ECLI:NL:GHARL:2023:7710

• Datum uitspraak: 12 september 2023
• Publicatiedatum: 14 september 2023
• Zaaknummer: 22/00891
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.J.H. van Suilen; P. van der Wal; T. Tanghe
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling WOZ-waarde kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang in hoger beroep

De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde van een onroerende zaak, waarin een kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang zijn gevestigd, vast op € 535.000 voor het kalenderjaar 2020. Belanghebbende, gebruiker van het pand, voerde aan dat deze waarde te hoog was en stelde een lagere waarde van € 472.000 voor. Na een eerdere afwijzing door de rechtbank Noord-Nederland werd hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

In het hoger beroep werd vastgesteld dat de waarde moest worden bepaald op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde conform artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ. Beide partijen maakten gebruik van taxatierapporten die gebaseerd waren op landelijke taxatiewijzers, maar verschilden in de gehanteerde restwaarden van de bouwdelen. Belanghebbende stelde een restwaarde van 10% voor, terwijl de heffingsambtenaar uitging van hogere restwaarden conform de taxatiewijzer.

Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar de bewijslast had om de waarde te onderbouwen en dat belanghebbende onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat de lagere restwaarden juist waren. De taxatiewijzer mocht als uitgangspunt worden genomen, en de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde werd als niet te hoog beoordeeld. Het hoger beroep werd daarom ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van € 535.000 bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummer BK-ARN 22/00891

uitspraakdatum:
12 september 2023

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

Stichting [belanghebbende] te
[vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 18 maart 2022, nummer LEE 20/2796, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Westerveld (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] 22b te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020, naar waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 535.000. Tegelijk met deze beschikking is voor het jaar 2020 een aanslag onroerendezaakbelasting gebruiker niet-woning (hierna: OZBG) opgelegd van € 659,65.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde en de aanslag OZBG gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank).

1.4.

De Rechtbank heeft bij uitspraak van 18 maart 2022, het beroep ongegrond verklaard.

1.5.

Belanghebbende heeft op 27 april 2022 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof.

1.6.

De heffingsambtenaar heeft op 13 oktober 2022 een verweerschrift bij het Hof ingediend.

1.7.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 augustus 2023 te Leeuwarden. Namens belanghebbende zijn verschenen [naam1] van [naam2] BV, bijgestaan door taxateur [naam3] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam4] en taxateur [naam5] .

2. Feiten

2.1.

De WOZ-beschikking is met dagtekening 28 februari 2020 verzonden aan [naam6] . Dit betreft een locatie die behoort aan Stichting [naam7] te [vestigingsplaats] , evenals het op de WOZ-beschikking vermelde WOZ-object [adres2] 22b te [plaats1] . In september 2021 was Stichting [naam7] als verdwijnende rechtspersoon betrokken bij een fusie met Stichting [belanghebbende] . In deze uitspraak wordt daarom Stichting [belanghebbende] te [vestigingsplaats] als belanghebbende aangemerkt.

2.2.

Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. De gemeente Westerveld is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is in 2006 gebouwd, heeft een vloeroppervlakte van 337 m2 en is gelegen op een perceel van 690 m2. In de onroerende zaak zijn een kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang gevestigd.

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

3.2.

Belanghebbende staat ook in hoger beroep een waarde voor van € 472.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 535.000.

3.3.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Het Hof ziet geen reden af te wijken van het gezamenlijke standpunt van belanghebbende en de heffingsambtenaar dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) als bedoeld in artikel 17, lid 3, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ).

4.2.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde van € 535.000 niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van [naam5] RT van 6 oktober 2022, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde is getaxeerd op € 538.000. Daarvoor is aansluiting gezocht bij de landelijke taxatiewijzer Onderwijs, archetype O186PL12 (kinderdagverblijf plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking, gebouwd na 2000). In de taxatiewijzer zijn de volgende kengetallen (per waardepeildatum 1 januari 2019) vermeld:

Onderverdeling

%-verdeling

Vervangingswaarde per m2

Levensduur

Restwaarde

minimum

gemiddeld

maximum

min

max

min

max

Ruwbouw

50%

€ 636

€ 707

€ 777

45

50

25%

30%

Afbouw

31%

€ 394

€ 438

€ 482

25

30

20%

25%

Installaties

19%

€ 242

€ 268

€ 295

15

20

15%

20%

Totaal

100%

€ 1.272

€ 1.413

€ 1.554

4.4.

In het taxatierapport van de heffingsambtenaar is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak als volgt berekend:

BVO

VVW

per m2

VVW

Totaal

Technische Afschrijving

Funct.

Afsch.

GVW

lv.d

rest. w

techn. afsch.

waarde na

techn. afs.

Leslokaal (bj 2006)

Ruwbouw (50%)

337 m²

€ 707

47 jr

27%

20,2%

-

Afbouw (31%)

337 m²

€ 438

27 jr

22%

37,6%

-

Installaties (19%)

337 m²

€ 268

17 jr

17%

59,9%

-

Totaal (excl. btw)

€ 1.413

Totaal (incl. btw)

€ 1.710

€ 576.179

€ 433.734

-

€ 433.734

Verharding (bj 2006)

50 m2

€ 85

€ 4.265

50 jr

26%

€ 3.156

-

€ 3.156

Berging (bj 2008)

24 m2

€ 890

€ 21.373

€ 18.526

-

€ 18.526

Grond

690 m²

€ 121

€ 83.490

Totaal

€ 538.906

4.5.

Bij voornoemde berekening is voor het leslokaal uitgegaan van de gemiddelde waarden zoals genoemd in de taxatiewijzer (totaal € 1.710 (incl. btw) per m2), waarna volgens de taxateur nog een correctie met 5% heeft plaatsgevonden omdat de vloeroppervlakte van 337 m2 kleiner is dan de standaardgrootte van 900 m2. Verder is voor de technische afschrijving uitgegaan van de gemiddelde levensduur en restwaarde.

4.6.

Belanghebbende heeft ter staving van de door haar voorgestane waarde een taxatierapport ingebracht van [naam3] en [naam8] van 22 september 2020, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde is getaxeerd op € 472.000. Daarvoor is aansluiting gezocht bij de landelijke taxatiewijzer Onderwijs, archetype O116PL12 (crèche plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking, gebouwd na 2000). De kengetallen daarvan zijn identiek aan de kengetallen die door de heffingsambtenaar zijn gebruikt (zie 4.3). Het enige verschil is dat voor crèches de standaardgrootte 600 m2 bedraagt, in plaats van 900 m2 voor kinderdagverblijven. Bij deze taxatie is evenals in de taxatie van de heffingsambtenaar, uitgegaan van de gemiddelde vervangingswaarden zoals genoemd in de taxatiewijzer, waarna een correctie met 8,1% heeft plaatsgevonden omdat de vloeroppervlakte van 337 m2 kleiner is dan de standaardgrootte van 600 m2. Verder is voor de technische afschrijving, evenals in de taxatie van de heffingsambtenaar, ook uitgegaan van de gemiddelde levensduur. In afwijking van de kengetallen is in belanghebbendes taxatie echter uitgegaan van restwaarden van de ruwbouw, afbouw en installaties van 10%. Daarover is in het taxatierapport het volgende opgemerkt: “Ondergetekenden kiezen voor een restwaarde op (deel)objectniveau ter hoogte van 10%.”

4.7.

Ter zitting is aan belanghebbende voorgehouden dat zij weliswaar uitgaat van een kleinere standaardgrootte dan de heffingsambtenaar – 600 m2 voor archetype ‘crèches’ versus 900 m2 voor archetype ‘kinderdagverblijf’ – maar niettemin dienaangaande een hoger correctiefactor hanteert (8,1% versus 5%). Gelet daarop heeft belanghebbende geen belang erbij om te bepleiten dat uitgegaan moet worden van archetype ‘crèches’, waarna zij dat betoog ter zitting ondubbelzinnig heeft laten vallen.

4.8.

De vraag die partijen in hoger beroep enkel nog verdeeld houdt, is of de heffingsambtenaar is uitgegaan van de juiste restwaarden. Belanghebbende heeft de restwaarden van de ruwbouw, afbouw en installaties geschat op 10%. Daarnaast zijn volgens belanghebbende de door de heffingsambtenaar aangedragen transacties niet bruikbaar voor het onderbouwen van de restwaarde, onder meer omdat over de kenmerken van deze objecten weinig tot vrijwel niets bekend is.

4.9.

Voor de vaststelling van de waarde nemen beide partijen de richtsnoeren van de Taxatiewijzer tot uitgangspunt. De partij die daarvan wil afwijken, draagt daarvan de bewijslast (vgl. HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, r.o. 2.4.2 en 2.4.3). Voor deze zaak betekent dit, anders dan belanghebbende betoogt, dat de heffingsambtenaar mag uitgaan van de (naar beneden afgeronde) gemiddelden van de restwaardes zoals opgenomen in de Taxatiewijzer. Belanghebbende heeft de door haar bepleite restwaarde van 10% – die beneden de minimale restwaarden (25%, 20% en 15%) van de Taxatiewijzer liggen – in het geheel niet onderbouwd zodat zij niet aan de op haar rustende bewijslast heeft voldaan om aannemelijk te maken dat aanleiding bestaat af te wijken van de richtsnoeren van de Taxatiewijzer, zodat haar stelling daarom faalt. De vraag of de door de heffingsambtenaar overgelegde marktgegevens kunnen dienen ter onderbouwing van de gehanteerde restwaarde, kan daarmee onbeantwoord blijven (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 12 juli 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:5907).

4.10.

Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Dit brengt mee dat de waarde van de onroerende zaak van € 535.000 niet te hoog is vastgesteld.

Slotsom

4.11.

Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. P. van der Wal en

mr. T. Tanghe, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier. De beslissing is op
12 september 2023 in het openbaar uitgesproken.

De griffier is verhinderd te tekenen. De voorzitter,

(A.J.H. van Suilen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 14 september 2023.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.