Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 23/12
uitspraakdatum: 30 april 2024
Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 10 november 2022, nummer UTR 21/4918, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Woerden(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 23 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 394.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Partijen hebben voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 februari 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2 ] , taxateur.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een rijwoning uit 1975 met een gebruiksoppervlakte van 141 m2 en een kavel van 205 m2. Tevens beschikt de woning over een garage.
2.2.
De achtertuinen van de woningen aan de [adres1] nummers 5 tot en met 47 grenzen aan het water. Aan de overzijde van het water ligt de [naam3] , een drukke weg. Tot eind 2018 was de [naam3] (volledig) aan het zicht onttrokken door een dichtbegroeide strook grond tussen het water en de [naam3] (hierna verder: de groenwand). Deze woningen keken hierdoor uit op het groen aan de overzijde van het water. Bij de reconstructie van de [naam4] en [naam3] is de groenwand gekapt. Een geluidswand is hiervoor in de plaats gekomen. Inmiddels is de strook tussen de geluidswand en het water opnieuw aangeplant. Bij de reconstructie is de groenwand tussen de (om de hoek gelegen) [naam4] en de [adres1] nummers 49 tot en met 87 gehandhaafd.
3.Geschil
3.1.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op het al dan niet waarde verlagende effect van het verwijderen van de groenwand.
3.2.
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 355.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar moet ook rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.2.
In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
4.3.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix die in het kader van de beroepsprocedure is opgesteld. Hierin is de waarde van de woning op € 394.786 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vier vergelijkingsobjecten, alle gelegen aan de [adres1] , die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht.
4.4.
In hoger beroep wijst de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde aanvullend op het verkoopcijfer van [adres1] 39. [adres1] 39 is verkocht op 2 juni 2022, bijna anderhalf jaar na de waardepeildatum. Dit verkoopcijfer ligt naar het oordeel van het Hof te ver van de waardepeildatum om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de waarde van onderhavige woning op de waardepeildatum.
4.5.
De secundaire objectkenmerken van onderhavige woning zijn in de taxatiematrix als gemiddeld gekwalificeerd (“3”). Met betrekking tot de secundaire objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten merkt het Hof op dat:
- De [adres1] 47 beter dan gemiddeld is gekwalificeerd op het punt van de voorzieningen en de kwaliteit (“4”);
- De [adres1] 53 beter dan gemiddeld is gekwalificeerd op het punt van de voorzieningen en de staat van onderhoud (“4”);
- De [adres1] 75 beter dan gemiddeld is gekwalificeerd op het punt van de voorzieningen (“4”).
4.6.
Daarbij komt dat [adres1] 47 op het punt van de primaire objectkenmerken sterk afwijkt van onderhavige woning. Het betreft namelijk een hoekwoning met aangebouwde woonruimte (55 m2) en een (woon)kelder (26 m2).
4.7.
In de taxatiematrix is onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe tot de hierboven genoemde kwalificaties is gekomen en hoe met deze verschillen rekening is gehouden bij de herleiding van de vierkante meterprijs voor de woning van belanghebbende uit de verkoopcijfers van die vergelijkingsobjecten.
4.8.
Voor het (om de hoek gelegen) vergelijkingsobject [adres1] 63 speelt dat (nagenoeg) niet. Dat vergelijkingsobject is zeer goed vergelijkbaar qua primaire en secundaire objectkenmerken. Het verschil tussen de beide objecten is dat [adres1] 63 is gelegen op een iets grotere kavel (231 m2) en – belangrijker – dat de achtertuin uitkijkt op de gehandhaafde groenwand tussen de [naam4] en het water achter de achtertuin. In de taxatiematrix is de ligging van de beide objecten echter gelijk gekwalificeerd (“3”). Het verschil ‘wel of geen uitzicht op een groenwand’ heeft daarmee niet geleid tot een correctie op de (gestaffelde) grondwaarde, terwijl dat verschil naar dat oordeel van het Hof wel een verschil in (grond)waarde rechtvaardigt. Gelet op het fotomateriaal dat belanghebbende heeft overgelegd, acht het Hof aannemelijk dat een potentiële koper met dat verschil rekening zou houden in de zin dat hij bereid zou zijn om voor [adres1] 63 een hogere prijs te betalen.
4.9.
De heffingsambtenaar heeft nog betoogd dat het verschil in ligging in de taxatiematrix voldoende tot uitdrukking komt in de vierkante meterprijzen (€ 1.710/m2 voor [adres1] 63 tegenover € 1.620/m2 voor de woning van belanghebbende). Dit resulteert in een waardeverschil van (afgerond) € 13.000. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar echter onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat dit waardeverschil terug te voeren is op een verschil in ligging en, zo dat al het geval is, of daarmee voldoende recht wordt gedaan aan dat verschil. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat belanghebbende heeft verklaard dat hij na verwijdering van de groenwand overlast ervaart van het (vracht)verkeer op de [naam3] . Dit heeft de heffingsambtenaar niet betwist. Dat [adres1] 63 na de reconstructie vergelijkbare overlast ervaart van toegenomen verkeer op de [naam4] heeft de heffingsambtenaar onvoldoende onderbouwd. Dat verkeer zal in ieder geval, anders dan bij de woning van belanghebbende, door de groenwand grotendeels aan het zicht zijn onttrokken. Aan de heffingsambtenaar kan worden toegegeven dat vanwege de aanplant van nieuw groen het uitzicht naar verloop van tijd zal herstellen, maar dat neemt niet weg dat het verwijderen van de groenwand zo uitzichtbepalend is geweest dat een potentiële koper rond de waardepeildatum hiermee rekening zou hebben gehouden, in aanmerking nemende dat het jaren zal duren voordat nieuwe aanplant een vergelijkbare omvang heeft als voor de kap. Overigens is niet gebleken dat reeds ten tijde van de reconstructie in nieuwe aanplant was voorzien. Belanghebbende heeft betoogd dat de gemeente pas na realisatie van de reconstructie daartoe is overgegaan, op aandringen van de bewoners aan de [adres2] nummers 5 tot en met 47. De heffingsambtenaar heeft dat niet betwist.
4.10.
Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
4.11.
Nu de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof beantwoordt die vraag ontkennend. Belanghebbende heeft voor die waarde aangeknoopt bij de vastgestelde WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2018 (de WOZ-waarde voor de kap van de groenwand). Naar het oordeel van het Hof doet die waarde echter onvoldoende recht aan de sindsdien opgetreden prijsontwikkeling op de woningmarkt.
4.12.
Nu beide partijen niet slagen in de op hen rustende bewijslast, stelt het Hof de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 389.000
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op zijn reis en verblijfkosten voor het bijwonen van de zitting van de Rechtbank en het Hof, begroot op € 48 (op basis van openbaar vervoer tweede klasse).
6.Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar,
- vermindert de waarde tot € 389.000,
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 48,
- gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 49 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. C.M.R. Bouwman als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 april 2024.
De griffier, De raadsheer,
C.M.R. Bouwman V.F.R. Woeltjes
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 1 mei 2024
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.