ECLI:NL:GHARL:2024:7098

• Datum uitspraak: 19 november 2024
• Publicatiedatum: 20 november 2024
• Zaaknummer: 23/2668 en 23/2669
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R. den Ouden
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde vaststelling van onroerende zaak

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 19 november 2024 uitspraak gedaan in hoger beroep over de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak. De belanghebbende, eigenaar van een woning en perceel in [woonplaats], had bezwaar gemaakt tegen de WOZ-waarden die door de heffingsambtenaar waren vastgesteld op € 1.583.000 voor 2021 en € 1.633.000 voor 2022. De heffingsambtenaar had deze waarden gebaseerd op modelmatige waardering en de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten. De rechtbank Midden-Nederland had de beroepen van de belanghebbende ongegrond verklaard, waarna de belanghebbende in hoger beroep ging.

Tijdens de zitting op 23 oktober 2024 zijn de gemachtigde van de belanghebbende en taxateurs van de heffingsambtenaar gehoord. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar erin geslaagd was om aannemelijk te maken dat de vastgestelde WOZ-waarden niet te hoog waren. Het Hof baseerde dit oordeel op de aankoopprijs van de onroerende zaak in 2018, de sloopkosten en de stichtingskosten van de nieuwe woning. Het Hof concludeerde dat de WOZ-waarden in lijn waren met de stijgende woningmarkt en dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondwaarden niet te hoog waren.

Het Hof verwierp ook de argumenten van de belanghebbende over schending van het gelijkheidsbeginsel en de methodiek van de heffingsambtenaar bij de waardering. De hoger beroepen werden ongegrond verklaard, en het Hof bevestigde de uitspraken van de rechtbank. Er werd geen griffierecht of proceskostenvergoeding toegewezen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummers BK-ARN 23/2668 en 23/2669

uitspraakdatum:
19 november 2024

Uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer

op de hoger beroepen van

[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraken van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 21 juli 2023, nummer UTR 22/4512 respectievelijk 28 juli 2023, nummer UTR 23/268, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) ten aanzien van belanghebbende voor het jaar 2021 vastgesteld op € 1.583.000 en voor het jaar 2022 op € 1.633.000. Tegelijk met deze beschikkingen heeft de heffingsambtenaar voor genoemde jaren aanslagen in de onroerendezaakbelasting aan belanghebbende opgelegd.

1.2.

Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen die uitspraken op bezwaar beroepen ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank de beroepen ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 23 oktober 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord: mr. R. van der Weide als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] en [naam2] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende heeft de onroerende zaak, bestaande uit een woning en een perceel van 3.110 m2, in mei 2018 gekocht voor een bedrag van € 895.000. Na de eigendomsoverdracht heeft hij de woning volledig laten slopen en vervolgens een nieuwe woning op het perceel laten bouwen. De stichtingskosten van de (nieuwe) woning beliepen circa € 500.000 exclusief omzetbelasting. De bouw van de woning is in 2020 voltooid.

2.2.

De (nieuwe) woning is vrijstaand, heeft een gebruikersoppervlakte van 197 m2 en beschikt over een carport en een garage.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft op basis van een modelmatige waardering de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2021 vastgesteld op € 1.583.000 en voor het jaar 2022 op € 1.633.000. Daarbij is op basis van de in die periode door de gemeente gehanteerde grondstaffel uitgegaan van een waarde van de grond van € 302.750.

2.4.

Naar aanleiding van onder meer de bezwaren van belanghebbende tegen de onderhavige beschikkingen heeft de heffingsambtenaar de grondstaffel aangepast. In de door de heffingsambtenaar in beroep (en hoger beroep) overgelegde matrices is hij voor beide jaren uitgegaan van een grondwaarde van € 1.002.150 en van een woningwaarde van € 552.050 voor 2021 en van € 602.050 voor 2022. In de matrices zijn de verkoopcijfers en objectkenmerken van vier vergelijkingsobjecten vermeld.

2.5.

Belanghebbende heeft in beroep en hoger beroep matrices overgelegd waarin verschillende vergelijkingsobjecten zijn opgenomen en verschillende rekenkundige exercities. Op basis daarvan komt belanghebbende tot WOZ-waarden van € 1.319.000 voor 2021 en € 1.360.000 voor 2022.

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de WOZ-waarden van de onroerende zaak voor 2021 en 2022 te hoog zijn vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Bij de boordeling van het onderhavige geschil stelt het Hof voorop dat wat betreft het jaar 2021 dient te worden uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2020 en van de toestandsdatum 1 januari 2021, aangezien de bouw van de nieuwe woning in de loop van 2020 is voltooid (artikel 18, leden 2 en 3, Wet WOZ). Voor het jaar 2022 dient te worden uitgegaan van de waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2021.

4.2.

Tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, rust in eerste instantie op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde WOZ-waarden per waardepeildata 1 januari 2020 en 1 januari 2021 niet te hoog zijn.

4.3.

Het Hof acht de heffingsambtenaar daarin geslaagd. In het licht van de omstandigheid dat belanghebbende in 2018 € 895.000 heeft betaald voor de aankoop van de onroerende zaak, vervolgens sloopkosten heeft gemaakt om de bestaande woning volledig te slopen en stichtingskosten van € 500.000 exclusief omzetbelasting voor de bouw van de nieuwe woning, acht het Hof, in aanmerking genomen dat na de aankoop door belanghebbende sprake is geweest – naar van algemene bekendheid is – van een ‘stijgende woningmarkt’, aannemelijk dat de vastgestelde WOZ-waarden voor 2021 naar de waardepeildatum 1 januari 2020 op € 1.583.000 en voor het jaar 2022 naar de waardepeildatum 1 januari 2021 op € 1.633.000 niet te hoog zijn.

4.4.

Hoewel op de door de heffingsambtenaar in zijn matrices gehanteerde vergelijksobjecten op- en aanmerkingen kunnen worden gemaakt, zoals belanghebbende doet, geven de voor die vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen naar het oordeel van het Hof in elk geval een goed beeld van het waardeniveau van woningen als de onderhavige op de waardepeildata en voldoende steun aan de juistheid van de in overweging 4.3 getrokken conclusie.

4.5.

De kern van belanghebbendes klachten ziet op de wijziging door de heffingsambtenaar van de gehanteerde grondwaarden (zie 2.3 en 2.4).

4.6.

In dit verband benadrukt het Hof dat de in geschil zijnde WOZ-waarden de waarden van het object in zijn geheel betreffen. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van het object toegekende waarden slechts een hulpmiddel om de waarde van het object als geheel inzichtelijk te maken (vgl. onder meer Hof Amsterdam 23 mei 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:1397). De omstandigheid dat de heffingsambtenaar in bezwaar en (hoger) beroep een veel hogere grondwaarde hanteert dan waarvan hij is uitgegaan bij de modelmatige vaststelling van de WOZ-waarden bij de primaire beschikkingen, betekent niet dat de onderhavige WOZ-waarden van de onroerende zaak te hoog zijn vastgesteld, aangezien de aan de opstal toegekende waarden zijn verlaagd, zodat per saldo op dezelfde eindwaarden wordt uitgekomen. In het licht van de door belanghebbende in 2018 betaalde koopsom van € 895.000 die, gelet op de sloop van de woning, in wezen louter betrekking heeft op de grond, acht het Hof de door de heffingsambtenaar op de onderhavige waardepeildata – op basis van de nieuwe grondstaffel – gehanteerde grondwaarden van € 1.002.150 niet te hoog. Hierbij verdient nog opmerking dat de heffingsambtenaar die nieuwe grondstaffel ook heeft toegepast bij de in de matrices opgenomen vergelijkingsobjecten.

4.7.

Voor zover belanghebbende in dit kader een beroep doet op schending van het gelijkheidsbeginsel – volgens belanghebbende is voor de in de omgeving van de onroerende zaak gelegen woningen wel de oude ‘lagere’ grondstaffel gehanteerd – , faalt dit beroep. Dat de heffingsambtenaar met de oude grondstaffel een begunstigend beleid heeft gevoerd dan wel het oogmerk heeft gehad bepaalde personen te begunstigen, is niet aannemelijk geworden. Het Hof wijst er in dit verband op dat de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak, net als de waarde van alle in [woonplaats] gelegen objecten, modelmatig is bepaald met gebruikmaking van de oude grondstaffel en dat ter onderbouwing van die waarde in beroep en hoger beroep een nieuwe grondstaffel is gehanteerd, die sindsdien in alle gevallen wordt toegepast. Dat sprake zou zijn van schending van de zogenoemde meerderheidsregel is evenmin aannemelijk geworden. Niet gesteld is door belanghebbende, laat staan door hem aannemelijk gemaakt, dat identieke woningen aan die van belanghebbende lager zijn gewaardeerd.

4.8.

Met betrekking tot de door belanghebbende overgelegde matrices merkt het Hof ten slotte nog op dat, anders dan waarvan belanghebbende lijkt uit te gaan, het bij de vaststelling van de WOZ-waarde gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum. Het gaat daarbij om een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere objecten. Een dergelijke taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend, zoals belanghebbende in zijn matrices doet (vgl. onder meer Hof Amsterdam 23 mei 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:1397).

Slotsom Op grond van het vorenstaande zijn de hoger beroepen ongegrond. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, doet aan deze conclusie niet af.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraken van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op
19 november 2024 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De raadsheer,

(S. Darwinkel) (R. den Ouden)

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.