Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 22/00448
uitspraakdatum: nummer 07/00562
Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 27 december 2021, nummer AWB 21/1123, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Rivierenland(hierna: de heffingsambtenaar).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 14 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 514.000.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 7 juni 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels als de gemachtigde van belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar is met bericht van verhindering aan het Hof niemand verschenen.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een appartement uit 2013 met een inhoud van 442 m3.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
3.2.
Belanghebbende heeft ter zitting aangegeven dat het Hof geen acht hoeft te slaan op hetgeen zij in haar schriftelijke stukken heeft verklaard, maar dat het Hof enkel op de door haar ter zitting aangevoerde grieven hoeft te beslissen. Die grieven zijn:
1) Dat een vergelijking met de referentieobjecten en de onroerende zaak leidt tot de conclusie dat de prijs per m3 van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld.
2) Dat de iWOZ-rapportage van de referentieobjecten ontbreekt in de stukken en dat daarmee sprake is van een schending van artikel 8:42 Awb Pro.
3) Dat de proceshouding van de heffingsambtenaar volgens belanghebbende laakbaar is.
Op basis van deze grieven meent belanghebbende dat de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum moet worden vastgesteld op € 456.000.
3.3.
De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 514.000.
3.4.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 456.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
Vooraf
4.1
Belanghebbende heeft aanvankelijk ter zake van het griffierecht een beroep gedaan op betalingsonmacht, maar vervolgens het griffierecht tijdig betaald. Naar het Hof begrijpt is van betalingsonmacht derhalve geen sprake.
Ten gronde
4.2
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2019.
4.3
De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe verwezen naar een door hem in eerste aanleg overgelegd taxatierapport met bijbehorende matrix van 24 juni 2021, opgesteld door [naam1] (hierna: het taxatierapport).
4.4
In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak onderbouwd aan de hand van de gerealiseerde verkoopprijzen van een drietal referentieobjecten [1] :
- [adres1] 20 te [woonplaats] , transportdatum 29 augustus 2019 voor € 610.000,
- [adres2] 36 te [woonplaats] , transportdatum 1 februari 2019 voor € 417.500, en;
- [adres3] 6 te [woonplaats] , transportdatum 2 oktober 2020 voor € 607.500.
De referentieobjecten
4.5
Het Hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd, heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof, stond het de heffingsambtenaar vrij de bovengenoemde referentieobjecten op te voeren, waarbij de heffingsambtenaar het aandeel in het reservefonds van de vereniging van eigenaar heeft geëcarteerd en de verkoopprijs heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum. Met name het referentie-object [adres1] 20 te [woonplaats] is goed vergelijkbaar, omdat het één verdieping en recht boven de onroerende zaak is gelegen, qua inhoud, omgeving, uitstraling/type en bouwjaar gelijk is. Dat het – wellicht – van binnen niet exact gelijk is aan de onroerende zaak doet niet ter zake. Belanghebbende heeft ook verwezen naar het referentieobject [adres2] 36 te [woonplaats] . Dit referentieobject is lager gewaardeerd per m3 dan de onroerende zaak. Dat referentieobject ligt naast een doorgaande weg, terwijl de onroerende zaak en het bovenliggende referentieobject aan een binnenhaven liggen. Ook het bouwjaar en de inhoud van dat referentieobject wijken in waardedrukkende mate af. Referentieobject [adres2] 36 is daarom een minder goed referentieobject dan [adres1] 20. Dat geldt ook voor [adres3] 6 te [woonplaats] , nu dat relatief ver na de waardepeildatum is overgedragen. Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat door de heffingsambtenaar ongeschikte referentieobjecten zijn gebruikt. De omstandigheid dat er ook andere transacties zijn geweest van vergelijkbare objecten doet aan het vorenoverwogene niet af. Het staat een belanghebbende vrij betere referentie-objecten aan te dragen. Belanghebbende heeft dat evenwel niet gedaan.
4.6
Belanghebbende heeft gewezen op de naar zijn mening slechte staat van onderhoud van de onroerende zaak, waterschade in de parkeergarage onder het appartementencomplex waarvan de onroerende zaak deel uitmaakt, het lage grondwaterpeil ter plekke, en haar ook overigens minder gunstige ligging, onder meer door de aanwezigheid van een vlonder waar hangjongeren overlast veroorzaken. Nu belanghebbende deze stellingen niet voldoende heeft onderbouwd, en met name het referentie-object [adres1] 20 te [woonplaats] een zelfde, althans vergelijkbare, ligging en hetzelfde bouwjaar heeft, alsmede in hetzelfde appartementencomplex is gelegen, gaat het Hof daaraan voorbij.
4.7
Het Hof komt op basis van het voorgaande tot de conclusie dat de heffingsambtenaar met de opgevoerde referentie-objecten, anders dan belanghebbende in hoger beroep primair stelt, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
4.8
Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de indexering van het referentie-object [adres1] 20 te [woonplaats] niet controleren valt, omdat niet blijkt wanneer de obligatoire koopovereenkomst is gesloten, aangezien de heffingsambtenaar niet de (informatie uit de) leveringsakte heeft overgelegd. Evenmin zijn de iWOZ-gegevens van de referentieobjecten verstrekt. Belanghebbende stelt dat daarmee artikel 8:42 Awb Pro is geschonden. Het Hof constateert dat deze stukken inderdaad niet in het dossier van het Hof zijn aangetroffen. Het is echter niet duidelijk of de iWOZ-gegevens aan de Heffingsambtenaar bij het nemen van zijn besluit aan hem ter beschikking stonden en daarmee een op de zaak betrekking hebbend stuk vormen. Belanghebbende heeft haar stelling op dat punt ook niet nader onderbouwd maar volstaan met het innemen van de enkele stelling dat de iWOZ-gegevens hadden moeten worden verstrekt. Het Hof kan in het licht daarvan dan ook tot geen ander oordeel komen dan dat het niet-verstrekken van de iWOZ-gegevens van de referentieobjecten geen schending van artikel 8:42 Awb Pro oplevert.
4.9
Dat is anders bij de akten van levering. Uit de taxatiematrix volgt dat deze akten van levering kennelijk wel ter beschikking van de Heffingsambtenaar stonden, onder andere omdat hij de VvE-reserves van de referentieobjecten kon ecarteren. Daarmee vormen deze akten een op de zaak betrekking hebbend stuk en vormt het niet-overleggen daarvan een schending van artikel 8:42 Awb Pro. Het Hof zal echter volstaan met de vaststelling dat de heffingsambtenaar artikel 8:42 van Pro de Awb heeft geschonden. Uit de bij het taxatierapport behorende taxatiematrix blijkt namelijk dat de waarde van het referentie-object [adres1] 20 te [woonplaats] is vastgesteld op € 572.000, terwijl de waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op € 514.000. Het verschil in waarde van € 58.000 brengt mee dat indexering van het transactiecijfer van het bedoelde referentie-object over de periode tussen het sluiten van de obligatoire koopovereenkomst en de datum van levering niet tot een lagere waarde van de onroerende zaak kan leiden. In het taxatierapport is – ten onrechte – verwezen naar de transportdata in plaats van de data van het sluiten van de respectievelijke koopovereenkomsten. Van algemene bekendheid is echter dat een koopovereenkomst wordt gesloten vóór de datum van transport. De data van de koopovereenkomsten ligt daarmee dichter bij de waardepeildatum dan waar nu bij de indexatie van uit is gegaan. Daarmee zou – bij een juiste indexatie – voor alle referentieobjecten tot een hogere referentiewaarde op waardepeildatum moeten zijn gekomen. Het Hof ziet in die omstandigheden dan ook – mede gelet op alle overige feiten en omstandigheden van deze zaak – geen aanleiding om andere gevolgtrekkingen te maken dan de loutere constatering van de schending. Het niet overleggen van een op de zaak betrekking hebbend stuk leidt, anders dan belanghebbende stelt, ook niet automatisch tot het vergoeden van proceskosten.
Proceshouding Heffingsambtenaar
4.1
Belanghebbende heeft tenslotte ter zitting van het Hof gesteld dat de proceshouding van de heffingsambtenaar, die niet verschenen is op een hoorzitting, op de zitting van de Rechtbank en op de zitting van het Hof, en die te weinig informatie heeft overgelegd met betrekking tot de referentie-objecten, in strijd is met de goede procesorde. Het Hof volgt belanghebbende niet in haar stelling. Dat in de bezwaarfase is volstaan met een zogenoemde “fictieve hoorzitting”, berust op een afspraak met belanghebbendes gemachtigde. Dat namens de heffingsambtenaar niemand is verschenen op de zittingen van de Rechtbank en het Hof is, hoewel allerminst fraai, voorbehouden aan de heffingsambtenaar als procespartij. De grondstaffel en taxatieverslagen zijn door de heffingsambtenaar wel overgelegd en bevatten in dit geval afdoende informatie om de juistheid van de door de Heffingsambtenaar bepleite waarde te kunnen beoordelen en indien gewenst te kunnen betwisten, hetgeen belanghebbende ook heeft gedaan.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Proceskosten en griffierecht
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 13 juli 2023
De griffier, De voorzitter,
(G.J. van de Lagemaat)
(P. van der Wal)
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.