ECLI:NL:GHARL:2023:6709

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel

zaaknummers gerechtshof 200.295.195 en 200.311.049 (gevoegd)

zaaknummers rechtbank Noord-Nederland 9071412 en 9086317

arrest van 8 augustus 2023

in de zaak van

1.Car Clinics C.V.,

gevestigd te Groningen alsmede haar vennoten

2. [appellant2],

wonende te [woonplaats1] ,

3. [appellant3],

wonende te [woonplaats1] ,

4. [appellant4],

wonende te [woonplaats1] ,

die in beide zaken hoger beroep hebben ingesteld,

hierna samen
[appellanten]te noemen en ieder afzonderlijk
Car Clinics,
[appellant2],
[appellant3]en
[appellant4]te noemen,

advocaat: mr. E.T. van Dalen,

tegen:

1.de vennootschap onder firma Ecu-tronic,

gevestigd te Groningen, alsmede haar vennoten

2. [geïntimeerde2],

wonende te [woonplaats1] ,

3. [geïntimeerde3],

wonende te [woonplaats1] ,

hierna samen
[geïntimeerden]te noemen en ieder afzonderlijk
Ecu-tronic,
[geïntimeerde2]en
[geïntimeerde3]te noemen,

advocaat: mr. T. Binnema.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

Naar aanleiding van het arrest van 20 december 2022 heeft op 31 maart 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van het geschil

2.1

[appellanten] hebben van [geïntimeerden] een bedrijfspand gehuurd. Het gaat in deze zaak om de vraag of [appellanten] terecht betaling van achterstallige huurpenningen hebben opgeschort, omdat het pand gebreken vertoonde, [geïntimeerden] die gebreken in het gehuurde bedrijfspand niet (adequaat) hebben hersteld en de huur daarom niet meer hoeft te worden betaald.

2.2

In de hoofdzaak hebben [geïntimeerden] gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, dat [appellanten] worden veroordeeld om het gehuurde te verlaten en te ontruimen en dat [appellanten] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van € 8.641,67, wegens achterstallige huur en € 2.238,50 per maand met ingang van de maand maart 2021 tot en met het moment van ontbinding, beide bedragen vermeerderd met wettelijke handelsrente. Daarnaast vorderden [geïntimeerden] betaling van buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten. [geïntimeerden] hebben ook een incidentele vordering als bedoeld in artikel 223 Rv ingesteld, onder meer tot het verkrijgen van een voorschot op de achterstallige huur.

2.3

[appellanten] hebben in de hoofdzaak in reconventie gevorderd dat de huurprijs wordt verminderd over de periode van 28 oktober 2020 tot en met maart 2021, alsmede over de periode vanaf maart 2021 tot en met het moment van ontruiming, en dat de overeenkomst wordt ontbonden. [appellanten] vorderen daarnaast dat [geïntimeerden] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van een maandelijks bedrag van € 3.777,-, exclusief btw en vermeerderd met wettelijke handelsrente, vanaf 26 maart 2021 tot het moment van ontbinding en een eenmalig bedrag van € 21.685,92 exclusief btw, subsidiair € 20.908,62 exclusief btw, meer subsidiair € 18.912,46 exclusief btw, vermeerderd met wettelijke handelsrente. Tot slot vorderen [appellanten] veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.

2.4

De kantonrechter heeft in het vonnis van 4 mei 2021, ten aanzien van de incidentele vorderingen van [geïntimeerden] , [appellanten] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 6.913,35 en een bedrag van € 1.790,80 per maand als voorschot op de maandelijkse huurverplichting met ingang van maart 2021 en heeft [appellanten] veroordeeld in de proceskosten. De veroordelingen zijn uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Het meer of anders gevorderde is afgewezen.

2.5

Op 29 maart 2022 heeft de kantonrechter in de hoofdzaak de huurovereenkomst ontbonden en [appellanten] veroordeeld het gehuurde binnen één maand na het vonnis te verlaten en te ontruimen. [appellanten] zijn daarnaast veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 8.641,67 inclusief wettelijke handelsrente ter zake van de betalingsachterstand tot maart 2021 en een maandelijks bedrag van € 2.238,50 inclusief wettelijke handelsrente vanaf maart 2021 tot en met de datum van ontruiming. [appellanten] zijn ook veroordeeld in de buitengerechtelijke kosten van [geïntimeerden] van € 807,08. De vorderingen van [appellanten] in reconventie zijn afgewezen. Zowel in conventie als in reconventie zijn [appellanten] veroordeeld in de proceskosten.

2.6

[appellanten] hebben hoger beroep ingesteld van beide vonnissen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen van [geïntimeerden] , met uitzondering van de vordering tot ontbinding, alsnog worden afgewezen en dat de vorderingen van [appellanten] zoals in hoger beroep gewijzigd alsnog worden toegewezen voor zover betreft huurprijsvermindering, kosten deskundige, waarborgsom en proceskosten.

3.Het oordeel van het hof

De beslissing

3.1

Het hof zal [appellanten] ten aanzien van het hoger beroep tegen het vonnis van

4 mei 2021 niet-ontvankelijk verklaren. Een incidenteel vonnis in de zin van artikel 223 Rv dat een voorschot op het eindvonnis bevat, vervalt op het moment van het wijzen van het eindvonnis, met als gevolg dat het hoger beroep tegen het incidentele vonnis niet-ontvankelijk is (zie HR 06-02-2009, ECLI:NL:HR:2009:BG5056 m.nt. H.J. Snijders (Schiphol/Chipshol)). Het hof zal in de hoofzaak beslissen dat het eindvonnis van

29 maart 2022 wordt bekrachtigd, met uitzondering van het bedrag waartoe [appellanten] zullen worden veroordeeld. Dat bedrag zal worden verminderd. Het hof zal hierna uiteenzetten hoe het tot zijn oordeel is gekomen. De grieven zullen thematisch worden besproken.

De feiten

3.2

[geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] zijn gezamenlijk eigenaar van het bedrijfspand aan de [adres] [woonplaats1] (“het bedrijfspand). Zij zijn vennoten van de vennootschap onder firma Ecu-Tronic. Deze onderneming richt zich met name op de reparatie van auto-elektronica.

3.3

Car Clinics is een commanditaire vennootschap, waarvan [appellant2] , [appellant3] en [appellant4] de beherende vennoten zijn.

3.4

Met ingang van 1 november 2019 heeft Ecu-Tronic als verhuurder, een huurovereenkomst gesloten met Car Clinics als huurder, met betrekking tot een deel van het bedrijfspand (“het gehuurde”). In de huurovereenkomst staat het volgende:

“1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder een deel van het pand, te weten plusminus 400m2 begane grond inpandig en 200 m2 buitenterrein aan de voorzijde van het pand, hierna 'het gehuurde' genoemd, gelegen aan de [adres] te [woonplaats1] .

1.2

Het gehuurde wordt als casco verhuurd.

(…)

4.1

Het bedrag van de waarborgsom is vastgesteld op € 3000,-, zegge drie duizend euro.

4.2

Over de waarborgsom wordt geen rente vergoed en dient terstond bij het aangaan van deze overeenkomst de worden voldaan.

4.3

De waarborgsom wordt aan het eind van deze overeenkomst door verhuurder, na verrekening van openstaande vorderingen, aan huurder terug betaald.

(…)

5.8

Ten aanzien van onderhoud en andere werkzaamheden aan het pand alsmede in geval van calamiteiten heeft verhuurder te allen tijde toegang tot het gehuurde.

(…)

9.1

In aanvulling op de huur als casco als omschreven in artikel 1 behoren tot het gehuurde de reeds aanwezige zaken alsmede de in overeenstemming aangebrachte zaken. In een eventuele bijlage worden deze zaken omschreven.

9.2

In afwijking op de huur als casco als omschreven in artikel 1 behoren niet tot het gehuurde : zaken door huurder persoonlijk aangebracht.

3.5

Car Clinics heeft vanaf 1 oktober 2020 geen huur meer betaald aan Ecu-Tronic.

3.6

In een e-mail van 28 oktober 2020 heeft [appellant3] namens Car Clinics onder meer het volgende aan [geïntimeerden] geschreven:

“(…) Bij deze bevestig ik ons gesprek van gisteren. Tijdens het gesprek hebben we over de volgende dingen gehad:

a)
Het pand is niet brandveilig. De tussenmuur is van hout, waardoor de kans op brand groot is. We kunnen het pand daarom niet verzekeren;

b)
De garagedeur gaat niet goed dicht. Het slot van de garagedeur is niet goed. Ook hierdoor kunnen wij het pand niet verzekeren;

c)
Het pand is niet voorzien van ventilatie. De ramen raken steeds beslagen omdat de lucht niet in en uit kan. Dit is bovendien schadelijk voor onze gezondheid;

d)
Het pand is niet goed geïsoleerd. Hierdoor komt al het kou naar binnen en is het voor ons amper mogelijk om een aangename temperatuur te creëren tijdens het werken. Ook zij de ramen van enkel glas, waardoor ze diefstalgevoelig zijn;

e)
De toilet deur gaat niet goed dicht. Het toilet spoelt niet goed door;

f)
Het dak lekt. Dit hebben we vorig jaar ook aangegeven. Toen hebben jullie toegezegd het op te lossen, maar het is tot op heden niet opgelost;

g)
Ook hadden jullie toegezegd het terrein te voorzien van hekken. We hebben voortdurend last van mensen die op ons terrein parkeren. Dit komt doordat ons terrein niet afgesloten kan worden. Daarnaast kunnen wij ons voorraad hierdoor niet verzekeren, omdat wij geen auto’s buiten kunnen laten staan. Wij kunnen dus geen auto’s in- en verkopen;

h)
De struiken die jullie naast onze ingang hebben geplaatst, verblind ons zich en het zicht van potentiële klanten. Door de struiken valt het totaal niet op dat wij een garagebedrijven drijven;

i)
Het bord van de vorige huurders staat er na 1 jaar nog steeds en moet weg;

j)
De parkeerplaats zou schoongemaakt en opnieuw betegeld worden;

k)
Er gaat een elektriciteitskabel en gaskabel van ons pand naar andere panden. Gisteren hebben wij dit ook laten zien. In de andere panden worden ook elektriciteit en gas gebruikt, die (mogelijk) door ons wordt betaald. Om die reden hebben we afgesproken dat al het verbruik inzichtelijk wordt gemaakt en de verbruikskosten tot op het heden niet volledig voor ons rekening komen. Wij hebben in totaliteit maar drie maanden gebruik gemaakt van de gas en elektra.

Het afgelopen jaar hebben wij de huur elke maand netjes op tijd betaald, in de verwachting dat de bovenstaande punten langzamerhand zouden worden opgepakt. Tot op heden is dit niet gebeurd. Wij hebben plusminus € 30.000,- aan huur betaald, servicekosten betaald en behoorlijk veel betaald voor gas- en elektraverbruik. Daarnaast hebben we meer dan

€ 12.000,- in het pand geïnvesteerd, zonder dat er vanuit jullie kant maar enige poging is gedaan de bovenstaande punten op te pakken. Om die reden hebben wij ervoor gekozen onze betalingsverplichtingen op te schorten totdat bovenstaande punten zijn opgepakt en opgelost.”

3.7

Partijen zijn het erover eens dat de overeenkomst is geëindigd. Het pand is inmiddels ontruimd en opgeleverd door [appellanten] .

Kennelijke verschrijving

3.8

In rechtsoverweging 4.2. van het vonnis van 29 maart 2022 heeft de kantonrechter overwogen dat [appellanten] al € 2.000,- hebben betaald aan [geïntimeerden] op het bedrag van

€ 6.913,35) tot betaling waarvan zij in het incidenteel vonnis van 4 mei 2021 waren veroordeeld. In het dictum van het vonnis van 29 maart 2022 heeft de kantonrechter [appellanten] veroordeeld tot betaling van € 8.641,47, waarop het reeds betaalde bedrag, kennelijk per abuis, niet in mindering is gebracht. Indien hierna mocht blijken dat [appellanten] iets verschuldigd zijn aan [geïntimeerden] , dan zal met de gedane betaling van € 2.000,- rekening worden gehouden.

Het standpunt van [appellanten]

3.9

[appellanten] maken in hoger beroep aanspraak op huurprijsvermindering in de vorm van partiële ontbinding van de huurovereenkomst voor de periode na oktober 2020. Zij stellen dat zij de huurbetaling na 20 oktober 2020 rechtmatig hebben opgeschort vanwege aan [geïntimeerden] toe te rekenen gebreken in het gehuurde.

De uitleg van de overeenkomst

3.1

Een punt dat partijen daarbij verdeeld houdt is de uitleg van de overeenkomst. Voor de vraag of sprake is van een gebrek, is van belang wat partijen zijn overeengekomen ten aanzien van het bedrijfspand. Uit artikel 1.2 van de huurovereenkomst blijkt dat partijen een cascohuur zijn overeengekomen. Het begrip ‘casco’ is echter niet gedefinieerd. Omdat partijen daarover verdeeld zijn, moet het hof de overeenkomst op dit punt uitleggen. De vraag welke betekenis aan deze contractuele bepaling toekomt, kan niet alleen worden beantwoord op grond van enkel de zuiver taalkundige betekenis ervan. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (het ‘Haviltex-criterium').

3.11

Het hof sluit voor de taalkundige uitleg van het begrip ‘cascohuur’ aan bij wat de kantonrechter in rechtsoverweging 4.9. van het vonnis van 29 maart 2022 heeft overwogen: de huur van het pand betreft alleen de dragende constructie van een gebouw, die bestaat uit de fundering, kale vloeren, dragende wanden en het dak.

3.12

Van omstandigheden die afwijking van een taalkundige uitleg rechtvaardigen is geen sprake. [appellanten] hebben hun stelling dat zij ervan mochten uitgaan dat het achterstallig onderhoud op kosten van [geïntimeerden] zou worden uitgevoerd en dat het pand geschikt zou zijn om hun onderneming te kunnen drijven, onvoldoende onderbouwd. Zij konden niet volstaan met de blote stelling dat partijen anders zijn overeengekomen dan cascohuur. Het bewijsaanbod van [appellanten] op dit punt is ingetrokken tijdens de mondelinge behandeling.

Opschorting

3.13

Aangezien [appellanten] zich beroepen op opschorting wegens het bestaan van meerdere gebreken, rust op hen ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Rv de stelplicht en zo nodig de bewijslast van die stelling. Opschorting in de zin van artikel 6:262 BW is op grond van het tweede lid pas mogelijk wanneer de tekortkoming opschorting rechtvaardigt. Van belang is ook artikel 7:204 lid 2 BW. Een gebrek wordt daarin omschreven als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Niet elk gebrek kan daarom leiden tot een (volledige) opschorting van de verplichtingen van de huurder.

Gebreken rapport [naam1]

3.14

Het hof stelt voorop dat uit artikel 7:207 BW volgt dat de huurder in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag waarop de huurder het gebrek behoorlijk heeft gemeld aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was bij de verhuurder om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Voor een daarmee samenhangend beroep op de opschorting geldt eveneens dat de gebreken waarop de huurder zich beroept, aan de verhuurder moeten zijn meegedeeld

(zie HR 6 juni 1997, NJ 1998/128, HR 17 februari 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU5663 en HR 17 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM6088).

3.15

De gebreken genoemd in het rapport van [naam1] zijn eerst in de conclusie van antwoord in incident van 16 april 2021 aan [geïntimeerden] meegedeeld. [appellanten] stellen dat niettemin ook recht bestaat op huurprijsvermindering over de periode vóór die datum omdat [geïntimeerden] toch niet tot herstel zouden zijn overgegaan als de gebreken eerder waren gemeld. Zij worden niet gevolgd in hun stelling omdat artikel 7:207 BW nu eenmaal de datum van melding aanmerkt als begindatum van mogelijke huurprijsvermindering. De stelling is overigens ook niet onderbouwd. In het bijzonder geldt dat de juistheid ervan niet kan worden afgeleid uit de reactie van [geïntimeerden] op de gemelde gebreken van 28 oktober 2020, omdat die reactie alleen ziet op de in die mail vermelde gebreken.

3.16

De gebreken genoemd in het rapport [naam1] zouden wel een rol kunnen spelen bij de vraag of de huurprijs verminderd moet worden voor de periode nadat [geïntimeerden] daarvan kennis hebben genomen, zijnde 16 april 2021. In zoverre is de terzijdestelling van deze klachten – voor zover door [appellanten] behoorlijk toegelicht in haar stellingen – door de kantonrechter te rigoureus. Deze vaststelling baat [appellanten] echter niet, omdat zij in hoger beroep niet zijn ingaan op de uitgebreide weerspreking door [geïntimeerde2] c.s, in de conclusie van antwoord in reconventie, van het rapport [naam1] en de naar aanleiding daarvan ingenomen stellingen door [appellanten] , wat wel op hun weg had gelegen. Het hof zal de gebreken die eerst in het rapport [naam1] zijn gemeld daarom onbesproken laten.

Gebreken mail 28 oktober 2020 + drietal andere punten

3.17

Het hof zal hierna de gebreken behandelen die [appellanten] in de mail van

28 oktober 2020 aan de opschorting ten grondslag hebben gelegd (de punten a, b, c, d en f), alsmede drie punten die daarnaast (al dan niet voor het eerst in hoger beroep) door [appellanten] als gebrek zijn aangemerkt, namelijk de ondeugdelijke elektra, de afsluiting van water/elektra en het blokkeren van de toegang tot het gehuurde. Voor zover in dat kader een beroep op het rapport [naam1] is gedaan, zal het hof daar aandacht aan besteden.

3.18

Het hof sluit zich aan bij wat de kantonrechter in rechtsoverweging 4.13. van het vonnis van 29 maart 2022 heeft overwogen ten aanzien van de gebreken onder de punten e, g, h, i en j, omdat tegen dat oordeel geen grief is gericht en deze gebreken geen betrekking hebben op de cascostaat van het pand. Deze punten kunnen dus niet leiden tot een beroep op opschorting en zij leiden evenmin tot huurprijsvermindering en/of schadevergoeding. Ten slotte hebben [appellanten] geen grief gewijd aan de door de kantonrechter afgewezen verbruikskosten van de elektra (punt k), zodat dit buiten de omvang van het hoger beroep valt.

Lekkage van het dak (punt f)

3.19

Allereerst stellen [appellanten] dat het dak van het bedrijfspand regelmatig heeft gelekt. Zij zouden [geïntimeerden] hiervan al vanaf het begin op de hoogte hebben gesteld. Ter onderbouwing hebben [appellanten] whatsapp-correspondentie overgelegd over de maanden januari en februari van 2020, waarin is geklaagd over de lekkage aan het dak. [geïntimeerden] erkennen dat het dak verouderd is en voeren aan het daarom te hebben laten herstellen.

3.2

[appellanten] hebben weliswaar foto’s overgelegd waaruit zou kunnen worden afgeleid dat, ondanks de gestelde reparatie, sporadisch sprake is geweest van lekkage, maar [geïntimeerden] stellen daartegenover dat de dakdekker die zij hebben ingeschakeld na de mail van

28 oktober 2020 geen eerdere lekkages heeft waargenomen. [geïntimeerden] hebben ook gesteld eenmalig een noodreparatie te hebben uitgevoerd aan het dak, maar verder niet meer van [appellanten] te hebben vernomen tot de mail van 28 oktober 2020. Dat is onvoldoende weersproken. Het is daarmee niet aannemelijk geworden dat het dak ernstig heeft gelekt. Onder deze omstandigheden hadden [appellanten] een nadere onderbouwing moeten geven van hun stelling dat de lekkage moet worden aangemerkt als een gebrek, oftewel dat aan hen niet het huurgenot is verschaft dat zij hadden mogen verwachten, en dat dit gebrek opschorting van de huurbetaling rechtvaardigde. De verklaring van de deskundige dat hij op de foto’s lekwater op de betonvloer en op auto’s in het bedrijfspand heeft gezien, doet aan dit oordeel niet af, omdat de enkele constatering dat het dak heeft gelekt onvoldoende is om te concluderen dat [appellanten] hadden mogen opschorten.

Brandveiligheid (punt a)

3.21

Het bedrijfspand is volgens [appellanten] niet brandveilig, omdat de tussenmuren van hout zijn gemaakt. Dit wordt onderstreept met een verwijzing naar pagina 15 van het deskundigenrapport van [naam1] .

3.22

Het hof sluit zich aan bij hetgeen de kantonrechter in rechtsoverweging 4.17 ten aanzien van dit punt heeft overwogen. [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat het gehele bedrijfspand als één brandcompartiment geldt en dat tussenwanden binnen een compartiment niet brandwerend hoeven te zijn. De deskundige heeft daarnaast de brandveiligheid niet (aantoonbaar) getoetst aan de eisen van het Bouwbesluit. [appellanten] hebben in hoger beroep geen nieuwe feiten ten aanzien van dit punt aangevoerd. Zij hebben daarmee onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een gebrek.

De garagedeur (punt b)

3.23

[appellanten] beweren dat de garagedeur technisch afgeschreven is en daardoor als gebrek is aan te merken. Dat hebben zij echter onvoldoende onderbouwd. Vaststaat dat [appellanten] de garagedeur konden gebruiken om auto’s in en uit te laten rijden, waarmee de deur zijn functie vervulde. Dat de garagedeur verouderd zou zijn, scherpe openingen zou bevatten, dat rubbers los zouden zitten en dat een houten balk nodig zou zijn om de deur open te houden, wat overigens niet door [geïntimeerden] wordt ontkend, maakt dit niet anders. Partijen zijn immers een cascohuur overeengekomen en [appellanten] hadden hun verwachtingen daarop kunnen en moeten afstemmen. De stelling dat de garagedeur niet goed sluit en dat het slot niet werkt, is onvoldoende onderbouwd, mede in het licht van de omstandigheid dat de deskundige dit ook niet heeft geconstateerd in zijn rapport.

3.24

Bovendien geldt dat het gestelde deurgebrek, indien aanwezig, van onvoldoende gewicht zou zijn om tot huurprijsvermindering te komen en/of om opschorting van huurbetaling te rechtvaardigen. Van belang is dan vooral dat de deur, hoe dan ook, nog wel functioneerde.

Ventilatie en isolatie (punten c en d)

3.25

[appellanten] stellen dat het bedrijfspand niet is voorzien van ventilatie, dat het niet mogelijk was om een aangename temperatuur binnen het bedrijfspand te creëren en dat de ramen van enkel glas zijn, hetgeen diefstal in de hand werkt.

3.26

Omdat partijen een cascohuur zijn overeengekomen, hebben [appellanten] onvoldoende onderbouwd dat dit een gebrek oplevert. Dat zou anders zijn als de temperatuur in het bedrijfspand zo onaangenaam was dat [appellanten] geen werkzaamheden konden verrichten, maar dat hebben zij onvoldoende gesteld. Ook het feit dat de ramen van enkel glas waren, levert niet zondermeer een gebrek op. Het hof zal [appellanten] niet toelaten te bewijzen dat het niet mogelijk was de temperatuur binnen ‘aangenaam’ te krijgen.

Elektra

3.27

De elektriciteitsvoorziening in het bedrijfspand is volgens [appellanten] onveilig en ondeugdelijk. De problemen met de elektriciteit zouden zijn ontstaan nadat [geïntimeerden] een elektriciteitskabel hadden doorgeknipt. Sindsdien is volgens [appellanten] geregeld sprake van kortsluiting. Op pagina 18 en 19 van het deskundigenrapport zijn foto’s te zien van de elektrische voorzieningen. De deskundige vermeldt hierover het volgende:

“38. Afkeur complete elektrotechnische installatie volgens de NEN3140 en de NEN1010. Ondeugdelijke elektra. Losse kabels. Aarding onjuist. Gesmeulde wandcontactdozen. Kapotte wandcontactdozen. Tape op kabels. Kroonstenen tussen kabels. Groepenkast staat open op meerdere punten. Gevaarlijke situaties! Twee stuks mechanische dakdoorvoeren stuk.”

3.28

[geïntimeerden] ontkennen niet dat problemen met de elektriciteit een onveilige situatie opleverden, maar wijten dit aan de aanpassingen die [appellanten] hebben gedaan aan de groepenkast van het elektriciteitsnetwerk. [geïntimeerden] stellen dat de aardlekschakelaar die zich in de groepenkast bevond door [appellanten] is verwijderd en is vervangen door een hoofdschakelaar. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [geïntimeerden] toegelicht dat deze groepenkast de hoofdaansluiting betreft. Zij verwijzen daarbij naar een verklaring van de installateur die op 3 december 2019 werkzaamheden aan de groepenkast heeft verricht. [appellanten] hebben tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep erkend de aardlekschakelaar van de groepenkast te hebben verwijderd.

3.29

Niet in geschil is dat de staat van de elektrische installatie ten tijde van de opname daarvan door de deskundige gevaarlijk was. Dat levert een gebrek van het gehuurde op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Aan [appellanten] kon daardoor immers niet het genot van het gehuurde verschaft worden dat zij daarvan bij het aangaan van de overeenkomst mochten verwachten.

[appellanten] maken aanspraak op huurvermindering in verband met dit gebrek (en in het spoor daarvan: opschorting van de verplichting huur te betalen). In artikel 7:207 lid 2 BW is bepaald dat de huurder geen aanspraak heeft op huurvermindering als het gaat om gebreken voor het ontstaan waarvan hij jegens de verhuurder aansprakelijk is. [geïntimeerden] stellen dat die situatie zich voordoet. Ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Rv rusten stelplicht en bewijslast van dit door hen gevoerde verweer op hen.

De onderbouwing van de stellingen van [geïntimeerden] op dit onderdeel is hiervoor in overweging 3.28 vermeld. Die onderbouwing is voldoende duidelijk en dragend. [appellanten] hebben volstaan met het herhalen van hun verweer dat zij uitsluitend werkzaamheden hebben verricht aan de nevenaansluiting. In het licht van de uitvoerige onderbouwing van hun stellingname door [geïntimeerden] had van [appellanten] een nadere toelichting/onderbouwing mogen worden verwacht. Die is echter uitgebleven. Hun verweer is daarom onvoldoende gemotiveerd. Voor de gevorderde huurprijsvermindering (en in het spoor daarvan de bepleite opschortingsbevoegdheid) bestaat dan ook ten aanzien van de elektra geen reden.

Het blokkeren van de toegang

3.3

[appellanten] hebben onvoldoende onderbouwd dat [geïntimeerden] hun de toegang tot het bedrijfspand hebben ontzegd door betonnen blokken voor de ingang te plaatsen. Weliswaar lijkt een deur te zijn geblokkeerd, maar uit de stellingen van [appellanten] volgt niet dat zij daardoor geen gebruik konden maken van de garagedeur. De aanwezigheid van betonblokken rechtvaardigt daarmee geen beroep op huurprijsvermindering.

Het afsluiten van elektra en water

3.31

In hoger beroep hebben [appellanten] aangevoerd dat [geïntimeerden] in maart 2021 de elektra en het water van het bedrijfspand hebben afgesloten, wat voor de periode vanaf maart 2021 ook een reden voor opschorting zou opleveren. [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat vanwege het brandgevaar en legionellagevaar het elektra- respectievelijk het waternetwerk is afgesloten.

3.32

Partijen hebben overleg gevoerd over het afsluiten van het water en de elektra. [geïntimeerden] hebben op 17 mei 2021 een mail gestuurd aan [appellanten] met de volgende inhoud:

“Zoals bekend is na bekendwording van jullie bouwtechnisch rapport uit voorzorg de stroom afgesloten. Er is door ons toegezegd deze weer aan te sluiten indien jullie een de door jullie aangebrachte neveninstallatie op orde brengen volgens de norm. Wat betreft de hoofdaansluiting : Deze was tijdens de oplevering volgens de norm aangelegd. Jullie hebben echter een en ander veranderd aan de hoofdaansluiting waardoor deze in jullie eigen rapport niet langer volgens de norm is. Zowel wij, als Wan Elektrotechniek, beschikken over foto’s waaruit blijkt dat er door jullie met de hoofdaansluiting is geknoeid. Wij verzoeken jullie nogmaals deze weer in originele staat te brengen, althans weer volgens de norm te herstellen. Zoals ook eerder mondeling besproken : Zodra er een technische keuring van een erkende Groningse installateur kan worden overlegd, zullen wij overgaan tot heraansluiting van de stroom.

(…)

Wat betreft het mogelijke legionellagevaar : Op de door jullie aangekaarte leiding zat een kraan bij oplevering. Het is aan jullie de keuze : of jullie plaatsen de kraan weer terug of er moet deze week een moment worden geboden om de kraan door ons weer terug te plaatsen.”

3.33

Vervolgens hebben [geïntimeerden] op 12 juni 2021 een mail gestuurd met als bijlage een reactie op het deskundigenrapport. [appellanten] hebben in een ongedateerd schrijven gereageerd op deze mail, waarin zij het volgende schrijven:

“Over de elektrische aansluiting vallen we steeds in herhaling. Volgens ons hebben wij duidelijk aangetoond en vaak gezegd dat de hoofdaansluiting niet op orde is. Dat jij de elektriciteit hebt afgesloten, is puur en alleen vanwege de gebrekkige hoofdaansluiting.

Precies om de reden dat je aangeeft, dat je niet verzekerd bent, heb je de elektra uitgeschakeld. Want jij weet heel goed dat de hoofdaansluiting niet goed is en jouw verzekeraar daarom geen vergoeding zal uitkeren als er iets gebeurt. De deskundige heeft niet alleen vanwege de gebrekkige hoofdaansluiting geconcludeerd dat het pand gevaarlijk is, maar ook vanwege asbest en legionella. Over of we jou de gelegenheid hebben gegeven om de gebreken te herstellen, verwijzen wij je naar wat we hiervoor hebben gezegd. Wij hebben jou vaak genoeg gevraagd om de gebreken te herstellen. Jij ontkende alle gebreken. Nu pas kom je met: ik wil als verhuurder mijn verplichtingen nakomen en de gebreken herstellen. Beetje laat! Vind je niet?

(…)

Je kan de punten komen kijken. Wij hebben in het pand wel spullen staan en vertrouwen jou niet meer zo dat we jou alleen met onze spullen in het pand laten. Er moet iemand aanwezig zijn op het moment dat jij de punten wil bekijken. Dit betekent dat iemand de hele dag daar moet zijn en niet ergens kan werken. Het loon dat diegene misloopt moet jij dan vergoeden.

(…)

Als jij die gebreken wil bekijken, ga je maar je gang. Wij vertrouwen jou niet om jou alleen in het pand te laten met onze spullen. Je moet het loon van degene die de hele dag in het pand moet zijn voor jou vergoeden.”

3.34

Hierop hebben [geïntimeerden] op 5 juli 2021 gereageerd:

“Op 17 mei j.l. heb ik jullie een bericht gestuurd om actie te ondernemen betreffende de elektra en waterleiding en zelfs mijn hulp hierbij aangeboden om deze acute gevaren die werden benoemd in het rapport, dat tijdens de rechtszitting aan ons werd gepresenteerd, te verhelpen. Hierop volgde geen reactie en dat is nota bene bijna 2 maanden ! geleden.

Vervolgens heb ik na het doornemen van eerder genoemd rapport een reactie opgesteld en dit op 12 juni j.l. aan jullie verzonden. De reactie hierop moet ik bijna een maand ! later ontvangen.

Het is overduidelijk dat het jullie niet is te doen om eventuele gebreken te laten herstellen. Helemaal gezien het feit dat jullie mij geen onvoorwaardelijk toegang tot het gehuurde verschaffen. Jullie denken toch niet dat ik een vergoeding ga betalen om toegang te kunnen krijgen tot mijn pand om gebreken die jullie menen te ervaren te herstellen? De wereld op zijn kop! Wellicht hebben jullie artikel 5.8 over het hoofd gezien bij de bewering dat jullie de overeenkomst altijd keurig netjes zijn overeengekomen :

5.8

Ten aanzien van onderhoud en andere werkzaamheden aan het pand alsmede in geval van calamiteiten heeft verhuurder te allen tijde toegang tot gehuurde.

Kort samengevat:

Als jullie gebreken wensen te laten herstellen zullen jullie mij onvoorwaardelijk toegang moeten verschaffen tot het gehuurde. Elke voorwaarde die jullie hieraan menen te kunnen verbinden zie ik als een weigering.”

3.35

Uit deze correspondentie blijkt dat [appellanten] aan [geïntimeerden] geen redelijke mogelijkheid hebben geboden om de gebreken te herstellen. Gelet op artikel 5.8 van de huurovereenkomst hadden [appellanten] aan [geïntimeerden] onvoorwaardelijk de toegang tot het bedrijfspand moeten verlenen. Zij hadden daaraan niet de voorwaarde mogen verbinden dat [geïntimeerden] gehouden waren om loon te betalen. Het afsluiten van water en elektra levert daarom geen rechtsgeldige grond op voor [appellanten] om haar verplichting tot het betalen van de huurpenningen vanaf maart 2021 op te opschorten.

De waarborgsom

3.36

[appellanten] voeren nog aan recht te hebben op terugbetaling van de waarborgsom van

€ 3.000,-. De huurovereenkomst is ontbonden, het pand is inmiddels ontruimd en opgeleverd. [geïntimeerden] voeren aan als verweer dat ondeugdelijk is opgeleverd en hebben daartoe foto’s van het pand bij oplevering overgelegd.

3.37

Het hof stelt vast dat een beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst niet in het geding is gebracht, zodat het hof ervan uitgaat dat een dergelijke beschrijving niet is opgemaakt. Krachtens het bepaalde in artikel 7:224 lid 2 BW wordt de huurder in dat geval, behoudens tegenbewijs door de verhuurder, verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat waarin het verkeert bij het einde van de huurovereenkomst. [appellanten] konden dus in beginsel volstaan met oplevering van het gehuurde in de staat waarin dit aan het einde van de huur verkeerde. Het is op grond van artikel 7:224 lid 2 BW aan [geïntimeerden] om gemotiveerd te stellen en bij betwisting te bewijzen dat het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in een slechtere staat verkeerde dan bij aanvang van de huurovereenkomst. [geïntimeerden] hebben dit onvoldoende gesteld. Zij hadden ten minste een vergelijking moeten maken tussen de staat van het pand ten tijde van de oplevering en de staat van het pand ten tijde van aanvang van de huur, maar hebben dat nagelaten. De waarborgsom moet daarom in beginsel worden terugbetaald.

3.38

[geïntimeerden] hebben subsidiair aangevoerd dat de waarborgsom moet worden verrekend met de overige vorderingen die zij op [appellanten] hebben. Dat beroep zal worden gehonoreerd. De vordering ter zake van achterstallige huurpenningen en de vordering tot terugbetaling van de waarborgsom vloeien immers allebei uit de huurovereenkomst voort. Het bedrag van € 3.000,- zal dan ook in mindering worden gebracht op het bedrag dat [appellanten] aan [geïntimeerden] zal moeten terugbetalen.

Kosten onderzoek

3.39

De kantonrechter heeft de vordering van [appellanten] tot vergoeding van de kosten van het rapport van de deskundige ad € 1.300,- afgewezen. Reden daarvoor is dat de gestelde gebreken niet zijn komen vast te staan en de kosten van het rapport daarom niet kunnen worden aangemerkt als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid.

3.4

[appellanten] zijn opgekomen tegen dit oordeel. Nu echter de gestelde gebreken ook in hoger beroep niet zijn komen vast te staan, is er geen reden anders te oordelen dan de kantonrechter heeft gedaan.

De conclusie

3.41

De conclusie luidt dat de grieven grotendeels falen en dat het vonnis voor zover dat aan hoger beroep is onderworpen zal worden bekrachtigd, met uitzondering van de hoogte van het bedrag dat [appellanten] aan [geïntimeerden] moeten betalen. Omdat [appellanten] grotendeels in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof hen in beide zaken tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten en de wettelijke rente daarover, zonder dat het hof deze kosten in het dictum hoeft te specificeren gelet op de uitspraak van de Hoge Raad in ECLI:NL:HR:2022:853.

3.42

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in het hoger beroep tegen het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland van 4 mei 2021;

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland van

29 maart 2022, voor zover aan hoger beroep onderworpen, behalve de beslissing onder 5.3 van het dictum. Die beslissing wordt hierbij vernietigd. Het hof beslist in plaats daarvan het volgende:

veroordeelt [appellanten] ieder hoofdelijk en met dien verstande dat wanneer de één betaalt ook de anderen zijn gekweten, tot betaling aan [geïntimeerden] van een bedrag van

€ 3.641,67 inclusief btw ter zake van de betalingsachterstand tot de maand maart van het jaar 2021, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente te berekenen vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] :

€ 2.135,- aan griffierecht;

€ 3.549,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (3 procespunten x appeltarief € 1.183,-);

al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, J.H. Kuiper en W.P.M. ter Berg, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

8 augustus 2023.

Hoger beroep inzake gebreken aan gehuurde bedrijfsruimte en opschorting huurbetalingen

Uitspraak

1.Car Clinics C.V.,

1.de vennootschap onder firma Ecu-tronic,

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

2.De kern van het geschil

3.Het oordeel van het hof

4.De beslissing