Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.307.249/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 9087094)
arrest van 25 april 2023
in de zaak van
[de bewindvoerder]in zijn hoedanigheid van (opvolgend) bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan
[de huurder],
[de huurder],
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep heeft ingesteld,
en bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie en eiser in reconventie,
hierna:
de bewindvoerderen
[de huurder],
de bewindvoerderen
[de huurder],
advocaat: mr. E.T. van Dalen, die kantoor houdt te Groningen,
tegen
Woningstichting Wierden en Borgen,
die is gevestigd in Bedum,
die bij de rechtbank optrad als eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
hierna:
de woningstichting,
de woningstichting,
advocaat: mr. J.J. Veldhuis, die kantoor houdt te Leeuwarden.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof heeft op 5 april 2022 een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Hier hebben partijen gezamenlijk van af gezien. Vervolgens zijn van de zijde van [de huurder] de bezwaren tegen het eindvonnis van de kantonrechter aangevoerd. Hierop heeft de woningstichting vervolgens gereageerd.
1.2
Op 25 oktober 2022 heeft het hof aanleiding gezien om nogmaals een mondelinge behandeling te bepalen. Die heeft op 17 februari 2023 enkelvoudig plaatsgevonden. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft [de huurder] nog een akte vermindering van eis tevens houdende een productie genomen. Deze akte is tijdig ingediend en hiertegen is, voor zover het de productie betreft, door de woningstichting geen bezwaar gemaakt, zodat deze deel uitmaakt van het dossier.
1.3
Van de mondelinge behandeling is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd om arrest te wijzen.
2.
De kern van de zaak
De kern van de zaak
[de huurder] klaagt er in hoger beroep over dat de vordering van de woningstichting tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de door hem bewoonde woning door de kantonrechter is toegewezen. Dit geschil heeft de volgende feitelijke achtergrond.
2.1
Sinds 10 juli 2018 huurt [de huurder] van de woningstichting de woning aan de [adres] in [plaats1] (de woning). Dit betreft een nieuwbouwwoning waarvan [de huurder] de eerste bewoner is.
2.2
Op 19 maart 2019 heeft [de huurder] , samen met acht andere huurders, een brief aan de woningstichting gestuurd waarin zij verschillende klachten/gebreken aan de woningen hebben gemeld. Deze klachten zagen onder meer op vochtproblemen in de woningen. Op deze brief en alle daarin genoemde gebreken heeft de woningstichting op 2 april 2019 gereageerd.
2.3
Op enig moment heeft [de huurder] zonder toestemming van de woningstichting de muur tussen de slaapkamer op de begane grond en de naastgelegen woonkeuken verwijderd. De woningstichting heeft [de huurder] in een brief van 28 mei 2020 te kennen gegeven dat hij heeft gehandeld in strijd met de algemene huurvoorwaarden en hem erop gewezen dat de muur bij het einde van de huur moet zijn teruggeplaatst. [de huurder] diende verder een keuringsrapport van een erkend installateur te overleggen waaruit zou blijken dat de elektrische installatie in de muur weer veilig kan worden gebruikt en voldoet aan de normen. [de huurder] heeft hier ook na herhaalde aanmaning geen gehoor aan gegeven.
2.4
De woningstichting heeft [de huurder] in kort geding gedagvaard en heeft herstel van de oorspronkelijke situatie gevorderd. Tijdens de mondelinge behandeling zijn partijen overeengekomen dat de woningstichting een erkend installateur (Coolman Elektro & Techniek B.V.) zou verzoeken een inspectie uit te voeren aan de elektrische situatie in de woning. De kosten hiervan en van eventuele herstelkosten zouden (na goedkeuring door de toenmalige bewindvoerder) voor rekening van [de huurder] komen.
2.5
De installateur heeft de woning tweemaal geïnspecteerd en geconstateerd dat de elektra van / nabij de verwijderde muur niet in deugdelijke staat is. De kosten voor herstel zijn begroot op € 288,49. De bewindvoerder heeft aangegeven geen bezwaar te hebben tegen de herstelkosten. [de huurder] heeft deze installateur vervolgens geen toestemming gegeven om de herstelwerkzaamheden uit te laten voeren.
2.6
[de huurder] heeft volgens de woningstichting in strijd met de huurovereenkomst gehandeld door de muur te verwijderen en de daarna daarover gemaakte afspraken niet na te komen. De woningstichting heeft daarom bij de kantonrechter (primair) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd. Voor het geval die vordering mocht worden afgewezen, heeft de woningstichting (subsidiair) gevorderd dat de woning weer in de oorspronkelijke staat wordt hersteld. Meer subsidiair heeft de woningstichting gevorderd dat de elektrische installatie wordt hersteld.
2.7
[de huurder] heeft de door de woningstichting gestelde tekortkomingen betwist en heeft een tegenvordering ingesteld, die inhoudt dat de woningstichting op grond van haar onderhoudsverplichting de gebreken (die ook zijn genoemd in de brief van 19 maart 2019) dient te herstellen.
2.8
De kantonrechter heeft op 30 november 2021 de primaire vordering van de woningstichting toegewezen en de tegenvordering van [de huurder] afgewezen.
2.9
De woningstichting heeft het vonnis van de kantonrechter op 17 december 2021 aan [de huurder] betekend en de ontruiming aangezegd tegen 27 januari 2022. In reactie hierop heeft [de huurder] in kort geding gevorderd dat de kantonrechter de woningstichting verbiedt om het vonnis te executeren totdat het hof op dit hoger beroep heeft beslist. Deze vordering heeft de kantonrechter toegewezen onder de voorwaarde dat [de huurder] op eigen kosten zorgdraagt dat de muur tussen de slaapkamer en de woonkeuken in de oorspronkelijke staat wordt hersteld.
2.1
[de huurder] heeft hier gehoor aan gegeven en de muur inclusief de elektra door Bouwbedrijf Van Wijnen laten herstellen.
3.Het oordeel van het hof
Inleidende opmerkingen
3.1
[de huurder] is in hoger beroep gekomen en heeft gevorderd dat het hof het vonnis van de kantonrechter van 30 november 2021 vernietigt en de vorderingen van de woningstichting tot ontbinding en ontruiming van de woning alsnog afwijst. De in hoger beroep ingestelde (tegen)vordering van [de huurder] om hem op grond van artikel 7:215 lid 3 BW Pro een machtiging te verlenen om de muur alsnog te mogen verwijderen, heeft [de huurder] in genoemde akte vermindering van eis ingetrokken.
3.2
Het hof zal de resterende bezwaren (grieven) van [de huurder] tegen het vonnis van de kantonrechter thematisch bespreken. De beslissing zal zijn dat het vonnis van de kantonrechter zal worden vernietigd. Het hof is van oordeel dat het verwijderen van de muur in dit geval niet een ontbinding van de huurovereenkomst (en dus ook de ontruiming van de woning) rechtvaardigt. Het hof zal hierna uitleggen hoe het tot dit oordeel komt.
De tekortkoming rechtvaardigt geen ontbinding en ontruiming
3.3
In dit geval staat tussen partijen vast dat het zonder toestemming van de woningstichting verwijderen van de muur door [de huurder] als een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst is. Door [de huurder] is in hoger beroep erkend dat hij toerekenbaar tekort is geschoten en zich als gevolg daarvan niet als een goed huurder heeft gedragen. Nu de tekortkoming vaststaat, ligt in hoger beroep alleen nog de vraag voor of deze tekortkoming in dit geval de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.4
Hierbij is van belang dat uit artikel 6:265 lid 1 BW Pro volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of ontbinding naar de aard en betekenis van de tekortkoming gerechtvaardigd is, dient rekening gehouden te worden met alle omstandigheden van het geval. Het hof voegt hieraan toe dat deze beoordeling op basis van de in hoger beroep gebleken feiten en omstandigheden (‘ex nunc’) moet worden gemaakt. Dit betekent dat ook omstandigheden die zich na het vonnis van de kantonrechter hebben voorgedaan, kunnen meewegen.
3.5
Het hof is van oordeel dat deze tekortkoming in dit geval, gelet op alle omstandigheden, niet van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Hiervoor is het volgende redengevend.
3.6
Na het vonnis van de kantonrechter van 24 januari 2022 (waarin de kantonrechter de tenuitvoerlegging van het vonnis van 30 november 2021 heeft geschorst) heeft [de huurder] de muur door een bouwbedrijf laten terugplaatsen en de elektra door laten herstellen. Het herstel is door de woningstichting ook gecontroleerd en akkoord bevonden. Er is verder geen blijvende schade aan de woning ontstaan. Daarbij heeft [de huurder] in hoger beroep aangevoerd dat hij zich inmiddels realiseert dat hij toestemming had moeten vragen voor het verwijderen van de muur en heeft hij toegezegd niet nogmaals zo te zullen handelen. Dat is ook de reden dat hij – naar eigen zeggen – zijn tegenvordering om alsnog een machtiging te verkrijgen om de muur te verwijderen heeft ingetrokken. Hoewel [de huurder] pas tot herstel is overgegaan op het moment dat hij zelf met de rug tegen de muur stond en niet meer anders kon om zijn woning te kunnen behouden, is voor het hof uit het voorgaande voldoende gebleken dat het hier gaat om een één - zij het lang volgehouden - misslag, waarvan de gevolgen echter inmiddels deugdelijk zijn hersteld.
3.7
Daar komt bij dat [de huurder] vanaf december 2016 onder bewind staat, eerst bij Senturra en sinds december 2022 bij de huidige bewindvoerder. Daarover is tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat het bewind onder Senturra niet vlekkeloos verliep. In dat verband is genoemd dat de communicatie onderling te wensen overliet en dat [de huurder] naar eigen zeggen niet (tijdig) alle correspondentie tussen de woningstichting en Senturra onder ogen heeft gekregen. Gelet op het ontbreken van reacties op brieven van en namens de woningstichting acht het hof dit niet onaannemelijk. Verder is benoemd dat [de huurder] in een schuldensituatie verkeert, terwijl wel steeds de huur is betaald, en dat [de huurder] in 2018 door de bewindvoerder is afgemeld bij Woningnet, waardoor [de huurder] geen nieuwe punten heeft opgebouwd om in aanmerking te komen voor een andere huurwoning. Dat betekent dat aannemelijk is dat [de huurder] dakloos zal worden als de ontbinding in stand blijft. Dit is door de woningstichting ook niet weersproken. Dit acht het hof een onevenredige consequentie van de tekortkoming. Dit geldt te meer nu [de huurder] geen ander gedrag heeft laten zien dat een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen op zou kunnen leveren. De huur wordt elke maand tijdig voldaan en er zijn geen klachten over zijn woongedrag gesteld. Deze omstandigheden in combinatie met het belang van [de huurder] bij het behoud van zijn woning maken dat het hof in dit specifieke geval al met al de ontbinding van de huurovereenkomst toch niet gerechtvaardigd vindt.
3.8
Het hof merkt hierbij overigens wel op dat [de huurder] zich terdege dient te realiseren dat hij met deze uitspraak een nieuwe kans krijgt maar dat hij, indien hij opnieuw in de nakoming van de huurovereenkomst tekortschiet, het voortbestaan van de huurovereenkomst ook opnieuw op het spel zet. [de huurder] zal zich in de toekomst dan ook aan alle verplichtingen moeten houden zoals die uit hoofde van de huurovereenkomst op hem rusten. In die zin moet [de huurder] er vanuit gaan dat deze nieuwe kans ook een laatste kans is.
De conclusie
3.9
De conclusie is dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet in stand kan blijven. Het hof zal het bestreden vonnis in conventie vernietigen en de proceskosten tussen partijen compenseren. Hoewel het hof de vordering tot ontbinding en ontruiming alsnog afwijst is wel komen vast te staan dat [de huurder] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Daarmee worden [de huurder] en de woningstichting ieder deels in het gelijk en in het ongelijk gesteld. Het vonnis voor zover dat in reconventie is gewezen blijft in stand.
3.1
Het hof ziet ook in hoger beroep geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Hoewel het hoger beroep van [de huurder] succes heeft als het gaat om de ontbinding van de huurovereenkomst, heeft [de huurder] zijn vordering om hem alsnog toe te staan de muur te mogen verwijderen voorafgaand aan de mondelinge behandeling ingetrokken. Daarin en het gegeven dat de tekortkoming van [de huurder] tegenover de woningstichting vaststaat, ziet het hof aanleiding om ook de proceskosten in hoger beroep te compenseren.
4.De beslissing
Het hof:
4.1
vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 30 november 2021 voor zover daarin in conventie de vorderingen van de woningstichting zijn toegewezen en wijst deze alsnog af;
4.2
bekrachtigt het vonnis voor het overige;
4.3
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt van zowel het hoger beroep als van de procedure in conventie bij de kantonrechter;
4.4
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, J. Smit en J.E. Wichers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
25 april 2023.