Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.346.539
zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo 316736
arrest in kort geding van 12 november 2024
in de zaak van
[appellant]
die woont in [woonplaats1]
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de voorzieningenrechter optrad als gedaagde
hierna: [appellant]
advocaat: mr. C.G. Mensink
tegen
[geïntimeerde]
die woont in [woonplaats1]
en bij de voorzieningenrechter optrad als eiser
hierna: [geïntimeerde]
advocaat: mr. P.I. Meijers
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
[geïntimeerde] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo (hierna: de voorzieningenrechter) op 3 september 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. [1] Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
- de dagvaarding hoger beroep–spoedappel in kort geding
- de memorie van antwoord tevens houdende incidenteel hoger beroep
- het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 25 oktober 2024 is gehouden.
Ter zitting heeft [geïntimeerde] desgevraagd verklaard dat niet is bedoeld om incidenteel hoger beroep in te stellen, en dat dit per abuis in de memorie van antwoord staat.
1.2
Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
2.Waar deze zaak over gaat
2.1.
Het hof gaat uit van de feiten zoals beschreven in rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.12 van het bestreden vonnis. [appellant] heeft de woning aan de [adres] in [woonplaats1] (hierna: de woning), die [geïntimeerde] te koop aanbood, op 29 december 2023 bezichtigd. Op verzoek van [appellant] is de woning op 2 januari 2024 bouwkundig geïnspecteerd door [naam1] van De Hoeksteen Bouwkundig Adviesbureau (hierna: [naam1] ), die op 3 januari 2024 rapport heeft uitgebracht (hierna: het eerste rapport). Op 12 januari 2024 hebben [geïntimeerde] en [appellant] een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van de woning. [appellant] heeft de woning, waarvan de vraagprijs € 249.000,- was, gekocht voor € 237.500,-. In de koopovereenkomst is een ouderdomsclausule opgenomen. Op 15 februari 2024 heeft [appellant] de waarborgsom bij de notaris gestort conform de koopovereenkomst. [appellant] heeft, na het ondertekenen van een sleutelverklaring op 6 mei 2024, op 7 mei 2024 de sleutel van de woning gekregen. Op verzoek van [appellant] heeft [naam1] de woning op 13 mei 2024 opnieuw geïnspecteerd. Op 19 juni 2024 heeft [naam1] een aanvullend rapport uitgebracht (hierna: het aanvullende rapport). [appellant] heeft op 13 mei 2024 aan de notaris laten weten niet mee te zullen werken aan de levering, die (na uitstel) was vastgesteld op 15 mei 2024. Partijen hebben elkaar over en weer in gebreke gesteld, [geïntimeerde] op 14, 21 en 30 mei 2024 en [appellant] op 16 mei 2024. [appellant] heeft een kostenraming laten maken door WM Totaal, die de herstelkosten van de woning op 30 juni 2024 heeft begroot op € 63.186,20.
2.2.
[geïntimeerde] heeft bij de voorzieningenrechter, kort gezegd, gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld om mee te werken aan de levering van de woning, op straffe van een dwangsom, en tot betaling van de contractuele boete conform de koopovereenkomst. Deze vorderingen zijn grotendeels toegewezen. De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen.
3.Het oordeel van het hof
3.1.
Het hof zal oordelen dat het hoger beroep niet slaagt, en zal het bestreden vonnis bekrachtigen. Dit legt het hof hierna uit. Omdat in dit kort geding geen plaats is voor uitgebreide bewijslevering, oordeelt het hof op basis van de vraag of partijen hun standpunten aannemelijk hebben gemaakt. Alle hierna te geven oordelen zijn daarom voorlopige oordelen.
Spoedeisend belang
3.2.
[geïntimeerde] heeft ook in hoger beroep het in kort geding vereiste spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen. [geïntimeerde] heeft een andere woning gekocht en moet die afnemen, omdat deze koop anders ontbonden kan worden en hij een contractuele boete riskeert. Voor de financiering van de nieuwe woning is [geïntimeerde] ook afhankelijk van de koopsom van de onderhavige verkoop.
De vordering en het verweer
3.3.
Het hof stelt met de voorzieningenrechter voorop dat in dit kort geding dient te worden beoordeeld of de vordering van [geïntimeerde] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevorderde voorziening gerechtvaardigd is. Uitgangspunt daarbij is dat de koopovereenkomst die partijen op 12 januari 2024 hebben gesloten nagekomen dient te worden, en dat [appellant] dus moet meewerken aan de levering van de woning, tenzij zijn bezwaren (alsnog) opgaan.
3.4.
[appellant] verweert zich, net als in eerste aanleg, met een beroep op vernietiging van de koopovereenkomst wegens bedrog, dan wel (subsidiair) dwaling ten gevolge van verkeerde inlichtingen van [geïntimeerde] dan wel zwijgen waar [geïntimeerde] had moeten spreken, dan wel (meer subsidiair) wederzijdse dwaling. Ook handhaaft [appellant] zijn beroep op ontbinding van de koopovereenkomst omdat de woning niet de feitelijke eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn (non-conformiteit). Volgens [appellant] zijn er ernstige gebreken aan de woning, die [geïntimeerde] heeft verhuld of verzwegen ten tijde van de bezichtiging in december 2023 en de koop in januari 2024. In hoger beroep voegt [appellant] hier nog aan toe dat de (bouwtechnische) staat van de woning, blijkens de tweede inspectie van [naam1] van 13 mei 2024, zodanig ernstige nieuwe gebreken is gaan vertonen, dat sprake is van een onveilige woning met een ongezond leefklimaat en zeer ernstige aantasting van het woongenot. Met nieuwe gebreken doelt [appellant] op gebreken die tijdens de eerste inspectie wel bestonden maar niet door [naam1] zijn geconstateerd én gebreken die zijn ontstaan na het sluiten van de koopovereenkomst. Door deze nieuwe gebreken is volgens [appellant] des te duidelijker dat de woning voor (duurzaam) normaal gebruik niet geschikt is en niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. [appellant] verwijst in dat verband naar – door hem in hoger beroep overgelegde – verklaringen van [naam1] , De Warmteman en WM Totaal.
3.5.
Naar het oordeel van het hof gaat het verweer van [appellant] niet op. Het hof verenigt zich met de overwegingen van de voorzieningenrechter in het bestreden vonnis, en maakt deze tot de zijne. Daarbij is het volgende nog van belang.
Geen nieuwe gebreken
3.6.
Het zwaartepunt van het hoger beroep van [appellant] is dat in mei 2024 is gebleken van nieuwe gebreken, omdat in de woning sprake is van zeer ernstige vochtproblemen en gevaarlijke schimmelvorming. [appellant] baseert zich op de verklaring van [naam1] van 10 september 2024, inhoudende dat [naam1] bij zijn inspectie op 13 mei 2024, anders dan bij zijn eerste inspectie in januari 2024, gevaarlijke nieuwe schimmelsoorten (de zwarte schimmel en de kelderschimmel) heeft aangetroffen, dat in vrijwel de gehele woning schimmel aanwezig was, en dat de woning in mei 2024 ‘ongezond en niet goed leefbaar’ is aangetroffen. Dit valt naar het oordeel van het hof echter niet te rijmen met het aanvullende rapport, omdat daarin geen melding is gemaakt van zulke gevaarlijke schimmels of van schimmelvorming door de gehele woning. [naam1] maakt in zijn verklaring ook niet inzichtelijk op welke plaatsen hij die gevaarlijke schimmels in mei 2024 heeft aangetroffen, noch wordt verwezen naar foto’s uit het aanvullende rapport waarop dit te zien is. Het zou betekenen dat [naam1] zich in september 2024 (ten tijde van zijn verklaring) wél, maar in juni 2024 (toen hij het aanvullende rapport uit deed gaan) niét herinnerde dat hij in mei 2024 op allerlei plekken gevaarlijke schimmels heeft gezien die de woning ongezond maken, zonder dat dit is gedocumenteerd terwijl hij in het eerste rapport wel over schimmels rapporteerde. Dat sprake is van een gevaarlijke of onleefbare woning acht het hof dan ook zeer onaannemelijk. Dat kan ook niet opgemaakt worden uit de verklaring van WM Totaal. Die maakt alleen melding van “diverse schimmelplekken”, zonder daar enige nadere duiding aan te geven voor wat betreft de omvang en de ernst.
3.7.
Uit het eerste rapport was bovendien al bekend dat er op meerdere plekken in de woning sprake was van schimmelvorming (woonkamer, achtergevel) en dat er vocht aanwezig was (schuur, vochtdoorslag door muren, water in de kelder en in de kruipruimte). Dat geldt ook voor lekkagesporen (dakbeschot, schoorsteenkanaal) en houtrot (buitenkozijnen). Het aanvullende rapport biedt te weinig aanknopingspunten voor het bestaan van “nieuwe” gebreken. [naam1] maakt bijvoorbeeld opmerkingen over hoe de in zijn eerste rapport geconstateerde gebreken tot ernstiger problemen, zoals lekkages, kúnnen leiden in de toekomst. Dat is iets anders dan de door [appellant] gestelde aanwezigheid van nieuwe gebreken. Dat geldt ook voor sporen van oude lekkages. [geïntimeerde] heeft betwist dat er nieuwe lekkages zijn, en heeft, aan de hand van foto’s waarop hij vochtmetingen doet in de woning, die – zoals onbetwist gesteld – normale waarden laten zien, aangevoerd dat de vochtproblemen in de woning niet zo ernstig zijn als [appellant] stelt. [appellant] heeft hier onvoldoende tegenover gesteld. Dat de vochtmetingen zijn gedaan in de woning blijkt uit vergelijking met de foto’s van de woning in de rapporten van [naam1] . Zonder toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat [geïntimeerde] de vochtmeter verkeerd of ondeskundig zou hebben gebruikt. Het aanvullende rapport bevat daarbij geen gegevens over vochtmetingen, terwijl in het eerste rapport van normale vochtgehaltes sprake is. Dat de vocht- en lekkageproblemen in werkelijkheid veel groter zijn dan in januari 2024 vermoed kon worden, is al met al niet aannemelijk geworden. Dat geldt ook voor de stelling van [appellant] dat ‘alle’ radiatoren roest vertoonden in mei 2024 terwijl dat eerder maar bij één zo was. Uit het aanvullende rapport blijkt niet dat het om meer radiatoren gaat dan waar volgens het eerste rapport roest op was aangetroffen (badkamer, slaapkamer). Dat er op onderdelen sprake is van achterstallig onderhoud (zoals buitenschilderwerk) was al duidelijk uit het eerste rapport en is geen nieuwe constatering. Voor zover [appellant] bedoelt dat in mei 2024 sprake was van een ‘verende’ vloer in de schuur, geldt dat dit niet is onderbouwd terwijl in het eerste en het aanvullende rapport staat dat de betonnen vloer van de schuur star en stijf is uitgevoerd. De waarderingen op alle onderdelen in het aanvullende rapport zijn ook niet veranderd ten opzichte van het eerste rapport.
3.8.
[appellant] heeft de woning laten taxeren in januari 2024 en in oktober 2024. In januari is deze getaxeerd op een markwaarde van € 247.500,- en in oktober op een marktwaarde van € 240.000,-. Volgens [appellant] zou de woning bij gelijke staat in oktober 2024 op zeker € 260.000,- getaxeerd zijn, gelet op de marktprijsontwikkeling. Zelfs als dat zo is, komt naar het oordeel van het hof in de getaxeerde marktwaarde niet naar voren dat de (bouwkundige) staat van de woning in werkelijkheid abominabel is en dat de woning zelfs onleefbaar is (geworden) zoals [appellant] stelt. De taxatiewaarde ligt ook nu nog boven de overeengekomen koopprijs.
Geen bedrog, dwaling, non-conformiteit
3.9.
In het licht van het eerste rapport heeft [appellant] ook in hoger beroep niet voldoende aannemelijk gemaakt dat er bedrog is gepleegd door [geïntimeerde] , of dat hij door diens toedoen heeft gedwaald dan wel dat zij beiden hebben gedwaald ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst, of dat er gronden zijn voor ontbinding van de koopovereenkomst wegens non-conformiteit. Datzelfde geldt voor zover [appellant] zich baseert op de gestelde nieuwe gebreken. Op grond van het voorgaande is niet aannemelijk dat de woning zodanig gebrekkig is dat deze ongeschikt is voor normaal gebruik als woonhuis. Uit het aanvullende rapport volgt ook niet dat er in mei 2024 gebreken waren waarvan [appellant] niet op de hoogte had kunnen zijn op grond van het eerste rapport. Dat [geïntimeerde] gebreken heeft verzwegen of verhuld of misleidende mededelingen heeft gedaan volgt daar evenmin uit. Ook is niet voldoende onderbouwd dat [geïntimeerde] gebreken tijdens de bezichtiging in december 2023, dan wel de inspectie in januari 2024, met kasten, bedden, gordijnen of schilderijen bewust aan het zicht heeft onttrokken. Voor zover het [appellant] te doen is om het vocht achter een toilet en onder de radiatoren dat hij in mei 2024 heeft geconstateerd, blijft staan dat niet duidelijk is dat dit gebrek er al was ten tijde van de koop en daarnaast dat [geïntimeerde] heeft aangeboden om deze radiatoren en het toilet te vervangen.
3.10.
[appellant] heeft bij het hof een reactie overgelegd van [naam1] van 11 september 2024 op de vragenlijst zoals door [geïntimeerde] ingevuld bij de bemiddelingsopdracht van 14 september 2022. Dit toont volgens [appellant] aan dat de woning ten tijde van de verkoop al veel meer gebreken vertoonde dan [geïntimeerde] welbewust heeft voorgespiegeld. [appellant] acht het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [geïntimeerde] zich er op kan beroepen dat hij de vragenlijst in een droge zomer heeft ingevuld, toen er geen water in de kruipruimte stond. Naar het oordeel van het hof gaat dit argument niet op, alleen al omdat in het eerste rapport is vermeld dat er 4 cm water in de kruipruimte stond. Dit was dus bekend voor het aangaan van de koopovereenkomst. Er zijn geen aanwijzingen dat [geïntimeerde] in de vragenlijst heeft gelogen over de afwezigheid van water in de kruipruimte op dat moment. Ook verder is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [geïntimeerde] de vragenlijst opzettelijk heeft ingevuld op een manier die [appellant] op het verkeerde been heeft gezet over de staat van de woning ten tijde van de koop. Dat de vragenlijst van september 2022 voor [appellant] ‘doorslaggevend’ is geweest voor de koop in januari 2024 acht het hof ook niet aannemelijk, temeer omdat [appellant] de bouwkundige inspectie door [naam1] heeft laten uitvoeren voordat hij de woning kocht. Het eerste rapport dateert uit januari 2024 en [appellant] kon daar de actuele staat van de woning uit afleiden.
3.11.
[appellant] heeft – los van de gestelde nieuwe gebreken – ook verder niet aannemelijk gemaakt dat de woning voor normaal gebruik (als woonhuis) niet geschikt zou zijn. Als er al sprake is van gebreken die het normale gebruik belemmeren, dan waren deze aan [appellant] bekend of kenbaar op het moment van sluiten van de koopovereenkomst. Dergelijke gebreken komen (op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst) voor risico van [appellant] . Daarbij is van belang dat [appellant] wist dat hij een oude woning kocht (gebouwd in 1933, zo blijkt onder andere uit het eerste rapport) en dat de koopovereenkomst een ouderdomsclausule bevat. Dit kleurt de verwachtingen die [appellant] mocht hebben over de staat van de woning. Er zijn geen steekhoudende gronden aangevoerd die het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar maken dat [geïntimeerde] een beroep op de ouderdomsclausule toekomt. In samenhang bezien met het eerste rapport, is duidelijk dat [appellant] rekening diende te houden met te plegen onderhoud en de aanwezigheid van gebreken die verholpen moeten worden bij een oude woning. Dit geldt niet alleen voor de aanwezigheid van vocht en schimmels, maar ook voor de staat van, bijvoorbeeld, daken, vloeren, leidingen en elektra die gedateerd zijn en waar, vroeger of later, onderhoud dan wel vervanging aan de orde is. De verklaringen van De Warmteman en WM Totaal, waar [appellant] naar verwijst, maken het voorgaande niet anders. Uit het eerste rapport was al bekend dat de elektra verouderd was (oude meterkast, oude kleurcodering bedrading, niet alle elektra geaard) en dat bedrading en buizen grotendeels visueel niet waarneembaar waren omdat alles is weggewerkt in bouwkundige onderdelen. [naam1] heeft aangegeven dat specialistisch onderzoek op deze onderdelen gewenst is (‘SOG/PM’). [appellant] heeft dergelijk nader onderzoek voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst echter niet laten uitvoeren en dat komt voor zijn risico. Er is ook geen voorbehoud gemaakt bij de koop in verband met (nader) bouwkundig onderzoek. Daar komt nog bij dat het [appellant] gaat om de (on)geschiktheid van de woning voor een elektrisch warmtepompsysteem, terwijl dat niet tot het herstellen van een gebrek ten behoeve van normaal gebruik gerekend kan worden; dat de woning, bijvoorbeeld, alleen op die manier verwarmd kan worden volgt nergens uit.
3.12.
Voor zover [appellant] bedoelt dat de geraamde herstelkosten van de woning reden zijn voor vernietiging of ontbinding van de koopovereenkomst, gaat het hof op grond van het voorgaande ook daar niet in mee. Daar komt nog bij dat [appellant] aan [geïntimeerde] het verschil tegenwerpt tussen de kostenraming van WM Totaal en de globale kosten die [naam1] heeft begroot. Die vergelijking gaat mank. [appellant] miskent dat [naam1] een ‘post onvoorzien’ heeft opgenomen, omdat hij bij verschillende onderdelen kostenposten pro memorie (‘PM’) heeft opgenomen en posten waarvoor specialistisch onderzoek is gewenst (‘SOG/PM’). Bovendien blijkt nergens uit dat [geïntimeerde] de hand heeft gehad in de kostenbegroting van [naam1] .
Geen onmogelijkheid van nakoming
3.13.
Bij de voorzieningenrechter heeft [appellant] verklaard dat de financiering voor de woning rond was. Voor het eerst ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep voert [appellant] aan dat hij de koopovereenkomst niet kán nakomen omdat hij geen hypothecaire financiering meer kan krijgen. Het hof is van oordeel dat niet aannemelijk is gemaakt dat hier werkelijk sprake van is. Er is enkel e-mailcorrespondentie met een financieel adviseur overgelegd. Stukken over de financiële huishouding van [appellant] ontbreken, net als aanvragen voor hypotheken of enige afwijzing daarvan door een hypotheekverstrekker. [appellant] stelt dat hij geen financiering kan krijgen omdat hij een persoonlijke lening heeft afgesloten vanwege zijn kosten voor de juridische procedures tegen [geïntimeerde] . Dat kan hij niet op [geïntimeerde] afwentelen. [appellant] heeft kennelijk de keuze gemaakt om een persoonlijke lening aan te gaan nadat hij in eerste aanleg was veroordeeld tot medewerking aan de levering van de woning, en hij heeft bij de koop bovendien geen financieringsvoorbehoud gemaakt. Ook dit verweer faalt.
3.14.
[appellant] heeft een bewijsaanbod gedaan. Door de aard van het kort geding is in deze procedure in het algemeen geen plaats voor uitgebreide bewijslevering. Er zijn geen redenen om van dat uitgangspunt af te wijken. Het hof gaat daarom aan het (nader) bewijsaanbod van [appellant] voorbij.
De conclusie
3.15.
Op grond van al het voorgaande blijft in stand dat [appellant] medewerking moet verlenen aan de levering van de woning. Tegen de andere veroordelingen heeft [appellant] geen zelfstandige bezwaren gericht in hoger beroep, zodat ook die in stand blijven. Het hoger beroep slaagt dus niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. [2]
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo van 3 september 2024;
4.2.
veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :
€ 798,- aan griffierecht
€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief II)
4.3.
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.R. den Dekker, D.W.J.M. Kemperink en C.L. de Bel, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 november 2024.