Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden/Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.314.752
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 9464090)
arrest van 6 juni 2023
in de zaak van
1.[appellant] ,
2.
[appellante] ,
[appellante] ,
beiden wonende te [woonplaats1] ,
die hoger beroep hebben ingesteld,
en bij de rechtbank optraden als eisers in conventie en verweerders in reconventie,
hierna samen
[appellanten]te noemen,
[appellanten]te noemen,
vertegenwoordigd door mr. B.P.C. Bijl uit Amsterdam,
tegen
1.[geïntimeerde1] ,
2.
[geïntimeerde2],
[geïntimeerde2],
beiden wonende te [woonplaats1] ,
die bij de rechtbank optraden als gedaagden in conventie en eisers in reconventie,
hierna samen
[geïntimeerden]te noemen,
[geïntimeerden]te noemen,
vertegenwoordigd door mr. J.B. de Jong uit Almere.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
Naar aanleiding van het arrest van 20 december 2022 heeft op 6 maart 2023 een enkelvoudige mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Daarop is een reactie gekomen van [appellanten] Alleen indien dat voor de nemen beslissing van belang is, zal het hof hierop terugkomen. Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1
[appellanten] hebben een huis verkocht aan [geïntimeerden] Het gaat in deze zaak om de vraag of [geïntimeerden] een boete moeten betalen omdat de woning later is geleverd dan de datum die in de koopovereenkomst stond vermeld. Ook is tussen partijen in geschil of [geïntimeerden] een gebruikersvergoeding verschuldigd zijn over de periode waarin zij in de woning verbleven in de periode tussen de uiterste leveringsdatum en de levering.
2.2
[appellanten] hebben bij de kantonrechter gevorderd dat [geïntimeerden] worden veroordeeld tot betaling van de contractuele boete van € 45.000,-, vermeerderd met wettelijke rente, en tot betaling van € 2.800,- aan huurpenningen en gebruikersvergoeding, te vermeerderen met € 100,- aan boete. Daarnaast hebben [appellanten] gevorderd voor recht te verklaren dat zij niet tot terugbetaling van de waarborgsom gehouden zijn. Dit alles met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.
2.3
De kantonrechter heeft [geïntimeerden] veroordeeld tot betaling van € 100,- aan boete. De andere vorderingen zijn afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is – zo begrijpt het hof - dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter echter bekrachtigen, behalve ten aanzien van de gebruikersvergoeding over de periode van 1 tot en met 6 augustus. Die beslissing wordt hierna uitgelegd. Daarbij zal het hof de bezwaren van [appellanten] tegen het bestreden vonnis thematisch bespreken.
3.Het oordeel van het hof
Feiten
3.1
Bij het oordeel van het hof zijn de volgende vaststaande feiten van belang.
3.2
Partijen hebben in mei 2020 een NVM-koopovereenkomst getekend voor de verkoop van de woning van [appellanten] aan [geïntimeerden] tegen een koopsom van € 450.000,-. De eigendomsoverdracht zou aanvankelijk op 21 september 2020 plaatsvinden.
3.3
Wegens betalingsproblemen aan de zijde van [geïntimeerden] zijn partijen overeengekomen dat [geïntimeerden] tegen betaling van € 1.400,- per maand in de woning mochten verblijven. De verkoop en levering van de woning zou later plaatsvinden. Partijen hebben de afspraken hierover in een ‘huurkoopovereenkomst’ opgenomen. Daarin staat het volgende:
“14.1 Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van de NVM koopovereenkomst zal de huurder uiterlijk op donderdag 1 juli 2021 een bankgarantie overleggen ter voor een bedrag van € 45.000,-, zegge vijfenveertigduizend euro. De bankgarantie dient te zijn afgegeven door een erkende bankinstelling gevestigd in Nederland. Deze bankgarantie moet onvoorwaardelijk zijn, voortduren tot tenminste één maand na de overeengekomen datum van eigendomsoverdracht, en de clausule bevatten dat de desbetreffende bankinstelling op eerste verzoek van de notaris het bedrag van de garantie aan de notaris zal uitkeren. De bankgarantie wordt onmiddellijk opeisbaar door de verkoper indien de levering van de woning niet uiterlijk op maandag 2 augustus 2021 kan plaatsvinden.
(…)
14.4
De akte van levering zal gepasseerd worden op maandag 2 augustus 2021 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van PVM notarissen te Almere
14.5
Aangezien dit huurkoop overeenkomst een addendum is op de NVM koopovereenkomst, opgesteld door Hoekstra en van Eck makelaars, zijn er geen nieuwe ontbindende voorwaarden opgenomen. Bij het niet nakomen van de koop van de woning op uiterlijk maandag 2 augustus 2021, zullen de
huurders c.q. kopers EUR 45.000,- zegge vijfenveertigduizend euro verschuldigd zijn aan de verhuurders c.q. verkopers welke gelijk is aan 10% van de koopsom van de woning.”
3.4
Partijen hebben PVM Notarissen (hierna: de notaris) benaderd voor de levering van de woning. De notaris heeft partijen op enig moment bericht dat de levering op 30 juli 2021 gepland stond.
3.5
[geïntimeerden] heeft op 8 juli 2021 contact opgenomen met de notaris met de vraag of het in verband met vakantie mogelijk was om de leveringsdatum te verplaatsen. De notaris heeft [geïntimeerden] geantwoord de leveringsdatum niet zonder toestemming van [appellanten] te kunnen wijzigen.
3.6
De notaris heeft op 8 juli 2021 telefonisch contact met [appellanten] gehad over het uitstellen van de levering. Op dezelfde dag heeft de notaris partijen een e-mail gestuurd met de mededeling dat de levering op 6 augustus 2021 zou plaatsvinden.
3.7
[appellanten] hebben in reactie op de mail van de notaris op 8 juli 2021 een mail gestuurd aan de notaris met de volgende inhoud:
“Beste meneer [naam1] .
Wij hebben elkaar zojuist gesproken. Ik heb u aangegeven dat passeren op 6 augustus een miscommunicatie betreft. Ik kom na het weekend terug met een voorstel. (…)”
3.8
Op maandag 19 juli 2021 hebben [appellanten] een mail gestuurd aan de notaris, waarin stond:
“Geachte heer [naam1] .
Ik kom hierbij terug op uw verzoek omtrent de passeerdatum.
Zoals met alle partijen reeds op 3 juli 2020 overeengekomen is de passeerdatum 30 juli 2021. Wij hebben rekening gehouden met die datum. Alternatief zou dinsdag 20 juli kunnen zijn. Uiterlijk 2 augustus moet de transportakte zijn gepasseerd.
We zien uw bevestiging van bovengenoemde data graag tegemoet, waarvoor alvast dank.
(…)”
3.9
Op 3 augustus 2021 schrijven [appellanten] aan [geïntimeerden] dat de overdracht van de woning, ondanks de daarover gemaakte afspraken, niet op de overeengekomen datum van 2 augustus 2021 heeft plaatsgevonden en dat zij daarom aanspraak maken op de contractuele boete van € 45.000,-.
3.1
De levering van de woning heeft uiteindelijk op 1 september 2021 plaatsgevonden.
Het standpunt van [appellanten]
3.11
[appellanten] stellen zich in de grieven op het standpunt dat 2 augustus 2021 de laatste datum was waarop geleverd kon worden en dat [geïntimeerden] die termijn niet hebben gehaald, waardoor [geïntimeerden] de contractuele boete verschuldigd zijn die is overeengekomen in artikel 14.5 van de huurkoopoverenkomst. De mededeling van de notaris dat op 6 augustus 2021 zou worden geleverd, kan niet worden beschouwd als een nieuwe datum die partijen zijn overeengekomen, omdat de notaris geen woordvoerder is van partijen en omdat [appellanten] hun bezwaren tegen verplaatsing van de leverdatum aan de notaris kenbaar hebben gemaakt.
De contractuele boete
3.12
Partijen zijn overeengekomen dat de woning uiterlijk op 2 augustus 2021 zou zijn geleverd of zoveel eerder als later als zij tezamen nader overeenkomen. Daarom moet beoordeeld worden of partijen een andere leverdatum zijn overeengekomen. Voor het overeenkomen van een afwijkende leverdatum zijn van beide partijen rechtshandelingen vereist. Volgens artikel 3:33 BW is een rechtshandeling een op een rechtsgevolg gerichte wil die zich door een verklaring heeft geopenbaard. Een verklaring kan ook bestaan in het nalaten om een bepaalde handeling uit te voeren. [1] Artikel 3:35 BW bepaalt dat tegen degene die een verklaring van de wederpartij redelijkerwijze heeft opgevat als een door die ander tot hem gerichte verklaring van een bepaalde strekking, geen beroep kan worden gedaan op het ontbreken van een met deze verklaring overeenstemmende wil. Met andere woorden, iemand die gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen op een verklaring van een ander, kan niet tegengeworpen krijgen dat de wil van de ander niet overeenstemde met de verklaring.
3.13
In deze zaak staat vast dat omstreeks 8 juli 2021, de dag van de mededeling van de notaris dat de leverdatum naar 6 augustus 2021 werd verschoven, de verhouding tussen partijen al was verstoord. Dat blijkt onder meer uit de overgelegde whatsapp-correspondentie. Partijen hebben mede met het oog op die verstoorde verhoudingen ervoor gekozen om de correspondentie met betrekking tot de levering van de woning te laten verlopen via de notaris. De notaris heeft beide partijen bericht dat de nieuwe leverdatum
6 augustus 2021 was, ondanks de bezwaren die [appellanten] richting de notaris hebben geuit. Over die bezwaren is aan [geïntimeerden] geen mededeling gedaan, noch door de notaris, noch door [appellanten] hebben weliswaar gesteld op 8 juli 2021 ’s avonds een telefonisch gesprek te hebben gevoerd met [geïntimeerden] , maar uit niets blijkt dat zij in dit gesprek hun bezwaren kenbaar hebben gemaakt tegen de datum van 6 augustus 2021. Bovendien blijkt uit de whatsapp-correspondentie tussen [geïntimeerde1] en [appellante] dat het telefoongesprek van 8 juli 2021 al op 6 juli 2021 was ingepland. Op
6 juli was nog niet bekend dat de leveringsdatum zou worden verschoven. De aanleiding voor dit gesprek stond dus los van de door de notaris genoemde leveringsdatum.
3.14
Het hof hecht daarnaast waarde aan de volgende passage in dezelfde whatsapp-correspondentie:
“[05-07-2021 08:14:12] [naam2] : (…) En zondag gaan we op vakantie.
Gaan jullie nog weg ?
Wij willen nl vragen / dat kon wel volgens de notaris om maandag 2 aug te tekenen.
30 juli komen we net terug van vakantie in de middag.
Dan kunnen we die zondag als het jullie uitkomt afsluiten met een lunch ergens
Laat maar weten
[06-07-2021 12:05:37] [appellante] : Hi ja hoor jullie ook? Sorry late reactie was even
druk gisteren. Ik overleg even en kom erop terug.
(…)
[06-07-2021 21:46:39] [appellante] : Zag dat ik niet gereageerd had op je vraag mbt vakantie. Wij zijn t/m 2 aug op vakantie.
[06-07-2021 21:53:06] [naam2] : Dus jullie kunnen ook niet tekenen op 30?
[06-07-2021 21:59:35] [appellante] : Wij zijn vanaf 22 juli t/m 2 aug op vakantie”
3.15
In deze correspondentie wordt door [geïntimeerde1] expliciet gevraagd of [appellanten] op 30 juli 2021 verhinderd zijn om te tekenen. Als [appellanten] wilden persisteren in de datum van 30 juli 2021, dan had het voor de hand gelegen om dat rechtstreeks in reactie op de vraag van [geïntimeerde1] duidelijk naar voren te brengen. Door in plaats daarvan te volstaan met het antwoord rond die tijd op vakantie te gaan, hebben [appellanten] bij [geïntimeerden] juist eerder de indruk gewekt zelf ook niet op 30 juli 2021 te kunnen tekenen.
3.16
[appellanten] hebben verder aangevoerd dat hun niet kan worden verweten op dezelfde manier te hebben gehandeld als [geïntimeerden] , namelijk door alleen te communiceren via de notaris. Dit verweer kan [appellanten] niet baten. Het verschil is er immers in gelegen dat de notaris wel gehoor heeft gegeven aan het verzoek van [geïntimeerden] om de leveringsdatum van 30 juli 2021 te verschuiven, waardoor [appellanten] hiervan op de hoogte waren. Dit geldt niet ten aanzien van de bezwaren van [appellanten] tegen de leveringsdatum van 6 augustus 2021, omdat [geïntimeerden] deze bezwaren nimmer hebben ontvangen.
3.17
De reden dat vervolgens op 6 augustus 2021 de woning niet is geleverd, is niet aan [geïntimeerden] , maar aan [appellanten] te wijten. [appellanten] hebben voor de levering op 6 augustus 2021 de eerder aan de notaris verstrekte volmacht tot levering ingetrokken, waardoor levering niet mogelijk was. Dit betekent dat [geïntimeerden] geen contractuele boete verschuldigd zijn voor zover het verwijt zou zijn dat niet uiterlijk op maandag
2 augustus 2021 is geleverd.
Rechtsverwerking
3.18
Het hof overweegt voorts dat [appellanten] hun recht hebben verwerkt om aanspraak te maken op de contractuele boete door geen actie te ondernemen, nadat zij de notaris hadden laten weten niet akkoord te zijn met het verplaatsen van de leverdatum, en daarop geen reactie hadden gekregen. Nadat de notaris partijen had bericht dat de leverdatum was verplaatst, is bij [geïntimeerden] het vertrouwen gewekt dat de woning op 6 augustus 2021 geleverd zou kunnen worden. [appellanten] Het hof acht het onaanvaardbaar dat [appellanten] vervolgens alsnog aanspraak zouden kunnen maken op de contractuele boete. Ook dit brengt met zich dat [geïntimeerden] , geen contractuele boete verschuldigd zijn.
Gebruikersvergoeding
3.19
[appellanten] stellen dat [geïntimeerden] op grond van artikel 7:225 lid 1 BW een gebruikersvergoeding van € 1.400,- verschuldigd zijn over de periode dat zij na de afloop van de huurkoopovereenkomst zonder rechtsgrond in de woning verbleven.
3.2
Het hof oordeelt als volgt. Op grond van artikel 7:225 lid 1 BW kan de verhuurder een gebruikersvergoeding vorderen die gelijk is aan de huurprijs over de tijd dat de huurder onrechtmatig het gehuurde onder zich heeft gehouden.
3.21
Vaststaat dat [geïntimeerden] in augustus 2021 in de woning zijn verbleven zonder rechtsgrond, aangezien de huurkoopovereenkomst op 1 augustus 2021 was geëindigd. Daarnaast is het initiatief van [geïntimeerden] om de oorspronkelijke leverdatum te verplaatsen de reden dat de woning niet voor 1 augustus 2021 is geleverd. Het bewonen van de woning door [geïntimeerden] nadien – totdat zij de eigendom verkregen - is daarom in beginsel als onrechtmatig te kwalificeren.
3.22
Het hof heeft hiervoor overwogen dat [geïntimeerden] er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat [appellanten] akkoord waren met de nieuwe leverdatum, maar dat betekent niet dat [appellanten] daarmee ook afstand hebben gedaan van het recht om een eventuele gebruikersvergoeding te ontvangen. Daarbij is echter van belang dat op 6 augustus 2021 de woning niet is geleverd omdat [appellanten] hun oorspronkelijk verleende volmacht tot levering hadden ingetrokken. [appellanten] hebben aangegeven die volmacht te hebben ingetrokken omdat zij wegens emotionele redenen zelf bij de ondertekening aanwezig wilden zijn, maar hebben vervolgens bij de levering op 1 september 2021 alsnog bij volmacht getekend. Onder deze omstandigheden acht het hof niet onrechtmatig dat [geïntimeerden] na
6 augustus 2021 in de woning zijn verbleven. Dat is namelijk te wijten aan het intrekken van de volmacht door [appellanten] Het hof zal daarom de gevorderde gebruikersvergoeding toewijzen over de periode van 1 tot en met 6 augustus 2021, hetgeen neerkomt op een bedrag van (€ 1.400/31 x 6 =) € 271,-.
De conclusie
3.23
Het hoger beroep slaagt deels. Omdat [appellanten] grotendeels in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof [appellanten] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten, zonder dat het hof deze kosten in het dictum hoeft te specificeren gelet op de uitspraak van de Hoge Raad in ECLI:NL:HR:2022:853.
3.24
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland van
4 mei 2022, behalve de beslissing ten aanzien van de gebruikersvergoeding die hierbij wordt vernietigd en doet in zoverre opnieuw recht:
- veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van een bedrag van € 271,- aan [appellanten] ,
- veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] :
€ 783,- aan griffierecht
€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (2 procespunten x appeltarief II), te vermeerderen met nakosten;
- verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, M.E.L. Fikkers en M.W. Zandbergen, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
6 juni 2023.