Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.327.512
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad 9390563
arrest van 21 mei 2024
in de zaak van
[appellant]
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep heeft ingesteld
en die bij de kantonrechter optrad als eiser en als verweerder in reconventie,
hierna:
[de huurder]
[de huurder]
advocaat: mr. D.C. van den Heuvel
tegen
[geïntimeerde]
die woont in [woonplaats2] ,
die bij de kantonrechter optrad als gedaagde en als eiser in reconventie,
hierna:
[de verhuurder]
[de verhuurder]
advocaat: mr. M.H. Adema
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
[de huurder] heeft bij dagvaarding van 23 februari 2023 hoger beroep ingesteld tegen het eindvonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, van
30 november 2022.
1.2
Vervolgens zijn de volgende stukken overgelegd:
- de memorie van grieven van [de huurder]
- de memorie van antwoord van [de verhuurder] .
Daarna hebben partijen uitspraak gevraagd.
2.De kern van de zaak
2.1
De kantonrechter heeft, voor zover in hoger beroep nog van belang, [de huurder] in reconventie veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 5.950,22. Daarvan maakt deel uit
€ 5.325,10 wegens huurachterstand over de periode van juli 2017 tot en met januari 2018.
2.2
[de huurder] wijst op een door hem opgesteld betaaloverzicht waaruit zou moeten blijken dat er geen huurachterstand was.
3.Het oordeel van het hof
3.1
Het hof verwerpt een deel van het bezwaar van [de huurder] tegen de uitspraak van de kantonrechter, maar geeft hem op een ander onderdeel gelijk. Per saldo hoeft [de huurder] daarom minder te betalen. Dat oordeel zal het hof hierna toelichten, nadat eerst de feiten zijn vastgesteld.
de feiten
3.2
[de huurder] huurde vanaf juli 2008 tot en met januari 2018 van [de verhuurder] een pand in [plaats1] waarin hij een Italiaans restaurant exploiteerde. [de huurder] diende daarvoor vanaf
1 juli 2017 per maand de geïndexeerde huurprijs van € 1.753,94 te betalen. Tot die tijd bedroeg de huur € 1.738,12.
1 juli 2017 per maand de geïndexeerde huurprijs van € 1.753,94 te betalen. Tot die tijd bedroeg de huur € 1.738,12.
3.3
Van 1 juli 2017 tot en met de maand januari 2018 was [de huurder] 7 x de maandhuur verschuldigd, ofwel € 12.277,58. Op 6 februari 2018 heeft [de huurder] met vier bankoverschrijvingen van elk € 1.738,12 in totaal € 6.952,48 betaald op huurfacturen voor de maanden oktober 2017 tot en met januari 2018.
3.4
In de periode tussen 1 februari 2017 en 31 mei 2017 is het gehuurde op grond van een indeplaatsstellingsovereenkomst verhuurd geweest aan de heren [naam1] , die bij gebrek aan een exploitatievergunning met de exploitatie moesten stoppen. Daarna is de oorspronkelijke huurovereenkomst met [de huurder] als huurder herleefd.
heeft [de huurder] meer betaald over de huurperiode vanaf juli 2017 tot en met januari 2018?
3.5
De kantonrechter heeft [de huurder] veroordeeld tot betaling van onder meer € 5.325,10 (12.277,58 – 6.952,48) wegens huurachterstand over de periode van juli 2017 tot en met januari 2018.
3.6
Volgens [de huurder] heeft hij, naast de onder 3.3 vermelde betaling op 6 februari 2018, ook op 3 juni 2017 nog € 1.738,12 betaald. Die betaling ziet echter op de verschuldigde huur over juni 2017, zoals [de huurder] zelf al aangaf in zijn overzicht dat als productie 13 was gevoegd bij conclusie van antwoord in de kantonprocedure. Het in het betaalbewijs vermelde factuurnummer (0135.F17.1694) heeft ook een ander nummer dan de facturen over de periode juli 2017 tot en met januari 2018 (zie die facturen, gevoegd bij productie 9 bij de conclusie van antwoord). Het betaalde bedrag is ook gelijk aan de in juni 2017 geldende huur, en niet aan de vanaf juli 2017 geldende huur.
De betaling van 3 juni 2017 strekt daarom niet in mindering op de achterstand die nog in geschil is.
3.7
In zijn overzicht bij de memorie van grieven heeft [de huurder] bij de maanden juli, augustus en september 2017 genoteerd dat driemaal € 1.753,94 is gecrediteerd, waarbij hij verwijst naar factuurnummer 0135.F18.0715. Die factuur is echter niet overgelegd.
[de verhuurder] heeft betwist dat huurtermijnen zijn gecrediteerd.
3.8
Bij de kantonrechter heeft [de verhuurder] het standpunt ingenomen dat de door de heren [naam1] aan hem betaalde waarborgsom in mindering gebracht mag worden op de achterstallige huur over de periode van juli 2017 tot en met januari 2018 (conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie onder randnummer 27). Die waarborgsom is door de kantonrechter in het eerdere vonnis in kort geding tussen partijen op 7 februari 2018 vastgesteld op € 5.214,18. Die vaststelling is noch door [de verhuurder] noch door [de huurder] in deze zaak weersproken.
3.9
De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 27 juli 2022 onder randnummer 4.7 gesignaleerd dat de namens [de verhuurder] optredende deurwaarder in diens overzicht van
12 februari 2018 (prod 5 bij conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie) uitgaat van verrekening van deze door de heren [naam1] betaalde waarborgsom van € 5.214,18 met de achterstallige huur, maar dat niet blijkt dat
in de vorderingvan [de verhuurder] rekening is gehouden met deze verrekening. Het hof constateert dat [de verhuurder] vervolgens in de processtukken geen duidelijke reactie op deze opmerking heeft gegeven. De kantonrechter is op deze kwestie echter, naar het lijkt per abuis, niet meer teruggekomen in het eindvonnis.
in de vorderingvan [de verhuurder] rekening is gehouden met deze verrekening. Het hof constateert dat [de verhuurder] vervolgens in de processtukken geen duidelijke reactie op deze opmerking heeft gegeven. De kantonrechter is op deze kwestie echter, naar het lijkt per abuis, niet meer teruggekomen in het eindvonnis.
3.1
De door de heren [naam1] betaalde waarborgsom correspondeert, op een afrondingsverschil van € 0,18 na, met drie (niet geïndexeerde) huurtermijnen: 3 x € 1.738,12 = € 5.214,36.
3.11
Tegen deze achtergrond bezien heeft [de huurder] met zijn verwijzing (memorie van grieven, productie 1) naar drie, telkens aan een maandhuur gekoppelde, crediteringen kennelijk mede bedoeld te stellen en onderbouwen dat hij in ieder geval gecrediteerd had moeten worden voor het bedrag van de genoemde door de heren [naam1] aan [de verhuurder] betaalde waarborgsom die, afgezien van het afrondingsverschil, correspondeert met een drietal huurtermijnen en dat de vordering van [de verhuurder] dus in zoverre ten onrechte is toegewezen.
3.12
Uit de door [de verhuurder] in geding gebrachte stukken blijkt niet dat hij het, door hem als voor verrekening vatbaar erkende, bedrag van € 5.214,18 op enigerlei wijze in mindering heeft gebracht op zijn vordering. Gegeven dat door hem erkende recht op verrekening is zijn vordering dus in zoverre ten onrechte toegewezen. Per saldo dient [de huurder] op dit onderdeel dan ook nog slechts € 110,92 (5.325,10 - 5.214,18) te voldoen.
3.13
[de huurder] heeft verder gesteld dat hij ten onrechte is veroordeeld tot betaling van de bedragen, vermeld in het bestreden vonnis onder 3.3 en 3.4, maar hij heeft die stelling niet nader toegelicht. Tegen de overige elementen van de toegewezen vordering in reconventie heeft [de huurder] aldus geen kenbare bezwaren (‘grieven’) aangevoerd. [1] Dat betekent dat het in reconventie toegewezen bedrag alleen verminderd moet worden met € 5.214,18.
3.14
[de huurder] is in eerste aanleg terecht veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie, gelet op de in hoger beroep niet betwiste onderdelen van die vordering. Pas na vaststelling van wat [de huurder] verschuldigd was, kon verrekend worden met de door [de huurder] zelf betaalde waarborgsom.
3.15
In hoger beroep slaagt de grief tegen de omvang van de huurachterstand grotendeels.
[de verhuurder] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
3.16
De proceskostenveroordeling kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4. De beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, van 30 november 2022 voor zover in reconventie onder 3.3 een bedrag is toegewezen van € 5.950,22 en veroordeelt [de huurder] in plaats daarvan tot betaling van
€ 736,04 aan [de verhuurder] ;
- bekrachtigt dat vonnis in reconventie voor het overige;
- veroordeelt [de verhuurder] tot betaling van de volgende proceskosten van [de huurder] in hoger beroep:
€ 128,31 explootkosten
€ 343,- aan griffierecht
€ 858,- voor salaris van de advocaat (1 procespunt x appeltarief I);
- verklaart de in dit arrest uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, H. de Hek en W.P.M. ter Berg en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2024.