ECLI:NL:GHARL:2023:5907

• Datum uitspraak: 11 juli 2023
• Publicatiedatum: 13 juli 2023
• Zaaknummer: 22/00449
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P. van der Wal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 11 juli 2023 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland. De zaak betreft de waardevaststelling van een onroerende zaak voor het kalenderjaar 2020, waarbij de heffingsambtenaar de waarde heeft vastgesteld op € 756.000. Belanghebbende, eigenaar van de woning, heeft tegen deze vaststelling bezwaar gemaakt en is in beroep gegaan bij de rechtbank, die het beroep ongegrond verklaarde. Hierop heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.

Tijdens de zitting op 7 juni 2023 heeft belanghebbende, vertegenwoordigd door mr. D.A.N. Bartels MRE, zijn grieven uiteengezet. De heffingsambtenaar is niet verschenen. Belanghebbende betwist de vastgestelde waarde en stelt dat deze te hoog is. Hij heeft een lagere waarde van € 741.000 voorgesteld, onderbouwd met vergelijkingen met referentieobjecten. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde en heeft een taxatierapport overgelegd ter ondersteuning van zijn standpunt.

Het Hof heeft de argumenten van beide partijen gewogen en geconcludeerd dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het Hof heeft de stellingen van belanghebbende, waaronder de proceshouding van de heffingsambtenaar, verworpen. De uitspraak van de rechtbank is bevestigd, en het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond verklaard. Er is geen aanleiding voor vergoeding van griffierecht of proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 22/00449

uitspraakdatum: 11 juli 2023

Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 27 december 2021, nummer AWB 21/1127, in het geding tussen belanghebbende en

de
Heffingsambtenaar van de
Belastingsamenwerking Rivierenland (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 april 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres1] 1 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020, naar waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 756.000.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift bij het Hof ingediend. Belanghebbende heeft vervolgens twee nadere stukken ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft digitaal plaatsgevonden op 7 juni 2023. Namens belanghebbende is verschenen mr. D.A.N. Bartels MRE. De Heffingsambtenaar is, met bericht van verhindering, niet verschenen.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 2009 gebouwde, vrijstaande woning met een inhoud van 743 m3, een dakkapel, een aan de woning aangebouwde garage van 27 m2, een tuinhuis/blokhut en een overkapping van 22 m2. De perceeloppervlakte bij de onroerende zaak bedraagt 415 m2.

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

3.2.

Belanghebbende heeft ter zitting aangegeven dat het Hof geen acht hoeft te slaan op hetgeen zij in haar schriftelijke stukken heeft verklaard, maar dat het Hof enkel op de door haar ter zitting aangevoerde grieven hoeft te beslissen. Die grieven zijn:

1) Een vergelijking met de referentieobjecten en de onroerende zaak leidt tot de conclusie dat de prijs per m3 van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld.

2) De proceshouding van de heffingsambtenaar.

Op basis van deze grieven meent belanghebbende dat de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum moet worden vastgesteld op € 741.000.

3.3.

De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 756.000.

3.4.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 741.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

Vooraf

4.1.

Belanghebbende heeft aanvankelijk ter zake van het griffierecht een beroep gedaan op betalingsonmacht, maar vervolgens het griffierecht tijdig betaald. Naar het Hof begrijpt is van betalingsonmacht derhalve geen sprake.

Inhoudelijk

4.2.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

4.3.

Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde van € 756.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van taxateur [naam1] van 28 juni 2021. De taxateur heeft daarbij een taxatiematrix gebruikt, waarbij woningen aan de [adres2] 2, [adres2] 15 en [adres3] 5B (allen te [woonplaats] ) zijn gebruikt als referentieobject.

4.4.

Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2019 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof waarde aan de in de markt per 2 december 2019 gerealiseerde koopprijs van € 820.000 (gecorrigeerd: € 760.000) voor het referentieobject [adres2] 2 en de per 2 oktober 2019 gerealiseerde koopprijs van € 815.000 (gecorrigeerd: € 766.000) van het referentieobject [adres2] 15. Beide referentieobjecten zijn in dezelfde wijk als de onroerende zaak gelegen, op een afstand van circa 300 meter. De referentieobjecten hebben hetzelfde bouwjaar als de onroerende zaak, zijn opgetrokken in dezelfde jaren-dertig-stijl en hebben daarnaast dezelfde KOUDV-factoren. Uit de taxatiematrix wordt aannemelijk dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen op het gebied van de inhoud door bij de grotere inhoud van de onroerende zaak ten opzichte van de referentieobjecten rekening te houden met het afnemend grensnut, en aldus de waarde per m3 lager vast te stellen. De verschillen tussen de onroerende zaak en de voornoemde referentieobjecten zijn eveneens inzichtelijk gemaakt aan de hand van de in de taxatiematrix toegepaste grondstaffel.

4.5.

Belanghebbende heeft ten aanzien van de referentieobjecten nog aangevoerd dat de waardering van de aanwezige dakkapellen, overkapping en/of berging/schuur bij de referentieobjecten te laag is. Haars inziens behoren die hoger te worden gewaardeerd omdat deze objecten niet voor de in de matrix opgenomen forfaitaire waardes kunnen worden gebouwd. Belanghebbende miskent hiermee dat tussen de bouwkosten van onderdelen van de onroerende zaak en de waarde die de onroerende zaak voor een meest biedende gegadigde heeft, geen rechtstreeks verband bestaat. Daar komt nog bij dat belanghebbende geenszins aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde die aan deze objecten – voor wat betreft de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van het referentieobject in kwestie – hoger moet worden vastgesteld dan de waarden die de taxateur daaraan heeft toegekend. Belanghebbende heeft ook gesteld dat de door de taxateur toegekende waarde voor een dakterras van een van de referentieobjecten te laag zou zijn vastgesteld. Ook deze stelling heeft zij verder niet onderbouwd. Het Hof merkt dienaangaande voorts nog op dat, nu de heffingsambtenaar zowel bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak, als bij het vaststellen van de waarde van de referentieobjecten is uitgegaan van dezelfde eenheidsprijzen van bepaalde (in de taxatiematrix genoemde) onderdelen van de desbetreffende woningen, de waardevaststelling van de onroerende zaak als zodanig niet beïnvloed wordt door de mogelijk te laag gewaardeerde onderdelen. Het Hof volgt belanghebbende dan ook niet in haar blote stellingen zonder (een begin van) een verdere onderbouwing.

4.6.

De taxateur heeft in zijn taxatiematrix een negatieve correctie van € 10.000 toegepast op de waardering van de onroerende zaak in verband met de aanwezigheid van een aangebouwde garage. Een van belanghebbendes grieven richt zich hier tegen. Deze negatieve correctie wordt niet toegepast bij de referentieobjecten, die alle eveneens over een aangebouwde garage beschikken. Met belanghebbende is het Hof van oordeel dat onduidelijk is wat de achtergrond van deze correctie is en dat het op de weg van de heffingsambtenaar ligt om hier inzicht in te geven. Aangezien de bestreden correctie evenwel een negatieve correctie betreft, die bij de referentie-objecten niet in aanmerking is genomen, is de waarde van de onroerende zaak daardoor niet te hoog vastgesteld. Voor zover belanghebbende heeft betoogd dat er een hogere aftrek in verband met de aanwezigheid van een aangebouwde garage in aanmerking genomen had moeten worden, heeft hij dat niet aannemelijk gemaakt.

4.7.

Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per peildatum van 1 januari 2019 niet te hoog is vastgesteld.

Proceshouding Heffingsambtenaar

4.8.

Belanghebbende heeft tenslotte ter zitting van het Hof gesteld dat de proceshouding van de heffingsambtenaar, die niet verschenen is op een hoorzitting, op de zitting van de Rechtbank en op de zitting van het Hof in strijd is met de goede procesorde. Het Hof volgt belanghebbende niet in haar stelling. Dat in de bezwaarfase is volstaan met een zogenoemde “fictieve hoorzitting”, berust op een afspraak met belanghebbendes gemachtigde. Dat namens de heffingsambtenaar niemand is verschenen op de zittingen van de Rechtbank en het Hof is, hoewel allerminst fraai, voorbehouden aan de heffingsambtenaar als procespartij. De grondstaffel en het taxatieverslag van de onroerende zaak zijn door de heffingsambtenaar wel overgelegd en bevatten in dit geval afdoende informatie om de juistheid van de door de heffingsambtenaar bepleite waarde te kunnen beoordelen en indien gewenst te kunnen betwisten, hetgeen belanghebbende ook heeft gedaan.

Slotsom

4.9.

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, lid van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2023

De griffier, De raadsheer,

(G.J. van de Lagemaat) (P. van der Wal)

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 13 juli 2023

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.