Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
Locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.337.242/01
zaaknummer rechtbank 218495
arrest van 16 juli 2024
in de zaak van
1.[appellante]
2. [appellant]
die beiden wonen in [woonplaats1]
die hoger beroep hebben ingesteld
en bij de rechtbank gedaagden in conventie en eisers in voorwaardelijke reconventie waren
hierna:
[appellanten]
[appellanten]
advocaat mr. D. Maat te Groningen
tegen
[geïntimeerde]
die woont in [woonplaats2]
bij de rechtbank eiser in conventie en verweerder in voorwaardelijke reconventie was
hierna:
[geïntimeerde]
[geïntimeerde]
en in hoger beroep niet is verschenen.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
[appellanten] hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, op 9 augustus 2023 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep
- de verstekverlening op 6 februari 2024 tegen [geïntimeerde]
- de memorie van grieven met producties.
1.2
Vervolgens hebben [appellanten] de stukken aan het hof overgelegd en heeft het hof een datum voor arrest vastgesteld.
2.De kern van de zaak
2.1
Deze zaak gaat over de vraag of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de woning die [geïntimeerde] toebehoorde en of [appellanten] een contractuele boete zijn verbeurd, omdat ze de woning niet hebben afgenomen.
2.2
[geïntimeerde] heeft bij de rechtbank in conventie gevorderd om [appellanten] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 327.657,12 vermeerderd met rente en (proces) kosten. In voorwaardelijke reconventie, voorwaardelijk in die zin dat als wordt geoordeeld dat de overeenkomst niet buitengerechtelijk is vernietigd, hebben [appellanten] gevorderd dat de overeenkomst wordt vernietigd wegens dwaling, het gelegde beslag wordt opgeheven en de door de beslagleggingen geleden schade wordt vergoed, alles met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten.
2.3.
De rechtbank heeft geoordeeld dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen en heeft de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen, met uitzondering van de gevorderde makelaars- en incassokosten. De vorderingen van [appellanten] zijn afgewezen. [appellanten] zijn in conventie en in reconventie in de proceskosten veroordeeld.
2.4
De bedoeling van het hoger beroep is dat de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog worden afgewezen en de vorderingen van [appellanten] worden toegewezen. Het hof zal oordelen dat het hoger beroep niet slaagt en het vonnis van de rechtbank wordt bevestigd. Het hof zal dat oordeel hierna uitleggen, na eerst de relevante feiten te hebben vermeld.
3.De feiten
3.1
[appellant] en [appellante] zijn van Chinese afkomst. [appellante] beheerst de Nederlandse taal niet en [appellant] beperkt.
3.2
[geïntimeerde] was eigenaar van de woning aan de [adres] in [plaats1] . In 2021 heeft [geïntimeerde] de woning te koop aangeboden.
3.3
De makelaar van [geïntimeerde] , [de makelaar] , heeft op 28 mei 2021 het volgende bericht aan [appellant] gestuurd.
I can only consult with the seller once I have received the following from you, as I previously
communicated with you in the past four months (and in accordance with the model deed of sale in
English, as in your possession);
1. Purchase price €. buyers costs (kk)
2. Desired transfer of ownership date ..(date / month) 2021
3. Purchase conditions such as building inspection and/or obtaining financing with a concrete proposal for a financing amount and period (contact details building inspectors are in your possession)
4. Items / furniture to be acquired (see list of items, that are in your possession)
3.4
[appellant] heeft op 10 juni 2021 een e-email aan de makelaar van [geïntimeerde] verstuurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:
"(…) Re: request for concrete proposal [adres] [plaats1] (…)
Dear Mr Gerit
Sorry for the crazy business l've got no time even to finish reading through the translated contract not to say all the references!
Now l don't know if it is making it a more concrete offer:
1. Purchase price € .....2.55 mn.......... buyers costs (kk)
2. Desired transfer of ownership date ......30/11....... .... (date / month) 2021
3. Purchase conditions such as building inspection and/or obtaining financing with a concrete proposal for a financing/amount and period (contact details building inspectors to be determined)
4. Items / furniture to be acquired (see list of items, that are in your possession (to be submitted). (…)"
3.5
De makelaar van [geïntimeerde] heeft een koopovereenkomst opgesteld. Omdat [appellanten] , zoals gezegd, de Nederlandse taal niet (geheel) machtig zijn, is ook een Engelstalige koopovereenkomst opgesteld.
3.6
De makelaar van [geïntimeerde] heeft op 21 juni 2021 een e-mail aan [appellanten] verstuurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:
"(…) Dear Mr. [appellant] ,
l sent you this message by WhatsApp this morning;
l have not received a response from you to my last WhatsApp message from last Thursday.
l have the following questions:
1. If you really want to buy the villa [adres] - [plaats1] , please let me know when you and your wife will sign the purchase agreement.
To schedule the signing, l would like to receive a number of concrete proposals from you for this week (with day, time and location).
2. If you do not wish to purchase the villa, please message me today so that l can inform the sellers that you are not going through with the sale. (…)"
3.7
Op 26 juni 2021 hebben [geïntimeerde] en [appellanten] de (Nederlandstalige) koopovereenkomst getekend. In de koopovereenkomst is de koopprijs bepaald op
€ 2.550.000,-. In de koopovereenkomst staat voorts onder meer het volgende:
"(…) Artikel 4 eigendomsoverdracht Pro
4.1.
De akte van levering zal worden gepasseerd worden op 30 november 2021 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan (…)
Artikel 5: Bankgarantie Pro / Waarborgsom
5.1
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 03 juli 2021 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van
€ 255.000,00, (…).. Deze bankgarantie moet:
a. onvoorwaardelijk zijn;
b. voortduren tot ten minste één maand na de overeengekomen datum van eigendomsoverdracht, en;
c. de clausule bevatten dat de desbetreffende bankinstelling op eerste verzoek van de notaris het bedrag van de garantie aan de notaris zal uitkeren. Indien het bedrag van de garantie aan de notaris wordt uitgekeerd, zal deze daarmee handelen als in artikel 11 is Pro bepaald. Indien zich het gestelde in artikel 11.5 sub d voordoet, dient de bankgarantie te worden verlengd bij gebreke waarvan partijen de notaris ingevolge deze koopovereenkomst verplichten de bankgarantie te innen. Bij dezen wordt de notaris verplicht en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd om, zodra koper aan zijn verplichtingen heeft voldaan en de juridische levering is voltooid, de bankinstelling te berichten dat de door koper gestelde bankgarantie kan vervallen. Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet Pro op het financieel toezicht. (…)
Artikel 11: Ingebrekestelling Pro / Ontbinding
11.2
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van
tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende
schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en
onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
11.3
Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11,1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3%) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de nalatige partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en
onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.(…)
Artikel 15: Ontbindende Pro voorwaarden
15.1
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op datum invullen koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € n.v.t, zegge n.v.t. euro geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan € vul bedrag in cijfers in, zegge: vul bedrag in woorden in euro, of een rentepercentage niet hoger dan vul percentage in%, bij de volgende hypotheekvorm: vul hypotheekvorm in,
Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet Pro op het financieel toezicht of:
b. op vul datum in koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen, of:
c. op vul datum in uit het rapport van een bouwtechnische keuring uitgevoerd door n.v.t. blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag € n.v.t. zegge: n.v.t., te boven gaan of als aanvullende specialistisch onderzoek wordt aanbevolen. Als de keurder bij onderdelen in het rapport een bandbreedte in de herstelkosten aanhoudt wordt uitgegaan van het hoogste bedrag. (…)"
Artikel 16: Bedenktijd Pro
De koper die een natuurlijke persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf
heeft bedenktijd om deze koopovereenkomst te ontbinden. De bedenktijd duurt drie dagen en begint
om 0.00 uur van de dag die volgt op de dag dat de door partijen ondertekende koopovereenkomst (in
kopie) aan koper ter hand gesteld is.
Indien de bedenktijd op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag eindigt, wordt deze verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende
feestdag is.
De bedenktijd wordt, zo nodig, zoveel verlengd, dat daarin ten minste twee dagen voorkomen die niet
een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag zijn.
Als koper binnen de bedenktijd de koopovereenkomst wil ontbinden, moet hij ervoor zorgdragen dat
de ontbindingsverklaring verkoper of diens makelaar voor het einde van de bedenktijd bereikt. (…)"
3.8
Op 26 juni 2021 heeft [appellanten] eveneens getekend voor het hebben gezien van de toelichting op de koopovereenkomst voor de consument. Daarin wordt onder meer een toelichting gegeven op artikel 15 de Pro ontbindende voorwaarden.
3.9
De Engelstalige koopovereenkomst is niet getekend.
3.1
[appellanten] heeft op 2 juli 2021 een e-mail aan de makelaar van [geïntimeerde] verstuurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:
"(…) Re: purchase agreement [adres] [plaats1] , message also sent by WhatsApp (…)
Dear, Mr. [de makelaar] ,
On Tuesday in a telephone conversation we requested an extension of a cooling period to 30 days more, during which we may collect more information about living in this house as this is going to be a significant change. This request was granted. Now we would like to state this request for your consideration.
On the other hand, we have not received inspection report. Therefore under article 15.1 b, we do deserve some time to weigh the decision: how the structural survey may convince us from the risk of overdue expense. Based on these above, we hope you will confirm our request.
Ref.
b. on Mention data the report of a structural survey performed by Choose an Item shows that the costs of the immediately required repair of defects and overdue maintenance exceed an amount of € Mention amount in figures, In words Mention amount in words, or if an additional specialist survey is recommended. If the surveyor uses a bandwidth in the repair costs for parts of the report, the highest amount will be assumed. (…)"
3.11
De makelaar van [geïntimeerde] heeft vervolgens op dezelfde dag gereageerd op de e-mail van [appellanten] In de e-mail staat onder meer het volgende:
"(…) RE: signed purchase agreement [adres] [plaats1]
Dear Mr. [appellant] ,
In response to your email below;
1. As confirmed today (July 2, 2021) by WhatsApp and by phone, we did not speak last Tuesday, l repeat, we did NOT speak to each other last June 29.
It is therefore not correct what you indicate in your e-mail!
After the signing of the purchase agreement [adres] [plaats1] last Saturday June 26,2021, no promises were made about changes. The seller and buyers are therefore bound by the signed purchase agreement [adres] [plaats1] . As indicated, the cooling-off period in accordance with Article 16 of the purchase agreement has expired.
2. No clause is included in the signed purchase agreement with regard to the a building inspection.
In addition, you were informed by telephone last Friday 25 June by the architectural inspector of Homekeur.
Last Saturday (June 26, 2021 ) this telephone conversation with Homekeur was also confirmed by you, in the presence of the seller.
We trust that pursuant to article 5 in the signed purchase contract that you will pay the 10% deposit on the account of notary Dom no later than Saturday 3 July, 2021.
l can't add anything more to this, and end the discussion. (…)"
3.12
Op 9 juli 2021 heeft de makelaar van [geïntimeerde] een e-mail aan [geïntimeerde] verstuurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:
"(…) De heer [appellant] heeft naar aanleiding van de 2e herinnering aan notariskantoor Dom gevraagd of hij ook een bankgarantie van EUR 255.000,-- mag stellen.
De notaris heeft aangegeven dat dat (conform koopovereenkomst) ook mogelijk is. Deze vraag van de heer [appellant] klinkt positief. Maandag a.s. neem ik contact op met de notaris om te controleren of er een bankgarantie (of waarborgsom) daadwerkelijk is ontvangen.
Als dat niet zo is ga ik de heer [appellant] en mevrouw [appellante] namens jou in gebreke stellen. (…)"
3.13
Op 12 juli 2021 heeft [geïntimeerde] een brief aan [appellanten] verstuurd per post en per e-mail. In de brief staat onder meer het volgende:
"(…) Betreft: Ingebrekestelling inzake verstreken termijn storten waarborgsom / stellen
bankgarantie inzake koopovereenkomst [adres] te [plaats1]
Geachte heer [appellant] en mevrouw [appellante] ,
Mijn opdrachtgever, de heer [geïntimeerde] heeft aan u op 26 juni 2021 verkocht gelijk u van opdrachtgever heeft gekocht de woning, gelegen aan [adres] te [plaats1] voor de (ver)koopsom van € 2.550.000,- k.k. In artikel 5 van Pro de koopovereenkomst is overeengekomen tussen u en opdrachtgever dat uiterlijk op 03 juli 2021 de waarborgsom wordt gestort bij de notaris, welke is vermeld in artikel 4 van Pro de koopovereenkomst.
Er is geen beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde(n). De verbintenissen voortvloeiende uit de koopovereenkomst dienen derhalve nagekomen te worden.
Opdrachtgever heeft begrepen dat u de waarborgsom nog niet hebt gestort. De opdrachtgever maakt zich dan ook terecht zorgen. Ik sommeer u, namens mijn opdrachtgever, om binnen acht dagen na 12 juli 2021de waarborgsom ad. € 255.000,- te storten en daarmee in depot te stellen, of een bankgarantie te stellen, bij de betreffende notaris.
Ik zeg u aan, dat opdrachtgever nakoming verlangt en dat ik bij dezen namens opdrachtgever voor het geval u aan deze sommatie geen gevolg zult geven, met een beroep op artikel 11 van Pro de gesloten koopovereenkomst aanspraak maak op de door u alsdan verbeurde boete van drie promille (3%o) per dag, met een maximum van tien procent (10%) na verstrijken van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen. (…)"
3.14
Op 20 juli 2021 hebben [appellanten] een e-mail aan [geïntimeerde] gestuurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:
" Re: INGEBREKESTELLING / NOTICE OF DEFAULT regarding purchase agreement [adres] [plaats1] .
Dear all
We have been abroad and at the same time had issues with the ING bank. May l suggest that we solve the payment issue in a more constructive way, given that we all need a good completion of the deal?
It won't take long, ING owned me time and money, they need to credit it within the coming two weeks.
Met vriendelijke groeten,
[appellant] (…)"
3.15
[appellanten] hebben op 29 juli 2021 nog een e-mail aan de makelaar van [geïntimeerde] verstuurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:
"(…) Here to confirm that we do not think over but will follow the deal. However, since the beginning of the month we have been in some issues with our business and individual account hosting bank, the ING Bank. We promise that we will follow the transfer request as soon as as it be cleared. Hopefully only weeks, as we have already submitted our appeal to the bank management.
Sorry to cause this inconvenience, but our intention is firmed up and there is no hesitation any more. (…)"
Bij de e-mail hebben [appellanten] een bijlage gevoegd.
3.16
Op 20 september 2021 heeft [geïntimeerde] een deurwaardersexploot laten uitbrengen aan [appellanten] In het exploot staat onder meer het volgende:
"(…) AANGEZEGD:
1. Dat tussen requirant en gerequireerden een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de [adres] te [plaats1] (productie 1);
2. Dat ex art. 5 van Pro de koopovereenkomst uiterlijk 03-07-2021 een zekerheid gesteld had moeten worden, hetzij via een borgsom ad EUR 255.000,00 dan wel middels een bankgarantie voor voornoemd bedrag;
3. Dat gerequireerden hiermee in gebreke zijn gebleven, nu geen bankgarantie is gesteld alsmede geen waarborgsom is gestort (productie 2);
4. Dat de makelaar van requirant - na ommekomst van de termijn van 03-07-2021 - reeds op 12-07-2021 gerequireerden in gebreke heeft gesteld (productie 3);
5. Dat gerequireerden hebben gereageerd op de ingebrekestelling zoals hiervoor bedoeld (productie 4);
6. Dat het e-mailbericht met mededeling als bijlagen is aangekomen, getuige de ontvangstbevestiging (productie 5);
7. Dat er geen beroep is gedaan op ontbindende voorwaarden;
8. Dat requirant zich primair op het standpunt stelt dat verzuim reeds is ingetreden maar subsidiair hierbij andermaal in gebreke stelt.
INGEBREKESTELLING:
9. Dat requirant ex art. 11 van Pro de koopovereenkomst gerequireerden (nogmaals) in gebreke stelt en sommeert om binnen een termijn van 8 dagen na heden alsnog te voldoen aan alle verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst, meer in het bijzonder het stellen van een bankgarantie (ex art. 5.1 van de koopovereenkomst) (…)"
3.17
Op 23 november 2021 heeft de notaris de afspraak op zijn kantoor op dinsdag 30 november 2021 om 11.00 uur voor de levering van de woning aan [appellanten] bevestigd. In de e-mail aan [appellanten] staat verder het volgende:
"(…) Please make sure that the balance of the completion statement payable by you has been credited to one of the bank accounts specified below before the time of conveyancing. (…)"
3.18
[appellanten] hebben vervolgens op diezelfde dag geantwoord en het volgende e-mailbericht geschreven:
"(…) We are facing an accident with our banking and therefore would like to delay it till it be resolved. (…)"
3.19
Op 30 november 2021 hebben [appellanten] een e-mail aan de makelaar van [geïntimeerde] verstuurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:
"(…) I suggest to pay the Notaris from overseas individual account, as soon as possible. For now, we have no payable cash in the Netherlands, the procedure will be postponed. In the meantime I have to go abroad and meet the assets management company and my shareholders. The plan is to payoff in a monthly scheme.
Another option: we finish the Notaris procedures, and we pay you back after a month, the first amount to be 50 percent. This 60 percent will be only possible through our business credit line. To make this possible, ownership will be transferred to business possessions afterwards. (…)
If you do not agree, you may dismiss the deal. (…)"
3.2
Op 1 december 2021 heeft [geïntimeerde] een aangetekende brief aan [appellanten] verstuurd, die ook per e-mail is verzonden. In de brief staat onder meer het volgende:
"(…) Ingevolge artikel 4 (eigendomsoverdracht) van de koopovereenkomst had u de woning op 30 november 2021 af moeten nemen. Dit heeft u nagelaten. U bent uw verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst niet nagekomen. Opdrachtgever stelt u derhalve in gebreke.
Namens mijn opdrachtgever verzoek en - voorzover rechtens vereist - sommeer ik u om binnen acht dagen na heden uw verplichting uit hoofde van de gesloten koopovereenkomst na te komen.
Mocht u niet aan deze verplichting voldoen en gedurende acht dagen nalatig blijven in de nakoming van uw verplichting tot afname van de woning tegen betaling van de koopsom, dan verbeurt u op grond van de koopovereenkomst een contractuele boete van 10% van de koopsom indien mijn opdrachtgever besluit om de koopovereenkomst te ontbinden dan wel een contractuele boete van 3 promille van de koopsom per dag tot aan de dag van nakoming met een maximum van 10% van de koopsom voor het geval mijn opdrachtgever nakoming vordert, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van de kosten van verhaal. Mocht u binnen voormelde termijn alsnog nakomen, dan blijft u gehouden om de door mijn opdrachtgevers geleden en te lijden schade te vergoeden. (…)"
3.21
[geïntimeerde] heeft op 10 december 2021 een Nederlandstalige brief (voorzien van een Engelse vertaling) aan [appellanten] verstuurd. In de brief staat onder meer het volgende:
"(…) Geachte heer [appellant] en mevrouw [appellante] ,
Namens mijn opdrachtgever, de heer [geïntimeerde] , bericht ik u als volgt.
Mijn opdrachtgever heeft met u op 26 juni 2021 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres] te [plaats1] .
Ingevolge artikel 4 van Pro de koopovereenkomst had u de woning op 30 november 2021 moeten afnemen. Dit heeft u nagelaten. Opdrachtgever heeft u beiden dientengevolge op 01 december 2021 in gebreke gesteld. Deze ingebrekestelling hebben wij u per e-mail, WhatsApp en post (aangetekend) doen toekomen.
Wij kunnen nu constateren dat u uw verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst, te weten afname van de woning tegen betaling van de koopsom, ook niet gedurende de overeengekomen acht dagen vanaf ingebrekestelling op 01 december 2021 bent nagekomen.
Mijn opdrachtgever heeft derhalve besloten tot ontbinding van de koopovereenkomst
[adres] te [plaats1].
Op grond van de koopovereenkomst verbeurt u een contractuele boete van 10% van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van de kosten van verhaal. (…)"
3.22
Op 16 augustus 2022 is per deurwaardersexploot de ontbinding van de koopovereenkomst nogmaals bevestigd.
3.23
[geïntimeerde] heeft [appellanten] gesommeerd om over te gaan tot betaling van een contractuele boete van € 255.000,- en tot betaling van makelaarskosten ten bedrage van
€ 18.513,-. [appellanten] zijn niet overgegaan tot betaling.
3.24
In mei 2022 is de woning aan een derde verkocht voor € 2.400.000,-.
3.25
Na een daartoe op 24 augustus 2022 van de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland verkregen verlof heeft [geïntimeerde] op 30 augustus 2022 ten laste van [appellanten] conservatoir beslag gelegd op diverse onroerende zaken en onder derden.
4.Het oordeel van het hof
Inleiding
4.1
[appellanten] hebben vijf grieven (bezwaren) tegen het vonnis van de rechtbank gericht. Het hof zal de grieven hierna thematisch behandelen.
Is een koopovereenkomst tot stand gekomen?
4.2
[appellanten] bestrijden vanuit verschillende invalshoeken het oordeel van de rechtbank dat tussen partijen een koopovereenkomst met betrekking tot de woning tot stand is gekomen.
4.3
Een overeenkomst, waaronder ook begrepen een koopovereenkomst, komt tot stand door aanbod en aanvaarding (art. 6:217 BW Pro). In dat aanbod en die aanvaarding dient wilsovereenstemming tot uitdrukking te zijn gebracht gericht op de totstandkoming van die overeenkomst. Daarvoor is nodig dat wilsovereenstemming bestaat over die aspecten van de overeenkomst die deze tot stand brengen (de zogenaamde essentialia). Bij een koopovereenkomst valt daarbij te denken aan overeenstemming over de prijs, het object, de leveringsdatum en de betalingscondities. Wat in een concreet geval behoort tot de essentialia zal afhangen van de omstandigheden van het geval. Waar het op aankomt is dat partijen de wil moeten hebben gehad om de overeenkomst te sluiten, althans dat partijen er over en weer gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat ook bij de wederpartij die wil aanwezig was. Daarbij kan ook worden gelet op houding, uitlatingen en gedragingen van partijen die hebben plaatsgevonden na het moment waarop de overeenkomst tot stand zou zijn gekomen.
4.4
Net als de rechtbank stelt het hof voorop dat er een door beide partijen getekende koopovereenkomst van 26 juni 2021 is overgelegd. In die koopovereenkomst zijn essentialia
opgenomen zoals de beschrijving van de woning, een koopprijs en een leveringsdatum. In de
koopovereenkomst is artikel 15.1 waarin ontbindende voorwaarden zijn omschreven,
doorgehaald (zie rov. 3.7). Een getekende overeenkomst is aan te merken als een onderhandse akte in de zin van 156 Rv). Dat de akte is getekend door [appellanten] terwijl zij de taal waarin het de overeenkomst is gesteld niet machtig zijn doet er niet aan af dat sprake is van een onderhandse akte in de zin van voornoemd artikel [1] . Een dergelijke akte heeft gelet op artikel 157 lid 2 Rv Pro dwingende bewijskracht. Het gevolg daarvan is dat de (inhoud van de) overeenkomst, afgezien van tegenbewijs, dwingend bewijs tussen partijen oplevert. Om die reden gaat de hof, net als de rechtbank, van de waarheid van de inhoud van de akte uit, maar ook dat de wil van [appellanten] op die inhoud was gericht. Dit betekent dat het hof er afgezien van tegenbewijs vanuit gaat dat [appellanten] de woning van [geïntimeerde] voor een bedrag van € 2.550.000,- heeft gekocht zonder dat er ontbindende voorwaarden ten aanzien van financiering en/of het uitvoeren van een bouwkundige keuring zijn overeengekomen.
4.5
[appellanten] hebben daartegen ingebracht dat alle communicatie tot aan het ondertekenen in het Engels heeft plaatsgevonden en dat [appellanten] verrast werden door het feit dat de koopovereenkomst van 26 juni 2021 in het Nederlands was opgesteld. In het bijzonder is het doorhalen van artikel 15 van Pro de koopovereenkomst (de ontbindende voorwaarden) niet met hen besproken en zijn zij niet gewezen op de vergaande consequenties daarvan. De mails van [appellant] van na datum van het sluiten van de koopovereenkomst moeten worden gelezen in de context dat [appellanten] dachten dat de koopovereenkomst onaantastbaar was en de mails waren uitsluitend bedoeld om uitstel te krijgen en mogen niet worden aangemerkt als erkenning dat [appellanten] een overeenkomst aan wilden gaan zonder de gebruikelijke voorbehouden van financiering en bouwkundige keuring.
4.6
Het hof volgt [appellanten] daarin niet. Vaststaat dat [appellanten] , [geïntimeerde] en de makelaar fysiek aanwezig zijn geweest bij het ondertekenen van de koopovereenkomst. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat de overeenkomst uitvoerig in het Engels is besproken. [appellanten] hebben dat weliswaar ontkend, maar vaststaat dat zij iedere pagina hebben geparafeerd. Zij hebben daarbij ook kunnen constateren dat artikel 15.1 is doorgehaald. [appellanten] hadden de Engelse tekst ontvangen. Zij wisten dus wat er stond in de Nederlandse tekst. Dat in die Engelse tekst artikel 15 niet Pro was doorgehaald, maakt dat niet anders. Zij wisten nu wat er in de Nederlandse versie, die zij tekenden, was doorgehaald. Het had op hun weg gelegen als dat vragen opriep om die te stellen. Het feit dat zij dat hebben nagelaten past bij het feit dat er wilsovereenstemming bestond met betrekking tot de koopovereenkomst zoals die is getekend. Dat wilsovereenstemming bestond vindt verder bevestiging in de houding en de uitlatingen van [appellanten] , zoals blijkt uit de mailwisselingen die is opgenomen onder rov.3.11 tot en met 3.18. [appellanten] hebben aangevoerd dat zij alleen maar hebben meegewerkt, omdat zij op die manier tijd konden winnen. Het hof is van oordeel dat die uitlatingen moeilijk anders kunnen worden gezien dan dat [appellanten] van mening zijn dat tussen partijen een (volmaakte) koopovereenkomst tot stand is gekomen. Als [appellanten] die uitlatingen toch anders hebben bedoeld, moet dat voor hun risico worden gelaten. Het hof gaat er dan ook vanuit dat tussen partijen een koopovereenkomst zonder ontbindende voorwaarden tot stand is gekomen.
Geen dwaling
4.7
[appellanten] stellen zich op het standpunt dat [geïntimeerde] in het licht van de e-mail van 10 juni 2021 [appellanten] nadrukkelijk had moeten wijzen op het doorhalen van artikel 15 van Pro de koopovereenkomst en de juridische gevolgen daarvan voor [appellanten] Dit nu het objectief
- mede op basis van die e-mail en de hoogte van de koopsom - voor [geïntimeerde] duidelijk had moeten zijn dat [appellanten] de koopovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben getekend. De communicatie en gedragingen van [appellanten] na 2 juli 2021 maken dit niet anders. Deze gedragingen zijn toe te schrijven aan de bij [appellanten] als gevolg van die e-mail namens [geïntimeerde] postgevatte gedachte dat [appellanten] ongewild waren gebonden
- mede op basis van die e-mail en de hoogte van de koopsom - voor [geïntimeerde] duidelijk had moeten zijn dat [appellanten] de koopovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben getekend. De communicatie en gedragingen van [appellanten] na 2 juli 2021 maken dit niet anders. Deze gedragingen zijn toe te schrijven aan de bij [appellanten] als gevolg van die e-mail namens [geïntimeerde] postgevatte gedachte dat [appellanten] ongewild waren gebonden
aan de koopovereenkomst, aldus [appellanten] beroepen zich daarmee in het bijzonder op artikel 6:228, lid 1, aanhef en onder b, BW
4.8
Op grond van artikel 6:228 lid 1 sub a en Pro b BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar (a) indien de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten (kenbaarheidsvereiste) of (b) indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Op grond van vaste rechtspraak mag een partij bij een overeenkomst in de regel afgaan op de juistheid van door de wederpartij gedane mededelingen. Heeft de dwalende zijn onderzoeksplicht uit hoofde van artikel 6:228 lid 2 BW Pro geschonden, dan blijft de dwaling in beginsel voor zijn rekening. Een partij die zijn mededelingsplicht heeft verzaakt waardoor er een onjuiste voorstelling van zaken bij de wederpartij is ontstaan, kan zich bij een beroep op dwaling van die wederpartij niet verweren door te zeggen dat de wederpartij niet heeft voldaan aan haar onderzoeksplicht. De goede trouw verzet zich hiertegen.
4.9
Het hof neemt over wat de rechtbank in haar vonnis van 9 augustus 2023 in rov. 4.13 heeft overwogen en voegt daar het volgende aan toe. Het is aan [appellanten] als kopers om de door hen gewenste ontbindende voorwaarden te laten opnemen in de koopovereenkomst. De makelaar heeft op 28 mei 2021 (zie 3.3) aan [appellanten] verzocht een concreet bod neer te leggen en ook invulling te geven aan de ontbindende voorwaarden, waarbij een Engelstalige format wordt meegezonden. [appellanten] reageerden daarop per mail van 10 juni 2021 waarin zij dit format gebruikten maar uitsluitend een bod neerlegden en de gewenste datum voor overdracht noemden. Zij lieten de ontbindende voorwaarden verder onbesproken. In dit licht is het dan ook niet onbegrijpelijk dat de ontbindende voorwaarden vervolgens in het standaardcontract zijn doorgehaald. [appellanten] hebben, zoals hiervoor al is overwogen, bovendien kunnen constateren dat de ontbindende voorwaarden zijn doorgehaald en hadden zich daarover nader kunnen laten informeren. Nu zij dit hebben nagelaten kunnen zij niet aan [geïntimeerde] verwijten dat hij had moeten weten dat zij wel, zoals zij nu stellen, ontbindende voorwaarden wilden. De hoogte van de koopprijs staat niet zonder meer in relatie met het opnemen van een financieringsvoorbehoud. Het enkele feit dat geen financieringsvoorbehoud is opgenomen bij een koopprijs van deze omvang maakt niet dat er sprake is van dwaling. Vooral nu onweersproken is gebleven dat [appellanten] op geen enkele wijze voorafgaand aan de het sluiten van de koopovereenkomst hebben laten weten dat financiering mogelijk een probleem zou zijn. De conclusie is dan ook dat [geïntimeerde] zijn mededelingsplicht niet heeft geschonden, zodat geen sprake is van dwaling op de door [appellanten] gestelde grond
Beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid
4.1
De derde grief richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat het beroep op artikel 6:248 lid 2 BW Pro niet slaagt en de artikelen 11.2 en/of 11.3 van de koopovereenkomst
daarom niet buiten toepassing dienen te blijven. De argumenten die [appellanten] hiervoor aanvoeren zijn geen andere dan die zij hebben gebruikt bij hun beroep op dwaling en daar zijn beoordeeld en te licht zijn bevonden. Er is geen reden om op grond van de redelijkheid en billijkheid tot een andere beoordeling te komen en de contractsbepalingen buiten beschouwing te laten.
Matiging van de boete?
4.11
Volgens [appellanten] is de boete buitensporig en moet deze worden gematigd. [appellanten] zijn van mening dat dat de daadwerkelijke schade niet in verhouding staat tot de boete, dit gegeven gecombineerd met het feit dat zij de taal (onvoldoende) machtig zijn en met de omstandigheid dat zij financieel in deplorabele toestand verkeren moet leiden tot matiging, aldus [appellanten]
4.12
Op grond van artikel 6:94 lid 1 BW Pro kan een overeengekomen boete door de rechter op verzoek van de schuldenaar worden gematigd indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf verplicht de rechter tot terughoudendheid. De rechter mag pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen zal moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
4.13
De contractuele boete heeft niet alleen schadefixatie ten doel. Doel daarvan is ook partijen te prikkelen tot nakoming. Gelet op dit uitgangspunt is een boete van € 255.000,- (10% van de koopsom van de woning) in verhouding tot de door de verkopers geleden onweersproken schade van ongeveer € 150.000,- vanwege de uiteindelijk gerealiseerde lagere verkoopprijs, vermeerderd met zes maanden aanzienlijke hypotheek- en energielasten niet als buitensporig aan te merken. Van belang is verder dat het boetebeding deel uitmaakt van de door de makelaarsorganisaties, in overleg met consumentenorganisaties, opgestelde standaardovereenkomst, die in het overgrote deel van de gevallen waarin sprake is van verkoop van een onroerende zaak tussen particulieren, wordt gehanteerd zodat belang toekomt aan de voor het handelsverkeer noodzakelijke rechtszekerheid. Dat [appellanten] de Nederlandse taal onvoldoende machtig zijn en dat zij zich desalniettemin niet in het koopproces hebben laten bijstaan blijft voor hun rekening. Bovendien zijn de onderhandelingen in het Engels gevoerd en beheerst in ieder geval [appellant] die taal. [appellanten] hebben voorts matiging verzocht vanwege hun slechte financiële toestand, de daartoe overgelegde stukken zijn echter op dit punt onvoldoende overtuigend. De leningen dateren van voor de koop en vormden destijds blijkbaar geen probleem en een deugdelijk overzicht van de inkomenspositie ontbreekt. Hetzelfde geldt voor de persoonlijke omstandigheden van [appellanten] en de impact die de ontbinding van de koop van de woning op hen heeft gehad. Het hof is, alles bij elkaar genomen, van oordeel dat niet is aangetoond dat in de gegeven omstandigheden toepassing van het boetebeding leidt tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. De door [appellanten] aangevoerde omstandigheden, ook in hun onderlinge samenhang en voor zover zij al zijn komen vast te staan, zijn onvoldoende zwaarwegend om tot matiging van de contractuele boete over te gaan.
Geen matiging kostenveroordelingen
4.14
Omdat de boete niet wordt gematigd, bestaat er ook geen aanleiding om de door de rechtbank al gematigde buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten (verder) te matigen, zoals door [appellanten] is gevorderd [2] .
De conclusie
4. 15 Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellanten] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof [appellanten] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Die zullen worden vastgesteld op nihil.
5.De beslissing
Het hof:
5.1
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van
9 augustus 2023;
5.2
veroordeelt [appellanten] tot betaling van de proceskosten van [geïntimeerde] , die worden vastgesteld op nihil;
5.3
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mr. I. Tubben, J.H. Kuiper en H. de Hek, en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2024.