ECLI:NL:GHARL:2023:690

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.304.761

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden 8225915

arrest van 24 januari 2023

in de zaak van

[appellante],

die woont in [woonplaats1] ,

en die hoger beroep heeft ingesteld,

en bij de kantonrechter optrad als eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna
[appellante]te noemen,

vertegenwoordigd door mr. K.A. Faber,

tegen

Stichting WoonFriesland,

die is gevestigd in Grou,

en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,

hierna
WoonFrieslandte noemen,

vertegenwoordigd door mr. J.J. Veldhuis.

1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

Na het arrest van 30 augustus 2022 heeft op 28 november 2022 een (enkelvoudige) mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daaraan voorafgaand hebben beide partijen nog nadere bewijsstukken (producties) ingezonden die aan het dossier zijn toegevoegd. Van de zitting is een verslag (proces-verbaal) gemaakt dat ook aan het dossier is toegevoegd. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak en het verloop van de zaak bij de kantonrechter

2.1

[appellante] huurde een woning van WoonFriesland. [appellante] had last van vochtoverlast in de woning (en schimmelvorming daardoor). [appellante] voert aan dat zij als gevolg daarvan schade heeft geleden. [appellante] wil dat WoonFriesland haar die schade vergoedt. WoonFriesland weigert dat. Volgens WoonFriesland is de wijze waarop [appellante] de woning heeft bewoond de oorzaak van de vochtproblemen. WoonFriesland wil dat [appellante] achterstallige huur betaalt en de kosten die WoonFriesland heeft gemaakt om de schade te herstellen die [appellante] aan de woning heeft toegebracht.

2.2

[appellante] heeft bij de kantonrechter (in conventie) gevorderd dat WoonFriesland wordt veroordeeld om haar € 26.480,24 aan schadevergoeding te betalen, vermeerderd met rente en (na)kosten. Het door [appellante] aan schadevergoeding gevorderde bedrag bestaat uit € 6.095,- aan verhuiskosten, diverse kosten voor vervanging vloeren, schilder- en behangwerk, aangetaste meubels en matrassen, extra energieverbruik en € 4.500,- aan kosten voor vervangende woonruimte in 2017 en 2018. WoonFriesland heeft verweer gevoerd tegen deze vorderingen.

2.3

WoonFriesland heeft bij de kantonrechter tegenvorderingen (vorderingen in reconventie) ingesteld. WoonFriesland heeft gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld om haar te betalen:

€ 1.392,55 aan achterstallige huur,

€ 3.827,- aan kosten voor het herstellen van schade die volgens WoonFriesland door [appellante] aan de woning was toegebracht, en

€ 1.161,32 aan twee maanden huur omdat [appellante] de woning te laat heeft opgeleverd,

vermeerderd met rente en kosten. [appellante] heeft verweer gevoerd tegen deze vorderingen.

2.4

De kantonrechter heeft als volgt beslist. De vorderingen van [appellante] (in conventie) zijn afgewezen. De vorderingen van WoonFriesland onder a. en c. (in reconventie) zijn toegewezen en de vordering onder b. (in reconventie) tot € 3.602,-.

2.5

De bedoeling van het hoger beroep van [appellante] is dat haar (in conventie) afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen en dat de (in reconventie) tegen haar toegewezen vorderingen a. en b. van WoonFriesland alsnog worden afgewezen.

3.Het oordeel van het hof

De stukken van het geding

3.1

[appellante] heeft op 18 november 2022 - en daarmee tijdig - vier producties naar het hof en WoonFriesland gestuurd om op de mondelinge behandeling van 28 november 2022 in het geding te brengen. De zittingsrechter heeft bij de mondelinge behandeling bij vergissing geen acht geslagen op deze stukken. WoonFriesland heeft (daarom) ook niet op deze stukken gereageerd. Omdat de stukken tijdig zijn toegestuurd, maken deze stukken wel onderdeel uit van het procesdossier. Het is niet nodig om WoonFriesland nog in de gelegenheid te stellen om op deze producties te reageren omdat WoonFriesland van deze stukken geen nadeel zal ondervinden. De stukken zijn namelijk niet van belang voor toe- of afwijzing van de vorderingen van partijen. De van die vier producties onderdeel uitmakende mail van Energiewacht Groep van 11 februari 2020 was overigens al in de procedure bij de kantonrechter (door [appellante] als productie 27) in het geding gebracht.

De vorderingen van [appellante] worden afgewezen

3.2

Het hof zal oordelen dat WoonFriesland niet aansprakelijk is voor schade van [appellante] als gevolg van vochtoverlast in de woning. Dat wordt hierna uitgelegd. Daarvoor zijn allereerst de feiten van belang zoals die in deze procedure vaststaan. Het hof heeft daarbij (hierna in 3.4) rekening gehouden met (een deel van) wat [appellante] in grief I over de feiten heeft aangevoerd (te weten dat [appellante] vanaf 2016 heeft geklaagd over verstopte afvoerleidingen).

De feiten

3.3

[appellante] heeft van 7 juli 2016 tot 1 februari 2020 van WoonFriesland gehuurd een woning aan de [adres] 12 in [plaats1] (de woning) tegen een huurprijs van op het laatst € 580,66 per maand. De woning is in 1995 als seniorenwoning gebouwd en betreft een tussenwoning. De badkamer is gelegen op de begane grond tussen een slaapkamer, de hal en de woonkamer. Zowel vanuit die slaapkamer als vanuit de hal is toegang tot de badkamer.

3.4

Vanaf juli 2016 heeft [appellante] bij WoonFriesland geklaagd over verstopte afvoerleidingen in de woning; in juli 2016 van de wc en in februari 2017 van de regenpijp van het dak van de bijkeuken. Verspreid over 2017 heeft [appellante] zes meldingen gedaan over het slecht weglopen van water bij de douche en in 2019 één melding daarover. Na elke melding heeft WoonFriesland aan Rioleringsbedrijf Van der Velde opdracht gegeven om bij [appellante] langs te gaan. Rioleringsbedrijf Van der Velde heeft aan WoonFriesland gemeld dat oorzaak van de klachten was ofwel een ophoping van haar, zeep en vet in de afvoerbuis ofwel spulletjes die in het doucheputje waren gevallen.

3.5

In de loop van 2018 heeft [appellante] bij WoonFriesland geklaagd over vochtoverlast in de woning. In opdracht van WoonFriesland heeft daarop onderzoeksbureau Humida visueel onderzoek gedaan. Het rapport van Humida van 3 september 2018 luidt op bladzijde 8:

“
Wij hebben het volgende vastgesteld:

(…)

Ventilatie: De vloerventilatie is goed.

Op de begane grond zijn er voldoende raamventilatieroosters.

Op de verdieping is de sluiting van het dakraam aan de achterzijde kapot.

De zolder is zeer bedompt, ruikt muf, deze wordt niet geventileerd.

Binnenmuren: De woning scheidende muur in wc, douche en slaapkamer is vochtig (…)

De overige bouwkundige muren vertonen geen afwijking.

Wanden: De wand tussen douche/kamer en kamer/gang zijn zeiknat (…)

De overige scheidingswanden vertonen geen afwijkingen.

Vloer: De vloer in hal, kamer (tegen gang/douche), douche en slaapkamer (tegen douche) zijn zeiknat en vochtig.”

Humida heeft in het rapport WoonFriesland (onder meer) geadviseerd om een grondige lekdetectie te laten uitvoeren op alle aan- en afvoerleidingen.

3.6

In november 2018 heeft GGD Fryslân [appellante] thuis bezocht. In een mail van 28 november 2019 heeft GGD Fryslân (in de persoon van arts [de arts] ) aan [appellante] laten weten dat de ventilatie in de woning zijns inziens onvoldoende is. In een brief van 6 december 2018 aan [appellante] heeft GGD Fryslân (in de persoon van [de arts] ) een aantal aanbevelingen gedaan om de vocht- en schimmelproblematiek in de woning op te lossen.

3.7

Na het rapport van Humida heeft WoonFriesland Bouwbedrijf Swart opdracht gegeven om nader onderzoek te doen. Tot juli 2019 heeft [appellante] daar niet aan mee willen werken, althans niet dan tegen betaling van € 8.000,-. Vanaf 8 juli 2019 heeft het onderzoek toch plaatsgevonden. Bouwbedrijf Swart heeft toen ook de badkamer vernieuwd.

Bouwbedrijf Swart heeft de werkzaamheden begin augustus 2019 afgerond. Tijdens de werkzaamheden van Bouwbedrijf Swart heeft [appellante] met haar gezin op kosten van WoonFriesland op een camping verbleven en heeft WoonFriesland haar € 100,- per dag vergoed.

3.8

[appellante] heeft de huur van de woning opgezegd tegen 1 februari 2020. Vanaf 22 oktober 2019 huurt [appellante] van WoonFriesland een woning in [woonplaats1] .

3.9

[appellante] heeft op 3 september 2019 bij de huurcommissie een verzoek gedaan tot tijdelijke verlaging van de huurprijs op grond van onderhoudsgebreken. Naar aanleiding van dit verzoek heeft de rapporteur van de huurcommissie op 6 februari 2020 in aanwezigheid van [appellante] en WoonFriesland onderzoek gedaan. De rapporteur heeft zijn bevindingen neergelegd in een rapport.

3.1

Kort na dit bezoek van de rapporteur heeft WoonFriesland Energiewacht Groep opdracht gegeven om de mechanische ventilatie-box op zolder van de woning te onderzoeken en zo nodig te herstellen. Energiewacht heeft vergeefs geprobeerd daartoe een afspraak met [appellante] te maken.

3.11

Op 30 april 2020 heeft [appellante] de sleutels van de woning bij WoonFriesland ingeleverd.

3.12

Energiewacht Groep heeft de ventilatie-box na 30 april 2020 onderzocht en opnieuw in werking gesteld.

3.13

In een brief van 13 mei 2020 heeft WoonFriesland (de advocaat van) [appellante] op de hoogte gebracht van door WoonFriesland in, aan en rondom de woning geconstateerde tekortkomingen onder bijvoeging van foto’s. In die brief heeft WoonFriesland [appellante] in de gelegenheid gesteld om die tekortkomingen te (laten) verhelpen. Op 29 mei 2020 heeft een hulpverlener van [appellante] de sleutel van de woning opgehaald. Kort daarna is de sleutel van de woning weer teruggegeven aan WoonFriesland.

3.14

In een uitspraak van 16 november 2020 heeft de huurcommissie geoordeeld dat er geen gebreken zijn die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen.

Voor aansprakelijkheid van WoonFriesland is nodig dat sprake is van een gebrek dat aan haar moet worden toegerekend

3.15

Tussen partijen is niet in geschil dat sprake was van vochtoverlast in de woning en van schimmelvorming en dat dit het woongenot van [appellante] heeft beperkt. Dit betekent alleen nog niet dat WoonFriesland aansprakelijk is voor de schade die [appellante] door die staat of eigenschap stelt te hebben geleden.

3.16

Daarvoor is nodig dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW dat aan WoonFriesland is toe te rekenen als bedoeld in artikel 7:208 BW. WoonFriesland heeft gemotiveerd betwist dat de vocht- en schimmelproblematiek als gebrek haar kan worden toegerekend. WoonFriesland heeft daarvoor de volgende feiten aangevoerd:

− geen van de water-, afvoer- en rioleringsleidingen was lek;

− de kruipruimte onder de woning en de onderzijde van de begane grondvloer waren droog;

− er waren voldoende ventilatiemogelijkheden;

− klachten van andere bewoners van de woning en/of identieke woningen over vochtoverlast ontbreken;

− er zijn aanwijzingen dat [appellante] de woning onvoldoende heeft geventileerd.

Daartegenover heeft [appellante] geen feiten gesteld waaruit blijkt dat de vocht- en schimmelproblemen, waarover niet is gesteld dat die al bij het aangaan van de huurovereenkomst bestonden, aan WoonFriesland moeten worden toegerekend.

Niet is komen vast te staan dat de vocht- en schimmelproblemen aan WoonFriesland moeten worden toegerekend

3.17

Het hof zal hierna aan de hand van de door partijen in het geding gebrachte stukken en ingenomen stellingen uitleggen waarom deze door WoonFriesland aangevoerde feiten voldoende aannemelijk zijn. In die uitleg zal het hof de stukken betrekken waar [appellante] zich in hoger beroep op beroept. Dat zijn de verklaringen van (in chronologische volgorde) Humida, de GGD, Dekra, de rapporteur van de huurcommissie en een (voormalige) buur. Het door [appellante] op de zitting in hoger beroep overgelegde rapport van ( [naam1] , veiligheidskundige, arbeidshygiënist van) Eversafe is volgens (de advocaat van) [appellante] een inventarisatie van wat er aan overgelegde stukken over de woning is (door iemand die werktuigbouwkunde heeft gedaan). Meer of anders is deze rapportage niet toegelicht. Aan dit rapport komt (al) om die reden geen zelfstandige betekenis toe. Het hof laat het rapport van Eversafe daarom hierna verder buiten beschouwing. Het hof laat ook buiten beschouwing de door [appellante] in het geding gebrachte telefoonnotitie van een huisarts aangaande een telefonisch consult op 29 januari 2020. [appellante] heeft niet toegelicht wat de relevantie daarvan is voor deze kwestie.

Geen van de water-, afvoer- en rioleringsleidingen was lek

3.18

Vast staat dat WoonFriesland Humida heeft ingeschakeld om onderzoek te doen naar de meldingen van [appellante] over vochtoverlast. Humida heeft in haar rapport (van 3 september 2018) opgenomen dat ‘
het hier gaat om langdurige lekkage (s) van enerzijds de waterleidingen onder de wastafel in de douche’. Uit het rapport blijkt dat Humida vermoedt dat er sprake is van meer lekkages. In het rapport staat namelijk: “
en anderzijds hebben wij ook bedenkingen over de leidingen in de standleidingkoker in de slaapkamer”. Het hof begrijpt dat de GGD op het rapport van Humida baseert dat sprake is van een lek onder de vloer van de badkamer. Uit niets blijkt namelijk dat de GGD zelf bouwkundig onderzoek heeft gedaan. Humida adviseert om “
een grondige “forensische” lekdetectie laten uitvoeren op alle aan -en afvoerleidingen.”. WoonFriesland heeft dat onderzoek uit laten voeren door Bouwbedrijf Swart. Bouwbedrijf Swart heeft alle water-, afvoer- en rioleringsleidingen onderzocht en is tot de conclusie gekomen dat geen van de leidingen lek was.

3.19

[appellante] heeft op de zitting bij het hof toegelicht dat Humida met infraroodcamera’s kon zien waar het lekte. Het hof begrijpt daaruit dat Humida stelt vocht te hebben waargenomen van in een wand of nabij de in de wand weggewerkte aanvoerleiding onder de wastafel in de badkamer. Humida heeft ook gerapporteerd: “
Deze (waarschijnlijk) kleine langdurige lekkages hebben zich de afgelopen jaren verspreid naar de omliggende vertrekken.”. Deze waarnemingen van Humida zijn niet te rijmen met de vaststelling van Bouwbedrijf Swart dat geen van de leidingen lek was. Het hof kent aan de bevindingen van Bouwbedrijf Swart meer waarde toe omdat Bouwbedrijf Swart in haar rapport heeft toegelicht hoe zij tot haar conclusie is gekomen: zij heeft voor het vrijmaken en tot zeker tweemaal toe afpersen van alle (water-, afvoer- en riool)leidingen ook destructief onderzoek verricht. Als door WoonFriesland gesteld en door [appellante] niet betwist, staat vast dat het onderzoek van Humida slechts een visueel onderzoek is geweest (al dan niet met infraroodcamera’s).

3.2

Het is niet aannemelijk dat Humida lekkage heeft waargenomen van (een) niet in een wand weggewerkte waterleiding(en) onder de wastafel. [appellante] heeft nooit geklaagd over plasvorming in de badkamer. Verder is niets gesteld wat aannemelijk maakt dat een dergelijke lekkage dan de oorzaak van de vochtoverlast van de woning was. Ook vóór de onderzoeken van Bouwbedrijf Swart was de badkamer geheel betegeld. WoonFriesland heeft aangevoerd, dat als er onder de wastafel iets van een lekkage zou zijn, dat water terecht zou zijn gekomen op de betegelde badkamervloer en niet in de onderliggende betonvloer zijn getrokken. Dat water zou zich dus niet hebben verplaatst naar andere kamers.

3.21

Het hof verwerpt de door [appellante] ingenomen stelling dat aan het rapport van Bouwbedrijf Swart voorbij moet worden gegaan omdat Bouwbedrijf Swart afhankelijk van WoonFriesland is. Dat volgt niet uit de enkele omstandigheid dat Bouwbedrijf Swart vaker door WoonFriesland is ingeschakeld. [appellante] heeft haar stelling verder niet toegelicht.

3.22

Het hof komt tot de slotsom dat met de onderzoeken van Bouwbedrijf Swart het rapport van Humida en de daarop gebaseerde verklaringen van de GGD zijn weerlegd.

3.23

De huurcommissie heeft (mede) op basis van het rapport van Bouwbedrijf Swart geoordeeld dat niet vast is komen te staan dat er sprake was van een ernstig bouwkundig gebrek. De huurcommissie komt tot een ander oordeel dan de rapporteur in zijn rapport van onderzoek ter voorbereiding op het oordeel van de huurcommissie. Ook het hof gaat voorbij aan de verklaringen van de rapporteur over een lekke leiding in de vloer van de doucheruimte. Vaststaat dat de rapporteur tijdens zijn inspectie op 6 februari 2020 (anders dan Bouwbedrijf Swart) geen eigen onderzoek heeft verricht naar de leidingen. Onjuist is de in het rapport opgenomen vastlegging door de rapporteur dat uit de onderzoeken van WoonFriesland naar voren is gekomen dat er sprake was van een lekke leiding in de vloer van de doucheruimte. Het tegenovergestelde blijkt uit het rapport van Bouwbedrijf Swart. Het kan zijn dat de rapporteur op het moment van het opmaken van zijn rapport nog niet bekend was met de bevindingen van Bouwbedrijf Swart en zich baseert op het rapport van Humida en/of uitlatingen van [appellante] , maar het destructief onderzoek door Bouwbedrijf Swart heeft anders uitgewezen.

De kruipruimte onder de woning en de onderzijde van de begane grondvloer waren droog

3.24

In het rapport van Dekra van 28 juni 2019 staat in de toedrachtsbeschrijving dat water in de kruipruimte is gekomen en dat dit tot gevolg heeft gehad dat het water in de vloer en wanden is opgetrokken. Dit staat haaks op wat Bouwbedrijf Swart (zowel op 29 januari 2020 als op 1 juli 2020) heeft verklaard: volgens Bouwbedrijf Swart was de kruipruimte kurkdroog en was ook de onderkant van de begane grondvloer goed droog. Bouwbedrijf Swart heeft verklaard geen gebreken van de woning en de daarin en daaronder (in de kruipruimte) aanwezige leidingen te hebben geconstateerd. [appellante] heeft op de zitting bij het hof toegelicht dat wat aan toedracht door Dekra is beschreven, is gebaseerd op de bevindingen van Rioleringsbedrijf Van der Velde. Dat blijkt alleen uit niets. Dekra heeft in ieder geval geen eigen bouwkundig onderzoek gedaan en het rapport vermeldt niet op welke informatie het is gebaseerd. Omdat Bouwbedrijf Swart wel bouwkundig onderzoek heeft gedaan, kent het hof meer waarde toe aan het rapport van Bouwbedrijf Swart. WoonFriesland heeft daarnaast nog aangevoerd dat de woning zo is gebouwd dat er een bouwfysische scheiding is tussen de fundering en wat er op is gebouwd en dat daarom lekkage in de kruipruimte niet kan leiden tot vochtoverlast in de woning.

3.25

In hoger beroep heeft [appellante] aangevoerd dat WoonFriesland vóór maart 2018 een stuk uit een afvoerpijp heeft gehaald waardoor zij schade heeft geleden en dat Rioleringsbedrijf Van der Velde haar overnachtingskosten heeft vergoed en dat alleen doet als er iets aan de hand is. [appellante] heeft een mail van ( [naam2] van) Rioleringsbedrijf Van der Velde in het geding gebracht, waarin staat dat dat Rioleringsbedrijf Van der Velde eind maart 2018 en eerste helft april 2018 in de woning van [appellante] werkzaamheden heeft verricht en dat Rioleringsbedrijf Van der Velde haar € 1.462,43 aan overnachtingskosten zal vergoeden. Het hof begrijpt dat hieraan is voorafgegaan de door [appellante] in het geding gebrachte mail van één van haar vorige advocaten. Dit alles helpt [appellante] niet.

3.26

WoonFriesland heeft onder verwijzingen naar de bevindingen van Bouwbedrijf Swart betwist dat sprake was van een defect van een afvoerleiding. WoonFriesland heeft ook betwist dat zij (op enig moment daarvoor) een stuk uit een afvoerpijp heeft gehaald of heeft laten halen. Ook als het is gegaan zoals [appellante] stelt, dan nog volgt daar niet uit dat dit stuk afvoerpijp de oorzaak van de vochtproblemen in de woning was. Die problemen waren er immers volgens [appellante] ook na maart 2018 nog. WoonFriesland heeft er op gewezen dat [appellante] pas kort voor september 2018 heeft geklaagd over vochtoverlast. Uit niets blijkt dat [appellante] vóór september 2018 over iets anders heeft geklaagd dan over verstopte afvoerleidingen, waarover Van der Velde heeft gemeld dat de oorzaak van de klachten was ofwel een ophoping van haar, zeep en vet in de afvoerbuis ofwel spulletjes die in het doucheputje waren gevallen. Dit deel van
grief Ivan [appellante] slaagt daarom niet.

Er waren voldoende ventilatiemogelijkheden

3.27

De GGD heeft verklaard dat de ventilatie op de begane grond onvoldoende is omdat er geen ventilatiegaten zijn in de deuren tussen de verschillende compartimenten waardoor er geen dwarsventilatie mogelijk is. Daartegenover staat de verklaring van Humida dat de vloerventilatie goed is en dat op de begane grond voldoende raamventilatieroosters zijn. Het hof heeft geen handvatten om aan het rapport van de GGD meer waarde toe te kennen dan aan dat van Humida.

3.28

[appellante] stelt nog ter verklaring van het ontstaan van de vocht- en schimmelproblematiek dat de mechanische ventilatie op de zolder niet werkte en dat Energiewacht Groep langs is geweest om dat te repareren zodat duidelijk is dat sprake was van een defect. De door de huurcommissie ingeschakelde rapporteur heeft alleen niet verklaard dat de mechanische ventilatie defect was. In zijn rapport staat dat de mechanische ventilatie op de zolderruimte niet was aangesloten. Tussen partijen is niet in geschil dat de rapporteur de eerste was die dit heeft vastgesteld. Vaststaat dat WoonFriesland vervolgens aan Energiewacht Groep opdracht heeft gegeven om daar naar te kijken. [appellante] heeft gewezen op een mail van Energiewacht Groep van 11 februari 2020 aan haar met de mededeling dat zij in februari 2020 een monteur kan verwachten. Uit een mail van Energiewacht Groep van 8 mei 2020 blijkt dat die afspraak is geannuleerd, evenals een latere afspraak, dat [appellante] toen heeft laten weten een nieuwe afspraak te zullen maken, maar dat dit niet is gebeurd. Het is dus niet zo dat WoonFriesland tekort is geschoten in een op haar rustende herstelverplichting. De omstandigheid dat de ventilatie-box niet was aangesloten, betekent nog niet dat sprake is van een (WoonFriesland toe te rekenen) gebrek. Het niet aangesloten zijn van de mechanische ventilatie kan net zo goed het gevolg zijn van bewonersgedrag als een bouwkundige oorzaak hebben. WoonFriesland heeft op de zitting bij het hof verklaard dat Energiewacht Groep pas de woning in kon nadat [appellante] de sleutels van de woning had ingeleverd en dat toen bleek dat de mechanische ventilatie niet werkte omdat de stekker daarvan niet in het stopcontact zat. [appellante] heeft aangevoerd dat de rapporteur dit dan niet in zijn rapport zou hebben opgenomen. Volgens WoonFriesland kon de rapporteur echter niet zien of de stekker van de ventilatie-box in het stopcontact zat omdat daar spullen van [appellante] voor stonden. Die lezing is op de mondelinge behandeling bij het hof bevestigd door mevrouw [naam3] van WoonFriesland, die aanwezig was bij het bezoek van de rapporteur aan de woning. Hiertegen heeft [appellante] onvoldoende ingebracht. Het hof gaat er daarom vanuit dat het zo is gegaan zoals WoonFriesland aanvoert.

Klachten van andere bewoners van de woning en/of identieke woningen ontbreken

3.29

De kleindochter (mevrouw [de kleindochter] ) van de bewoonster vóór [appellante] heeft (in reactie op een artikel in de Leeuwarder Courant over de woning met de kop ‘Wonen in een schimmelhuis’ van 19 mei 2020) verklaard dat haar oma geen last had van vocht- en schimmelproblemen in de woning. De bewoonster ná [appellante] ( [naam4] ) heeft eveneens verklaard dat zij geen last heeft van vocht- en schimmelproblemen. In een mail van 12 oktober 2022 heeft [naam4] onder meer verklaard: “
Het is wat mij betreft een prima woning en ik ervaar daarin geen vochtproblemen. Uit het goede contact met mijn directe buurvrouw (zij woont naast mij) weet ik dat zij ook geen problemen ervaart en zij woont er al vanaf het moment dat deze woningen zijn gebouwd (ik begreep al zo’n 26 jaar!)”

3.3

[appellante] stelt dat buurvrouw [naam5] (destijds wonend in een met de woning vergelijkbare woning aan de [adres] 8) dezelfde vocht- en schimmelproblemen kende. WoonFriesland betwist dat en voert aan dat bewoners van omliggende woningen van hetzelfde type niet over vocht- en schimmelproblemen hebben geklaagd. De productie waar [appellante] naar verwijst is niet leesbaar. Volgens [appellante] gaat het om een aan WoonFriesland gerichte verklaring van deze buurvrouw. De verklaring is op de zitting bij het hof als volgt voorgelezen: “
Via mijn buurvrouw kreeg ik te horen dat er geen klachten zijn over vocht en schimmel. Dat is niet waar. Ik heb wel schimmel gehad. Boven waren er problemen met dakramen door lekke dakramen. Ooit is er een inspectie geweest, maar in opdracht van jullie is er niks gedaan aan mijn wc en douche. Ik hoop dat daar iets aan wordt gedaan. Is al enige jaren geleden uitgevoerd.”

3.31

Het hof gaat aan deze verklaring voorbij. WoonFriesland heeft de juistheid van de inhoud van de verklaring betwist en heeft betwist dat die van [naam5] afkomstig is. WoonFriesland voert aan dat zij van mevrouw [naam5] nooit een klacht over vocht- en schimmelvorming heeft ontvangen. WoonFriesland heeft (al in de procedure bij de kantonrechter) overgelegd een uitdraai van de klacht- en reparatieadministratie van het adres van mevrouw [naam5] . Daarin is alleen opgenomen dat melding is gemaakt van een defecte keukenkraan en van een defecte badkamerkraan. WoonFriesland verklaart dat zij deze klachten heeft verholpen. Gelet op die gemotiveerde betwisting lag het op de weg van [appellante] om nader te onderbouwen dat haar voormalige buurvrouw dezelfde vocht- en schimmelproblematiek kende. [appellante] heeft dit nagelaten en aldus het verweer van WoonFriesland op dit punt onvoldoende gemotiveerd weersproken.

Er zijn aanwijzingen dat [appellante] de woning onvoldoende ventileert

3.32

Humida heeft in haar rapport als aanbeveling (onder 6) opgenomen dat [appellante] er op moet worden gewezen dat zij niet/slecht ventileert. De kleindochter (mevrouw [de kleindochter] ) van de bewoonster vóór [appellante] heeft verklaard: “
Wat ik wel weet is dat sinds mevrouw [appellante] de woning in 2016 heeft betrokken de ramen en gordijnen nooit open zijn geweest”. Als door WoonFriesland gesteld en door [appellante] niet voldoende gemotiveerd weersproken staat vast dat tijdens de opname van de woning door de rapporteur van de huurcommissie bleek dat de ventilatieroosters in de woning dicht stonden, terwijl die wel open konden. Ook is als door WoonFriesland gesteld en door [appellante] niet betwist komen vast te staan dat [appellante] nooit heeft geklaagd over vastzittende ventilatieroosters.

WoonFriesland is niet aansprakelijk voor schade van [appellante]

3.33

Omdat het verweer van WoonFriesland (schade is niet toerekenbaar) voldoende is onderbouwd en dat verweer onvoldoende gemotiveerd is betwist door [appellante] is niet komen vast te staan dat de woning een gebrek had dat aan WoonFriesland is toe te rekenen. Daarom is WoonFriesland niet aansprakelijk voor de schade van [appellante] . De
grieven I(deels, waar [appellante] stelt dat gebreken zijn vastgesteld en werkzaamheden zijn verricht om de gebreken te herstellen),
II, III en IVslagen niet. Aan een bespreking van het debat van partijen over de juistheid van de aard en omvang van de gestelde schadeposten komt het hof dan ook niet toe. Aan bewijslevering wordt evenmin toegekomen omdat het verweer van WoonFriesland onvoldoende onderbouwd is weersproken.

[appellante] moet WoonFriesland € 1.392,55 aan achterstallige huur betalen

3.34

Bij de kantonrechter heeft [appellante] tegen de vordering van WoonFriesland tot betaling van achterstallige huur de verweren gevoerd dat zij in de wettelijke schuldsanering heeft gezeten, dat zij heeft betaald en dat er nog een procedure over die achterstand loopt. De kantonrechter heeft deze verweren verworpen omdat noch van de gestelde schuldsanering, noch van een andere procedure over dit bedrag is gebleken. De kantonrechter heeft geoordeeld dat ook de gestelde betaling door [appellante] niet nader is onderbouwd en aannemelijk gemaakt, terwijl WoonFriesland met een door haar overgelegd overzicht van huurtermijnen en verrichte betalingen haar vordering voldoende heeft onderbouwd. [appellante] heeft hiertegen een grief gericht, maar die grief verder niet toegelicht. Het enkel in hoger beroep herhalen van de stelling dat zij de huur heeft voldaan, is onvoldoende. Ook het hof gaat aan de hier niet onderbouwde stellingname van [appellante] voorbij.
Grief VIIslaagt daarom niet.

[appellante] heeft de woning (en tuin) in slechte staat opgeleverd

3.35

WoonFriesland vordert schadevergoeding voor herstelwerkzaamheden aan de woning na het vertrek van [appellante] . Op grond van artikel 7:224 BW is een huurder gehouden het gehuurde terug te geven aan de verhuurder ‘in dezelfde staat’ als bij de aanvang van de huur, met uitzondering van “hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd”, dat wil zeggen dat de huurder niet aansprakelijk is voor de gebruikelijke slijtage aan de woning.

3.36

WoonFriesland stelt dat [appellante] de woning en tuin in slechte staat heeft opgeleverd. WoonFriesland heeft (eerder) foto’s gepresenteerd van de woning nadat [appellante] de sleutels had ingeleverd en een lijst met 73 concrete opleveringsgebreken waarvan volgens WoonFriesland eind mei 2020, drie door [appellante] zijn verholpen. De kantonrechter heeft overwogen dat de foto’s de stellingname van WoonFriesland bevestigen waarna hij vervolgt, zonder naar zijn zeggen volledigheid na te streven:
“De foto’s tonen veel rommel in en rond het huis, een zeer slecht onderhouden tuin, slecht en slordig binnenschilderwerk met onder meer overgesausde stopcontacten en schakelaars, kapotte scharnieren, deuren, radiatoren en aanrechtblad en een staat van algehele viezigheid”.

3.37

In hoger beroep heeft [appellante] foto’s van de woning in het geding gebracht en aangevoerd dat die foto’s tonen hoe zij de woning heeft achtergelaten: schoon en netjes. Volgens WoonFriesland lijkt het er veel meer op dat deze foto’s bij aanvang van de huurovereenkomst zijn gemaakt omdat op de foto’s lege ruimten zichtbaar zijn met daarin klusmaterialen zoals muurverfrollers en verfbakjes. [appellante] is daar niet op ingegaan. Dat lag wel op de weg van [appellante] , ook omdat de stelling van [appellante] dat zij de woning schoon en netjes heeft achtergelaten, zich slecht verhoudt met hoe zij zich feitelijk na 30 april 2020 heeft gedragen. In een brief van 13 mei 2020 heeft WoonFriesland (de advocaat van) [appellante] op de hoogte gebracht van door WoonFriesland in, aan en rondom de woning geconstateerde tekortkomingen onder bijvoeging van foto’s. In die brief heeft WoonFriesland [appellante] in de gelegenheid gesteld om die tekortkomingen te (laten) verhelpen. Op 29 mei 2020 heeft een hulpverlener van [appellante] de sleutel van de woning opgehaald en kort daarna weer teruggegeven aan WoonFriesland. Er kan daarom niet van worden uitgegaan dat de foto’s waar [appellante] zich op beroept de situatie tonen van vlak na haar vertrek.

3.38

De algemene verklaring van [appellante] dat zij de woning en de tuin netjes heeft achtergelaten, is daarom onvoldoende om te gelden als gemotiveerde betwisting tegen de concrete schade die door WoonFriesland is gesteld. [appellante] betwist niet dat de woning die op de foto’s van WoonFriesland zichtbaar is, de woning is die zij huurde. Gelet op de beschrijving van de schade die WoonFriesland heeft gegeven en de foto’s is het hof van oordeel dat de door WoonFriesland gestelde toestand inderdaad in en om de woning is aangetroffen nadat [appellante] de sleutels had ingeleverd.

3.39

[appellante] is aansprakelijk voor de schade die het gevolg is van de staat van de woning. De algemene verklaring van [appellante] dat de woning oud is en dat zij de woning beter heeft achtergelaten dan zij deze aantrof, is onvoldoende om te gelden als gemotiveerde betwisting tegen de concrete schade die WoonFriesland stelt. Het ligt op de weg van [appellante] om (overeenkomstig artikel 7:218 leden 1 en 2 BW) duidelijk te maken dat het niet aan haar tekortschieten te wijten is dat de schade in de huurwoning is ontstaan. Daarvoor heeft zij niets gesteld.
Grieven I(deels, waar [appellante] stelt dat zij de woning/keuken en de tuin wel opgeruimd en netjes heeft achtergelaten),
V en VIslagen niet.

3.4

Als onderdeel van grief I voert [appellante] tot slot aan dat zij wel toestemming heeft gegeven voor een inspectie en dat zij de sleutels heeft overgedragen. Het is het hof onduidelijk tegen welke (voor [appellante] nadelige beslissing) dit deel van deze grief zich richt. [appellante] licht dat niet toe. Het hof stelt vast dat [appellante] geen grief heeft gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat zij schadeplichtig is omdat zij de huur per 1 februari 2020 had opgezegd maar de woning feitelijk heeft aangehouden door de sleutels pas in april 2020 bij WoonFriesland in te leveren. [appellante] heeft in eerste aanleg erkend dat zij de sleutel medio april 2020 heeft ingeleverd. Wanneer de sleutels dan eerder voor een inspectie aan WoonFriesland ter beschikking zijn geweest, is onduidelijk gebleven. Bij gebrek aan toelichting kan dit deel van grief I daarom niet tot succes leiden.

De conclusie

3.41

Het hoger beroep slaagt niet. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellante] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen.

3.42

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

1. bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, van 31 augustus 2021;

2. veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van WoonFriesland:

€ 2.135,- aan griffierecht

€ 2.884,- aan salaris van de advocaat van WoonFriesland (2 procespunten x appeltarief III à € 1.442,-);

3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

4. wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, H. de Hek en W.P.M. ter Berg, en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2023.