Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.307.667
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 9125502
arrest van 6 juni 2023
in de zaak van
1.[appellant1]
2.
[appellant2]
[appellant2]
die wonen in [woonplaats1]
die hoger beroep hebben ingesteld
en bij de kantonrechter optraden als eisers in conventie en verweerders in reconventie
hierna: samen [appellanten] en ieder afzonderlijk [appellant1] en [appellant2]
advocaat: mr. H. Giard
tegen
Stichting Bo-Ex ‘91
die is gevestigd in Utrecht
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde en eiseres in reconventie
hierna: Bo-Ex
advocaat: mr. M.P.H. van Wezel.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
Naar aanleiding van het arrest van 19 april 2022 heeft op 2 juni 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Het procesverloop bestaat verder uit de memorie van grieven van [appellanten] en de memorie van antwoord van Bo-Ex.
2.De kern van de zaak
2.1.
De moeder van [appellanten] huurde van Bo-Ex sinds 3 januari 2018 een sociale huurwoning in [woonplaats1] . Zij woonde daar met haar twee volwassen zoons [appellant1] en [appellant2] . Het gezin bestaat uit Afghaanse vluchtelingen met een verblijfstitel. Na het overlijden van hun moeder [in] 2020 hebben de twee zoons Bo-Ex gevraagd of zij de huurovereenkomst op eigen naam mogen voortzetten vanwege hun medische en psychosociale situatie en hun emotionele gehechtheid aan de woning. Bo-Ex weigerde dat omdat de woning volgens Bo-Ex niet passend is voor hen vanwege de grootte van de woning in verhouding tot de gewijzigde gezinssamenstelling. Bo-Ex bood hen tweemaal een alternatieve huurwoning aan, maar [appellanten] hebben dat aanbod niet geaccepteerd.
2.2.
[appellanten] hebben gevorderd (conventie) dat de kantonrechter zal bepalen dat zij de huurovereenkomst van hun overleden moeder op eigen naam mogen voortzetten, dat Bo-Ex [appellanten] bij de gemeente zal voordragen als huurders van de woning en dat Bo-Ex bij afgifte van de huisvestingsvergunning de huurovereenkomst voortzet, met veroordeling van Bo-Ex in de proceskosten. Bo-Ex heeft gevorderd (reconventie) dat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst is beëindigd en dat [appellanten] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de nakoming van het bedrag aan huur dat zij betaald zouden hebben als zij huurder waren geweest. Ook vroeg zij om [appellanten] te veroordelen om de woning te ontruimen, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.
2.3.
De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellanten] niet voldoen aan de wettelijke criteria om de huurovereenkomst van hun moeder op eigen naam voort te kunnen zetten en heeft om die reden de vorderingen van [appellanten] afgewezen. De vorderingen van Bo-Ex tot ontruiming van de woning en tot betaling van de proceskosten heeft de kantonrechter toegewezen. Haar overige vorderingen zijn afgewezen.
2.4.
[appellanten] zijn het niet eens met dit oordeel en hebben hoger beroep ingesteld. Doordat het ingestelde hoger beroep op grond van artikel 7:268 lid 2 BW schorsende werking heeft, hebben [appellanten] de woning nog niet hoeven te ontruimen. [appellanten] hebben twee bezwaren (grieven) aangevoerd op basis waarvan zij vragen hun vorderingen alsnog toe te wijzen en de vorderingen van Bo-Ex alsnog af te wijzen.
3.Het oordeel van het hof
3.1.
Het hof is het eens met de beslissing van de kantonrechter en zal het bestreden vonnis daarom in stand laten. Hierna zal het hof toelichten hoe het tot dit oordeel komt.
Juridisch kader
3.2.
Op grond van artikel 7:268 lid 2 BW kan de persoon die in de woonruimte van de overleden huurder zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, binnen zes maanden na het overlijden van de huurder ten laste van de verhuurder vorderen dat hij de huur voortzet. Op grond van artikel 7:268 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) wijst de rechter de vordering in ieder geval af als:
de eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de hiervoor genoemde vereisten voldoet;
de eiser vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur en;
de eiser niet een huisvestingsvergunning overlegt wanneer die vereist is.
[appellanten] beschikken niet over een huisvestingsvergunning
3.3.
Partijen zijn het erover eens dat het een woning betreft waarop hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 van toepassing is, zodat [appellanten] een huisvestingsvergunning nodig hebben (als bedoeld in artikel 7:268 lid 3 onder c BW) om de huurovereenkomst van hun moeder op eigen naam voort te kunnen zetten. [appellanten] stellen zelf niet over een huisvestingsvergunning te beschikken. De gevorderde voortzetting van de huurovereenkomst dient te worden afgewezen alleen al omdat de huisvestingsvergunning dus niet door hen in deze procedure kan worden overgelegd. Anders dan [appellanten] kennelijk menen, bestaat er in dat geval voor de civiele rechter geen beoordelingsruimte. Evenmin is er dus ruimte voor een afweging van de belangen van de huurder tegenover die van de verhuurder.
3.4.
Of [appellanten] op grond van de criteria die zijn opgenomen in de Huisvestingsverordening van de Gemeente Utrecht recht hebben op een huisvestingsvergunning voor de woning moet namelijk in een bestuursrechtelijke (bezwaar)procedure worden getoetst. Daar kan aan de orde worden gesteld of burgemeester en wethouders of de door hen (op grond van artikel 10:1 e.v. Algemene wet bestuursrecht) gemandateerde woningcorporatie, zoals in dit geval Bo-Ex, goede gronden heeft de vergunning niet af te geven. In het geval dat Bo-Ex deze weigert af te geven zonder berichtgeving hierover aan [appellanten] , is sprake van een fictieve weigering waartegen [appellanten] ook op kan komen. In die bestuursrechtelijke procedures moeten de argumenten die [appellanten] in deze civiele procedure naar voren hebben gebracht (over bijvoorbeeld de passendheid van de woning, de medische- en humanitaire noodzaak, de maatschappelijke- en sociale gronden en de bijzonderheid van de situatie waarin zij verkeren) worden beoordeeld en afgewogen. [appellanten] hebben, zo blijkt uit hun processtukken, geen juridische actie ondernomen om via de bestuursrechtelijke weg de huisvestingsvergunning te verkrijgen zodat het hof ervan moet uitgaan dat deze ook niet op korte termijn zal kunnen worden overgelegd.
3.5.
Doordat de vordering van [appellanten] tot voortzetting van de huurovereenkomst van hun moeder al vanwege het ontbreken van de vereiste huisvestingsvergunning dient te worden afgewezen, kunnen de andere vereisten voor voortzetting van de huurovereenkomst (het hebben van een duurzame gemeenschappelijke huishouding en het bieden van voldoende financiële waarborg) en de in dat kader door [appellanten] genoemde bezwaren onbesproken blijven.
De conclusie
3.6.
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellanten] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof [appellanten] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. Het hof kan zich voorstellen dat Bo-Ex in verband met de bijzondere problematiek waarmee [appellanten] kampen, haar verlopen aanbod tot alternatieve (en passende) woonruimte desondanks gestand doet.
3.7.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht van 20 oktober 2021;
4.2.
veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van Bo-Ex:
€ 783,- aan griffierecht
€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van Bo-Ex (2 procespunten x appeltarief II);
4.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.J. de Kerpel-van de Poel, A.J.J. van Rijen en
A.G.J. van Wassenaer van Catwijck, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2023.
A.G.J. van Wassenaer van Catwijck, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2023.