ECLI:NL:GHARL:2023:3940

• Datum uitspraak: 9 mei 2023
• Publicatiedatum: 10 mei 2023
• Zaaknummer: 21/00921
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: T.H.J. Verhagen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 9 mei 2023 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland. De zaak betreft de waardevaststelling van een woning onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen had de waarde van de woning vastgesteld op € 624.000 per waardepeildatum 1 januari 2019, en had daarbij een aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2020 opgelegd. Belanghebbende was het niet eens met deze waardebepaling en had bezwaar aangetekend, maar de heffingsambtenaar handhaafde zijn beslissing. De rechtbank Gelderland verklaarde het beroep van belanghebbende ongegrond, waarna belanghebbende in hoger beroep ging.

Tijdens de zitting op 22 maart 2023, die via beeldbellen plaatsvond, zijn de gemachtigde van belanghebbende en de heffingsambtenaar gehoord. Het geschil spitste zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met de waardekenmerken van de woning en of hij het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel had geschonden. De heffingsambtenaar verdedigde de vastgestelde waarde, terwijl belanghebbende een lagere waarde voorstelde.

Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog was en dat de waardebepaling op modelmatige wijze had plaatsgevonden. Het Hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het hoger beroep ongegrond. De beslissing werd openbaar uitgesproken en er werd geen veroordeling in proceskosten uitgesproken.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 21/00921

uitspraakdatum: 9 mei 2023

Uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 11 juni 2021, nummer AWB 20/5259, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 21 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januair 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 624.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 1402,12.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 22 maart 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [naam1] .

2. Vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met garage uit het bouwjaar 1929. De inhoud van de woning is ongeveer 669 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 327 m2.

3. Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de woning. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning voldoende rekening heeft gehouden met de waardekenmerken van de woning. Tevens is in geschil of de heffingsambtenaar het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel heeft geschonden.

3.2.

De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag bevestigend en staat een waarde voor van € 624.000.

3.3.

Belanghebbende beantwoordt deze vragen ontkennend en staat een waarde voor van € 541.000 en subsidiair van € 605.000.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.2.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem overgelegde taxatiematrix d.d. 11 december 2020, opgemaakt door WOZ-taxateur [naam2] waarin aan de woning een waarde in het economische verkeer wordt toegekend van € 637.450. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn vier panden als referentieobject gebruikt. In de matrix is het volgende opgenomen:

Item

Onderhavig object

Vergelijkbaar object 1

Vergelijkbaar object 2

VergeÍijkbaar object 3

[adres1] 21

[adres2] 13

[adres3] 30

[adres4] 1

Prijspeildatum

01-01-2019

01-01-2019

01-01-2019

01-01-2019

Woningtype

Twee onder één

kapwoning

Twee onder één

kapwoning

Hoekwoning

Hoekwoning

Bouwjaar

1929

1937

1935

1930

Eenheden

woning m2

669

585

575

744

garage m2

58

115

73

73

dakkapel stuks

2

3

1

grond m2

327

295

252

429

Waarde per eenheid

woning€/m2

600

985

725

655

garage €/m2

250

250

250

250

dakkapel €

4500

4500

4500

grond bij

eengezinswoning €/m2

0-350 m2 (100%)

350-600m2 (50%)

600-900 m2 (25%)

650

650

700

700

350

Totalen

woning €

401.4

576.225

416.875

487.32

garage €

14.5

28.75

18.25

18.25

Dakkapel €

9

13.5

4.5

grond €

0-350 m2

350-600 m2

600-900 m2

212.550 (327 m2)

191.750,- (295 m2)

176.400,- (252 m2)

245.000,- (350 m2)

27.650,- (79 m2)

Economische waarde per waardepeildatum

637.45

810.225

616.025

778.22

Waarde afgerond

637

810

616

778

Verkoopprijs

835

635

740

Verkoopdatum

30-09-2019

02-09-2019

02-02-2018

Waardekenmerken

Ligging

Onderhoud

Kwaliteit

Uitstraling

Doelmatigheid

voorzieningen

3

3

3

4

2

3

3

3

4

3

4

4

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

Opmerking:

Incl. souterrain

Verbouwd in 2010

Incl. souterrain

Incl. kelder

In gebruik

geweest als

woning met

praktijk

4.4.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de onder 4.3 opgenomen matrix en de daarop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Alle in de matrix opgenomen referentieobjecten hebben vergelijkbare scores wat betreft kwaliteit, onderhoud, uitstraling en doelmatigheid, terwijl de heffingsambtenaar met de onderlinge verschillen voldoende rekening heeft gehouden. De woningen aan de [adres3] 30 en [adres4] 1 liggen niet dusdanig ver van de woning verwijderd dat daaraan in het geheel geen betekenis toe kan worden gekend. Het Hof weegt in dit oordeel mee dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de woning is uitgegaan van een eenheidsprijs van € 600 per vierkante meter terwijl de referentieobjecten een gemiddelde eenheidsprijs hebben van € 788. Nu de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat de referentieobjecten aan de [adres3] 30 en [adres4] 1 ook over een souterrain beschikken en voor deze souterrains geen correctie heeft plaatsgevonden op de waarde per kubieke meter, ziet het Hof geen aanleiding om ten aanzien van de woning hiervan af te wijken.

4.5.

De door belanghebbende ingebrachte taxatiematrix waarin de waarde van de woning is bepaald aan de hand van drie referentieobjecten, te weten [adres5] 51, [adres5] 69 en [adres6] 5 brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Naar het oordeel van het Hof zijn de aan [adres5] gelegen objecten door de ligging aan een drukke doorgaande weg niet goed vergelijkbaar met de aan een rustige straat gelegen woning. Bovendien heeft in tegenstelling tot de woning geen van de door belanghebbende voorgestelde referentieobjecten een garage en gaat het om objecten met een geheel andere uitstraling dan die van de woning.

4.6.

De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de waardebepaling van de woning op modelmatige wijze heeft plaatsgevonden, zodat belanghebbendes ten aanzien van een schending van het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel feitelijke grondslag mist.

4.7.

Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2023.

De griffier is verhinderd, De raadsheer,

de uitspraak te ondertekenen.

(J.W.J. de Kort) (T.H.J. Verhagen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 10 maart 2023.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.