ECLI:NL:GHARL:2023:5462

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.316.087/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 9496772)

arrest van 27 juni 2023

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats1] ,

appellant,

bij de rechtbank: eiser in conventie en verweerder in reconventie,

hierna:
[appellant],

advocaat: mr. E.Tj. van Dalen, die kantoor houdt te Groningen,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats2] ,

geïntimeerde,

bij de rechtbank: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. T. Binnema, die kantoor houdt te Leeuwarden.

1.Het verloop van de procedure in eerste aanleg

In eerste aanleg is beslist op de wijze zoals weergegeven in het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 10 mei 2022 (hierna: het vonnis).

2.Het verloop van de procedure in hoger beroep

2.1

Na het uitbrengen van een appeldagvaarding op 2 augustus 2022 heeft [appellant] in hoger beroep een memorie van grieven genomen. Daarop heeft [geïntimeerde] in een memorie van antwoord gereageerd. Partijen hebben afgezien van een mondelinge behandeling van hun geschil.

2.2

Partijen hebben het hof gevraagd arrest te wijzen.

3.
De feiten van de zaak

3.1

Tussen [appellant] als verhuurder en [geïntimeerde] als huurster is met ingang van

1 augustus 2018 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de

woonruimte aan de [adres] te [woonplaats2] . Partijen zijn daarbij een

huurprijs van € 690,- per maand overeengekomen.

3.2

Op 7 juli 2019 heeft [geïntimeerde] via whatsapp bij [appellant] een lekkage gemeld aan de douche.

3.3

Begin november 2019 heeft [geïntimeerde] , eveneens via whatsapp, aan [appellant] gevraagd:

“Wanneer komt er iemand voor de lekkage in de douche? Het zou fijn zijn als je reageert op mijn bericht.”

[appellant] heeft hierop geantwoord:

“Dacht dat dat al was gebeurd. Ga ik morgen achteraan”.

Daarop is op 9 november 2019 door [geïntimeerde] als volgt gereageerd:

“Dit hebben we vorige keer afgesproken. Die man voor de douche zou jou bellen en jij zou ons hierover informeren.”

3.4

Vervolgens heeft [geïntimeerde] op 13 november 2019 opnieuw contact via whatsapp met [appellant] gezocht en geschreven:

“Dag [appellant] , ik neem aan dat je inmiddels contact hebt gehad met de man voor de douche. Graag krijg ik een reactie.”

Hierop is door [appellant] als volgt gereageerd:

“Tjjjjjaaaa je staat bij hun in de planning!”

3.5

[geïntimeerde] heeft de Huurcommissie op 27 januari 2020 verzocht de redelijkheid van de

aanvangshuurprijs te toetsen.

3.6

Op 12 april 2021 heeft de voorzitter van de Huurcommissie geoordeeld dat het verzoek van [geïntimeerde] kennelijk redelijk is (zaaknummer 104980). Op basis van het rapport van onderzoek concludeert de voorzitter van de Huurcommissie dat voor de woning 112 punten kunnen worden toegekend. Dit correspondeert per 1 juli 2018 met een maximale huurprijs van € 551,45. De overeengekomen huurprijs is hoger en aldus niet redelijk volgens de voorzitter van de Huurcommissie.

3.7

[geïntimeerde] heeft de Huurcommissie op 27 januari 2020 tevens verzocht de huurprijs voor de woonruimte tijdelijk te verlagen in verband met de vermindering van het woongenot

door een ernstig onderhoudsgebrek. Bij uitspraak van 12 april 2021 heeft de voorzitter

van de Huurcommissie geoordeeld dat het verzoek van [geïntimeerde] redelijk is en dat de huurprijs vanwege een ernstig gebrek vanaf 1 augustus 2019 wordt verlaagd tot € 220,58 per maand (zaaknummer 104982).

3.8

[appellant] is op 4 mei 2021 in verzet gekomen tegen de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie met zaaknummer 104980. Bij uitspraak van 14 juni 2021, verzonden op

10 augustus 2021, heeft de Huurcommissie het verzet niet-ontvankelijk verklaard. De uitspraak van de voorzitter is daarmee in stand gelaten.

3.9

Op 18 mei 2021 heeft [appellant] verzet aangetekend tegen de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie met zaaknummer 104982. Bij uitspraak van 23 juli 2021,

verzonden op 27 juli 2021, heeft de Huurcommissie het verzet niet-ontvankelijk

verklaard en de uitspraak van de voorzitter in stand gelaten.

4.De vorderingen van partijen en de grieven van [appellant]

4.1

heeft – verkort weergegeven – bij de kantonrechter gevorderd dat deze bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, primair de tussen partijen geldende huurprijs per 1 augustus 2019 vaststelt op € 551,45 per maand. Subsidiair heeft [appellant] gevorderd dat de tussen partijen geldende maandelijkse huurprijs per l november 2019 op datzelfde bedrag wordt vastgesteld. Meer subsidiair heeft [appellant] gevorderd dat de kantonrechter de huurprijs per 1 augustus 2019 dan wel 1 november 2019 vaststelt op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen hoogte, een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure.

4.2

[geïntimeerde] heeft in reconventie gevorderd dat de kantonrechter [appellant] veroordeelt om aan haar te voldoen een bedrag van € 10.367,52, vermeerderd met wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten en met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in conventie en reconventie.

4.3

In het vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen, die van [geïntimeerde] grotendeels toegewezen en [appellant] in de proceskosten in conventie en reconventie veroordeeld.

4.4

[appellant] heeft in hoger beroep een tweetal bezwaren (grieven) tegen het vonnis in stelling gebracht, die ertoe moeten leiden dat de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog worden afgewezen. Tegen de afwijzing van het gevorderde in conventie heeft [appellant] geen grieven gericht.

4.5

De grieven worden hierna zo veel mogelijk in onderlinge samenhang alsmede thematisch besproken.

5.Het oordeel van het hof

Bevoegdheid en toepasselijk recht

5.1

Gelet op de woonplaats van [appellant] dient het hof allereerst te onderzoeken of het bevoegd is over deze zaak te oordelen. De Nederlandse rechter is in dit geval bevoegd op grond van artikel 2 en Pro 6 onder f Rv en daarmee ook voor de reconventie op grond van artikel 7 lid 2 Rv Pro.

5.2

Partijen en de kantonrechter zijn in eerste aanleg van de toepasselijkheid van Nederlands recht uitgegaan. Nu dit een en ander in hoger beroep niet met een grief is bestreden, zal ook het hof bij de beoordeling van het geschil van de toepasselijkheid van Nederlands recht uitgaan.^[1]

Beperkende werking redelijkheid en billijkheid

5.3

Volgens de toelichting op zijn eerste grief stelt [appellant] zich op het standpunt dat de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in de weg staat aan toewijzing van het door [geïntimeerde] gevorderde.

5.4

Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief voorop dat de relatie tussen huurder en verhuurder (inderdaad) mede wordt geregeerd door genoemde eisen van redelijkheid en billijkheid. Die eisen brengen onder mee dat huurder en verhuurder in hun onderlinge gedrag rekening moeten houden met elkaars gerechtvaardigde belangen.^[2]Bij de vaststelling van hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt geëist, dient mede acht te worden geslagen op algemeen erkende rechtsbeginselen, de in Nederland levende rechtsovertuigingen en de maatschappelijke en persoonlijke belangen, die bij het gegeven geval zijn betrokken (vgl. art. 3:12 BW Pro). Uit de eisen van redelijkheid en billijkheid kan soms volgen dat een beroep op een tussen partijen geldende regel in de gegeven onaanvaardbaar te achten is (vgl. art. 6:2 lid 2 BW Pro en art. 6:248 lid 2 BW Pro). De rechter dient voorts bij het honoreren van een dergelijk beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid de nodige terughoudendheid te betrachten. Het hof zal de grief in het licht van dit toetsingskader bezien.

5.5

Naar het hof uit de stellingen van [appellant] opmaakt, betwist deze op zichzelf niet dat de in deze zaak relevante regels van het huur- en verbintenissenrecht meebrengen dat [geïntimeerde] een vordering toekomt wegens te veel betaalde huurpenningen. [appellant] vindt evenwel dat de hiervoor genoemde beperkende werking van redelijkheid en billijkheid in de weg staat aan toewijzing van die vordering uit onverschuldigde betaling; [geïntimeerde] heeft onvoldoende (voortvarend) over het gebrek aan de douche gecommuniceerd, waardoor – naar het hof begrijpt – [geïntimeerde] ’ vordering in omvang heeft kunnen toenemen, zonder dat [appellant] hier iets tegen heeft kunnen ondernemen. Dat is het hof niet met [appellant] eens. [appellant] heeft, naar hij ook zelf erkent, al op 7 juli 2019 van [geïntimeerde] via whatsapp te horen gekregen dat er sprake was van een lekkage bij de douche. De inhoud van de appberichten van [geïntimeerde] van november 2019 maakt duidelijk dat in de visie van [geïntimeerde] als huurster de lekkageproblematiek toen nog niet naar tevredenheid was verholpen en dat het gebrek dus nog steeds speelde. Tegen het licht van met name het laatste appbericht van [geïntimeerde] uit november 2019 (“Dag [appellant] , ik neem aan dat je inmiddels contact hebt gehad met de man voor de douche. Graag krijg ik een reactie.”) kan niet worden gezegd dat [appellant] er nadien gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de lekkage - volgens hem eind oktober 2019, maar ook in hoger beroep ontbreken bewijsstukken dienaangaande - was verholpen en het gebrek niet meer speelde. Integendeel, het had op de weg van [appellant] als goed verhuurder gelegen om na het laatste appbericht van [geïntimeerde] zelf na te gaan hoe het stond met de lekkage en het verhelpen daarvan en bij [geïntimeerde] na te vragen of er nog klachten waren. Dat heeft [appellant] kennelijk niet gedaan. [appellant] kan zich er mede daarom niet op beroepen dat [geïntimeerde] heeft ‘stilgezeten’ of anderszins gedrag heeft vertoond, waardoor hij er in redelijkheid op mocht vertrouwen de kwestie als opgelost te kunnen beschouwen of verder op zijn beloop te kunnen laten. Gelet op dit alles snijdt zijn beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid geen hout en faalt de grief.

Overige grieven

5.6

Nu grief 2 voortbouwt op de hiervoor al behandelde en verworpen eerste grief, moet zij het lot daarvan delen.

5.7

Hetgeen verder nog door partijen is aangevoerd kan, gelet op het voorgaande, eveneens onbesproken blijven.

De slotsom: het hoger beroep slaagt niet

5.8

De conclusie van het voorgaande is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt en dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld (tariefgroep II, 1 punt). Onder die kosten vallen ook de nakosten en de wettelijke rente daarover, zonder dat het hof deze kosten in het dictum hoeft te specificeren.^[3]

6.De beslissing

Het hof:

1. bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

2. veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] in hoger beroep:

€ 343,- aan procedurele kosten (verschotten)

€ 1.183,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (1 procespunt x appeltarief II);

3. verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;

4. wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. P.S. Bakker, J.H. Kuiper en J. Smit en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

27 juni 2023.

Bevestiging vonnis huurprijsverlaging wegens lekkage en beperking redelijkheid en billijkheid