Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.337.092/01
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 10423669
arrest van 17 september 2024
in de zaak van
[appellante],
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep heeft ingesteld,
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
hierna:
[appellante],
[appellante],
advocaat: mr. H.M.A. van den Boogaard te Uden,
tegen
Stichting de Alliantie,
die is gevestigd in Hilversum,
en bij de kantonrechter optrad als eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
hierna:
De Alliantie,
De Alliantie,
advocaat: mr. W. Vos te Amsterdam.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
[appellante] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, op 4 oktober 2023 tussen partijen heeft uitgesproken.
1.2
Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
• de dagvaarding in hoger beroep
• de memorie van grieven, met één productie
• de memorie van antwoord met twee producties
• een akte uitlaten producties van [appellante] .
2.De kern van de zaak
2.1
De Alliantie verhuurde aan [appellante] de woning aan de [adres] in [woonplaats1] . Volgens De Alliantie woonde [appellante] daar echter niet en zij wilde dat er einde kwam aan de huurovereenkomst en dat [appellante] de woning ontruimde. De kantonrechter heeft de vordering van De Alliantie toegewezen. [appellante] heeft inmiddels de woning verlaten. Het hoger beroep van [appellante] is gericht tegen de toewijzing van die vordering. Dat zal na de vaststelling van de feiten en beschrijving van de vorderingen worden behandeld.
3.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten.
3.1
[appellante] huurt met ingang van 15 maart 2018 een (zelfstandige) (flat)woning van De Alliantie gelegen aan de [adres] in [woonplaats1] . De huurprijs bedroeg (begin 2023) € 540,90 per maand.
3.2
Op de huurovereenkomst zijn toepasselijk de door De Alliantie gebruikte “Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte”. In artikel 5 daarvan Pro over ‘gebruik gehuurde’ is onder meer bepaald dat de huurder zich als een goed huurder moet gedragen (5.1), dat de huurder het gehuurde steeds zelf moet bewonen en daar zijn hoofdverblijf moet houden (5.3) en dat het niet is toegestaan het gehuurde onder te verhuren of aan een ander in gebruik te geven (5.4). Het artikel bepaalt verder dat verhuurder naleving van deze voorschriften in het bijzonder van belang acht en dat overtreding daarvan een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (5.1). Artikel 11.4 bepaalt dat indien verhuurder vermoedt dat huurder het gehuurde niet feitelijk bewoont, de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft (behouden) op huurder rust.
3.3
Vanaf juli 2020 heeft De Alliantie van omwonenden meldingen ontvangen dat [appellante] de woning niet zelf zou bewonen en aan anderen in gebruik zou hebben gegeven, alsmede klachten over overlast die wordt veroorzaakt van anderen die (tijdelijk) in de woning verbleven. De Alliantie heeft daarop een aantal huisbezoeken verricht, waarbij zij steeds [appellante] niet heeft aangetroffen.
3.4
De Alliantie heeft met brieven van 26 augustus 2021, 21 oktober 2021 en 9 december 2021 [appellante] onder meer gevraagd haar hoofdverblijf in de woning te houden. [appellante] heeft daarop steeds gereageerd dat zij wel in de woning woont en De Alliantie te snel haar conclusies trekt. In haar brief van 27 januari 2022 heeft De Alliantie maatregelen aangekondigd en [appellante] meegedeeld dat zij die maatregelen alleen kan voorkomen door structureel haar hoofdverblijf in de woning te houden en geen nachtelijke overlast te (laten) veroorzaken.
3.5
Na aanhoudende meldingen van omwonenden over het door [appellante] niet houden van hoofdverblijf in de woning en (overlastgevend) gebruik daarvan door anderen, heeft een externe partij in opdracht van De Alliantie onderzoek gedaan naar het gebruik van de woning door [appellante] . In het onderzoeksrapport van 2 maart 2023 is onder meer opgenomen dat [appellante] gedurende een periode van cameratoezicht over zeven dagen in januari 2023 niet bij de woning is gezien, dat uit warmteonderzoek blijkt dat de woning niet wordt bewoond en dat registraties erop duiden dat [appellante] haar hoofdverblijf aanhoudt in de woning die zij bewoonde voor ingang van de huurovereenkomst met De Alliantie.
3.6
Voor de woning is in de periode van 19 september 2022 tot 20 maart 2023 een waterverbruik van 3,72 m3 geregistreerd, ofwel 0,02 m3 (20 liter) per dag.
4.De vorderingen en de strekking van het hoger beroep
4.1
De Alliantie heeft bij de kantonrechter gevorderd dat de huurovereenkomst met [appellante] voor de woning in [woonplaats1] aan de [adres] wordt ontbonden, met veroordeling van [appellante] tot ontruiming van die woning en tot betaling van de ontruimingskosten, kosten van extern onderzoek en € 540,90 voor iedere maand na 1 april 2023 dat [appellante] de woning in gebruik heeft.
4.2
[appellante] heeft op haar beurt (in reconventie) gevorderd de veroordeling van De Alliantie om mee te werken aan de totstandkoming van een huurovereenkomst met [appellante] voor een andere woning in [woonplaats1] , op straffe van verbeurte van een dwangsom.
4.3
De kantonrechter heeft, behoudens de ontruimingskosten en de onderzoekskosten voor zover die hoger zijn dan € 1.250,-, de vordering van De Alliantie toegewezen en de tegenvordering van [appellante] afgewezen. [appellante] is daarbij veroordeeld in de kosten van de procedures in conventie en in reconventie. [1]
4.4
Het vonnis is aan [appellante] betekend. Daarna heeft [appellante] de woning op 16 november 2023 ontruimd opgeleverd. De woning is inmiddels aan derden verhuurd.
4.5
De bedoeling van het hoger beroep van [appellante] is dat de vordering van De Alliantie alsnog wordt afgewezen, onder veroordeling van De Alliantie in de kosten van beide instanties.
4.6
[appellante] is niet in hoger beroep gekomen van de afwijzing van haar vordering in reconventie. De Alliantie is niet in hoger beroep gekomen van de afwijzing van een deel van haar vordering in conventie. Die afwijzingen staan daarmee vast.
5.Het oordeel van het hof
Inleiding
5.1
Het hof zal oordelen dat het vonnis van de kantonrechter in stand blijft. Dat betekent dat de huurovereenkomst eindigt en dat de veroordeling tot ontruiming van de woning in stand blijft. Dat oordeel wordt hierna uitgelegd. De bezwaren (grieven) zullen daarbij thematisch worden behandeld.
Maatstaf; bewijslast
5.2
De vraag die beantwoord moet worden is of [appellante] tekort is geschoten in haar verplichting als huurster om haar hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. Anders dan De Alliantie met beroep op artikel 11.4 van de algemene huurvoorwaarden aanvoert, verwerpt het hof in navolging van de kantonrechter de stelling van De Alliantie dat de bewijslast dat [appellante] het onafgebroken hoofdverblijf in het gehuurde heeft (behouden) op [appellante] rust.
5.3
Onomstreden is dat [appellante] als huurster heeft te gelden als een consument in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG van 5 april 1993 inzake oneerlijke bedingen in consumenten-overeenkomsten (hierna: de Richtlijn). Een bewijsbeding komt voor op de indicatieve ‘blauwe’ lijst bij de Richtlijn als onderdeel q. Daarmee is benoemd dat een beding waarin de consument een bewijslast wordt opgelegd die volgens het geldende recht normaliter op een andere partij bij de overeenkomst rust, mogelijk oneerlijk is. In dit geval vormt het bewijsbeding ook een inbreuk op het in het Nederlands recht geregelde recht op huurbescherming voor woonruimte en verstoort het in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst volgende rechten en verplichtingen ten nadele van de huurster/consument.
5.4
Die inbreuk gaat ook verder dan redelijkerwijs nodig is, omdat in het anders geldende (wettelijk) stelsel van artikel 150 Rv Pro aan een bewijsnood van de verhuurder inzake het wel of niet houden van hoofdverblijf door de huurder tegemoet kan worden gekomen langs de weg van de verzwaarde stel- of motiveringsplicht. Deze plicht houdt in dat als de verhuurder gemotiveerd stelt dat de huurder de huurovereenkomst niet nakomt doordat hij zijn hoofdverblijf niet (meer) in het gehuurde heeft, de bewijslast van het ontbrekend hoofdverblijf op de verhuurder blijft rusten, maar van de huurder mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt (die bij uitstek in zijn domein liggen) ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder. Daarmee kan de verhuurder dan aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering verkrijgen. Dat laatste is een uitvloeisel van het algemene belang dat rechterlijke beslissingen zo veel mogelijk berusten op een correcte vaststelling van feiten. Daartoe staat de waarheidsvinding in de civiele procedure voorop, in welk verband artikel 21 Rv Pro tot uiting brengt dat partijen gehouden zijn de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Deze verplichting is ook niet beperkt tot de partij op wie de bewijslast rust. Als de huurder niet voldoet aan de verzwaarde motiveringsplicht kan de rechter de stellingen van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen, al dan niet met de mogelijkheid van tegenbewijs.
5.5
Een en ander leidt ertoe dat ook het hof het bewijsbeding als oneerlijk en daarmee nietig beoordeelt, zodat het hof het beroep op dat beding dat Alliantie heeft gehandhaafd afwijst. Tegen de achtergrond van het voorgaande geldt dan ook dat [appellante] een onderbouwde stelling van De Alliantie dat zij niet in de woning haar hoofdverblijf heeft (behouden), gemotiveerd moet betwisten. Daarbij ligt het naar het oordeel van het hof op de weg van [appellante] om haar stellingen ook te concretiseren en te motiveren, juist ook aan de hand van gegevens waarover zij als huurder bij uitstek de beschikking heeft of de beschikking kan krijgen.
Maatstaf; ontbinding
5.6
Onomstreden is dat [appellante] op basis van artikel 5.3 van de algemene huurvoorwaarden gehouden is de woning zelf te bewonen en daar haar hoofdverblijf te houden. Die verplichting volgt bij een sociale huurwoning overigens ook zonder meer uit het feit dat [appellante] “zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder” heeft te gedragen (artikel 7:213 BW Pro). Voor de beantwoording van de vraag of [appellante] daarin tekort is geschoten en of dit in dat geval ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, geldt het volgende.
5.7
Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Als van een tekortkoming sprake is, geldt dat de beantwoording van de vraag of de ontbinding in dit concrete geval gerechtvaardigd is, volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad geschiedt niet slechts aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten, te weten de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming of de gevolgen van de ontbinding, maar ook op basis van alle overige omstandigheden van het geval. [2] Dit betekent ook dat niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol kan worden toegekend, ongeacht de overige omstandigheden van het geval. Of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, dient met andere woorden te worden beoordeeld met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Dit, voor overeenkomsten in het algemeen geldende, beoordelingskader is ook van toepassing op de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van een sociale huurwoning, zoals hier aan de orde is.
Hoofdverblijf
5.8
Of [appellante] haar hoofdverblijf in de woning heeft (behouden), wordt niet alleen bepaald door haar intentie, maar ook door de concrete feiten en omstandigheden rond het gebruik van de woning en haar leefsituatie. Het gaat erom of het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt, in de zin van waar iemand regelmatig slaapt en van waar hij werkt en/of zijn zaken behartigt en zijn goederen en eigendommen beheert. Alle omstandigheden van het geval moeten in aanmerking worden genomen.
5.9
De Alliantie heeft haar stelling dat [appellante] haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft (behouden), onderbouwd met verklaringen en meldingen van twee omwonenden, gegevens over watergebruik, eigen onderzoek en een rapport van onderzoek door een extern bureau. Daaruit komt het volgende naar voren.
Volgens de bewoners van nummers 208 (onderburen) en 214 (naaste buren/deuren tegenover elkaar) beschikken meerdere andere personen over de sleutel van de woning, verblijven er steeds andere mensen in de woning en worden er steeds kortdurende bezoekjes aan de woning gebracht. Ook zijn er regelmatig periodes dat er niemand is en dat er geen licht in de woning brandt. Over [appellante] schrijven zij dat [appellante] zelden wordt gezien, dat zij ongeveer één keer maand post komt ophalen en dat zij er zeker van zijn dat [appellante] er niet woont.
De andere bewoners zijn vervolgens het waterverbruik gaan bijhouden van henzelf en van de aan [appellante] verhuurde woning via de meters die zich in de gemeenschappelijke ruimte buiten het gehuurde bevinden, en hebben dit steeds aan De Alliantie doorgegeven. Het waterverbruik in de woning van [appellante] is daarbij steeds een fractie van wat zij zelf verbruiken. In de periode van 19 september 2022 tot 20 maart 2023 is op die wijze een verbruik van slechts 3,72 m3 geregistreerd. Over het waterverbruik heeft De Alliantie, onder overlegging van de gemiddelde waterverbruiktabellen per persoon van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), verder betoogd dat uit het als productie 13 overgelegde overzicht volgt dat [appellante] in de periode van 25 oktober 2021 tot 20 maart 2023 (dus in circa 17 maanden) slechts 10,04 m3 water heeft verbruikt en dat dit als extreem laag moet worden aangemerkt en dat dit een sterke aanwijzing is dat [appellante] niet haar hoofdverblijf heeft in de woning. Uit genoemde tabellen kan worden afgeleid dat in 2021 het gemiddeld totaal watergebruik voor een éénpersoonshuishouden 179 tot 193 liter per dag bedraagt, ofwel 65 m3 tot 70 m3 per jaar.
De Alliantie heeft verder aangevoerd dat zij diverse malen heeft getracht [appellante] thuis te bezoeken maar dat zij haar daar nimmer heeft aangetroffen.
Tot slot heeft De Alliantie een extern onderzoeksbureau ingeschakeld dat de woning via een camera heeft geobserveerd en ook een warmteonderzoek heeft uitgevoerd. De externe onderzoeker heeft vervolgens geconcludeerd dat [appellante] tijdens de onderzochte periode niet één keer is gezien en dat het warmteonderzoek uitwijst dat de woning niet bewoond wordt.
5.1
Met de hiervoor weergegeven informatie heeft De Alliantie voldoende onderbouwd gesteld dat [appellante] (gedurende een lange periode) niet haar hoofdverblijf heeft gehad in de woning. Anders dan [appellante] betoogt, is er geen reden om de van de omwonenden verkregen verklaringen en meldingen als ‘geregisseerd, onprofessioneel, niet onafhankelijk en onbetrouwbaar’ buiten beschouwing te laten en/of De Alliantie daarvan een verwijt te maken. Die verklaringen en meldingen komen voort uit de door omwonenden ondervonden (woon)overlast vanuit de woning, waarbij het vermoeden ontstond dat de woning niet (meer) door [appellante] zelf werd gebruikt. Deze verklaringen en meldingen sluiten verder aan bij het geconstateerde waterverbruik en de bevindingen van De Alliantie zelf en de door haar ingeschakelde externe onderzoeker en zijn gerapporteerde bevindingen. Uit een en ander volgt dus dat er zeer weinig woonactiviteit van [appellante] is geconstateerd. Dat duidt erop dat haar leven zich de afgelopen jaren niet in hoofdzaak in en vanuit de woning heeft afgespeeld.
5.11
Van [appellante] mag, zoals overwogen, dan ook worden verwacht dat zij haar verweer dat zij in de woning wel haar hoofdverblijf heeft (behouden), met concrete feiten onderbouwd en daartoe bewijzen overlegt. Dat geldt met name voor feiten en omstandigheden die bij uitstek in haar domein liggen, zoals bijvoorbeeld gegevens over (verbruik van) nutsvoorzieningen. Dit houdt in dat [appellante] de feiten waarop De Alliantie zich baseert, voldoende gemotiveerd moeten hebben betwist. Wat een voldoende gemotiveerde betwisting is, hangt af van de ontwikkeling van het processuele debat. In het algemeen geldt dat hoe concreter, preciezer en beter onderbouwd de stellingen van de ene partij zijn, des te hoger de eisen aan de betwisting van de wederpartij zullen zijn. [3] In dit geval heeft wat De Alliantie heeft aangevoerd en ter onderbouwing daarvan kan dienen, als concreet, precies en goed onderbouwd te gelden.
5.12
De gemeten hoeveelheid waterverbruik van 3,72 m3 over een periode van zes maanden verklaart [appellante] met stellingen als dat zij in de woning geen wasmachine heeft, haar was elders doet, overdag veelvuldig bij haar moeder is en daar eet en doucht. Uit die stellingen volgt al dat [appellante] kennelijk voor een hoofdverblijf relevante onderdelen van een huishouding, zoals kleding wassen, eten en douchen, veelvuldig niet in haar woning doet.
5.13
Volgens [appellante] is het waterverbruik niet zodanig laag dat het niet voldoet aan “de minimumwaarde van 7 m3 per jaar, zoals bepaald in vaste jurisprudentie”. Op welke rechtspraak zij dan doelt, heeft [appellante] niet verduidelijkt. Voor zover [appellante] doelt, zoals De Alliantie veronderstelt, op de rechtspraak van de Centrale Raad van Beroep inzake terugvorderingen van bijstandsuitkeringen, geldt dat daarin ook een waterverbruik van 7 m3 en 14 m3 per jaar als (extreem) laag waterverbruik is aangemerkt en de veronderstelling rechtvaardigt dat de betrokkene niet zijn hoofdverblijf heeft op het uitkeringsadres. Die stelling geeft dan ook geen steun aan het verweer van [appellante] dat zij wel haar hoofdverblijf heeft in de woning.
5.14
[appellante] heeft niets aangevoerd over haar verbruik van elektriciteit en gas in de woning en evenmin stukken overgelegd waaruit dat kan worden afgeleid, terwijl dat wel van haar had mogen worden verwacht. [appellante] heeft daarover niets meer gesteld dan dat op de dagen dat zij overdag bij haar moeder is, zij het niet nodig vond de woning te verwarmen. [appellante] heeft ook niets aangevoerd over het hebben van een internetaansluiting in de woning en haar dataverbruik via zo’n aansluiting. In een en ander kan dan evenmin een aanwijzing worden gevonden dat [appellante] in de woning wel haar hoofdverblijf heeft.
5.15
[appellante] heeft verder niets uitgelegd over hoe de woning door haar is ingericht, behalve dan dat zij stelt geen wasmachine te hebben en bij haar moeder te eten en te douchen.
5.16
Over het slapen in de woning heeft [appellante] een weinig duidelijk standpunt ingenomen. In eerste instantie stelt zij dat zij, hoewel zij door het gevoel van bespied worden door buren zich zeer onprettig voelde in de woning, steeds en onafgebroken in de woning overnachtte, behalve de periode van eind december 2022 tot medio januari 2023 die zij in verband met het overlijden van een oom heeft doorgebracht in Marokko dan wel bij moeder. Bij haar antwoordconclusie legt zij vervolgens schriftelijke (niet ondertekende) verklaringen over waarin ook wordt geschreven dat het vaker is voorgekomen dat [appellante] moet worden opgehaald om bij haar te verblijven waarna de opmerking volgt
“Sinds wanneer is het een misdaad in Nederland dagen, weekend of vakanties van huis te zijn?”(vriendin [naam1] ), dat zij wel eens blijft slapen en ‘bij doucht’ en dat zij in de periode vanaf 29 december 2022 drie weken bij haar heeft verbleven (moeder [naam2] ), dat zij al langere tijd niet meer bij zus op bezoek komt (zus [naam3] ), dat hij samen met vrienden de woning gebruikt als [appellante] er niet is (vriend [naam4] ) en dat zij [appellante] niet meer bezoekt op de [adres] en dat [appellante] regelmatig bij haar komt eten (vriendin [naam5] ). Deze verklaringen zijn weinig specifiek en geven daardoor weinig steun aan [appellante] ’s stelling dat de woning haar hoofdverblijf is.
“Sinds wanneer is het een misdaad in Nederland dagen, weekend of vakanties van huis te zijn?”(vriendin [naam1] ), dat zij wel eens blijft slapen en ‘bij doucht’ en dat zij in de periode vanaf 29 december 2022 drie weken bij haar heeft verbleven (moeder [naam2] ), dat zij al langere tijd niet meer bij zus op bezoek komt (zus [naam3] ), dat hij samen met vrienden de woning gebruikt als [appellante] er niet is (vriend [naam4] ) en dat zij [appellante] niet meer bezoekt op de [adres] en dat [appellante] regelmatig bij haar komt eten (vriendin [naam5] ). Deze verklaringen zijn weinig specifiek en geven daardoor weinig steun aan [appellante] ’s stelling dat de woning haar hoofdverblijf is.
Met een akte heeft [appellante] in de procedure bij de kantonrechter nog vier verklaringen overgelegd en een overzicht van “snapchats” waaruit zou moeten volgen dat de woning haar hoofdverblijf is. De verklaring van [naam6] , eigenaar van een broodjeszaak, gaat niet verder dan dat [appellante] de afgelopen jaren regelmatig eten heeft besteld en bij haar heeft laten bezorgen en dat de laatste tijd [appellante] wat vaker bij hem op de zaak eet. Haar broer [naam7] schrijft dat zijn zusje helaas door omstandigheden regelmatig bij hem verblijft, vooral in de weekenden, dat niemand meer bij haar komt en dat [appellante] zich niet meer veilig voelt in haar huis. Haar vriendin [naam8] schrijft dat zij niet meer bij [appellante] op bezoek gaat en dat zij [appellante] ‘ontzettend vaak heeft gehaald’ om een paar dagen bij haar door te laten brengen omdat zij zich niet veilig voelt in haar huis. Tot slot verklaart een vriend [naam9] niet meer dan dat hij vooral in corona-tijd bij [appellante] was te vinden. De verklaringen van [naam6] en [naam9] zijn vaag en die van [naam7] en [naam8] wijzen er juist op dat [appellante] niet in haar woning verbleef en ook niet wilde zijn.
De door [appellante] genoemde “snapchats” – die niet in de procedure zijn overgelegd – zien op 13 berichten die zij in 2022 in of nabij de woning zou hebben gemaakt en daarnaast op 31 berichten over de periode van 22 maart 2023 tot en met 26 juli 2023. Ook als juist zou zijn wat [appellante] daarover stelt, valt op dat het overzicht grote tussenperioden heeft waarin door [appellante] geen “snapchats” zouden zijn gemaakt in en nabij de woning. Het gaat dan om de periodes van 21 februari 2022 tot 8 april 2022, van 8 april 2022 tot 12 mei 2022, van 12 mei 2022 tot 7 augustus 2022, van 18 augustus 2022 tot 10 december 2022, van 12 december 2022 tot 22 maart 2023, van 3 mei 2023 tot 17 mei 2023 en van 30 mei 2023 tot 16 juni 2023. Voor zover [appellante] met die “snapchats” wil aantonen dat zij wel veelvuldig bezoek ontving in haar woning, past dat niet goed bij de hiervoor weergegeven verklaringen.
In haar memorie van grieven stelt [appellante] dat zij door de onprettige woonsituatie zich niet veilig en goed voelde in de woning en vanaf 2022, zo begrijpt het hof haar, bij voorkeur verbleef bij haar moeder of een vriendin. Dat is meer een verklaring waarom [appellante] nog maar weinig in de woning was dan iets anders.
Geen (tegen)bewijslevering
5.17
Met het voorgaande heeft [appellante] de door De Alliantie met bewijsmiddelen voldoende onderbouwde stelling dat [appellante] haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft (behouden), niet voldoende concreet en gemotiveerd betwist. De door [appellante] overgelegde verklaringen zijn of te algemeen of onduidelijk of wijzen veeleer in andere richting om daaraan de door [appellante] bepleite waarde te hechten, terwijl objectieve gegevens ontbreken dan wel duidelijk op een niet-gebruik wijzen. [appellante] heeft daarmee de door De Alliantie gepresenteerde feiten naar het oordeel van het hof onvoldoende gemotiveerd betwist. Daarom gaat het hof aan het verweer van [appellante] voorbij en is er voor het leveren van (tegen)bewijs geen plaats.
Toerekening niet vereist; ontbinding wel gerechtvaardigd
5.18
Voor zover [appellante] met een beroep op het door haar ervaren gedrag van omwonenden meent dat deze tekortkoming haar niet kan worden toegerekend, stelt het hof vast dat op grond van artikel 6:265 BW Pro iedere tekortkoming in de nakoming van verplichtingen uit in dit geval een huurovereenkomst, een grond voor ontbinding oplevert. Hiervoor is in beginsel niet van belang of de tekortkoming [appellante] kan worden toegerekend. Het kan wel zijn dat de tekortkoming de ontbinding in de gegeven omstandigheden niet rechtvaardigt. Het hof is echter van oordeel dat hiervan geen sprake is. Op [appellante] rustte de plicht om in de woning haar hoofdverblijf te hebben. Aan die verplichting heeft [appellante] gedurende langere tijd niet voldaan. Dat [appellante] stelt een onprettige woonsituatie te ervaren doordat zij zich door omwonenden bespied voelt, maakt niet dat niet houden van hoofdverblijf in de woning terzijde moet worden geschoven. Als gevolg van dit niet houden van hoofdverblijf is [appellante] tekortgeschoten in de nakoming van een wezenlijke verplichting uit de huurovereenkomst. Overige bijzondere omstandigheden die desondanks tot een ander oordeel zouden moeten leiden, zijn niet gesteld of gebleken. Daar komt nog bij dat De Alliantie als sociale verhuurster ook rekening moet houden met de krapte op de woningmarkt en de lange wachttijden voor aspirant-huurders in haar doelgroep. Van haar kan dan ook niet worden verwacht dat zij een sociale huurwoning (nagenoeg) ongebruikt laat dan wel laat gebruiken buiten het geldende stelsel voor toewijzing van sociale huurwoningen om.
De conclusie
5.19
Nu [appellante] is tekortgeschoten in de nakoming van een uit de huurovereenkomst voortvloeiende essentiële verplichting als het hebben en houden van hoofdverblijf in de woning en die tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, is de huurovereenkomst terecht ontbonden. Er is daarmee ook geen reden om anders te denken over de veroordeling van [appellante] in de kosten van de procedure bij de kantonrechter. Een en ander betekent dat de grieven falen en dat het hof het vonnis van de kantonrechter van 4 oktober 2023 zal bekrachtigen.
5.2
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [4]
5.21
De proceskostenveroordeling kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
6.De beslissing
Het hof:
6.1
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, van 4 oktober 2023;
6.2
veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van De Alliantie:
€ 798,- aan griffierecht
€ 1.214,- aan salaris van de advocaat van De Alliantie (1 procespunt × appeltarief II);
6.3
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
6.4
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
6.5
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, J.H. Kuiper en A.A.J. Smelt, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 september 2024.