Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.322.263/01
(zaaknummer rechtbank Overijssel 278552)
arrest van 27 juni 2023
in de zaak van
[appellant],
die woont in [woonplaats1] ,
appellant,
bij de rechtbank: eiser,
hierna:
[appellant],
[appellant],
advocaat: mr. J.W. Both, die kantoor houdt te Kampen,
tegen
1.[geïntimeerde1] ,
die woont in [woonplaats2] ,
hierna:
[geïntimeerde1],
[geïntimeerde1],
2. [geïntimeerde2],
die woont in [woonplaats1] ,
hierna:
[geïntimeerde2],
[geïntimeerde2],
3. [geïntimeerde3],
die woont in [woonplaats1] ,
hierna:
[geïntimeerde3],
[geïntimeerde3],
bij de rechtbank: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden],
[geïntimeerden],
niet verschenen.
1.Het verloop van het geding in hoger beroep
Het procesverloop in het hoger beroep blijkt uit de grieven in de afzonderlijk uitgebrachte appeldagvaardingen. Tegen alle in het hoger beroep betrokken partijen (de oorspronkelijke gedaagden) is verstek verleend. Dat wil zeggen dat zij in het hoger beroep geen verweer hebben gevoerd.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1
Het draait in deze procedure om de vraag of [appellant] is benadeeld doordat hij een vordering op [geïntimeerde3] niet meer kan verhalen op de woning die [geïntimeerde3] en [geïntimeerde2] hebben gekocht. Die woning is volgens [appellant] namelijk onder de marktwaarde aan [geïntimeerde1] doorverkocht. Dat geschil heeft de volgende feitelijke achtergrond.
2.2
[geïntimeerde3] heeft in 2018 een horecaonderneming in [woonplaats1] gekocht. Hij heeft daartoe € 100.000 geleend van zijn oom, medegedaagde [geïntimeerde1] (via diens vennootschap [naam1] ).
2.3
[geïntimeerde2] is in 2020 met [geïntimeerde3] getrouwd, nadat zij in 2019 in [woonplaats1] voor € 320.000 een woning hadden gekocht. Die woning is toen gefinancierd met een hypothecaire lening van € 300.000 van [naam2] . De looptijd bedroeg zes maanden, tegen een eenmalige rentevergoeding van € 30.000.
2.4
Op 9 november 2020, nadat de lening en de rente opeisbaar waren geworden, heeft [naam2] [geïntimeerde3] geschreven dat zij tot en met de feestdagen nog in het huis mochten blijven; “Wel wil ik dat je alvast een koper vind en mijn rente betaald van het huis. Ik wil begin het nieuwe jaar mijn geld terug kennen verwachten. Ik weet dat het vervelend is maar ik kan ook niet langer op mijn geld wachten”. Op dat moment was [appellant] al een procedure tegen [geïntimeerde3] gestart om betaling te krijgen van een deel van de koopprijs van het café.
2.5
De brief van [naam2] heeft ertoe geleid dat [geïntimeerde1] via [naam1] € 30.000 aan [geïntimeerde3] en [geïntimeerde2] heeft betaald ter aflossing van de aan [naam2] verschuldigde rente. [geïntimeerde3] , [geïntimeerde2] en [geïntimeerde1] zijn daarnaast de verkoop van de woning aan [geïntimeerde1] overeengekomen tegen een koopprijs van € 330.000. De woning is na betaling van het restant van deze koopprijs (€ 300.000) op 26 april 2021 aan [geïntimeerde1] geleverd. De schuld aan [naam2] is met dit geld afgelost. [geïntimeerde1] heeft met [geïntimeerde3] en [geïntimeerde2] vervolgens een huurovereenkomst gesloten en een bruikleenovereenkomst voor het meubilair. Daardoor konden zij in de woning blijven wonen.
2.6
In april 2021 is het café doorverkocht en is met de opbrengst € 145.000 afgelost op de lening die [geïntimeerde3] eerder voor de aanschaf ervan was aangegaan met [naam1] ( [geïntimeerde1] ).
2.7
In september 2021 heeft [appellant] ten laste van [geïntimeerden] conservatoir beslag laten leggen op de woning. [geïntimeerde3] is daarna, op 9 februari 2022, ter zake van de koopprijs van het café (de eerste verkoop, aan [geïntimeerde3] ) veroordeeld om € 92.159,02 aan [appellant] te betalen, vermeerderd met rente en proceskosten. De vordering is onbetaald gebleven.
2.8
Bij de rechtbank heeft [appellant] gevorderd de rechtshandeling tot levering van de woning aan [geïntimeerde1] te vernietigen, althans voor wat betreft het onverdeelde aandeel van [geïntimeerde3] . Ook is gevorderd dat de rechtbank bepaalt dat [geïntimeerden] onder verbeurte van een dwangsom voor retro-overdracht aan [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] moeten zorgen – zodanig dat de eigendomssituatie gelijk is aan die welke kadastraal bekend was vóór 26 april 2021, althans voor wat betreft het onverdeelde aandeel van [geïntimeerde3] . Daarnaast is hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] gevorderd in de kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid en verhaal van schade, met betaling van een voorschot van € 1.500.
2.9
De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen.
2.1
In dit hoger beroep handhaaft [appellant] zijn vorderingen in een iets andere formulering: hij vordert de nietigverklaring of vernietiging van de akte van levering van de woning aan [geïntimeerde1] en de inschrijving ervan in de registers, althans wat betreft het onverdeelde aandeel van [geïntimeerde3] van de woning en/of de onderliggende titel, met de bepaling dat [geïntimeerde3] , [geïntimeerde2] en [geïntimeerde1] samen voor retro-overdracht van [geïntimeerde1] aan [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] moeten zorgen, met inschrijving van die akte in de registers, alles zodanig dat de eigendomssituatie gelijk is aan die welke kadastraal bekend was voor 26 april 2021, althans voor wat betreft het onverdeelde aandeel van [geïntimeerde3] – een en ander op straffe van een dwangsom.
Subsidiair wordt gevorderd te bepalen dat [geïntimeerde1] jegens [appellant] onrechtmatig heeft gehandeld, met bepaling dat de schade in een afzonderlijke procedure moet worden bepaald (een zogenoemde schadestaat) en dat aan [appellant] een voorschot moet worden betaald van € 1.500.
3.Het oordeel van het hof
De opzet en de conclusie van deze uitspraak
3.1
Het hof zal de bezwaren (grieven) van [appellant] hierna per onderwerp en met tussenkopjes bespreken. De conclusie zal zijn dat zijn vordering alsnog wordt toegewezen.
Schending van artikel 3:84 lid 3 BW Pro?
3.2
[appellant] heeft aangevoerd dat de verkoopovereenkomst van de woning met [geïntimeerde1] niet de strekking had om die woning na de overdracht in het vermogen van [geïntimeerde1] te laten vallen. Artikel 3:84 lid 3 BW Pro bepaalt dat dan geen sprake is van een geldige titel van overdracht van die woning. [appellant] heeft namelijk – in zijn eigen bewoordingen – de stellige overtuiging dat de woning weer retour [geïntimeerde3] zou gaan zodra [appellant] met zijn vordering zou zijn afgedropen. Hij doet daarbij een beroep op de wanverhouding die volgens hem bestaat tussen de bedongen huur (€ 750 per maand) en de waarde van de woning, in combinatie met de hoge gebruiksvergoeding voor het meubilair (€ 600 per maand). Ook voert [appellant] aan dat de woning in strijd met de genoemde bepaling tot zekerheid aan [geïntimeerde1] is overgedragen. [geïntimeerde1] had namelijk nog een fors bedrag van [geïntimeerde3] te vorderen, aldus [appellant] .
3.3
Deze verweren moeten stranden op het vaststaande feit dat de woning wel degelijk zonder beperkingen in eigendom aan [geïntimeerde1] is overgedragen. [geïntimeerde1] heeft aldus meer verkregen dan enkel een recht dat hem in zijn eventuele belang als schuldeiser beschermt. Er is ook niet concreet gesteld of gebleken dat sprake zou zijn geweest van een (verboden) overdracht ten titel van verhaal, waarbij bijvoorbeeld een eventueel overschot na verhaal door [geïntimeerde1] zou toekomen aan [geïntimeerde3] en [geïntimeerde2] , in plaats van een werkelijke overdracht (dat wil zeggen: zonder beperkingen). Evenmin is gesteld of gebleken dat met de overdracht een recht met zakelijke werking in het leven zou zijn geroepen op een niet door de wet voorziene wijze (een feitelijk ‘opgesplitste’ eigendom). De woning is immers zoals gezegd zonder beperkingen overgedragen, waarna het [geïntimeerde1] als eigenaar vrijstond om de woning te verhuren en voor het meubilair een gebruiksvergoeding te vragen. [1] In de omvang van die vergoedingen ziet het hof ook geen bijkomende omstandigheid waaruit moet worden afgeleid dat zou zijn beoogd het derde lid van artikel 3:84 BW Pro te ontduiken. Dit betekent dat het beroep van [appellant] op artikel 3:84 lid 3 BW Pro faalt bij gebrek aan een deugdelijke onderbouwing.
Schending van artikel 3:45 BW Pro?
3.4
[appellant] kan op grond van de wet de vernietiging inroepen van de koopovereenkomst met [geïntimeerde1] en de daarop volgende levering aan die partij, als hij daardoor is benadeeld in zijn verhaalsmogelijkheden. Dat kan echter alleen als deze verkoop onverplicht was en zowel [geïntimeerde3] / [geïntimeerde2] als [geïntimeerde1] wisten of behoorden te weten dat [appellant] daardoor in zijn verhaalsmogelijkheden zou worden benadeeld.
3.5
De rechtbank heeft niet aangenomen dat de verkoop onverplicht was. [appellant] heeft namelijk niet aannemelijk gemaakt dat sprake was van een opzetje, en dat de gedaagde partijen niet echt wilden dat [geïntimeerde1] eigenaar zou worden. Hier komt volgens de rechtbank bij dat [naam2] de geldlening heeft opgezegd, en dat [geïntimeerde3] en [geïntimeerde2] vervolgens door de coronacrisis geen andere financiering voor de woning konden krijgen. Er moest dus van worden uitgegaan dat zij geen andere keus hadden dan de verkoop van de woning, aldus de rechtbank.
3.6
Uit de memorie van grieven leidt het hof af dat [appellant] hiertegen inbrengt dat het wel degelijk de bedoeling was de overwaarde van de woning ‘in de familie te houden’ en dat het [geïntimeerde1] erom te doen was zijn neef te helpen door de verhaalsmogelijkheden van [appellant] te frustreren. De logische stap zou immers zijn geweest de woning via een makelaar aan de hoogst biedende te verkopen. [appellant] ziet geen reden voor een verplichte transactie tussen [geïntimeerde3] / [geïntimeerde2] en [geïntimeerde1] – ook niet als [geïntimeerde3] / [geïntimeerde2] zich daartoe genoodzaakt voelden.
3.7
Het hof is het met [appellant] eens dat de noodzaak om de woning te verkopen niet is gelijk te stellen met de verplichting daartoe. Dat [geïntimeerde3] en [geïntimeerde2] praktisch gesproken geen andere keus hadden dan de woning te verkopen (aan [geïntimeerde1] of aan iemand anders), maakt de transactie nog niet verplicht: een rechtshandeling is onverplicht als er niet een op de wet of overeenkomst berustende verplichting bestaat, ook al kon de schuldenaar praktisch gesproken niet anders dan de aangevochten rechtshandeling te verrichten. Feitelijke dwang of economische noodzaak schept dus geen rechtsplicht. Voor het overige is ook niet gebleken van een verplichting tot verkoop van de woning. De verplichting om de lening van [naam2] af te lossen, staat daar los van.
3.8
De vervolgvraag is, of [appellant] door de verkoop aan [geïntimeerde1] in zijn verhaalsmogelijkheden is benadeeld. [appellant] stelt dat dat het geval is, omdat de woning onder de marktwaarde aan [geïntimeerde1] is verkocht. De koopsom was precies gelijk aan de vordering van [naam2] , inclusief rente. [appellant] loopt daardoor naar hij zegt de mogelijkheid mis om zich te verhalen op (het deel van [geïntimeerde3] van) de meerwaarde van de woning.
3.9
Vaststaat dat [geïntimeerde1] de woning voor € 330.000 heeft gekocht, en dat de vraagprijs ervan op het moment dat de vernietiging werd ingeroepen (het moment dat [appellant] zijn rechten deed gelden) door makelaar [naam3] werd geschat op € 375.000, onder de aanname dat flink overboden zou worden. De verwachte opbrengst werd door deze makelaar geschat op rond de € 400.000. Ook de waarde-indicatie waar [geïntimeerden] zich op hebben beroepen (met peildatum 26 april 2021) is met € 344.000 aanzienlijk hoger dan de koopsom die [geïntimeerde1] heeft betaald. Alleen de WOZ-waarde van € 317.000 was lager. Dat duidt echter niet op een marktconforme koopsom, omdat de WOZ-waarde de peildatum
1 januari 2020 had en dergelijke waardes niet gelijk kunnen worden gesteld aan de marktwaarde. Voldoende is daarmee onderbouwd (en onvoldoende is bestreden) dat de woning onder de marktwaarde is verkocht, en dat [appellant] is benadeeld doordat hem de mogelijkheid van verhaal op een deel van de overwaarde is ontnomen.
3.1
[geïntimeerde3] en [geïntimeerde2] hebben de woning verkocht en geleverd aan een bloed- of aanverwant tot in de derde graad ( [geïntimeerde1] ). Op grond van artikel 3:46 lid 1 aanhef Pro en onder 3° BW geldt daardoor het wettelijke vermoeden dat zowel de verkopende als de kopende partijen wisten of behoorden te weten dat de benadeling het gevolg zou zijn van de verkoop en de daaropvolgende levering. [appellant] geeft aan dat vermoeden ook een feitelijke basis: [geïntimeerde1] wist dat [geïntimeerde3] een schuld aan [appellant] had. Hij wist dus dat [appellant] zou worden benadeeld doordat de woning onder de marktwaarde werd verkocht. Dat standpunt is niet gemotiveerd bestreden. Mede gelet op het wettelijk vermoeden houdt het hof het dan ook voor juist.
3.11
In de dagvaarding in hoger beroep heeft [appellant] opgemerkt dat onder juristen wordt gedebatteerd over de vraag of vernietiging de onderliggende koopovereenkomst aantast en/of de leveringshandeling. Het hof vat de vordering daarom zo op, dat [appellant] naast de vernietiging van de levering ook de vernietiging vordert van de koopovereenkomst. Dit betekent dat het hof zowel de vordering tot vernietiging van de titel als die tot vernietiging van de leveringshandeling zal toewijzen.
Onrechtmatige daad?
3.12
Het beroep dat [appellant] op het leerstuk onrechtmatige daad heeft gedaan, hoeft alleen besproken te worden voor wat betreft de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Door [appellant] te benadelen in zijn verhaalsmogelijkheden hebben [geïntimeerden] ook onrechtmatig jegens [appellant] gehandeld. Het is aannemelijk dat [appellant] daardoor schade heeft geleden, omdat hij genoodzaakt was maatregelen te nemen om de benadeling teniet te doen. Voor zover hij proceskosten heeft gemaakt, vallen die onder net bereik van een proceskostenveroordeling. Dat [appellant] daarnaast kosten van buitengerechtelijke rechtsbijstand heeft gehad, is aannemelijk, maar het hof is er niet van overtuigd dat zijn advocaat daar meer dan 6 uren aan heeft besteed. Uit de overgelegde urenspecificatie volgt dat nogal veel tijd besteed is aan studie. Die studie, die kennelijk noodzakelijk of wenselijk was, hoefde dan niet meer ten behoeve van het opstellen van de processtukken gedaan te worden. Kort en goed zal het hof het gevorderde voorschot van
€ 1.500,- halveren.
€ 1.500,- halveren.
De conclusie
3.13
Het hof zal het bestreden vonnis vernietigen en de vordering alsnog toewijzen. [geïntimeerden] zullen als de in het ongelijk gestelde partijen hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten van [appellant] .
4.De beslissing
Het hof
Vernietigt de koopovereenkomst van de woning tussen [geïntimeerden] van 12 maart 2021, alsmede de levering aan [geïntimeerde1] op 26 april 2021 en inschrijving in de registers onroerende zaken HYPO in deel 81133 nummer 110 op het kantoor van de dienst voor het Kadaster en de openbare registers, ter zake de onroerende zaak, plaatselijk bekend [woonplaats1] aan [adres] , kadastraal bekend gemeente Zwolle, sectie P, nummer [nummer1] ;
Veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot retro-overdracht van [geïntimeerde1] aan [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] binnen vier weken na betekening van dit arrest, op eigen kosten en initiatief, via een door hen aan te wijzen notaris, met inschrijving van die akte in de genoemde registers, alles zodanig dat de eigendomssituatie gelijk is aan die welke kadastraal bekend was voor 26 april 2021;
Bepaalt dat ieder van gedaagde partijen een aan [appellant] te betalen dwangsom van € 1.000 verbeurt per dag dat de retro-akte met inschrijving ervan niet, na genoemde betekening, conform veroordeling heeft plaatsgevonden.
Verbindt aan deze dwangsom een maximum van € 100.000.
Veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling aan [appellant] van een voorschot van € 750 op diens schade.
Veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] tot aan de uitspraak van de rechtbank:
€ 1.426,75 aan procedurele kosten
€ 1.196 aan salaris van de advocaat van [appellant] (2 procespunten x appeltarief II)
en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] bij het hof:
€ 476,19 aan procedurele kosten
€ 836 aan salaris van de advocaat van [appellant] (1 procespunt x appeltarief II);
Bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag.
Verklaart de veroordelingen in deze uitspraak uitvoerbaar bij voorraad;
Wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, H. de Hek en M. Aksu, en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag
27 juni 2023.