ECLI:NL:GHARL:2023:4103

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 22/00136

uitspraakdatum: 16 mei 2023

Uitspraak van de tweeëntwintigste enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de
heffingsambtenaar van de gemeente Hardenberg(hierna: de heffingsambtenaar)

en het incidentele hoger beroep van

[belanghebbende]te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 3 december 2021, nummer AWB 20/2646, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 33 te [woonplaats] vastgesteld op € 173.000,- per waardepeildatum 1 januari 2019. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende voor het belastingjaar 2020 een aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar niet-woning van € 585,09 opgelegd.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar van 18 november 2020 heeft de heffingsambtenaar het tegen de waardebeschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

De Rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde vastgesteld op € 160.000,-, de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verminderd, bepaald dat haar uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar, en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten en het griffierecht.

1.4.

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en incidenteel hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 13 april 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. Oosters als de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [naam1] bijgestaan door taxateur [naam2] .

2.Vaststaande feiten

2.1.

Volgens de eigendomsinformatie van het kadaster zijn belanghebbende en zijn voormalige mede-vennoot [naam3] gezamenlijk eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de [adres1] 33 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een bedrijfshal (opslag/magazijn), bouwjaar 2008, met een oppervlakte van 366 m² op een perceel grond van 715 m². Van deze onroerende zaak is geen op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.

2.2.

Volgens de eigendomsinformatie van het kadaster zijn belanghebbende en zijn echtgenote [naam4] gezamenlijk eigenaar van de naast de onroerende zaak gelegen woning met grond gelegen aan de [adres1] 35 te [woonplaats] (hierna: de woning).

2.3.

De onroerende zaak en de woning zijn gelegen in de noordelijke zone van bedrijventerrein [naam5] . In deze noordelijke zone liggen woon/werkkavels, waarbij de gebruikers van een bedrijfshal en een naastgelegen woning dezelfde dienen te zijn.

3.Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

3.2.

De heffingsambtenaar vindt dat aannemelijk is gemaakt dat de beschikte WOZ-waarde van € 173.000,- niet te hoog is.

3.3.

Belanghebbende bepleit een waarde van € 92.000,-.

3.4.

De objectafbakening van de onroerende zaak is niet in geschil, omdat de eigendomsverhoudingen van de onroerende zaak en de woning van elkaar afwijken.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar (stap 1). Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt (stap 2). Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter - desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (stap 3).^[1]

4.2.

De heffingsambtenaar wijst ter onderbouwing van de beschikte waarde op de in hoger beroep aangevulde taxatiematrix waarin vijf referentieverkopen zijn opgenomen. De onroerende zaak is in deze matrix omschreven als “opslag/magazijn” met een perceel grond. Bij elk van de vijf referenties is sprake van een onroerende zaak die bestaat uit een woning(deel) met een al dan niet aangebouwde bedrijfsruimte/-hal, die is aangeduid als “opslag/magazijn” dan wel “loods/bedrijfshal”, en een perceel grond. In de matrix is (steeds) de geanalyseerde koopsom uitgesplitst over de diverse samenstellende delen van de betreffende referentie. Ter zitting is namens de heffingsambtenaar toegelicht dat de bij de analyse gehanteerde waardes van de bedrijfshallen zijn ontleend aan de kadastraal ingeschreven aktes van verkoop en dat de daarin vermelde waardes de grondslag zijn voor de heffing van overdrachtsbelasting.

4.3.

Belanghebbende vindt dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger kan zijn dan € 92.000,-. Ter onderbouwing van die waarde wijst hij op het taxatierapport van deJuisteWaarde.nl. Blijkens dat rapport is de waarde onderbouwd met drie referenties, te weten twee verhuurde bedrijfshallen en een verkochte bedrijfshal. Aan de hand van deze marktgegevens heeft belanghebbendes taxateur de gemiddelde huurprijs per m2 bepaald en een kapitalisatiefactor. De waarde van de onroerende zaak is vervolgens getaxeerd door een huurwaarde te kapitaliseren en daar correcties op toe te passen voor achterstallig onderhoud en een lager dan gemiddeld afwerkingsniveau.

4.4.

Het Hof is van oordeel dat beide partijen de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt. Het Hof licht dit oordeel hieronder toe, eerst voor het standpunt van de heffingsambtenaar en daarna voor dat van belanghebbende.

4.5.

De heffingsambtenaar heeft de beschikte waarde onderbouwd met transacties waarbij steeds een woning met een bedrijfsruimte/-hal is verkocht, terwijl de onroerende zaak zonder naastgelegen woning moet worden gewaardeerd. Naar het oordeel van het Hof verschilt de markt voor woningen met bijbehorende bedrijfshallen te veel van die voor afzonderlijke bedrijfshallen. De heffingsambtenaar heeft immers ter zitting verklaard dat het aanbod van woningen tezamen met een naastgelegen bedrijfshal klein is, waardoor voor bedrijfshallen die onderdeel zijn van een dergelijk samenstel, hogere verkoopprijzen worden gerealiseerd dan voor bedrijfshallen zonder bijbehorende woning. Nu van een samenstel in de onderhavige zaak geen sprake is, zijn de door de heffingsambtenaar aangevoerde transactiegegevens van samenstellen niet zonder meer bruikbaar. Verder zijn bij de referenties de waardecomponent voor de bedrijfsruimtes/-hallen gebaseerd op uitgesplitste verkoopsommen vermeld in aktes van levering zonder dat ze zijn gestaafd met marktgegevens zoals verkoop- of huurprijzen. Bovendien zijn de in de matrix gebruikte kapitalisatiefactoren niet voorzien van een onderbouwing.

4.6.

Belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde gebaseerd op vergelijkingsobjecten waarvan de bedrijfshallen een (aanzienlijk) grotere oppervlakte hebben dan de onroerende zaak. Verder liggen de betreffende vergelijkingsobjecten op een bedrijventerrein aan de andere kant van [woonplaats] met een industriële uitstraling zonder woonfunctie, terwijl de onroerende zaak ligt op een (gedeelte van een) bedrijventerrein waar wonen wordt gecombineerd bedrijfsmatige activiteiten. Deze omstandigheden tezamen maken dat de vergelijkingsobjecten te veel verschillen met de onroerende zaak om bruikbaar te zijn voor de onderbouwing van de waarde.

4.7.

Het Hof stelt, rekening houdend met al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 135.000,-.

SlotsomDe slotsom is dat het principaal hoger beroep ongegrond is en het incidenteel hoger beroep gegrond.

5.Proceskosten

Nu het principaal hoger beroep van de heffingsambtenaar ongegrond is, bepaalt het Hof dat van hem een griffierecht zal worden geheven van € 541,- op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 592,- voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 296,-), € 1.839,- voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837,- en kosten taxatierapport € 165,‑) en € 2.511,- voor de kosten in hoger beroep (3 punten (incidenteel hogerberoepschrift, verweerschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837,-) ofwel in totaal op € 4.942,-.

6.Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– vernietigt de uitspraak op bezwaar,

– vermindert de waarde van de onroerende zaak [adres1] 33 te [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2019 tot € 135.000,-,

– vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.942,-,

– draagt de heffingsambtenaar op het door de Rechtbank geheven griffierecht van € 48,- aan belanghebbende te vergoeden, en

– bepaalt dat van de heffingsambtenaar op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven van € 541,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Keuning, lid van de tweeëntwintigste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2023.

De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.

De raadsheer,

(J.W. Keuning)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 17 mei 2023.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raadwww.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Hoger beroep over WOZ-waardevaststelling bedrijfshal op bedrijventerrein met woonfunctie