ECLI:NL:GHARL:2024:3918

• Datum uitspraak: 11 juni 2024
• Publicatiedatum: 12 juni 2024
• Zaaknummer: 22/2316
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: V.F.R. Woeltjes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waardevaststelling Rijksmonumentale woning met bijzondere kenmerken

Belanghebbende is eigenaar van een Rijksmonumentaal herenhuis uit 1857, gelegen op een perceel met bijzondere waterverdedigingskenmerken. De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde per 1 januari 2020 vast op €950.000, waartegen belanghebbende bezwaar maakte en vervolgens beroep instelde. De Rechtbank verklaarde het beroep ongegrond.

In hoger beroep betwist belanghebbende de waarde en pleit voor €800.000, terwijl de heffingsambtenaar de waarde handhaafde. Het hof oordeelt dat de taxatie van de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is, mede vanwege de bijzondere status van het object en de beperkte vergelijkbaarheid met andere woningen.

Het hof acht het eigen verkoopcijfer van €1.100.000, gecorrigeerd voor prijsontwikkeling, een beter uitgangspunt dan de vergelijkingsmethode. De door belanghebbende voorgestelde prijsontwikkeling is echter te hoog en niet aannemelijk. Geen van beide partijen maakt een aannemelijke waarde aannemelijk, zodat het hof de waarde in goede justitie vaststelt op €900.000.

Het hoger beroep wordt gegrond verklaard, de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verminderd en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten en griffierechten.

Uitkomst: Het hof stelt de WOZ-waarde van de woning vast op €900.000 en vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 22/2316

uitspraakdatum: 11 juni 2024

Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de Rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 11 oktober 2022, nummer AWB 21/3619, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Buren (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 950.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter digitale zitting heeft plaatsgevonden op 21 maart 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [naam1] , bijgestaan door [naam2] , taxateur.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, een Rijksmonumentaal herenhuis van bouwjaar 1857, met een gebruiksoppervlakte van 286 m2 en een kavel van 763 m2. Een gedeelte van het perceel is aan te merken als een waterverdedigings- en waterbeheersingswerk als bedoeld in artikel 2, lid 1, aanhef en letter f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling).

2.2.

Belanghebbende heeft de woning op 10 april 2022 verkocht voor € 1.100.000.

3. Geschil

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van
€ 800.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.

3.3.

Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof zijn standpunt met betrekking tot de toezendverplichting (artikel 40, lid 2, Wet WOZ) en de op de zaak betrekking hebbende stukken (artikel 8:42 Algemene wet bestuursrecht) onvoorwaardelijk en ondubbelzinnig ingetrokken.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

4.2.

In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport opgesteld door taxateur [naam2] . Hierin is de waarde van de woning op € 991.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vier woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht.

4.4.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt daartoe als volgt.

4.5.

In het onderhavige geval gaat het om een bijzonder object, namelijk een Rijksmonument in het historische centrum van [woonplaats] met bijzondere objectkenmerken. Dit maakt dat de woning moeilijk te vergelijken is met de vergelijkingsobjecten die in het taxatierapport zijn opgevoerd. Slechts één vergelijkingsobject heeft (eveneens) een Rijksmonumentale status, maar daarvan is niet bekend wat de transactiedatum is. Verder betreft het twee gemeentelijke monumenten en een niet-monument. De primaire en secundaire objectkenmerken van die vergelijkingsobjecten verschillen aanzienlijk, ook ten opzichte van de woning van belanghebbende.

4.6.

Als gevolg hiervan heeft de taxateur bij de herleiding van de waarde van de woning uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten aanzienlijke correcties moeten toepassen, zoals een correctie van de verkoopcijfers naar de waardepeildatum, KOUDVL-correcties voor de vergelijkingsobjecten en de woning, een correctie grootte (afnemend grensnut) en een correctie voor de kavel (grondstaffel). Verder bestaan grote verschillen in de bijgebouwen en de staat daarvan. Daarbij speelt voor de woning van belanghebbende als bijkomende bijzonderheid dat op grond van de Uitvoeringsregeling bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten moet worden de waarde van het waterverdedigings- en waterbeheersingswerk. Ten slotte heeft ook de Rijksmonumentale status invloed op de waarde.

4.7.

Gelet op het voorgaande acht het Hof het eigen verkoopcijfer van € 1.100.000 in dit geval een beter aanknopingspunt om de gezochte waarde te benaderen dan de vergelijkingsmethode waarvan de taxateur is uitgegaan, ook al is het ruim 27 maanden na de waardepeildatum gerealiseerd. Dit eigen verkoopcijfer behoeft geen correcties voor verschillen in primaire/secundaire objectkenmerken en deelobjecten, aangezien gesteld noch gebleken is dat hierin sinds de waardepeildatum verandering is opgetreden. Ook de Rijksmonumentale status is in het eigen verkoopcijfer verdisconteerd. Wel behoeft het eigen verkoopcijfer een correctie voor de prijsontwikkeling sinds de waardepeildatum, maar dat geldt ook – zij het in mindere mate – voor de vergelijkingsobjecten. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat ook de heffingsambtenaar bij het eigen verkoopcijfer wenste aan te sluiten, toen hij in de (achteraf onjuiste) veronderstelling verkeerde dat de woning was verkocht voor de vraagprijs (€ 1.295.000).

4.8.

Uitgaande van de getaxeerde waarde van € 950.000 en het eigen verkoopcijfer van € 1.100.000, zou de woning met ongeveer 16% in waarde zijn gestegen in een periode van ruim 27 maanden (en 11% als wordt uitgegaan van de getaxeerde waarde van € 991.000). Het Hof acht dat niet reëel en neemt hierbij het volgende in aanmerking. Voor het jaar 2020 is in de taxatiematrix uitgegaan van een prijsontwikkeling van 10,8%, overeenkomstig de door de Waarderingskamer vastgestelde trend voor woningen in de gemeente Buren. Volgens gegevens van de Waarderingskamer is in de jaren daarna de markt voor woningen in de gemeente Buren verder gestegen (trend 2021: 9,5%, trend 2022: 7,3%). Het Hof heeft geen aanleiding om aan te nemen dat de waardeontwikkeling van de woning hierbij (ver) is achtergebleven.

4.9.

Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van € 800.000, uitgaande van het eigen verkoopcijfer van € 1.100.000 en een prijsontwikkeling van 27,2%, dat is bepaald aan de hand van een Rapport prijsontwikkeling woningen van [naam3] . Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Uit de disclaimer van [naam3] volgt dat het een indicatieve trend op provincieniveau betreft en geen directe relatie heeft met de waarde van een individuele woning. Daarbij komt dat die prijsontwikkeling ligt boven de trend voor de gemeente Buren zoals die door de Waarderingskamer is vastgesteld (zie 4.8). Ook belanghebbende is er derhalve niet in geslaagd de waarde aannemelijk te maken.

4.10.

Nu geen van partijen de door hen bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt het Hof de waarde in goede justitie vast op € 900.000.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

5.1.

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

5.2.

Het Hof stelt de voor vergoeding in aanmerking komende kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vast op € 620 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift, hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 310), € 1.750 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 875) en € 1.750 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 875), in totaal derhalve op € 4.120.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de waarde tot € 900.000,

– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.120,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 49 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter in tegenwoordigheid van mr. C.M.R. Bouwman als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2024.

De griffier, De voorzitter,

C.M.R. Bouwman V.F.R. Woeltjes

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 12 juni 2024

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.