Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 22/00907
uitspraakdatum: 5 september 2023
Uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V.te
[vestigingsplaats](hierna: belanghebbende)
[vestigingsplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 29 april 2022, nummer AWB 21/247, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan
het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT)(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT)(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 11 te [plaats1] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 5.566.000. Tegelijk met deze beschikking is voor het jaar 2020 de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) gebruiker niet-woning vastgesteld op € 8.933,43.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, de heffingsambtenaar veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding aan belanghebbende tot een bedrag van € 500 en tot vergoeding van de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 676,25 en de heffingsambtenaar opgedragen om het betaalde griffierecht van € 360 aan belanghebbende te vergoeden.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 5 juli 2023. Hieraan hebben deelgenomen: mr. D.A.N. Bartels namens belanghebbende en [naam1] , namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Het object is hotel/restaurant “ [naam3] ”, gebouwd in 1975. Het object beschikt over 79 kamers, diverse terrassen en vergaderruimten, een dagkeuken/pantry, een opslag/magazijnruimte, overige ruimten en 134 parkeerplaatsen. De totale kadastrale oppervlakte is 10.150 m2. Het object ligt in het centrum van [plaats1] .
2.2.
Bij notariële akte van 15 januari 2019 is het object door [naam4] B.V. en belanghebbende voor € 6.630.000 overgedragen aan [naam5] B.V. en [naam6] B.V. In de notariële akte is onder meer opgenomen:
“OVERDRACHTSBELASTING
A. Het verkochte is door verkoper in eigendom verkregen bij akte van levering op één januari tweeduizend negentien verleden voor [naam7] , notaris te [plaats2] , waarbij over een grondslagwaarde van viermiljoendriehonderd tweeëntachtigduizend negenveertig euro en vierennegentig eurocent (€ 4.382.049,94) zes procent (6%) overdrachtsbelasting ad tweehonderd tweeënzestigduizend negenhonderd twintig euro (€ 262.920,00) is geheven en voldaan.
B. De koopprijs van het verkochte bedraagt zesmiljoenzeshonderd dertigdduizend euro (€ 6.630.000,00).
(…)”
2.3.
De heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport van [naam2] ingebracht. Daarin is de waarde van het object bepaald op de beschikte waarde. De waardering volgens de huurwaardekapitalisatiemethode is in het taxatierapport voor zover van belang als volgt opgebouwd.
omschrijving
opp (m2)
huurwaarde/ m2
huurwaarde
kapf
waarde
Parkeerplaats
1675
€ 46,92
€ 78.591
11
€ 864.501
Terras (horeca)
120
€ 51,62
€ 6.194
11
€ 68.134
Hotelkamer
1145
€ 82,12
€ 94.027
11
€ 1.034.297
Restaurant
800
€ 117,31
€ 93.848
11
€ 1.032.328
Dagkeuken/pantry
345
€ 82,12
€ 28.331
11
€ 311.641
Vergaderruimte
533
€ 82,12
€ 43.769
11
€ 481.459
Overige ruimten
200
€ 82,12
€ 16.424
11
€ 180.664
Hotelkamer
1145
€ 49,27
€ 56.414
11
€ 620.554
Vergaderruimte
204
€ 49,27
€ 10.051
11
€ 110.561
Overige ruimten
410
€ 49,27
€ 20.200
11
€ 222.200
Overige ruimten
551
€ 41,06
€ 22.624
11
€ 248.864
Overige ruimten
551
€ 49,27
€ 27.147
11
€ 298.617
Opslag/magazijn
30
€ 46,92
€ 1.407
11
€ 15.477
Terras (horeca)
150
€ 46,92
€ 7.038
11
€ 77.418
Totaal
€ 506.065
€ 5.566.000
Ter onderbouwing van de huurwaarde bevat het taxatierapport de volgende transacties:
- De verkoop op 2 maart 2020 van [adres2] 13 te [plaats1] . Het betreft een restaurant met een huurprijs op 1 januari 2020 van € 40.000 en een oppervlakte van 162 m2, resulterend in een huurwaarde van € 246 per m2.
- De verkoop op 1 oktober 2019 van [adres3] 21 te [plaats3] . Het betreft een grand café met cadeauwinkel van 1.187 m2. De huurwaarde is berekend op € 95 per m2.
- De huur per 1 juni 2018 van [adres4] 56 te [plaats3] . Het betreft een petit café met een oppervlakte van 196 m2, resulterend in een huurwaarde van € 171 per m2.
In het kader van de vergelijkingsmethode is in het taxatierapport een overzicht opgenomen van verkoopcijfers van 20 hotels in Nederland in de jaren 2016 tot en met 2020, waaronder de eigen transactie van het object in 2019 voor € 6.630.000.
3.Geschil
3.1.
In geschil is of de waarde van het object op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Voorts is in geschil of de Rechtbank de heffingsambtenaar tot het juiste bedrag heeft veroordeeld tot vergoeding van de proceskosten van belanghebbende.
3.2.
Belanghebbende betoogt primair dat de waarde van het object niet hoger kan worden vastgesteld dan € 1.999.000. Subsidiair bepleit belanghebbende een waarde van € 4.382.049,94. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de door hem vastgestelde waarde van € 5.566.000.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Het Hof stelt voorop dat de waarde van het object als uitgangspunt op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ wordt bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: WEV).
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat het verkoopcijfer van € 6.630.000 (de eigen transactie) niet als onderbouwing voor de waarde kan dienen. Het Hof zal partijen daarin volgen.
4.3.
Belanghebbende heeft de vastgestelde waarde gemotiveerd betwist. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
Door heffingsambtenaar vastgestelde waarde niet te hoog?
4.4.
De heffingsambtenaar wijst ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde naar het in 2.3 vermelde taxatierapport.
4.5.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting niet aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 5.566.000 niet te hoog is. Daarbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen.
4.6.
Belanghebbende heeft gesteld dat de gehanteerde huurwaarde te hoog is en dat verschillende huurwaardes per m2 voor de verschillende onderdelen van het object leiden tot een schijnzekerheid. Zij bepleit één huurwaarde van € 59 per m2.
4.7.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de huurwaarde in het taxatierapport de drie in 2.3 genoemde transacties van een restaurant, een grand café en een petit café opgenomen.
4.8.
Het Hof oordeelt dat de heffingsambtenaar met de drie transacties de huurwaarde van het restaurantdeel van het object wel aannemelijk maakt, maar de huurwaardes van de overige onderdelen van het object niet. Uit de stukken van het geding blijkt niet hoe voor de overige delen van het object de huurwaarden per m2 zijn bepaald en op welke gegevens dit is gebaseerd. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat dit volgt uit marktgegevens, maar heeft daarvan geen bewijs geleverd. Het Hof is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar de totale huurwaarde van € 506.000 niet aannemelijk heeft gemaakt. En dat betekent dat hij met de waardering volgens de huurwaardekapitalisatiemethode in het taxatierapport niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
4.9.
Voor zover de heffingsambtenaar zich ter zitting van het Hof alsnog, ter onderbouwing dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is, heeft willen beroepen op de vergelijkingsmethode, oordeelt het Hof dat hij daarin niet is geslaagd. Het Hof onderschrijft het oordeel van de Rechtbank, dat de in het taxatierapport opgenomen transacties die hebben plaatsgevonden in 2016, 2017 en 2020 te ver van de waardepeildatum liggen om als vergelijking te kunnen dienen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar, evenals in eerste aanleg, desgevraagd geen toelichting gegeven waarom de verkoopcijfers van de overige in het taxatierapport vermelde transacties uit 2018 en 2019, in tegenstelling tot het eigen verkoopcijfer van het object, wel bruikbaar zouden zijn voor de onderbouwing van de waarde.
Maakt belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk?
4.10.
Nu de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk maakt dat de door hem bepleite waarde van € 1.999.000, dan wel de subsidiair bepleite waarde van € 4.382.049,94 niet te laag is. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende daarin niet geslaagd.
4.11.
De door belanghebbende primair voorgestane waarde van € 1.999.000 is op geen enkele wijze onderbouwd. Belanghebbende heeft met name gesteld dat rekening moet worden gehouden met een afslag vanwege de uitbraak van het coronavirus. Naar het oordeel van het Hof heeft de uitbraak van het coronavirus in Nederland in 2020 plaatsgevonden (vgl. HR 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, r.o 3.4.2), zodat het geen invloed heeft op de waarde voor het onderhavige kalenderjaar (2020). Het Hof kan belanghebbende wel volgen in diens opvatting dat er al eerder sprake was van een rondwarend coronavirus, maar de situatie was op 1 januari 2020 naar het oordeel van het Hof nog niet zodanig dat dit invloed had op de bezetting van hotels. Het Hof ziet hierin ook geen specifieke, voor het object geldende, bijzondere omstandigheid, die moet leiden tot het bepalen van de waarde van het object naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, in plaats van op de waardepeildatum. [1]
4.12.
Ter onderbouwing van de subsidiair bepleite waarde van € 4.382.049,94 wijst belanghebbende enkel op de grondslagwaarde voor de overdrachtsbelasting bij de levering van het object op de waardepeildatum, zoals dat blijkt uit de notariële akte (vgl. 2.2). De heffingsambtenaar heeft hiertegen ingebracht dat dit bedrag geen goede weergave is van de waarde, omdat het geen losse verkoop is geweest, maar een afstoting onder de marktprijs van een ongewenst object dat onderdeel uitmaakte van de aankoop van een ‘plukje’ vastgoed. De heffingsambtenaar wijst daarnaast op het grote verschil met het verkoopcijfer van de eigen transactie (€ 6.630.000) op 15 januari 2019. Het Hof oordeelt dat belanghebbende, gelet op de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, met de enkele verwijzing naar de notariële akte niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 4.382.049,94 niet te laag is.
4.13.
In al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, ziet het Hof geen aanknopingspunten voor een ander oordeel. Het Hof is daarom van oordeel dat belanghebbende evenmin in de op haar rustende bewijslast is geslaagd.
Vaststelling waarde in goede justitie
4.14.
Aangezien beide partijen niet in de op hen rustende bewijslast zijn geslaagd, stelt het Hof de waarde van het object, rekening houdend met de stukken van het geding en hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, per waardepeildatum 1 januari 2019 in goede justitie vast op € 5.100.000.
Proceskostenvergoeding Rechtbank
4.15.
Belanghebbende stelt zich voorts op het standpunt dat de Rechtbank ten onrechte voor de beroepsfase is uitgegaan van een waarde per procespunt van € 534. Zij verwijst daarvoor naar het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752. Belanghebbende klaagt hierover terecht en het hoger beroep is ook in zoverre gegrond.
Immateriële schade
4.16.
Belanghebbende heeft verzocht om een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep. Gelet op de tijd die is verstreken tussen het indienen van het hogerberoepschrift in mei 2022 en de uitspraak van heden ziet het Hof geen aanleiding voor het oordeel dat belanghebbende recht heeft op een dergelijke vergoeding. Het Hof ziet geen reden om in dit specifieke geval de redelijke termijn in hoger beroep te verkorten naar 1 of 1,5 jaar, zoals belanghebbende – zonder enige onderbouwing – stelt.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 592 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x wegingsfactor 1 x € 296), € 2.092,50 voor de kosten in eerste aanslag (2,5 punten (beroepschrift, bijwonen zitting, bijwonen nadere zitting) x wegingsfactor 1 x € 837) en € 1.674 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 837), ofwel in totaal op € 4.358,50.
Daarbij is in aanmerking genomen het arrest HR 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, waarin is geoordeeld dat in afwijking van de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht de waarde per punt in WOZ-zaken in beroep en hoger beroep op € 837 (tarief 2023) moet worden vastgesteld.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent het griffierecht en de schadevergoeding,
– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraken op bezwaar,
– vermindert de waarde tot € 5.100.000,
– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.358,50 en
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 548 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Breij, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
De beslissing is op 5 september 2023 in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
De raadsheer,
(M.M. Breij)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 september 2023
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.