Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.337.570
zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 10525215
beschikking van 29 oktober 2024
in de zaak van
[appellant]
die woont in [woonplaats1]
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als verzoeker
hierna: [appellant]
advocaat: mr. P.G. Bekkers
tegen
Vereniging van Eigenaars Flat Movimento te Velp
die is gevestigd in Velp
en bij de kantonrechter optrad als verweerster
hierna: de VvE
advocaat: mr. S.J. Schultze
en als belanghebbende
[naam1]
die woont in [woonplaats1]
en bij de kantonrechter optrad als belanghebbende
hierna: [naam1]
advocaat: A.M. Zoete-van der Zwart
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
[appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem (hierna: de kantonrechter) op 9 januari 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
- het beroepschrift van [appellant] met producties
- het verweerschrift van [naam1] , met producties
- het verweerschrift van de VvE, met producties
1.2.
Op 30 september 2024 heeft een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden, waarbij [appellant] in persoon is verschenen, bijgestaan door mr. Bekkers en namens de VvE de heer [naam2] , beheerder en bestuurder van de VvE, is verschenen, bijgestaan door mr. Schultze. Ook zijn enkele appartementseigenaren als belanghebbenden verschenen.
1.3.
Vervolgens heeft het hof beschikking bepaald op heden.
2.De kern van de zaak en de relevante feiten
Kern van de zaak
2.1.
Het door de VvE beheerde appartementencomplex (hierna ook: het gebouw) Movimento in Velp stamt uit 1970 en bestaat uit 25 appartementen. [appellant] is één van de appartementseigenaren en lid van de VvE. [appellant] en de VvE hebben een geschil over onderhoud aan het gebouw. De vergadering van eigenaars van de VvE (hierna ook: de vergadering) heeft in 2023 besloten om gemiddeld € 20.000 per appartementseigenaar (verdeeld over twee jaar) bij te dragen ten behoeve van groot onderhoud aan het gebouw. [appellant] is het hier niet mee eens en wil dat dit besluit vernietigd wordt.
De relevante feiten
2.2.
In 2021 heeft de VvE ingenieursbureau Maat (hierna: Maat) opdracht gegeven om de bouwtechnische onderhoudssituatie van het gebouw in kaart te brengen. Maat heeft geconcludeerd in haar rapportage dat 4 van de 49 galerijplaten van het gebouw en de balkonplaten van huisnummer 2, 4 en 28 niet voldoen aan de bouwkundige eisen en dat deze versterkt moeten worden.
2.3.
In augustus 2021 heeft een inspectie en dekkingsmeting plaatsgevonden door Croes Bouwtechnisch Ingenieursbureau (hierna: Croes) ten aanzien van de balkons van de huisnummers 14 en 16, omdat deze in de meting van Maat niet konden worden meegenomen. Croes heeft geconstateerd dat de constructieve veiligheid van het balkon van huisnummer 14 niet gewaarborgd kan worden en dat dit balkon versterkt moet worden.
2.4.
Bij brief van 9 december 2021 heeft de gemeente Rheden, naar aanleiding van de
rapportage van Maat en (nader) onderzoek door Croes, een last onder dwangsom aan de VvE opgelegd omdat het gebouw niet voldoet aan de constructieve veiligheidseisen van het Bouwbesluit.
2.5.
In de VvE-vergadering van 17 april 2023 is als agendapunt het ‘Plan van aanpak Groot onderhoud 2023-2025’ besproken en zijn de volgende besluiten genomen:
‘De vergadering is met 78,65% van de stemmen akkoord met het besluit om gemiddeld 2x € 10.000,- per eigenaar bij te dragen aan het groot onderhoud van het gebouw op de 2 gestelde data voor betaling aan de VvE.
De werkgroep bestaande uit de heren van [naam3] , [naam4] , [naam5] krijgt het mandaat van de vergadering om fase 1 van de onderhoudswerkzaamheden voor uitvoering in 2023 zoals gepresenteerd en gebudgetteerd in de vergadering uit te voeren.
De begroting voor 2023 is goedgekeurd, de nieuwe bijdragen zijn dan ook verschuldigd per 1 mei. De nabetaling voor de periode januari-april dient men dan zelf over te maken aan de VvE, deze kan niet worden geïncasseerd.’
2.6.
[appellant] en drie andere appartementseigenaren hebben de kantonrechter verzocht het besluit van 17 april 2023 te vernietigen en de VvE op te dragen een definitieve begroting op te stellen, met veroordeling van de VvE in de proceskosten.
2.7.
De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.
3.Het oordeel van het hof
3.1.
Het hof zal oordelen dat het besluit van de vergadering van eigenaars van de VvE van 17 april 2023 niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Het hof licht zijn beslissing hieronder toe.
3.2.
[appellant] maakt bezwaar tegen het oordeel van de kantonrechter dat het besluit van 17 april 2023 niet vernietigbaar is op de door hem aangevoerde grond. Het hof stelt voorop dat op grond van artikel 5:130 BW Pro in verbinding met artikel 2:15 BW Pro een besluit van de ledenvergadering van de VvE kan worden vernietigd als dat besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro worden geëist. Het hof moet beoordelen of de vergadering bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Daarbij past de rechter terughoudendheid.
3.3.
[appellant] stelt dat de geplande (en deels reeds uitgevoerde) herstelwerkzaamheden waartoe de vergadering heeft besloten, niet allemaal noodzakelijk zijn. Omdat hoge kosten gemoeid zijn met de werkzaamheden moet wel komen vast te staan dat de werkzaamheden daadwerkelijk noodzakelijk zijn. Uit het rapport van Maat, het rapport van Croes en de last onder dwangsom van de gemeente volgt dat slechts een klein gedeelte van de balkons en galerijplaten versterkt moest worden. Volgens [appellant] is bij de appartementseigenaren de ongegronde angst ontstaan dat het hele appartementencomplex onveilig zou zijn. [appellant] voert daarnaast aan dat de gekozen herstelmethode van de galerijen disproportioneel en te duur is en dat er nu onnodige kosten gemaakt moeten worden om de schade te herstellen die de herstelwerkzaamheden hebben veroorzaakt. Daarnaast is de kantonrechter ten onrechte voorbijgegaan aan de omstandigheden waaronder de vergadering heeft ingestemd: de stemming was niet anoniem en is onder druk verlopen. De vergadering is ook onvoldoende geïnformeerd over (de te volgen stappen in) het onderhoudsplan en de hoogte van de kosten die gemoeid zijn met het herstel en onderhoud. De VvE heeft door de last onder dwangsom van de gemeente (al te) snel besloten tot het verrichten van herstelwerkzaamheden. [appellant] stelt daarnaast dat de notulen van de VvE-vergaderingen niet voor waarheid kunnen worden aangenomen, omdat deze slechts de visie van de voorzitter weergeven en de inbreng van [appellant] daar uit gefilterd is. Tot slot heeft de vergadering volgens [appellant] onvoldoende rekening gehouden met de financiële draagkracht van de (voornamelijk seniore) appartementseigenaren en heeft zij ook het belang van [appellant] onvoldoende meegewogen.
3.4.
Het hof is met de VvE van oordeel dat het feit dat slechts een gedeelte van de balkon- en galerijplaten als onveilig is bestempeld, niet meebrengt dat de vergadering niet in redelijkheid heeft kunnen besluiten groot onderhoud te laten uitvoeren aan het gebouw wat meer omvat dan herstel van de genoemde balkons en galerijen. De VvE heeft aangevoerd naast de hoogst noodzakelijke herstelwerkzaamheden nu ook groot onderhoud te willen laten uitvoeren, omdat dit jaren niet is gebeurd en het financieel voordeliger is dit nu samen met de herstelwerkzaamheden op te pakken. Het is niet zo dat alleen onderhoud dat volgens [appellant] noodzakelijk is, voor uitvoering in aanmerking komt. Besluitvorming in de VvE is immers een democratisch proces. Een vergadering is vrij met de voorgeschreven meerderheid van stemmen te besluiten onderhoud grootschalig aan te pakken, bijvoorbeeld vanuit financiële overwegingen en omdat dit al langere tijd niet was gebeurd, zoals in dit geval. Dat de VvE een ‘formeel’ verzoek van [appellant] om een second opinion naast zich heeft neergelegd blijkt niet, reeds omdat [appellant] een dergelijk verzoek niet op de agenda van de vergadering van 17 april 2023 heeft laten zetten. Overigens had de vergadering met een eerder verzoek van [appellant] om een second opinion (op de agenda van de vergadering van 19 oktober 2021) niet ingestemd, vanwege de kosten die daarmee gemoeid zijn. Ook die vrijheid heeft de vergadering. Het hof stelt vast dat [appellant] (ook in hoger beroep) onvoldoende argumenten aanvoert waarom zijn bezwaren moeten opgaan. Het enkele feit dat de vergadering ook anders had kúnnen besluiten, maakt niet dat het genomen besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Hetzelfde geldt voor de gekozen herstelmethode. [appellant] mag het niet eens zijn met de uitvoering, maar dit brengt niet mee dat het besluit onredelijk is. Bovendien is onvoldoende gebleken, mede gezien de betwisting van de VvE, dat de gekozen herstelmethode ondeugdelijk is en dat er schade is ontstaan door de (reeds uitgevoerde) herstel- of onderhoudswerkzaamheden.
3.5.
Dat de vergadering onvoldoende geïnformeerd zou zijn over de plannen of de kosten van het onderhoud, blijkt ook niet. Uit de notulen van de VvE-vergaderingen van 2018 tot en met 2023 wordt duidelijk dat er binnen de VvE al jaren gesproken wordt over groot onderhoud aan het gebouw en dat bij de leden bekend was dat er achterstallig onderhoud was, wat [appellant] ook erkent. In de notulen van de VvE-vergadering van 9 maart 2020 is ook opgenomen dat de vergadering unaniem heeft ingestemd met het laten uitvoeren van een onderzoek naar de bouwtechnische staat van de gevels, balkons en galerijen door Maat. Dat er extra geld benodigd was voor achterstallig onderhoud is onder meer in de vergaderingen van 16 september 2019, 9 maart 2020 en 19 oktober 2021 aan de leden duidelijk gemaakt. In de vergadering van 17 april 2023 is het agendapunt ‘
Plan van aanpak Groot onderhoud 2023-2025’en de begroting voor de komende jaren toegelicht en besproken. Duidelijk is gemaakt door de VvE dat het onderhoud meerdere jaren zal vergen en dat er een aanvullende bijdrage van de leden benodigd is (en in de toekomst mogelijk zal zijn) om het onderhoud te kunnen bekostigen. De VvE heeft zich dus niet beperkt tot een plan voor slechts de eerste fase van de werkzaamheden, zoals [appellant] stelt. Dat de leden niet hebben kunnen begrijpen of overzien met welke plannen en kosten de vergadering op 17 april 2023 instemde, blijkt kortom niet.
Plan van aanpak Groot onderhoud 2023-2025’en de begroting voor de komende jaren toegelicht en besproken. Duidelijk is gemaakt door de VvE dat het onderhoud meerdere jaren zal vergen en dat er een aanvullende bijdrage van de leden benodigd is (en in de toekomst mogelijk zal zijn) om het onderhoud te kunnen bekostigen. De VvE heeft zich dus niet beperkt tot een plan voor slechts de eerste fase van de werkzaamheden, zoals [appellant] stelt. Dat de leden niet hebben kunnen begrijpen of overzien met welke plannen en kosten de vergadering op 17 april 2023 instemde, blijkt kortom niet.
3.6.
Het hof is verder van oordeel dat niet is gebleken dat de vergadering de bij het besluit betrokken belangen onvoldoende heeft afgewogen. Het besluit is met een 78,65% meerderheid genomen en meerdere appartementseigenaren hebben aangegeven, blijkens de verweerschriften die in eerste aanleg en hoger beroep door hen zijn ingediend, groot voorstander te zijn van de genomen besluiten en bereid te zijn een extra financiële bijdrage te leveren om het noodzakelijke onderhoud aan het gebouw te kunnen laten verrichten. Niet is gebleken dat er appartementseigenaren in serieuze financiële problemen komen door het genomen besluit. Zoals ter zitting bij het hof is besproken, hebben 22 appartementseigenaren het benodigde bedrag al betaald en voldoen de overige drie appartementseigenaren het bedrag in termijnen. De stelling dat het belang van [appellant] onvoldoende is meegewogen, overtuigt evenmin. In de notulen van de VvE-vergaderingen is de visie van [appellant] veelvuldig vastgelegd. Dat de meerderheid van de vergadering het niet eens is met [appellant] brengt niet mee dat zijn stem niet gehoord is of zijn belang niet is meegewogen. Onvoldoende is daarnaast onderbouwd door [appellant] dat het besluitvormingsproces onder druk heeft plaatsgevonden en dat de vergadering niet in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen omdat de stemming niet anoniem heeft plaatsgevonden. Het hof is van oordeel dat de vergadering bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen om gemiddeld 2x € 10.000,- per eigenaar bij te dragen aan het groot onderhoud van het gebouw. Dat geldt ook voor de mandaatverlening aan de werkgroep en de goedkeuring van de begroting voor 2023 door de vergadering, ten aanzien waarvan [appellant] ook in hoger beroep geen zelfstandige (inhoudelijke) bezwaren naar voren heeft gebracht.
De conclusie
3.7.
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep van de VvE en van [naam1] veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.
3.8.
Voor zover dat hierna is bepaald, kunnen de veroordelingen in deze uitspraak ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem van 9 januari 2024;
4.2.
veroordeelt [appellant] tot betaling van de proceskosten van de VvE, tot op heden begroot op:
€ 798,- aan griffierecht
€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van de VvE (2 procespunten x appeltarief II)
4.3.
veroordeelt [appellant] tot betaling van de proceskosten van [naam1] , tot op heden begroot op:
€ 349,- aan griffierecht
€ 1.214,- aan salaris van de advocaat van [naam1] (1 procespunt x appeltarief II)
4.4.
verklaart de proceskostenveroordeling onder 4.2. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit beschikking is gegeven door mrs. G.R. den Dekker, H.L. Wattel en M. Wallart, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2024.