ECLI:NL:GHARL:2024:2165

• Datum uitspraak: 26 maart 2024
• Publicatiedatum: 27 maart 2024
• Zaaknummer: 22/1073
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: V.F.R. Woeltjes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging WOZ-waarde woning na bezwaar en beroep

De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende per waardepeildatum 1 januari 2019 vast op €274.000 voor het jaar 2020. Na bezwaar werd deze waarde verminderd naar €252.000. Belanghebbende kwam hiertegen in beroep bij de rechtbank, die het beroep ongegrond verklaarde. Vervolgens stelde belanghebbende hoger beroep in bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

In hoger beroep stond centraal of de waarde van de woning na bezwaar te hoog was vastgesteld, met name de kwalificatie van het voorzieningenniveau. Belanghebbende stelde een lagere waarde van €231.000 voor, gebaseerd op aankoopprijs, verbouwingskosten en een waardestijging. De heffingsambtenaar verdedigde de waarde van €252.000, onderbouwd met een taxatierapport van oktober 2021.

Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de waarde niet te hoog was vastgesteld. De vergelijkingsobjecten waren passend en de taxateur had de verschillen adequaat verwerkt. De verbouwing van circa €20.000 aan de binnenzijde rechtvaardigde het voorzieningenniveau 'normaal'. Het beroep op een lagere kwalificatie wegens kamerverhuur werd niet ondersteund met bewijs. Tevens werd geen overschrijding van de redelijke termijn vastgesteld, zodat een immateriële schadevergoeding werd afgewezen.

Het hoger beroep werd ongegrond verklaard, de uitspraak van de rechtbank bevestigd en het verzoek om proceskostenvergoeding en schadevergoeding afgewezen.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €252.000 bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 22/1073

uitspraakdatum: 26 maart 2024

Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 5 april 2022, nummer UTR 21/1761, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 9 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 274.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde verminderd tot € 252.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd en een kostenvergoeding toegekend.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft digitaal plaatsgevonden op 7 februari 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] en [naam3] , taxateurs, en [naam4] .

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in de wijk [de wijk] gelegen maisonnette (bouwjaar 1955) met berging, twee balkons en een gebruiksoppervlakte van 101 m2. De woning wordt verhuurd aan drie bewoners (kamerverhuur).

2.2.

Na de aankoop door belanghebbende voor ongeveer € 200.000 is de woning nog vóór de waardepeildatum voor ongeveer € 20.000 verbouwd.

3. Geschil

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2019, na vermindering naar aanleiding van het bezwaar, te hoog is vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op de kwalificatie van het voorzieningenniveau.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van
€ 231.000 (aankoopprijs € 200.000 + verbouwing € 20.000 + waardestijging 5%). De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.

3.3.

Daarnaast heeft belanghebbende, evenals voor de Rechtbank, verzocht om een proceskostenvergoeding en toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.

3.4.

Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift en de nadere stukken, alsook zijn beroep op betalingsonmacht, uitdrukkelijk en ondubbelzinnig ingetrokken.

4. Beoordeling van het geschil

Waarde

4.1.

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar moet ook rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

4.2.

In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 26 oktober 2021, opgesteld door [naam5] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 252.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht.

4.4.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum na vermindering niet te hoog is vastgesteld. Behoudens [adres2] 3 (een benedenwoning van 78 m2 met tuin van 145 m2), zijn de vergelijkingsobjecten, gezien het soort object (maisonnette / bovenwoning), de locatie ( [de wijk] ), de uitstraling (normaal) en het gebruiksoppervlakte (101 en 107 m2), goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde.

4.5.

Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Met partijen acht het Hof het vergelijkingsobject [adres1] 11 in het bijzonder goed vergelijkbaar. Dit betreft een maisonnette in hetzelfde gebouw met dezelfde primaire objectkenmerken. De secundaire objectkenmerken zijn ook gelijk, behoudens het voorzieningenniveau. Dat is gekwalificeerd als ‘eenvoudig’ tegenover ‘normaal’ bij de woning van belanghebbende. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar geen aanleiding hoeven zien om het voorzieningenniveau van de woning van belanghebbende eveneens als ‘eenvoudig’ te kwalificeren. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat de woning na aankoop voor ongeveer € 20.000 is verbouwd. De taxateur heeft in dit kader aangevoerd dat het om een verbouwing aan de binnenkant van de woning moet gaan, aangezien het onderhoud aan de buitenkant een vve-aangelegenheid is. Belanghebbende heeft niet weersproken dat bij die verbouwing de voorzieningen van de woning zijn vernieuwd. Belanghebbende heeft slechts aangevoerd dat, vanwege het feit dat sprake is van kamerverhuur, de verbouwing eenvoudig is gebleven. Belanghebbende heeft dit niet ondersteund met fotomateriaal. Gelet op het bedrag van de verbouwingskosten, mocht de taxateur na die verbouwing uitgaan van een normaal voorzieningenniveau waarvoor niet hoeft te worden gecorrigeerd; niet naar boven, maar ook niet naar beneden. Het feit dat sprake is van kamerverhuur is daarbij door de taxateur onderkend en voldoende in zijn waardebepaling betrokken.

Immateriële schadevergoeding

Voor het toekennen van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding, aangezien die termijn niet is overschreden.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof:

- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,

- wijst het verzoek om schadevergoeding af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter in tegenwoordigheid van mr. C.M.R. Bouwman als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2024.

De griffier, De voorzitter,

C.M.R. Bouwman V.F.R. Woeltjes

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 27 maart 2024.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.