Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.323.243/01
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 178562
arrest van 13 februari 2024
in de zaak van
DGB Group N.V.,
die is gevestigd in Hardenberg,
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
hierna:
DGB,
DGB,
advocaat: mr. L.S. Koning te Amsterdam,
tegen
1.[geïntimeerde1] ,
die woont in [woonplaats1] ,
2
. [geïntimeerde2],
. [geïntimeerde2],
die woont in [woonplaats2]
en bij de rechtbank optraden als eisers in conventie, verweerders in reconventie,
hierna:
[geïntimeerden],
[geïntimeerden],
advocaat: mr. O.A. van Oorschot te Leeuwarden.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
Naar aanleiding van het arrest van 29 augustus 2023 heeft op 14 december 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1
In deze zaak klaagt de koper van een horecapand erover dat zij door de verkopers niet vooraf is geïnformeerd over ernstige gebreken aan het pand, achterstallig onderhoud en ontbrekende vergunningen, en (vooral) de discussie daarover met de huurders van het pand. Zij wil de koop daarom vernietigen, althans de overeenkomst ontbinden. Ontbinding van de overeenkomst willen de verkopers ook, nu het pand niet is afgenomen. Beiden verbinden aan hun eisen een boetevordering. Een en ander heeft de volgende feitelijke achtergrond.
2.2
[geïntimeerden] waren in 2020 de eigenaren van het uit 1884 stammende pand
‘ [naam1] ’ in [plaats1] . Het pand werd verhuurd aan [naam2] en [naam3] (de huurders), die daarin een hotel-restaurant exploiteerden. De onderhandelingen met de directie van DGB ( [naam4] en [naam5] ) hebben geresulteerd in een op 23 december 2020 getekende koopovereenkomst, waarin de overeengekomen koopsom van € 850.000 is vastgelegd. Kort daarvoor, op 14 december 2020, had DGB aan [geïntimeerden] laten weten dat zij op basis van haar plannen verwachtte ongeveer het aankoopbedrag nogmaals te moeten investeren in verbouwing en renovatie.
2.3
De overeenkomst bevat de volgende clausule over de acceptatie van het pand in de huidige staat:
“Partijen zijn uitdrukkelijk overeengekomen dat koper de onderhavige onroerende zaak koopt 'as is', dat willen zeggen in de huidige staat en zonder garanties van enige soort waaronder die met betrekking tot technische, bouwkundige, juridische, huur, commerciële en milieukundige aspecten van het verkochte, en met alle aan het verkochte verbonden rechten en verplichtingen, evenals eventuele zichtbare of onzichtbare gebreken. Eventuele gebreken komen voor rekening en risico van koper. Koper vrijwaart bij de levering de verkoper ter zake uitdrukkelijk voor wat betreft eventuele aanspraken, ook van derden, met betrekking tot het verkochte.”
2.4
Op 12 februari 2021 schreven de huurders aan [geïntimeerden] de volgende brief:
'Sedert 2017 zijn er al gesprekken en toezeggingen geweest omrent achterstallig onderhoud, bouwkundige gebreken en openstaande keuringen voor het door ons gehuurde pand.
Tijdens onze laatste bespreking van 15 januari 2021 hebben jullie aangegeven dat het pand is verkocht met overdracht per 1 maart a.s., en alle zaken met betrekking tot achterstallig onderhoud en bouwkundige gebreken door de nieuwe eigenaren opgepakt gaan worden.
Jullie hebben bevestigd dat dit ook duidelijk aan de nieuwe eigenaren is gecommuniceerd, zij dit erkennen en voornemens zijn dit te arrangeren.
De benodigde aanpassingen en goedkeuringen m.b.t. NEN 3140, Legionella en Brand Meld Installatie worden nog door jullie afgehandeld. Vanzelfsprekend dient dit ook voor geplande opening per 1 april a.s. gerealiseerd te zijn, daar anders exploitatie überhaupt niet toegestaan is. Ook wij hebben (…) deze noodzakelijkheid tot renovatie voor een economisch haalbare exploitatie diverse malen aangegeven bij zowel jullie als de nieuwe eigenaar. Hierop hebben wij aangegeven dat de meest dringende zaken, zoals bijvoorbeeld weggerotte kozijnen en wanden lounge en personeelsruimte voor geplande heropening zeker klaar dienen te zijn. Immers is dit tenminste noodzakelijk exploitatie mogelijk te maken.
Zoals bekend en al vele malen aangegeven hebben we de afgelopen jaren al omzet misgelopen c.q. gasten kwijtgeraakt door de gebrekkige staat. Mede hierdoor in combinatie met de zeer minimale energiebesparende maatregelen steeds lastiger het geheel economisch te exploiteren.
Het achterstallig onderhoud en de bouwkundige gebreken dienen nu echt op kort termijn substantieel aangepakt te worden.
Helaas leert de tijd dat het herstel niet althans niet goed is uitgevoerd. Nog altijd kampt het pand met grote gebreken die voor jullie rekening komen. Wij hebben hierdoor al omzetverlies geleden en thans moet dit stoppen.
Wij verzoeken dan ook uitdrukkelijk om alle gebreken voor 1 april aanstaande te hebben verholpen. Indien het herstel niet voor 1 april is uitgevoerd, dan zijn wij genoodzaakt jullie hierbij op voorhand in gebrek[e] te [stellen]. Op dat moment rest ons geen andere keuze dan het herstel zelf door een derde te laten herstellen, voor jullie rekening en risico.
Gelet op het noodzakelijkheid van het herstel, dienen jullie binnen 2 weken na heden te bevestigen dat het herstel zal worden uitgevoerd voor 1 april aanstaande. Mocht deze bevestiging niet tijdig zijn ontvangen dan zullen wij zelf een aannemer moeten inschakelen teneinde 1 april open te kunnen. Daarom zo spoedig mogelijk jullie bevestiging.
Tenslotte zijn wij genoodzaakt om op te merken dat wanneer herstel niet tijdig wordt uitgevoerd, wij ons zullen moeten laten bijstaan en ook dan alle schade moeten doorberekenen, waaronder het geleden verlies. Uiteraard is dit niet waar wij op uit zijn.”
De nieuwe eigenaren hebben naar ons ook de wens uitgesproken op diverse vlakken samen te willen werken, en bijvoorbeeld een ruimte te willen huren als kantoorruimte.
Via dit schrijven willen wij bevestigen niet samen te willen werken op enigerlei wijze, wij geen ruimtes willen verhuren en/of ter beschikking willen stellen en dat de nieuwe eigenaren inclusief relaties van nieuwe eigenaren niet welkom zijn bij, in of op het gehuurde zonder geldige reden en vooraf aangekondigd.
Wij wensen geen relatie anders dan noodzakelijke huurder/verhuurder relatie.
(... )
Op dit moment lopen er veel gerechtelijk procedures en ontstaat nieuwe jurisprudentie m.b.t. huurkorting en verdeling lasten over huurder en verhuurder in lijn met eerder door ons gedane voorstellen. De laatst ontvangen twee voorstellen lijken af te wijken van de meest recente gerechtelijke uitspraken, en zijn mogelijk nadelig voor ons.
Graag willen wij derhalve op een later moment terugkomen op de gedane voorstellen m.b.t. de afronding huur 2020 plus huur 2021.
Wij ontvangen graag een ontvangstbevestiging van dit schrijven, en het verzoek dit te delen met de nieuwe eigenaren. Ook daarvan graag een bevestiging."
2.5
Deze brief bevat een bijlage met een overzicht van noodzakelijke aanpassingen en onderhoud. [geïntimeerden] hebben de brief niet met DGB gedeeld.
2.6
De levering was gepland op maandag 1 maart 2021, maar de vrijdag daarvoor, op
26 februari 2021, liet [naam4] weten dat hij het niet voor elkaar zou krijgen die dag tot een transactie te komen. Daags daarna, op 27 februari 2021, zonden de huurders hem hun brief van 12 februari 2021 aan [geïntimeerden] , met de volgende toelichting.
“15 januari 2021 hebben wij gecommuniceerd naar de verhuurder [naam1] voort te willen zetten zonder samenwerking met de mogelijke nieuwe verhuurder. Essentieel voor ons is dat daarbij het achterstallige onderhoud voor geplande opening per 1 april a.s. is afgehandeld.
Verhuurder heeft aangegeven dit met jullie opgenomen te hebben, en dit in de planning staat. Na een maand geen verbouwingen en/of verbeteringen waar te hebben genomen, hebben wij bijgevoegd schrijven naar verhuurder gestuurd met het dwingende verzoek dit alsnog z.s.m. af te handelen.
Ook nogmaals duidelijk het verzoek kenbaar gemaakt dit met jullie te delen.
Gezien jullie aanwezigheid gisteren bij [naam1] , gaan wij ervan uit dat jullie dit schrijven niet hebben ontvangen."
2.7
Nog diezelfde dag deelde [naam4] aan [geïntimeerden] mee dat hij van deze situatie niet op de hoogte was: “
Om wat voor achterstallig onderhoud gaat het? Ik zie niets onoverkomelijks, maar had dit ook wel graag geweten.”
Om wat voor achterstallig onderhoud gaat het? Ik zie niets onoverkomelijks, maar had dit ook wel graag geweten.”
2.8
[geïntimeerde2] antwoordt daarop binnen een uur:
“(…)
- Vanaf het begin is er door ons aangegeven dat wij niet tussen jou en de huurder willen staan en dat jullie het beste rechtstreeks contact kunnen hebben. Dat is ook gebeurt. Wij waren daar niet bij. Ik heb je vorige week gewezen op mogelijke discrepantie tussen jullie beleving van deze gesprekken en die van [naam2] en aangegeven dat het wellicht verstandig is om contact met hem op te nemen. Je gaf aan dat je dat zou doen.
- Voor de duidelijkheid: wij hebben geen gerechtelijke procedures met [naam2] lopen. Waar hij in zijn brief op wijst is dat er landelijk een aantal gerechtelijke procedures lopen tussen huurders en verhuurders over huurkortingen in relatie tot corona en dat hij op een later moment terug wil komen op een voorstel wat wij hebben gedaan met betrekking tot de huur in coronatijd.
- Electra, NEN 3140: je hebt het certificaat ontvangen
- BMI, zouden wij afhandelen en is gebeurt
- Legionella: Dit is in de koopovereenkomst opgenomen
- Onderhoud. De staat van het pand bij verkoop is bekend, maar we hebben je op 26-1-2021 op verzoek van [naam2] ons idee bij de aanpak van de gevel gestuurd.
Hieronder onze reactie (…)
Dag [naam2] ,
We hebben je brief ontvangen en er lijken nu een hoop zaken door elkaar te lopen en aan elkaar te worden geknoopt. Om misverstanden te voorkomen:
• Wij hebben het pand verkocht in de staat waarin het zich bevind
[…]
• Wat betreft de NEN 3140 is [naam6] in de veronderstelling dat dit al lang is afgerond, maar hij gaat dit na.
• Wat betreft de koper-zilver ionisatie is in de koopovereenkomst opgenomen dat er nog een ontheffing moet worden aangevraagd. Wij zullen op 1-3 de installatie buiten werking zetten door de stiften te verwijderen, waarna volgens de reguliere procedure metingen plaats kunnen vinden en evt. de ontheffing kan worden aangevraagd
• In ons laatste overleg is aan de orde gekomen dat sprake was van een misverstand ten aanzien van de aanpak van de gevelelementen bij de lounge, waarbij wij in de veronderstelling waren dat jullie ( [naam2] ) had aangegeven dat gezien de grote onzekerheid in Corona-tijd ten aanzien van de continuïteit investeringen vanuit onze zijde op een laag pitje konden. Dit bleek een onjuiste conclusie. Wij hebben aangegeven dat we op jullie verzoek onze oplossing door zouden geven aan de beoogde koper alsmede jullie planning om op 1-4 weer open te gaan. Dat is gebeurd op 26 januari.
• We vinden de toon en de strekking [in] jullie bericht over de relatie met beoogde nieuwe eigenaar erg jammer en hadden juist gedacht dat zeker in deze lastige tijden ideeën elkaar zouden kunnen versterken. Dit is uiteraard niet aan ons, anders dan dat wij de volledige huurovereenkomst over zullen dragen.
(... )"
2.9
De volgende dag, op 28 februari 2021, verzocht [naam4] de notaris nog enkele wijzigingen door te voeren inzake de overdracht die op 1 maart 2021 gepland stond. De levering heeft toen niet plaatsgevonden, omdat DGB had laten weten dat de eigendom die dag niet kon worden overgedragen in verband met de afronding van een taxatie. Dat was voor [geïntimeerden] aanleiding om DGB op 2 maart 2021 in gebreke te stellen. Op
4 maart 2021 bevestigde [naam4] de ontvangst van die ingebrekestelling; “
Graag plan ik een afspraak in voor volgende week woensdag 10 maart(…)
Net als jullie willen wij graag afronden”. Een dag voor de door hemzelf genoemde datum, op 9 maart 2021, riep DGB echter op grond van dwaling de buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomst in. Voor [geïntimeerden] was dat op hun beurt aanleiding de overeenkomst te ontbinden en aanspraak te maken op de contractuele boete van € 85.000 (10%).
Graag plan ik een afspraak in voor volgende week woensdag 10 maart(…)
Net als jullie willen wij graag afronden”. Een dag voor de door hemzelf genoemde datum, op 9 maart 2021, riep DGB echter op grond van dwaling de buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomst in. Voor [geïntimeerden] was dat op hun beurt aanleiding de overeenkomst te ontbinden en aanspraak te maken op de contractuele boete van € 85.000 (10%).
2.1
Omdat partijen hierover niet tot overeenstemming konden komen, hebben [geïntimeerden] bij de rechtbank een verklaring ’voor recht’ gevorderd dat zij de overeenkomst buitengerechtelijk hebben ontbonden, met veroordeling van DGB tot betaling van de contractuele boete, vermeerderd met rente en kosten. DGB heeft daar een eigen vordering tegenover gesteld: vernietiging van de overeenkomst, en verwijzing naar de zogenaamde schadestaat voor de vaststelling van door haar geleden schade. Subsidiair heeft ook zij ontbinding en boete gevorderd.
2.11
De rechtbank heeft de vorderingen van [geïntimeerden] toegewezen en die van DGB afgewezen. De bedoeling van DGB met het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen en dat haar vorderingen alsnog worden toegewezen.
3.Het oordeel van het hof
Inleiding
3.1
Het hof zal oordelen dat het bestreden vonnis in stand blijft. Dat wordt hierna uitgelegd. De bezwaren (grieven) zullen daarbij thematisch worden behandeld.
Gemeenschappelijke uitgangspunten bij het beroep op dwaling en bedrog en het verweer tegen de ontbinding, alsmede het eigen beroep op ontbinding van DGB
3.2
De onderbouwing van de verweren tegen de vordering van [geïntimeerden] en ook van de eigen vordering van DGB, zoals die ter zitting is toegelicht, is niet dat sprake is van achterstallig onderhoud of bouwkundige gebreken die zij op grond van de overeenkomst niet hoefde te verwachten (en waarover zij niet zou zijn geïnformeerd). Dat verwijt zou ook ongefundeerd zijn. Het gaat bij die bouwkundige aspecten immers om de zichtbare toestand van het pand ten tijde van de koop. Onbestreden is dat DGB geen aanleiding heeft gezien daar zelf onderzoek naar te doen, terwijl zij wel heeft ingestemd met de afspraak dat zowel zichtbare als onzichtbare gebreken voor haar rekening zouden komen. DGB heeft niet aangevoerd dat [geïntimeerden] in dat opzicht desalniettemin in enige informatieplicht zijn tekortgeschoten of dat zij hierover misleidende informatie hebben gegeven.
3.3
Naar het hof begrijpt, bedoelt DGB er evenmin over te klagen dat [geïntimeerden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen ten aanzien van het doorvoeren van aanpassingen en het verzorgen van goedkeuringen met betrekking tot NEN 3140, legionella en de brandmeldinstallatie. Ook dat standpunt zou DGB niet kunnen baten, omdat onbestreden is gebleven dat [geïntimeerden] tijdig aan die verplichtingen hebben voldaan.
3.4
Het verwijt luidt wel dat DGB voorafgaand aan de koop niet op de hoogte is gesteld van de discussie met de huurders over gebreken aan het pand en hun eis dat het tijdig
(per 1 april 2021) geschikt zou worden gemaakt voor heropening van het door hen geëxploiteerde hotel-restaurant door herstel van (met name) weggerotte kozijnen en wanden van de lounge en de personeelsruimte. Pas na de koop werden zij hiervan door de huurders op de hoogte gesteld - niet door de verkopers - en werden zij geconfronteerd met dreigende aansprakelijkheid tegenover de huurders voor exploitatieschade.
De beoordeling van deze uitgangspunten
3.5
Van de zijde van [geïntimeerden] wordt bestreden dat ten tijde van het aangaan van de koop al sprake was van klachten van de huurders over de toestand van het pand die volgens hen aan heropening in de weg stonden, laat staan van dreigende aansprakelijkstelling van de eigenaar-verhuurder voor het geval die problemen niet tijdig verholpen zouden worden. Uitgaande van een goede relatie met hun huurders zeggen zij erop te hebben aangedrongen dat DGB buiten hun aanwezigheid met die huurders zou spreken over de plannen die DGB met het pand had. Dat is ook gebeurd, en die gesprekken verliepen in eerste instantie ook in een constructieve sfeer. [geïntimeerden] beweren net als DGB zeer verrast te zijn geweest door de toon en inhoud van de brief die de huurders later – na het sluiten van de koopovereenkomst - hebben gestuurd, en zeggen daarover telefonisch contact met hen te hebben opgenomen. De achtergrond van de brief lag, zo begrepen zij toen, niet in achterstallig onderhoud; het waren de personen achter DGB – [naam5] en [naam4] – met wie zij niet in zee wilden gaan, zowel op grond van hun houding (ze gedroegen zich als gebruiker, niet als verhuurder) als van verkregen achtergrondinformatie.
3.6
Dit verweer van [geïntimeerden] is niet op voorhand ongeloofwaardig, temeer omdat [naam5] en [naam4] voorafgaand aan de koop meerdere keren met de huurders over hun plannen hebben gesproken. Tijdens die gesprekken is ook volgens hen door de huurders nooit aan de orde gesteld dat heropening van het restaurant op 1 april 2021 op enig probleem zou stuiten of dat enig conflict zou bestaan met [geïntimeerden] De gefaseerde verbouwplannen van DGB zouden toen juist in een constructieve sfeer met de huurders zijn besproken. Dat verdraagt zich slecht met de veronderstelling dat op dat moment al wel (zelfs al vanaf 2017) sprake was van een conflict met de verhuurder en problemen omtrent een opening die slechts enkele maanden later gepland was. Dat [geïntimeerden] op of voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst op 23 december 2020 op dit punt in enige informatieplicht zijn tekortgeschoten, staat dus geenszins vast. Omdat een nadere onderbouwing van dat verwijt ontbreekt, kan het in deze procedure ook niet komen vast te staan. Daarbij kan in het midden worden gelaten wat de huurders tot het schrijven van hun brandbrief heeft bewogen.
Aanvullende overwegingen ten aanzien van het beroep op dwaling en bedrog
3.7
De rechtbank heeft het beroep van DGB op dwaling en bedrog afgewezen, omdat de feiten en omstandigheden die zij daaraan ten grondslag heeft gelegd, zich na het sluiten van de koopovereenkomst hebben voorgedaan. Zowel de hiervoor besproken brief van de huurders aan [geïntimeerden] als het gesprek waarnaar in die brief wordt verwezen, dateert immers van na die tijd. Dat [geïntimeerden] voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst hebben gezwegen waar zij hadden moeten spreken, is volgens de rechtbank op geen enkele wijze gebleken. Hiervoor is al overwogen dat het hof dat onderschrijft. Daaraan voegt het hof het volgende toe.
3.8
Het beroep op dwaling is erop gebaseerd dat de koopovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken door DGB niet (onder dezelfde voorwaarden) zou zijn gesloten. Dat is echter niet op voorhand aannemelijk, omdat [naam4] direct na ontvangst van de brief van de huurders aan [geïntimeerden] heeft geschreven dat hij niets onoverkomelijks zag, maar dit graag had geweten en vervolgens op 4 maart 2021 – na door [geïntimeerden] in gebreke te zijn gesteld – zonder enig voorbehoud heeft volgehouden dat hij het pand wilde afnemen. Dat veranderde pas een paar dagen later, toen de huurders zich op 8 maart 2021 tegenover hem en [naam7] zeer afwerend zouden hebben opgesteld. Dat laatste is echter niet ten grondslag gelegd aan enig verweer of de onderbouwing van de eigen vordering van DGB. Een specifiek bewijsaanbod op dit punt ontbreekt.
De conclusie
3.9
De klachten van DGB falen. Zij heeft niet betwist dat als haar beroep op dwaling/ontbinding van de koopovereenkomst niet slaagt, zij in haar verplichting ten opzichte van [geïntimeerden] is tekortgeschoten en gehouden is de contractuele boete te betalen. Het vonnis zal daarom worden bekrachtigd. Omdat DGB in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.
4.De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van 16 november 2022;
veroordeelt DGB tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] :
€ 783 aan procedurele kosten
€ 4.314 aan salaris van de advocaat van * (2 procespunten x appeltarief IV);
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, D.H. de Witte en H.M. Fahner, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
13 februari 2024.