Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.305.035
zaaknummer rechtbank Overijssel 8261332
arrest van 1 augustus 2023
in de zaak van
Orthociti B.V.
die is gevestigd in Borne
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als eiseres in conventie en gedaagde in reconventie
hierna: Orthociti
advocaat: mr. H.J.G.M. te Woerd,
tegen
[geïntimeerde]
die woont in [woonplaats1]
die bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie en eiser in reconventie
hierna: [geïntimeerde]
advocaat: mr. H. Versluis
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 5 juli 2022 heeft op 5 april 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. Orthociti heeft bij brief van 2 mei 2023 opmerkingen ten aanzien van het proces-verbaal gemaakt, deze brief is aan het procesdossier toegevoegd.
2.De kern van de zaak
2.1.
Orthociti heeft met ingang van 1 januari 2015 voor de uitoefening van haar tandartsenpraktijk met tandtechnisch laboratorium een pand aan de Weijinksweg 25 in Hengelo (hierna: het gehuurde) gehuurd van [geïntimeerde] . Het gehuurde werd daarvoor gehuurd door Tandheelkundig Centrum Prodentique B.V. (hierna: Prodentique) die failliet is gegaan. Orthociti heeft bij aanvang van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] van de curator van Prodentique (en gelieerde ondernemingen) bepaalde inventaris die in het gehuurde achterbleef, alsmede goodwill overgenomen. Orthociti heeft de huurovereenkomst per 31 augustus 2018 opgezegd en het gehuurde verlaten. Volgens [geïntimeerde] heeft Orthociti het gehuurde niet in goede staat opgeleverd. [geïntimeerde] heeft daarom geweigerd de door Orthociti betaalde waarborgsom terug te betalen en bovendien schadevergoeding van Orthociti gevorderd. Orthociti is van mening dat zij aan haar opleververplichting heeft voldaan en niets aan [geïntimeerde] verschuldigd is.
2.2.
Orthociti heeft bij de kantonrechter gevorderd om [geïntimeerde] te veroordelen tot terugbetaling van de waarborgsom van € 13.090,- vermeerderd met rente en kosten. [geïntimeerde] heeft in reconventie € 34.470,40 aan opleveringsschade, € 8.142,42 aan huurderving en € 31.000,- aan boete, verminderd met de betaalde waarborgsom en vermeerderd met rente en kosten van Orthociti gevorderd.
2.3.
De kantonrechter heeft geoordeeld dat Orthociti de huurovereenkomst en alle daarmee samenhangende verplichtingen heeft overgenomen van Prodentique en dat zij het gehuurde diende op te leveren in de staat die [geïntimeerde] mocht verwachten van een goed onderhouden zaak, zonder gebreken, behalve wanneer dat komt door normale slijtage en veroudering. De kantonrechter heeft Orthociti na bewijslevering veroordeeld om (na verrekening met de waarborgsom) € 14.377,22 vermeerderd met wettelijke rente aan [geïntimeerde] te betalen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vordering van Orthociti alsnog wordt toegewezen en de toegewezen vordering van [geïntimeerde] alsnog wordt afgewezen.
3.Het oordeel van het hof
3.1.
Het hof is van oordeel dat Orthociti terecht in hoger beroep is gekomen. De opleververplichting van Orthociti strekt niet zo ver dat zij het gehuurde terug diende te brengen in de staat waarin de vorige huurder Prodentique het gehuurde destijds heeft aanvaard. [geïntimeerde] moet na verrekening een bedrag van € 9.374,24 aan restant waarborgsom aan Orthociti terugbetalen. Hierna zal het hof uitleggen waarom het tot dit oordeel komt.
Welke opleververplichting?
3.2.
[geïntimeerde] stelt dat Orthociti gehouden was om het gehuurde op te leveren naar de staat per 1 januari 2015, maar zonder gebreken en in goed onderhouden staat. Volgens [geïntimeerde] houdt dit in dat Orthociti ook de veranderingen en gebreken die door of namens de vorige huurder Prodentique zijn aan- dan wel toegebracht ongedaan dient te maken. Orthociti betwist dit en voert aan dat zij op basis van de huurovereenkomst tussen partijen diende op te leveren in de staat waarin zij het gehuurde in 2015 heeft ontvangen behoudens normale slijtage en veroudering.
3.3.
In de huurovereenkomst die op 12 februari 2015 door [geïntimeerde] en Orthociti is ondertekend, is voor zover hier relevant het volgende bepaald:
“
8.8. (..) Bij einde huur zal huurder de ruimte aan verhuurder minimaal opleveren zoals deze op 1 januari 2015 is aanvaard.
8.8. (..) Bij einde huur zal huurder de ruimte aan verhuurder minimaal opleveren zoals deze op 1 januari 2015 is aanvaard.
(..)
8.15
Deze overeenkomst is een voortzetting op het bestaande contract, welke als bijlage is bijgevoegd.”
In de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte die deel uitmaken van de huurovereenkomst, is het volgende opgenomen:
“
Einde huurovereenkomst of gebruik
Einde huurovereenkomst of gebruik
10.1.1.
Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen zal huurder het gehuurde bij
het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het
gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het
proces-verbaal van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en
veroudering.
10.1.2
Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering van
het gehuurde zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde door huurder bij het einde
van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik aan verhuurder
opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden
zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken,
tenzij schriftelijk anders is overeengekomen en behoudens normale slijtage en
veroudering.
10.1.3
Bij discussie over de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur,
wordt huurder verondersteld het gehuurde in goede staat en zonder gebreken te
hebben ontvangen.”
3.4.
Partijen hebben bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van beginoplevering op gemaakt.
3.5.
De huurovereenkomst is in grote lijnen gelijk aan de huurovereenkomst die [geïntimeerde] daarvoor met Prodentique had afgesloten. In die huurovereenkomst stond opgenomen dat huurder de ruimte aan verhuurder zal opleveren minimaal zoals deze op 15 maart 2008 (aanvang huur) werd aanvaard. Prodentique heeft in samenspraak met [geïntimeerde] destijds het gehuurde door het aannemingsbedrijf van [geïntimeerde] aan laten passen voor het beoogde gebruik als tandtechnisch laboratorium en tandartsenpraktijk, alsmede mondhygiëniste-/implantatenpraktijk.
3.6.
Prodentique is op 12 november 2014 gefailleerd. In de overeenkomst die Orthociti op 10 december 2014 met de curator heeft gesloten voor de overname van inventaris en goodwill is onder meer het volgende bepaald:
“
Koper verklaart dat hij de huurovereenkomst van het pand (..) uiterlijk per 15 december 2014 zal overnemen danwel zorg heeft gedragen voor het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. Voor het geval dat de verhuurder hieraan niet zal of wil meewerken en koper ook anderszins niet zorg heeft gedragen voor het feit dat hij rechtens gebruik zal kunnen blijven maken van het pand zal koper uiterlijk op 10 februari 2015 de gekochte inventaris uit het genoemde pand hebben verwijderd en is hij gehouden het pand alsdan bezemschoon op te leveren. Indien het pand niet bezemschoon wordt opgeleverd zal de curator op kosten van koper zorg dragen voor het alsnog bezemschoon maken. Indien koper bij het verwijderen van de inventaris schade toebrengt aan het pand dan is dit voor eigen rekening. Verrekening van de koopsom zal als dan niet meer plaatsvinden. Koper vrijwaart de curator uitdrukkelijk voor deze situatie.”
Koper verklaart dat hij de huurovereenkomst van het pand (..) uiterlijk per 15 december 2014 zal overnemen danwel zorg heeft gedragen voor het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. Voor het geval dat de verhuurder hieraan niet zal of wil meewerken en koper ook anderszins niet zorg heeft gedragen voor het feit dat hij rechtens gebruik zal kunnen blijven maken van het pand zal koper uiterlijk op 10 februari 2015 de gekochte inventaris uit het genoemde pand hebben verwijderd en is hij gehouden het pand alsdan bezemschoon op te leveren. Indien het pand niet bezemschoon wordt opgeleverd zal de curator op kosten van koper zorg dragen voor het alsnog bezemschoon maken. Indien koper bij het verwijderen van de inventaris schade toebrengt aan het pand dan is dit voor eigen rekening. Verrekening van de koopsom zal als dan niet meer plaatsvinden. Koper vrijwaart de curator uitdrukkelijk voor deze situatie.”
3.7.
De huurovereenkomst tussen partijen is een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW (overige bedrijfsruimten). Artikel 7:307 BW, dat de indeplaatsstelling voor bedrijfsruimten in geval van overdracht van een bedrijf regelt, is dus niet van toepassing op de huurovereenkomst tussen partijen. [geïntimeerde] stelt dat er op basis van artikel 8.15 van de huurovereenkomst sprake is geweest van contractsoverneming. In hoger beroep heeft [geïntimeerde] ter onderbouwing van dat standpunt nog gewezen op de hiervoor geciteerde tekst uit de overeenkomst tussen de curator van Prodentique en Orthociti waaruit volgens hem ook volgt dat er sprake is van contractsoverneming.
Het hof volgt dit standpunt niet. Contractsoverneming komt tot stand middels een overeenkomst tussen drie partijen: de partij bij een overeenkomst die haar rechtsverhouding tot de wederpartij wil overdragen aan een derde, de wederpartij en de derde. Ingevolge artikel 6:159 lid 1 BW kan contractsoverneming alleen tot stand komen bij akte. Deze akte dient te worden opgemaakt tussen de overdrager (in dit geval de curator van Prodentique) en de overnemer (in dit geval Orthociti). In de akte moet met voldoende duidelijkheid zijn omschreven welke contracten worden overgenomen. Omdat de curator van Prodentique geen partij is bij de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en Orthociti, kan artikel 8.15 van de huurovereenkomst niet als contractsoverneming worden geduid. Ook de overeenkomst tussen de curator en Orthociti kan niet aangemerkt worden als akte in de zin van artikel 6:159 lid 1 BW. In de hiervoor geciteerde tekst van die overeenkomst neemt Orthociti de verplichting op zich om de huurovereenkomst (nog) over te nemen of om zelf zorg te dragen voor het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst bij gebreke waarvan de overeenkomst met de curator niet doorgaat. De overeenkomst tussen de curator en Orthociti heeft dus geen contractsoverneming tot stand gebracht. Verder is niet gesteld en is ook niet gebleken dat op een later moment alsnog een akte tussen de curator en Orthociti tot stand is gekomen om een contractsoverneming te formaliseren. Het hof komt dan ook tot het oordeel dat van contractsoverneming geen sprake is geweest.
3.8.
[geïntimeerde] stelt ook dat op basis van de huurovereenkomst tussen partijen, meer in het bijzonder artikelen 8.8, 8.15 en artikel 10 van de algemene bepalingen, het voorgaande contract tussen [geïntimeerde] en Prodentique deel uitmaakt van de huurovereenkomst en dat Orthociti daarmee de verplichting op zich heeft genomen om het gehuurde in goede staat op te leveren en de aanpassingen/gebreken die in de periode van Prodentique zijn aan- dan wel toegebracht ongedaan te maken zonder achterlating van schade. Orthociti voert daartegen als verweer dat zij er gelet op bepaling 8.8 van de huurovereenkomst van uit ging dat zij het gehuurde bij einde huur diende op te leveren in de staat waarin zij het gehuurde in 2015 heeft aanvaard, behoudens veroudering en normale slijtage. Zij betoogt verder dat zij in ieder geval niet heeft begrepen en ook niet heeft hoeven begrijpen dat zij de door Prodentique aangebrachte aanpassingen ongedaan moest maken bij einde huur. Zij heeft daarbij onweersproken gesteld dat zij ook niet wist wat de staat van het gehuurde in 2008 was voor de verbouwing die Prodentique heeft laten uitvoeren.
3.9.
In een geval als het onderhavige, waarin partijen van mening verschillen over de betekenis van een in een schriftelijke overeenkomst opgenomen beding, zal de rechter aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid, en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, de betekenis van dat beding dienen vast te stellen [1] .
3.10.
Het hof is van oordeel dat de artikelen 8.8 en 8.15 niet zo kunnen worden uitgelegd dat Orthociti de oude opleververplichtingen van Prodentique heeft overgenomen. Tussen partijen is namelijk niet uitvoerig onderhandeld over de bepalingen van de huurovereenkomst, zo is bij de mondelinge behandeling gebleken. Zij hebben met elkaar gesproken, waarna [geïntimeerde] zijn makelaar heeft verzocht een huurovereenkomst op te stellen. De huurovereenkomst is vervolgens door de makelaar van [geïntimeerde] opgesteld en [geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst aan Orthociti toegezonden, waarna Orthociti deze enige tijd heeft laten liggen. Zij heeft uiteindelijk pas nadat zij met de curator overeenstemming had bereikt over de overname van activa en de nieuwe huurovereenkomst feitelijk al was ingegaan, de overeenkomst ondertekend en geretourneerd aan [geïntimeerde] . Partijen hebben in artikelen 8.8 en 8.15 expliciet benoemd dat Orthociti het gehuurde minimaal in de staat waarin zij dit in 2015 heeft aanvaard diende op te leveren. Daarmee verhoudt zich niet de door [geïntimeerde] verdedigde uitleg dat partijen de bedoeling hebben gehad dat Orthociti diende op te leveren zoals Prodentique het gehuurde in 2008 heeft aanvaard. Niet valt in te zien waarom [geïntimeerde] indien dat bedoeld was, niet het jaartal 2008 in de huurovereenkomst heeft laten opnemen of een bepaling opnam dat het bedrijfspand destijds geschikt was gemaakt voor gebruik als tandartspraktijk en dat dit bij einde huur ongedaan gemaakt moest worden. In ieder geval heeft Orthociti uit de tekst van artikel 8.8 niet hoeven begrijpen dat zij diende op te leveren naar de stand van 2008. Het hof acht daarbij relevant dat Orthociti niet bekend was met de staat waarin Prodentique het gehuurde in 2008 heeft aanvaard en dat blijkt overigens evenmin uit de aangehechte huurovereenkomst met Prodentique. Ook uit de tekst van artikel 8.15 kan niet worden afgeleid dat Orthociti in redelijkheid heeft moeten begrijpen dat zij de oude opleververplichting van Prodentique had overgenomen. Dat de huurovereenkomst een voortzetting was van de oude huurovereenkomst met Prodentique was feitelijk juist (zelfde praktijkuitoefening in dezelfde bedrijfsruimte) maar impliceert niet dat Orthociti daarmee ook verplichtingen van Prodentique heeft overgenomen, temeer nu in de huurovereenkomst tussen partijen niet wordt verwezen naar de inhoud van die overeenkomst. Dat de oude huurovereenkomst met Prodentique werd aangehecht maakt dat dus niet anders.
3.11.
Artikel 10 van de algemene bepalingen kan in samenhang met artikel 8.8 van de huurovereenkomst in redelijkheid niet zo uitgelegd worden dat Orthociti enkel vanwege het uitblijven van een proces-verbaal van beginoplevering het gehuurde in betere staat diende op te leveren dan waarin zij het gehuurde bij aanvang van de huur heeft ontvangen. Een redelijke uitleg brengt mee dat slechts voor zover er discussie bestaat tussen partijen of het gehuurde bij de eindoplevering nog in dezelfde staat verkeert als de staat waarin Orthociti het gehuurde in 2015 heeft ontvangen, geldt dat Orthociti geacht wordt het gehuurde in zoverre in goede staat te hebben ontvangen en het ook weer in goede staat dient op te leveren. Artikel 10 legt het bewijsrisico in dat geval bij Orthociti. Een en ander behoudens veroudering en normale slijtage.
In hoeverre voldaan aan opleververplichting
3.12.
Uit het voorgaande volgt dat Orthociti het gehuurde in beginsel diende op te leveren in de staat waarin zij het gehuurde bij aanvang van de huur in 2015 heeft aanvaard, behoudens veroudering en normale slijtage.
3.13.
Tussen partijen staat vast dat Orthociti zelf geen bouwkundige veranderingen heeft aangebracht in het gehuurde. Bij de vraag in welke staat het gehuurde door Orthociti is opgeleverd geldt verder het rapport van eindoplevering als uitgangspunt. Het hof gaat voorbij aan het verweer van Orthociti dat zij niet akkoord is gegaan met dit rapport. Zowel [geïntimeerde] als zijn zoon hebben tijdens de eindinspectie op 31 augustus 2018 handmatig de opleverpunten op een eigen versie van het rapport ingevuld, waarna hun opmerkingen/beide versies zijn verwerkt in een definitieve digitale versie, die op 27 september 2018 aan Orthociti is toegezonden. De heer [naam1] , directeur van Orthociti, (hierna: [naam1] ) wilde op 31 augustus 2018 de door [geïntimeerde] ingevulde versie van het rapport niet voor akkoord ondertekenen maar heeft toen wel voor gezien getekend. Orthociti heeft op dat moment en ook na ontvangst van de digitale versie geen inhoudelijke opmerkingen gemaakt, hetgeen wel op haar weg had gelegen indien de punten niet juist vermeld waren in het eindrapport. Orthociti heeft ook in rechte de inhoud van het rapport voor zover daarin de feitelijk staat van het gehuurde ten tijde van de eindoplevering staat omschreven onvoldoende gemotiveerd weersproken.
3.14.
[geïntimeerde] heeft zich beroepen op een afspraak die hij tijdens de eindoplevering met Orthociti heeft gemaakt. Volgens [geïntimeerde] hebben partijen toen afgesproken dat hij de geconstateerde gebreken op kosten van Orthociti zou (mogen) herstellen. Orthociti heeft dit weersproken. Uit het opleveringsrapport van 31 augustus 2018 volgt die afspraak niet. [geïntimeerde] heeft verder erkend dat [naam1] na afloop van de eindinspectie het handgeschreven opleveringsrapport niet voor akkoord maar slechts voor gezien wilde tekenen [2] . Dat verhoudt zich niet tot de gestelde afspraak. Partijen hebben op 31 augustus 2018 een afspraak gemaakt over de overtallige inventaris die zou achterblijven in het gehuurde [3] . Partijen spraken af dat deze te koop aangeboden zou worden aan de nieuwe huurders en indien de nieuwe huurders geen interesse zouden hebben, [geïntimeerde] de aanwezig inventaris zou verwijderen. Het is niet begrijpelijk dat partijen de afspraak dat [geïntimeerde] op kosten van Orthociti zou gaan herstellen niet op schrift hebben gesteld, terwijl zij op de dag van de eindoplevering een afspraak over de inventaris wel schriftelijk hebben vastgelegd. Bovendien heeft Orthociti volgens [geïntimeerde] na ontvangst van een e-mail van [geïntimeerde] van 19 juni 2019 (aanvankelijk) aangegeven de gebreken zelf te willen herstellen. [geïntimeerde] verwijst daar onder meer naar in zijn e-mail van 30 juni 2019 en geeft daarin aan dat hij daarover “goede schriftelijke afspraken” met Orthociti wenst te maken [4] . Ook dit pleit tegen de door [geïntimeerde] gestelde afspraak. Gelet op dit alles heeft [geïntimeerde] het bestaan van de gestelde afspraak onvoldoende onderbouwd en gaat het hof daaraan voorbij. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen.
3.15.
Orthociti heeft gegriefd tegen de toewijzing van schadeposten door de kantonrechter in rechtsoverwegingen 4.15 tot en met 4.85 van het tussenvonnis van 12 januari 2021, omdat er volgens haar geen sprake is van opleverschade. Zij is vervolgens “aanvullend” specifiek ingegaan op bepaalde toegewezen schadeposten. Orthociti is niet ingegaan op de toewijzing van een bedrag van € 87,22 (inclusief BTW) dat ziet op de kosten voor het verwijderen van de buitenafvoer inclusief het herstellen van de gevel (tussenvonnis 12 januari 2021 r.o. 4.26). Voor zover Orthociti bedoeld heeft om in zijn algemeenheid tegen alle toegewezen schadeposten te grieven, zal het hof daaraan voorbij gaan. Het is aan Orthociti om voldoende duidelijk te maken welke gronden zij aanvoert ter vernietiging van de bestreden uitspraak en welke geschilpunten zij in dat kader aan de orde stelt, zodat voor het hof en [geïntimeerde] voldoende kenbaar is op welke gronden de bestreden uitspraak volgens Orthociti vernietigd moet worden. Deze eis brengt mee dat Orthociti haar bezwaren voldoende precies formuleert en motiveert. Het hof zal in het hiernavolgende puntsgewijs ingaan op de diverse door de kantonrechter toegewezen schadeposten waartegen door Orthociti voldoende kenbaar is gegriefd.
Sleutellijst
3.16.
De kantonrechter heeft € 1.458,28 toegewezen. Volgens [geïntimeerde] heeft het gebouw 21 deuren die afsluitbaar zijn met een cilinderslot en sleutels. Bij elk slot horen 3 sleutels aanwezig te zijn, waardoor Orthociti 63 sleutels in diende te leveren. Orthociti heeft volgens [geïntimeerde] 8 sleutels ingeleverd, waardoor [geïntimeerde] vervanging van 55 sleutels vordert. De post van € 382,86 voor “het uitzoeken en bestellingen” ziet volgens [geïntimeerde] op de tijd die zij heeft besteed aan uitzoekwerk. Het hof merkt op dat uit het eindopleveringsrapport blijkt dat Orthociti in totaal 9 sleutels heeft ingeleverd, dat de sleutels van de binnendeuren ontbraken, zonder vermelding van het aantal ontbrekende sleutels, en dat 2 sleutels van de meterkastdeur ontbraken. Volgens Orthociti heeft zij 7 sleutels ingeleverd. Orthociti heeft verder aangevoerd dat uit het sleutelcertificaat blijkt dat er in totaal slechts 26 sleutels zijn geweest, terwijl [geïntimeerde] 54 sleutels heeft nabesteld. Het hof leest daarin een erkenning van het ontbreken van 19 (26 – 7) sleutels. Uit de door [geïntimeerde] in eerste aanleg overgelegde onderbouwing volgt dat hij € 35,17 heeft betaald voor een nieuw sleutelcertificaat. Verder volgt uit een offerte dat de prijs voor de na te bestellen sleutels € 14,69 exclusief 21% BTW per stuk bedroeg. Het hof zal de vordering toewijzen tot een bedrag van € 372,89 (35,17 + (14,69 x 1,21) x 19). [geïntimeerde] heeft zijn vordering gelet op de betwisting door Orthociti voor het meerdere onvoldoende onderbouwd. Dit betekent dat € 1.085,39 (€ 1.458,28 – € 372,89) op het door de kantonrechter toegewezen bedrag in mindering strekt.
Hoofdentree/wachtruimte
Herstel entreedeur/schilderwerk/siergrindvloer
3.17.
De kantonrechter heeft € 577,83 (voor entreedeur nieuw hang & sluitwerk, deurstop vervangen en siergrindvloer herstellen entree, alsmede voor schilderwerk) toegewezen. In het eindopleveringsrapport is onder het kopje “Hoofd entree/wachtruimte” melding gemaakt van een gaatje in de siergrindvloer in het gangpad aan de rechterzijde. Orthociti heeft bij memorie van grieven aangevoerd dat de siergrindvloer op 1 plek beschadigd was en heeft verwezen naar een foto waarop de schade achterin het pand al voor de huurperiode van Prodentique te zien is. Orthociti heeft daarmee onvoldoende betwist dat er bij de hoofdentree/wachtruimte sprake was van schade in de siergrindvloer en dat zij daar verantwoordelijk voor is. Orthociti is verder nog ingegaan op de reinigingskosten van de siergrindvloer, maar de kantonrechter heeft daarvoor geen bedrag toegekend, zodat het hof aan dit bezwaar van Orthociti voorbij gaat.
De stopper van de entreedeur was bij de eindoplevering defect, zoals uit de door [geïntimeerde] ingebrachte foto [5] blijkt. Het hof gaat niet mee in het verweer van Orthociti dat dit normale slijtage betreft.
Orthociti heeft ook ten aanzien van het schilderwerk ten onrechte betoogd dat dit valt onder normale slijtage en/of veroudering. Orthociti heeft erkend dat zij gedurende haar verblijf in het gehuurde geen schilderwerk heeft verricht en niet voldoende gemotiveerd betwist dat het schilderwerk aan het einde van de huurperiode niet meer goed was. Naar het oordeel van het hof behoort schilderwerk tot de onderhoudsverplichting van de huurder en dient Orthociti daarom de door [geïntimeerde] gemaakte kosten te vergoeden.
Het hof concludeert dat het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 577,83 in stand dient te blijven.
Verlichting
3.18.
De kantonrechter heeft het door [geïntimeerde] gevorderde bedrag voor herstel van defecte verlichting in gehele pand ter hoogte van € 1.705,96 toegewezen. Orthociti betwist de noodzaak van vervanging en/of herstel. Het hof overweegt dat de gebreken aan de verlichting zijn gemeld in het rapport van eindoplevering. Het vervangen van kapotte verlichting behoort tot de onderhoudsverplichting van de huurder. Orthociti heeft nog aangevoerd dat de in rekening gebrachte schijnwerper sensorarmaturen haar onbekend zijn en niet terugkomen op de lijst van eindoplevering. Uit de kostenonderbouwing van [geïntimeerde] blijkt echter dat het vervangen van 4 stuks schijnwerper sensorarmaturen in rekening is gebracht. [6] In het rapport van eindoplevering staat vermeld dat buiten de verlichting bij de hoofdentree niet werkte en dat 4 stuks inbouwspots defect waren. [geïntimeerde] heeft daarmee deze kostenpost voldoende onderbouwd. Orthociti dient daarom deze kosten aan [geïntimeerde] te vergoeden. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd weersproken dat de door Orthociti achtergelaten verlichtingsspots (23 stuks) bruikbaar waren, zodat het verrekeningsverweer van Orthociti op dit punt faalt. Het hof gaat ook aan het verweer van Orthociti ten aanzien van de hoogte van de schade voorbij omdat dit niet is toegelicht door middel van prijslijsten, offertes e.d. [geïntimeerde] heeft zijn schade daarentegen wel voldoende onderbouwd aan de hand van de in het geding gebrachte facturen.
Blusmiddelen
3.19.
Orthociti betwist dat sprake is van opleverschade. Volgens Orthociti zijn de blusapparaten eigendom geweest van Prodentique, omdat in de jaarcijfers van Prodentique staat vermeld dat in 2010 blusapparatuur is aangeschaft. Verder voert Orthociti aan dat zij met [geïntimeerde] de afspraak had gemaakt dat inventarisgoederen achtergelaten zouden worden voor een opvolgend huurder en dat anders [geïntimeerde] voor afvoer zou zorgdragen. Het hof gaat voorbij aan de bezwaren van Orthociti. [geïntimeerde] heeft gesteld dat de betreffende blusmiddelen door hemzelf zijn aangeschaft. Het hof overweegt dat er in ieder geval blusmiddelen aanwezig waren op het moment dat Orthociti in het gehuurde is getrokken en dat Orthociti onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat zij eigenaar van de blusmiddelen was. Het onderhouden van de aanwezige blusmiddelen behoort tot de onderhoudsverplichting van de huurder. [geïntimeerde] heeft voldoende onderbouwd gesteld dat de aanwezige apparatuur verouderd en afgekeurd was. Orthociti heeft dit niet weersproken. Orthociti dient de vervangingskosten daarom aan [geïntimeerde] te vergoeden. Het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 87,09 dient in stand te blijven.
Noodverlichting
3.20.
Orthociti betwist dat sprake is van opleverschade. Volgens haar zijn alleen wat batterijen/accu’s vervangen en is een onwaarschijnlijk aantal van 7 montage uren opgevoerd. [geïntimeerde] heeft de gevorderde schade voldoende onderbouwd. Uit de in het geding gebrachte factuur volgt dat de volgende werkzaamheden zijn verricht en in rekening gebracht: “
noodverlichting controleren, armaturen nakijken, defecte accu’s vervangen, defecte tl’s vervangen, testen” [7] . Het aantal van 7 montage uren komt het hof daarbij, gelet op de grootte van de praktijkruimte en de vele verschillende werkruimtes, niet bovenmatig voor. Het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 804,65 dient in stand te blijven.
noodverlichting controleren, armaturen nakijken, defecte accu’s vervangen, defecte tl’s vervangen, testen” [7] . Het aantal van 7 montage uren komt het hof daarbij, gelet op de grootte van de praktijkruimte en de vele verschillende werkruimtes, niet bovenmatig voor. Het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 804,65 dient in stand te blijven.
Vloeren alle ruimtes
3.21.
Orthociti betwist dat zij de vloeren heeft beschadigd. [geïntimeerde] heeft erkend dat de vorige huurder Prodentique behandelstoelen, leidingen en aan- en afvoeren in de vloeren gemonteerd. De vloeren hadden daarom voordat Orthociti huurder werd al de nodige beschadigingen (gaten) en slijtage opgelopen. Uit hetgeen het hof onder het kopje “
Welke opleververplichting?”heeft overwogen volgt dat het betoog van [geïntimeerde] dat deze schade de verantwoordelijkheid van Orthociti is omdat zij de apparatuur van de curator heeft overgenomen faalt. Nu tussen partijen vaststaat dat deze schade al aanwezig was bij aanvang van de huur en Orthociti de vloeren dus in dezelfde staat heeft opgeleverd als waarin zij de vloeren in 2015 heeft aanvaard (behoudens normale slijtage en veroudering), komt deze schade niet voor rekening van Orthociti. Orthociti hoeft het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 9.625,53 daarom niet te betalen.
Welke opleververplichting?”heeft overwogen volgt dat het betoog van [geïntimeerde] dat deze schade de verantwoordelijkheid van Orthociti is omdat zij de apparatuur van de curator heeft overgenomen faalt. Nu tussen partijen vaststaat dat deze schade al aanwezig was bij aanvang van de huur en Orthociti de vloeren dus in dezelfde staat heeft opgeleverd als waarin zij de vloeren in 2015 heeft aanvaard (behoudens normale slijtage en veroudering), komt deze schade niet voor rekening van Orthociti. Orthociti hoeft het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 9.625,53 daarom niet te betalen.
Sterilisatiekamer/compressor ruimte
Schade systeemplafonds
3.22.
Orthociti voert als verweer dat de systeemplafonds niet door haar zijn geplaatst en zij betwist dat zij de aanpassingen en/of schade aan de systeemplafonds heeft veroorzaakt. Voor normale slijtage en veroudering is zij verder niet aansprakelijk. [geïntimeerde] is hier niet op ingegaan in zijn memorie van antwoord. Voor zover [geïntimeerde] bedoeld heeft ook voor wat betreft deze schade aan te haken bij haar stelling dat Orthociti de opleververplichtingen van Prodentique heeft overgenomen, wordt die stelling verworpen. Het hof verwijst naar hetgeen zij in dit verband onder het kopje “
Welke opleververplichting?”heeft overwogen. [geïntimeerde] heeft gelet op het door Orthociti gevoerde verweer onvoldoende onderbouwd gesteld dat Orthociti op dit punt haar opleververplichting heeft geschonden en dat deze schade voor rekening van Orthociti dient te komen. Het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 332,75 dient alsnog afgewezen te worden. Orthociti heeft niet voldoende duidelijk gegriefd tegen toewijzing van de vordering die ziet op de kosten voor het verwijderen van de buitenafvoer (€ 87,22), zodat dit in stand blijft (zie r.o. 3.15 hiervoor).
Welke opleververplichting?”heeft overwogen. [geïntimeerde] heeft gelet op het door Orthociti gevoerde verweer onvoldoende onderbouwd gesteld dat Orthociti op dit punt haar opleververplichting heeft geschonden en dat deze schade voor rekening van Orthociti dient te komen. Het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 332,75 dient alsnog afgewezen te worden. Orthociti heeft niet voldoende duidelijk gegriefd tegen toewijzing van de vordering die ziet op de kosten voor het verwijderen van de buitenafvoer (€ 87,22), zodat dit in stand blijft (zie r.o. 3.15 hiervoor).
Behandelkamer 5
Schade wand
3.23.
Orthociti betwist dat zij de wand heeft beschadigd. Zij voert aan dat zij de wanden heeft opgeleverd in de staat waarin zij die in 2015 heeft aanvaard, met dien verstande dat er sprake is geweest van een lekkage in het dak, dat zij die lekkage destijds terstond heeft gemeld en dat [geïntimeerde] verantwoordelijk was voor het herstel. Het herstel van de wanden die door de lekkage nat zijn geworden komt daarom niet voor haar rekening, aldus Orthociti. [geïntimeerde] is hier niet op ingegaan in zijn memorie van antwoord. [geïntimeerde] heeft onvoldoende gemotiveerd weersproken dat er schade is ontstaan door een lekkage in het dak en dat die schade daardoor niet voor rekening van Orthociti komt. Voor zover [geïntimeerde] bedoeld heeft voor wat betreft deze schade ook aan te haken bij haar stelling dat Orthociti de opleververplichtingen van Prodentique heeft overgenomen, wordt die stelling verworpen. Het hof verwijst naar hetgeen zij in dit verband onder het kopje “
Welke opleververplichting?”heeft overwogen. [geïntimeerde] heeft gelet op het door Orthociti gevoerde verweer onvoldoende onderbouwd gesteld dat Orthociti op dit punt haar opleververplichting heeft geschonden en dat deze schade voor rekening van Orthociti dient te komen. Het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 296,45 dient alsnog afgewezen te worden.
Welke opleververplichting?”heeft overwogen. [geïntimeerde] heeft gelet op het door Orthociti gevoerde verweer onvoldoende onderbouwd gesteld dat Orthociti op dit punt haar opleververplichting heeft geschonden en dat deze schade voor rekening van Orthociti dient te komen. Het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 296,45 dient alsnog afgewezen te worden.
Dames toilet/gang naar toiletruimte en herentoilet
Vervangen wand planchets/plateaus
3.24.
Uit de rapporten van vooroplevering en eindoplevering volgt dat de planchets ontbraken. Orthociti betwist dat de betreffende wand planchets/plateaus tot het gehuurde behoorden, maar heeft dit verder niet toegelicht, zodat het hof aan die stelling voorbij gaat. Ook de hoogte van de schade wordt door Orthociti betwist, maar [geïntimeerde] heeft de schade voldoende onderbouwd [8] . Orthociti heeft verder aangevoerd dat er rekening gehouden dient te worden met een aftrek voor vervanging oud door nieuw, maar het hof ziet daar zonder verdere onderbouwing die is uitgebleven geen aanleiding toe. Het door de kantonrechter toegewezene (2x € 40,06) dient in stand te blijven.
Gipsruimte en laboratorium tandtechnische ruimte
Schade wanden
3.25.
[geïntimeerde] heeft vergoeding gevorderd van kosten van herstel van binnen- en buitenwanden die zijn beschadigd door het maken van gaten. Orthociti voert als verweer dat deze schade al aanwezig was toen zij het gehuurde betrok en dat het gaat om een opening voor een technische voorziening die door Prodentique was aangebracht. [geïntimeerde] is niet op dit verweer ingegaan in zijn memorie van antwoord. Voor zover [geïntimeerde] bedoeld heeft voor wat betreft deze schade aan te haken bij haar stelling dat Orthociti de opleververplichtingen van Prodentique heeft overgenomen, wordt die stelling verworpen. Het hof verwijst naar hetgeen zij in dit verband onder het kopje “
Welke opleververplichting?”heeft overwogen. [geïntimeerde] heeft gelet op het door Orthociti gevoerde verweer onvoldoende onderbouwd gesteld dat Orthociti op dit punt haar opleververplichting heeft geschonden en dat deze schade voor rekening van Orthociti dient te komen. De door de kantonrechter toegewezen bedragen van € 435,60 en € 455,70 dienen alsnog afgewezen te worden.
Welke opleververplichting?”heeft overwogen. [geïntimeerde] heeft gelet op het door Orthociti gevoerde verweer onvoldoende onderbouwd gesteld dat Orthociti op dit punt haar opleververplichting heeft geschonden en dat deze schade voor rekening van Orthociti dient te komen. De door de kantonrechter toegewezen bedragen van € 435,60 en € 455,70 dienen alsnog afgewezen te worden.
Kleedruimte heren (H) – dames (D)
Ontbrekende deur en schade wegens wijziging kozijn
3.26.
Ten aanzien van de schade vanwege de ontbrekende deur en beschadigingen vanwege wijziging in het kozijn voert Orthociti aan dat deze schade al aanwezig was bij aanvang van de huur doordat de wijzigingen zijn toegebracht door de vorige huurder Prodentique. [geïntimeerde] betwist dit niet maar stelt dat dit de verantwoordelijkheid van Orthociti is geworden. Zoals het hof hiervoor al onder het kopje “
Welke opleververplichting?”heeft toegelicht gaat deze stelling van [geïntimeerde] niet op. Het door de kantonrechter toegewezen bedrag van in totaal € 489,85 dient alsnog afgewezen te worden.
Welke opleververplichting?”heeft toegelicht gaat deze stelling van [geïntimeerde] niet op. Het door de kantonrechter toegewezen bedrag van in totaal € 489,85 dient alsnog afgewezen te worden.
Lamellen
3.27.
[geïntimeerde] heeft een bedrag van € 1.560,44 gevorderd in verband met kosten van vervanging van vier nieuwe rails voor lamellen [9] . [geïntimeerde] heeft toegelicht dat de runners in de rails kapot of verdwenen waren, waardoor nieuwe rails aangeschaft moesten worden. Orthociti voert als verweer dat de lamellen meer dan tien jaar in gebruik waren, ook bij de vorige huurders, en dat er sprake is van normale slijtage en/of veroudering. [geïntimeerde] heeft daar onvoldoende tegenin gebracht. Het hof is, gelet op de ouderdom van de rails en lamellen, van oordeel dat deze schadepost valt onder normale slijtage en veroudering. Het door de kantonrechter toegewezen bedrag zal daarom alsnog afgewezen worden.
Meterkast 2
3.28.
[geïntimeerde] heeft de kosten van herstel van het plafond in deze meterkast gevorderd en toegewezen gekregen. Orthociti voert als verweer dat hij het plafond niet heeft verwijderd en dat de situatie al zo was bij aanvang van de huur. [geïntimeerde] heeft dit niet betwist maar stelt dat dit de verantwoordelijkheid van Orthociti is geworden. Zoals onder het kopje “
Welke opleververplichting?”al toegelicht, kan Orthociti daar niet verantwoordelijk voor gehouden worden. Het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 89,54 zal alsnog worden afgewezen.
Welke opleververplichting?”al toegelicht, kan Orthociti daar niet verantwoordelijk voor gehouden worden. Het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 89,54 zal alsnog worden afgewezen.
Tuinonderhoud
3.29.
[geïntimeerde] heeft schadevergoeding gevorderd wegens achterstallig tuinonderhoud. De kantonrechter heeft het gevorderde bedrag van € 757,09 toegewezen. Tuinonderhoud betreft een onderhoudsverplichting van de huurder. Orthociti heeft aan de hand van een factuur van tuinman aangetoond dat zij voor het laatst begin juni 2018 groot tuinonderhoud heeft laten uitvoeren [10] . Gezien het feit dat uit de door [geïntimeerde] in het geding gebrachte facturen volgt dat hij pas in november 2018 kosten heeft gemaakt voor achterstallig tuinonderhoud [11] , volgt het hof Orthociti in haar betwisting dat sprake is van opleveringsschade. Het door de kantonrechter toegewezen bedrag zal daarom alsnog worden afgewezen.
Verstopping rioolstelsel
3.30.
[geïntimeerde] heeft na het einde van de huurperiode geconstateerd dat er twee verstoppingen aanwezig waren in kleine afvoerbuizen in het gehuurde. De door [geïntimeerde] gemaakte kosten ter hoogte van € 538,45 zijn door de kantonrechter toegewezen. Dit punt komt niet voor op de opleverlijsten en valt dus niet onder de werking van artikel 10 van de toepasselijke algemene bepalingen. Uit de door [geïntimeerde] in het geding gebrachte factuur volgt dat de verstoppingen pas op 12 november 2018, dus 2,5 maand na de oplevering, zijn geconstateerd. [12] Orthociti heeft betwist dat zij de verstoppingen heeft veroorzaakt. [geïntimeerde] heeft in het licht van deze betwisting onvoldoende onderbouwd gesteld dat deze verstopping door Orthociti is veroorzaakt, zodat deze schade niet voor vergoeding in aanmerking komt. Het door de kantonrechter toegewezen bedrag zal alsnog afgewezen worden.
Gederfde huurinkomsten gedurende herstel
3.31.
In artikel 10.8 van de toepasselijke algemene bepalingen is bepaald dat Orthociti aan [geïntimeerde] een bedrag verschuldigd is, gerekend naar de laatste geldende huurprijs over de tijd die met het herstel van het gehuurde is gemoeid. [geïntimeerde] heeft een bedrag van € 8.142,42 gevorderd gebaseerd op 6 weken huurderving en dat is door de kantonrechter toegewezen. [geïntimeerde] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof erkend dat per 1 september 2018 het gehuurde voor de helft opnieuw is verhuurd en dat daarbij een huurkorting is gegeven. Het andere deel van het gehuurde is volgens [geïntimeerde] in 2021 weer verhuurd. [geïntimeerde] kon niet zeggen per wanneer dit precies was. Uit het voorgaande volgt dat Orthociti haar opleververplichtingen ten aanzien van de sleutels (r.o. 3.16), de schade in de entree en wachtruimte (r.o. 3.17), kosten voor het verwijderen van de buitenafvoer (r.o. 3.22) en de planchets (r.o. 3.24) niet is nagekomen. Daartegenover staat dat [geïntimeerde] het gehuurde heeft gerenoveerd en dat die renovatie voor een groot deel niet aan Orthociti valt toe te rekenen omdat de overige gebreken “des verhuurders” zijn. Ook zonder de oplevergebreken van Orthociti had [geïntimeerde] het gehuurde dus niet direct geheel kunnen doorverhuren en had [geïntimeerde] huurinkomsten misgelopen. [geïntimeerde] heeft daarom niet aangetoond dat de gevorderde schadevergoeding wegens huurderving aan Orthociti valt toe te rekenen. Het hof zal daarom de vordering op dit onderdeel afwijzen.
Optelsom en verrekening
3.32.
Uit het voorgaande volgt dat Orthociti de volgende bedragen aan [geïntimeerde] verschuldigd is door het gehuurde niet in goede staat op te leveren:
Sleutellijst € 372,89
Hoofd entree/wachtruimte € 3.175,53
Sterilisatiekamer/compressor ruimte € 87,22
Dames toilet/gang naar toiletruimte € 40,06
Herentoilet €
40,06
40,06
Totaal € 3.715,76
Tegenover dit bedrag staat de door Orthociti betaalde waarborgsom van € 13.090,00. Na verrekening heeft Orthociti dus recht op teruggave van € 9.374,24 (€ 13.090,00 -/- € 3.715,76). De wettelijke rente is toewijsbaar over dit bedrag, zoals gevorderd vanaf 1 maart 2019. [geïntimeerde] heeft tegen die ingangsdatum geen afzonderlijk verweer gevoerd.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.33.
Orthociti heeft onvoldoende onderbouwd gesteld dat zij daadwerkelijk buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt en die vordering zal daarom afgewezen worden.
Geen bewijslevering
3.34.
Het hof gaat aan de bewijsaanbiedingen voorbij, nu partijen geen concrete feiten of omstandigheden hebben gesteld die, indien bewezen, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden.
De conclusie
3.35.
Het hoger beroep van Orthociti slaagt grotendeels. Omdat [geïntimeerde] voor het merendeel in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeerde] tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [13]
3.36.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
vernietigt de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel van 26 oktober 2021 en
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan Orthociti van een bedrag van € 9.374,24, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van 1 maart 2019 tot de dag van algehele voldoening;
4.2.
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van Orthociti tot aan de uitspraak van de kantonrechter:
In conventie:
€ 996,- aan griffierecht
€ 85,18 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]
€ 1.244,- aan salaris van de advocaat van Orthociti (4 procespunten x kantontarief tot en met € 10.000,-)
In reconventie:
€ 1.496,- aan salaris van de advocaat van Orthociti (2 procespunten x kantontarief tot en met € 100.000,-)
en tot betaling van de volgende proceskosten van Orthociti in hoger beroep:
€ 2.135,- aan griffierecht
€ 105,52 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]
€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van Orthociti (2 procespunten x appeltarief IV);
4.3.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
4.4.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. Schoemaker, L.J. de Kerpel-van de Poel en A.J.J. van Rijen, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 augustus 2023.