van het Hof berekend dat de prijs per m2 voor het vergelijkingsobject [adres1] 23 op € 1.550 moet worden vastgesteld, hetgeen leidt tot een gemiddelde prijs per m2 voor de drie vergelijkingsobjecten van € 1.630. Op grond hiervan komt de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof tot de conclusie, en het Hof volgt hem daarin, dat de waarde van [adres1] 53 op € 193.000 moet worden berekend, hetgeen overeenkomt met de WOZ-waarde ná de uitspraken op bezwaar.
Garageboxen
4.11.
Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof gesteld dat uit informatie van het Kadaster blijkt dat de oppervlakten van de garageboxen aan [adres1] 16 m2 zijn en dat de oppervlakte van de garagebox aan de [adres2] 549 17 m2 is.
4.12.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof hiertegen ingebracht dat hij de oppervlakten van de garageboxen heeft ontleend aan bouwtekeningen en dat de in het waardeadvies vermelde oppervlakten van de vergelijkingsobjecten ook zijn ontleend aan de bouwtekeningen.
4.13.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het waardeadvies en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarden van respectievelijk € 18.000 en € 19.000 niet te hoog zijn. Het Hof heeft hierbij in aanmerking genomen dat de heffingsambtenaar met de geringe verschillen tussen de garageboxen en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening heeft gehouden. Wat betreft het bouwjaar, de ligging, de kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en de voorzieningen zijn de scores van de garageboxen en de vergelijkingsobjecten hetzelfde. Verder heeft het Hof meegewogen dat de heffingsambtenaar wat betreft de oppervlakten bij zowel de garageboxen als de vergelijkingsobjecten is uitgegaan van de bouwtekeningen. Mocht het zo zijn dat de oppervlakten van de garageboxen niet 18 m2 maar respectievelijk 16 m2 en 17 m2 zijn, dan kan het ook goed zijn dat de oppervlakten van de vergelijkingsobjecten moeten worden aangepast teneinde een goede vergelijking te kunnen maken. Bovendien is aannemelijk dat de waarde van een garagebox meer wordt bepaald door de parkeerdruk ter plaatse (locatie) dan een gering verschil in oppervlakte.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. V.F.R. Woeltjes en mr. J.A. Monsma, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 18 april 2023
De griffier is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.
De voorzitter,
(B.F.A. van Huijgevoort)
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 19 april 2023
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raadwww.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raadwww.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.