Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.305.521/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 8960496)
arrest van 13 juni 2023
in de zaak van
[appellant]en
[appellante] ,
[appellante] ,
die beiden wonen in [woonplaats1]
en die hoger beroep hebben ingesteld
bij de rechtbank: gedaagden in conventie en eisers in reconventie
hierna:
huurders
huurders
advocaat: mr. A.L.S. Verhoog, die kantoor houdt in Haren
tegen
[verweerder],
die woont in [woonplaats2]
verweerder in hoger beroep
bij de rechtbank: eiser in conventie en gedaagde in reconventie
hierna:
verhuurder
verhuurder
advocaat: mr. J. Holmer, die kantoor houdt in Leek.
1.Het verdere verloop van de procedure bij het hof
In het tussenarrest van 16 augustus 2022 is een mondelinge behandeling bepaald. Die heeft plaatsgevonden op 7 maart 2023. Daarvan is een verslag (proces-verbaal) opgemaakt. Op verzoek van partijen is de zaak vervolgens aangehouden tot 9 mei 2023 om te bezien of (alsnog) een schikking kon worden bereikt. Op 9 mei 2023 is arrest gevraagd. De uitspraak daarvan is bepaald op vandaag.
2.De kern van de zaak
2.1
Huurders huurden een woning van verhuurder. Op vordering van verhuurder heeft de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, op 16 november 2021 (in conventie) de huurovereenkomst ontbonden, de ontruiming bevolen en huurders veroordeeld tot betaling van een hoofdsom van € 4.801,73 aan huurachterstand (berekend tot en met december 2020), vermeerderd met wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en huurtermijnen of gebruiksvergoeding vanaf 1 januari 2021 tot de dag van de ontruiming - een en ander met veroordeling van huurders in de proceskosten. De vordering van de huurders (in reconventie) tot huurprijsvermindering is afgewezen en zij zijn veroordeeld in de proceskosten.
2.2
Huurders willen met hun hoger beroep bereiken dat hun vordering tot huurprijsvermindering alsnog wordt toegewezen, dat verhuurder wordt veroordeeld tot betaling van het hun toekomende saldo na verrekening met de huurachterstand en dat de vorderingen van verhuurder tot ontbinding en ontruiming alsnog worden afgewezen.
2.3
Het hof zal het vonnis van de kantonrechter vernietigen. De vorderingen van verhuurder worden alsnog afgewezen, die van huurders toegewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom het hof tot deze beslissingen komt. Daartoe zal eerst het feitelijk kader worden weergegeven.
3.De vaststaande feiten
3.1
Tussen partijen bestaat sinds 1 augustus 2015 een huurovereenkomst voor de woning aan de [adres] te [plaats1] (verder: de woning).
3.2
De huurprijs moet uiterlijk voor de eerste van elke maand betaald worden. De aanvangshuurprijs bedroeg € 695,- per maand.
3.3
De woning behoort tot een complex van woningen dat voorwerp is van sloop en aardbevingsbestendige herbouw.
3.4
Huurders hebben in verband daarmee de woning op 13 september 2021 ontruimd. Na de ontruiming hebben huurders hun intrek genomen in een wisselwoning in Oudeschild. Die wisselwoning is hun ter beschikking gesteld door de Nationaal Coördinator Groningen (NCG).
3.5
De woning is inmiddels gesloopt en (aardbevingsbestendig) herbouwd.
4.De beoordeling in hoger beroep
inleiding
4.1
Huurders hebben vier bezwaren (grieven) aangevoerd tegen het eindvonnis. Deze zullen op basis van de volgende, daarin aan de orde gestelde thema’s worden besproken:
- huurprijsvermindering
- betalingsachterstand
- ontbinding en ontruiming
- incassokosten en rente
4.2
Voorafgaand aan de bespreking van deze thema’s wordt nog stilgestaan bij een door verhuurder gevoerd verweer en bij de vermindering van eis door de verhuurder.
huurders hebben nog steeds belang bij hun vorderingen
4.3
Uit het feit dat huurders rechtstreeks met de NCG over een wisselwoning hebben gecontracteerd, de woning hebben ontruimd en daarna geen huur meer hebben betaald aan verhuurder, leidt verhuurder af dat huurders de huurovereenkomst hebben willen verbreken. Bij een oordeel van het hof over de (on)juistheid van de door de kantonrechter uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst hebben huurders om deze reden volgens verhuurder geen belang.
4.4
Dit verweer wordt verworpen. Huurders hebben niet rechtstreeks met de NCG gecontracteerd omdat zij een einde wilden maken aan de huurovereenkomst, maar omdat de (door verhuurder niet bestreden) noodzaak bestond vervangende woonruimte te hebben tijdens de sloop en herbouw van de woning. Dat geen huur meer betaald is na ontruiming, vond zijn grondslag daarin dat het niet verhuurder is geweest die in vervangende woonruimte heeft voorzien en het dus niet langer verhuurder was die vanaf 13 september 2021 (datum ontruiming) woongenot verschafte aan huurders. De ontruiming, het contract met NCG en het stopzetten van betalingen aan verhuurder duiden er dus niet op dat huurders de huurovereenkomst hebben willen beëindigen.
vermindering van eis
4.5
Verhuurder heeft de eis in hoger beroep verminderd. Waar hij bij de rechtbank zijn vordering inzake huurachterstand nog berekende tot 16 november 2021 (datum eindvonnis kantonrechter) berekent hij deze in hoger beroep tot 13 september 2021 (datum ontruiming). Vermindering van eis mag te allen tijde. Recht wordt daarom gedaan op basis van deze verminderde eis.
de huurprijs wordt verminderd
4.6
De kantonrechter heeft de (reconventionele) vordering van huurders tot vermindering van de huurprijs afgewezen omdat huurders, in het licht van de gemotiveerde betwisting door verhuurder, het bestaan van gebreken en de hoogte van hun vordering onvoldoende hadden onderbouwd.
4.7
Huurders benoemen in hoger beroep uitdrukkelijk de volgens hen bestaande gebreken en hebben ter onderbouwing daarvan een video-opname overgelegd van de dag van de ontruiming. Ook hebben zij erop gewezen dat verhuurder op 4 april 2020 een opname van het gehuurde heeft gedaan.
4.8
Ingevolge artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennisgegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
4.9
Als productie H2 is door huurders in hoger beroep ingebracht een video-opname van de lege woning op de dag van de ontruiming daarvan (13 september 2021). De toestand van alle ruimtes in de woning is daarop vastgelegd. Dat de beelden overeenstemmen met de werkelijkheid, is niet betwist door verhuurder. Waarneembaar zijn meerdere plaatsen met lekkageschade (zelfs in de meterkast), gebrekkige rioleringsafvoer, ernstige
schimmelvorming op muren en vloeren, afbrokkelende muren en trapdelen, niet sluitende ramen en doorgerotte kozijnen en vensterbanken. De door huurders (als productie 9 bij de kantonrechter) overgelegde foto’s sporen geheel met deze waarnemingen.
4.1
Deze beelden (video en foto’s) tonen een algehele toestand van bouwkundige verwaarlozing van de woning. Dat kwalificeert als een gebrek in de zin van artikel 7:207 lid 1 BW.
4.11
De aard van deze gebreken is zodanig dat deze reeds ruim voor 13 september 2021 aanwezig geweest moeten zijn. Huurders hebben gesteld dat daarvan in ieder geval per
4 april 2020 sprake was én dat verhuurder daarmee bekend was. Het eerste is met de genoemde beelden voldoende onderbouwd. Verhuurder heeft niets aangevoerd dat als een betwisting hiervan kan worden aangemerkt. Het tweede (de bekendheid met de gebreken) blijkt uit het feit dat verhuurder, zoals bij de mondelinge behandeling in hoger beroep door deze erkend, samen met een taxateur ( [naam1] ) op 4 april 2020 in het gehuurde is geweest ten behoeve van een taxatie. Onvoldoende betwist is dat zij toen foto’s hebben gemaakt en alle gebreken hebben geïnventariseerd. Dat betekent dat het niet anders kan zijn dan dat zij de gebreken (die alle zichtbaar zijn) hebben waargenomen. Verhuurder was daarmee dus in ieder geval vanaf dat moment voldoende bekend en had tot herstelmaatregelen over kunnen gaan.
4.12
Ingevolge artikel 7:257 lid 3 BW kunnen huurders huurprijsvermindering vorderen vanaf 1 september 2020 (zijnde zes maanden vóór de datum waarop zij deze in rechte hebben gevorderd (9 maart 2021).
4.13
Huurders hebben gesteld dat de gebreken een huurprijsvermindering rechtvaardigen met 70% van de huurprijs. Zij hebben daarbij verwezen naar het Gebrekenboek van de Huurcommissie, dat een dergelijke tijdelijke huurkorting (maximaal) mogelijk maakt bij gebreken uit de in dat Gebrekenboek voorkomende categorie B. Op dat punt is onvoldoende gemotiveerd verweer gevoerd door verhuurder. Het hof gaat om die reden, én omdat een dergelijke vermindering evenredig is aan de toestand van algehele bouwkundige verwaarlozing, uit van een vermindering van de huurprijs over de periode van
1 september 2020 tot en met 13 september 2021 met 70% van de overeengekomen huur. De overeengekomen huurprijs over deze periode was € 743,50 per maand. Na vermindering bedraagt deze dus € 223,05 per maand.
de huurachterstand bedroeg € 171,74
4.14
Uitgaande van de huurprijsvermindering hebben huurders een berekening gemaakt van wat door hen tot en met 13 september 2021 aan huur verschuldigd was. Die berekening is opgenomen onder 1.8 in de memorie van grieven. Kennelijk uitgangspunt is dat tot en met oktober 2019 geen achterstand in huurbetaling bestond. Verhuurder heeft dat gemotiveerd betwist door een grootboekkaart over te leggen (productie 2 bij memorie van antwoord). Daaruit blijkt dat per 31 december 2019 sprake was van een achterstand in betaling van
€ 243,50.
4.15
Voor het overige is de door huurders gemaakte berekening niet gemotiveerd betwist. Het resultaat daarvan sluit op € 71,76 ten gunste van huurders. Na aftrek van € 243,50 sluit de berekening op € 171,74 ten gunste van verhuurder. Dat was dus de achterstand per
13 september 2021 en verhuurder heeft zijn vordering beperkt tot die datum. Voor zover huurders door de kantonrechter veroordeeld zijn tot betaling van dat bedrag, was dat dus terecht. Voor het meerdere was dat onjuist.
De vordering tot ontbinding en ontruiming wordt alsnog afgewezen
4.16
Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of die tenzij-situatie zich voordoet dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Deze hoofdregel en de tenzij-bepaling tezamen brengen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst [1] .
4.17
Zoals hiervoor berekend, was de huurachterstand minder dan het bedrag van één huurtermijn (na vermindering daarvan). Die achterstand rechtvaardigt geen ontbinding van de huurovereenkomst en dus ook niet een bevel tot ontruiming van de woning.
incassokosten en rente
4.18
Huurders hebben in hoger beroep gesteld dat buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente niet verschuldigd zijn omdat van enige achterstand in huurbetaling geen sprake was. Die stelling is, zoals hiervoor uiteengezet, onjuist en overigens is op beide punten door huurders (bij de kantonrechter) geen verweer gevoerd. De achterstand was echter wel aanzienlijk minder dan die waarvan de kantonrechter is uitgegaan. Ingevolge het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bedraagt de vergoeding bij een vordering van € 171,74 het minimumbedrag van € 40,-. De wettelijke rente over de achterstand is toewijsbaar vanaf 13 september 2021 omdat huurders vanaf dat moment in verzuim zijn geraakt. Voor zover huurders door de kantonrechter veroordeeld zijn tot betaling van het bedrag van € 40,- was dat dus terecht. Voor het meerdere was dat onjuist. Voor de wettelijke rente geldt dat deze ten onrechte is toegekend over een hogere hoofdsom dan € 171,74 en met ingang van een eerdere datum dan 13 september 2021.
de slotsom
4.19
De grieven van de huurders over de huurprijsvermindering, de achterstand in huurbetaling, de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming, de buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente slagen grotendeels. Daarmee slaagt ook hun grief over de proceskosten. Het vonnis waarvan beroep zal, hoewel voor een klein gedeelte terecht gewezen, voor alle duidelijkheid geheel worden vernietigd.
4.2
Als grotendeels in het ongelijk gestelde partij wordt verhuurder veroordeeld in de kosten van de procedure bij de kantonrechter (conventie en reconventie) én het hof. Die kosten worden als volgt vastgesteld:
bij de kantonrechter:
- nihil aan verschotten
- € 996,50 aan salaris advocaat (conventie en reconventie)
bij het hof:
- € 468,02 aan verschotten en
- € 2.366,- aan salaris advocaat (2 punten tarief II à € 1.183,- per punt)
Onder deze kosten vallen ook de nakosten, zonder dat het hof deze kosten hoeft te vermelden en te specificeren. [2]
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.21
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
5.De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 16 november 2021;
doet opnieuw recht en
veroordeelt huurders aan verhuurder te voldoen het bedrag van € 211,74, vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 171,74 vanaf 13 september 2021 tot de dag van de algehele voldoening;
veroordeelt verhuurder in de kosten van de procedure in beide instanties, aan de zijde van huurders vastgesteld op:
bij de kantonrechter:
- nihil aan verschotten
- € 996,50 aan salaris advocaat
bij het hof:
- € 468,02 aan verschotten en
- € 2.366,- aan salaris advocaat,
deze bedragen vermeerderd met de wettelijke rente daarover met ingang van de vijftiende dag na vandaag;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.P.M. ter Berg, J.H. Kuiper en M.W. Zandbergen en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
13 juni 2023.