ECLI:NL:GHAMS:2023:1397

• Datum uitspraak: 23 mei 2023
• Publicatiedatum: 20 juni 2023
• Zaaknummer: 22/00639
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: N. Djebali
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep ongegrond op WOZ-waarde woning 2017 bevestigd rechtbankuitspraak

De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde van een vrijstaande woning voor het jaar 2017 vast op €329.000, wat belanghebbende betwistte. Na bezwaar en een uitspraak van de rechtbank die de waarde handhaafde, stelde belanghebbende hoger beroep in. Het Hof behandelde het beroep gezamenlijk met WOZ-zaken over 2019 en 2020.

Tijdens de procedure weigerde belanghebbende aanvankelijk medewerking aan inpandige opname van de woning, wat door de heffingsambtenaar werd gezien als een omkering van de bewijslast. Na een inpandige opname en aanvullende informatie bleef de heffingsambtenaar bij de vastgestelde waarde. Het Hof concludeerde dat de gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar waren en dat rekening was gehouden met verschillen in staat en onderhoud.

Belanghebbende voerde onder meer aan dat de waarde niet in verhouding stond tot andere jaren en dat er sprake was van schade door aardbevingen, maar deze gronden werden verworpen. Het Hof verwijst naar eerdere uitspraken, waaronder een arrest van de Hoge Raad, en bevestigt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

Uitkomst: Het hoger beroep tegen de WOZ-waarde 2017 van de woning wordt ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 22/00639

23 mei 2023

uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

gemachtigde: mr. S. Hartog (Van Diepen Van der Kroef Advocaten)

tegen de uitspraak van 3 augustus 2022 in de zaak met kenmerk HAA 21/1971 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 329.000. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelasting bekendgemaakt.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar, verzonden op 1 februari 2020, de waarde van de woning gehandhaafd en het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

In haar uitspraak van 3 augustus 2022 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 25 augustus 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Van de zijde van belanghebbende is per e-mail op 10 februari 2023 een aanvullend beroepschrift en pleitnota ontvangen. Het stuk is in afschrift aan de wederpartij verstrekt.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 februari 2023. Deze zaak is gezamenlijk behandeld met de zaken van belanghebbende inzake de waarde van de woning voor de jaren 2019 en 2020 (kenmerken 21/01633 en 22/00640). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. Het Hof heeft aan het einde van die zitting het onderzoek voor onbepaalde tijd aangehouden opdat de woning op 6 maart 2023 inpandig kan worden opgenomen en partijen mogelijk tot een compromis komen.

1.7.

De heffingsambtenaar heeft bij brief van 9 maart 2023 het Hof geïnformeerd dat partijen geen compromis hebben bereikt en de bevindingen van de inpandige opname toegestuurd.

1.8.

Belanghebbende heeft hierop bij brief van 7 april 2023 gereageerd.

1.9.

Het Hof heeft bij brief van 14 april 2023 aangegeven dat hij zich voldoende voorgelicht acht, geen nadere vragen heeft en voornemens is om het onderzoek te sluiten indien partijen niet reageren binnen twee weken. Partijen hebben niet gereageerd. Hierop heeft het Hof het onderzoek ter zitting gesloten.

2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“
Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning. De inhoud van de woning is ca. 244 m³ en de oppervlakte van het perceel is 645 m². De woning is voorzien van een berging en een dakkapel.

2. Verweerder heeft eiser voor eerdere belastingjaren verzocht de woning inpandig te mogen opnemen. Eiser heeft daarin niet toegestemd. Vervolgens heeft verweerder met dagtekening
5 december 2016 (verzenddatum 6 december 2016) voor het belastingjaar 2016 een informatiebeschikking genomen in welk verband eiser wordt verzocht contact op te nemen met verweerder voor het maken van een afspraak om de woning te taxeren, en waarin verder wordt medegedeeld dat wanneer eiser niet aan dit verzoek voldoet dit de omkering en verzwaring van de bewijslast tot gevolg heeft omdat eiser alsdan niet heeft voldaan aan zijn verplichting van artikel 52a van de Awr. Eiser heeft daarop gereageerd bij brief van 13 januari 2017 waarin eiser zich op het standpunt heeft gesteld dat een inpandige opname een inbreuk op zijn privacy is. Op 19 januari 2017 heeft de heer [A] , WOZ-taxateur van de gemeente [Z] , telefonisch contact gehad met eiser. Deze heeft wederom gemeld niet aan een inpandige opname te willen meewerken.
Bij brieven van 22 juni 2017, 21 september en 30 november 2017 heeft verweerder in verband met de waardevaststelling voor het thans voorliggend belastingjaar, wederom verzocht de woning inpandig te mogen opnemen. Eiser heeft hierop gesteld dat hij niet weigerachtig is om mee te werken aan een inpandige opname maar dat sprake is van een gebrek aan vertrouwen in het taxatiebureau van verweerder.”

2.2.

Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. In aanvulling hierop voegt het Hof nog de volgende feiten toe.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft tijdens de procedure in eerste aanleg een matrix overgelegd. In deze matrix is de waarde van de woning op 1 januari 2016 bepaald op € 329.000.

Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen [A-straat] 10, [A-straat] 12 en [A-straat] 3, alle gelegen te [Z] .

2.4.

In de brief van de heffingsambtenaar van 9 maart 2023 is het volgende voor de jaren 2017, 2019 en 2020 opgenomen:

“In de nieuwe matrices is uitgegaan van de juiste objectkenmerken (m3 woning/dakkapellen/m2 schuur) en bij het bepalen van de waarde is uitgegaan van een bruto inhoud van 244 m3 en drie dakkapellen. De waarden van de dakkappelen zijn aangepast, twee kleine dakkappelen van € 1.000,- en één grotere dakkapel van € 2.000,-. Met de staat van onderhavige woning, zoals scheuren, vervangen rieten dak, schilderwerk en de voorzieningen is voldoende rekening gehouden, namelijk ongeveer € 100.000,-. (…) De totale WOZ-waarden van onderhavige woning wijzigen niet voor de belastingjaren 2017, 2019 en 2020.”

2.5.

Het Hof heeft in haar uitspraak van 20 juli 2021 geoordeeld dat de heffingsambtenaar de waarde voor de woning voor het belastingjaar 2018 niet te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep in cassatie ingesteld. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 8 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:550) het beroep in cassatie ongegrond verklaard.

3. Geschil in hoger beroep

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van

€ 238.750, de heffingsambtenaar bepleit ook in hoger beroep een waarde van € 329.000.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft – voor zover van belang – het volgende overwogen en beslist:

“
Beoordeling van het geschil

7. Verweerder heeft verzocht het nader stuk van eiser buiten beschouwing te laten omdat dit handgeschreven is en te veel pagina’s zou tellen en daarmee in strijd komt met een goede procesorde. De rechtbank wijst dit verzoek van verweerder af. Het stuk is meer dan 10 dagen voor de zitting ingediend en bevat 24 pagina’s met bijlagen, deels met herhalingen van hetgeen reeds eerder is ingebracht. Verweerder heeft voldoende tijd en gelegenheid gehad om kennis te nemen van dit stuk en om hierop te kunnen reageren.

8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

9. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, kwaliteit, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen.

10. Aan de woning is, op het vergelijkingsobject [A-straat] 3 na, de laagste prijs per kubieke meter toegekend. Dat aan laatstgenoemd object een nog lagere prijs per kubieke meter is toegekend is gelegen in de omstandigheid dat dit object meer inhoud heeft en in een mindere staat verkeert dan de woning. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder daarmee ook in voldoende mate rekening heeft gehouden met de slechte kwaliteit van het dak. Het lag op de weg van eiser om nader te onderbouwen dat dit niet zo is, maar de rechtbank acht eiser hierin niet geslaagd met het enkele overleggen van een offerte hiervoor waaraan tot op heden blijkens de verklaring van eiser ter zitting geen uitvoering is gegeven. Daarbij neemt de rechtbank eisers (uiteindelijke) weigering medewerking te verlenen aan een inpandige opname van de woning mede in aanmerking.

11. Ten aanzien van de door eiser gestelde schade als gevolg van aardbevingen die zich eind 2013 hebben voorgedaan in de gemeente [Z] overweegt de rechtbank als volgt. Eiser heeft foto’s overgelegd waarop scheuren in binnen- en buitenmuren en plafonds zijn te zien. Met hetgeen eiser heeft overgelegd is naar het oordeel van de rechtbank niet vast komen te staan dat de op de foto’s zichtbare schade aan de woning zodanig is dat dit zou moeten leiden tot een lagere waarde van de woning dan door verweerder vastgesteld.

12. Eiser heeft gewezen op een offerte gedateerd 29 november 2012 van aannemersbedrijf [B] . De in de offerte genoemde werkzaamheden zien (grotendeels) op verbeteringen, dat wil zeggen wijzigingen die de woning in een betere staat brengen dan waarin de woning en de vergelijkingsobjecten ten tijde van verkoop verkeerden. In deze offerte ziet de rechtbank dan ook geen aanleiding tot een neerwaartse bijstelling van de waarde, nog daargelaten dat blijkens mededeling van eiser ter zitting vrijwel 10 jaar na het aanvragen van de offerte geen uitvoering aan deze werkzaamheden gegeven is.

13. Eiser heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor een of meer andere tijdvakken aan de woning dan wel aan andere door eiser nader genoemde woningen is toegekend. Deze beroepsgrond faalt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 8 hierboven weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee of meer, al dan niet opeenvolgende, tijdvakken vastgestelde waarden, dan wel een vergelijking daarvan met WOZ-waarden van andere woningen, komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe.

14. Eiser heeft met betrekking tot de woningen [A-straat] nrs. 4 en 6 een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. De rechtbank overweegt het volgende.
Eiser heeft over het object [A-straat] 4 gesteld dat (anders dan de woning) een extra grote dakkapel is geplaatst, dit object inpandige verbouwingen heeft ondergaan en is voorzien van een nieuw rieten dak. Over het object [A-straat] 6 heeft eiser onder meer gesteld dat een aanbouw is geplaatst en dat een nieuw rieten dak is aangebracht.
Gelet hierop is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van identieke of nagenoeg identieke woningen zodat eiser op grond van jurisprudentie van de Hoge Raad geen beroep kan doen op toepassing van het gelijkheidsbeginsel. Deze beroepsgrond faalt derhalve.

15. Ten aanzien van eisers verzoek om de gegevens te verstrekken van de door hem genoemde woningen, overweegt de rechtbank ten slotte het volgende.

16. In artikel 40, lid 2, Wet WOZ is bepaald dat de heffingsambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift verstrekt van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Anders dan eiser betoogt is de verweerder dus niet gehouden om hem van alle gebruikte vergelijkingspanden en van alle door belanghebbende voorgestane vergelijkingspanden de matrix gegevens te verstrekken. De rechtbank ziet geen aanleiding om tegemoet te komen aan het verzoek van belanghebbende om verweerder op de voet van artikel 8:45 Awb te gelasten alsnog de genoemde stukken over te leggen. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat met ingang van 1 oktober 2016 de WOZ-waarde van woningen voor een ieder openbaar toegankelijk is, maar dat dit niet geldt voor gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde.

17. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

18. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

Proceskosten

19. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5. Beoordeling van het geschil

5.1.

Het Hof stelt voorop dat (i) de in geschil zijnde WOZ-waarde de waarde van het object in zijn geheel, opstal en grond tezamen, betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van het object toegekende waarden slechts een hulpmiddel om de waarde van het object als geheel inzichtelijk te maken, en (ii) bij de vaststelling van de waarde gaat het – bij gebreke van een verkoopprijs van het object op of rond de peildatum – om een taxatie van de waarde op de peildatum. Een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere objecten. Een dergelijke taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend.

5.2.

Het Hof is voorts van oordeel dat de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. Het Hof neemt die gronden en beslissing over. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de aan het object in zijn geheel toegekende WOZ-waarde niet te hoog is. De door belanghebbende aangevoerde grieven leiden niet tot een ander oordeel. Het Hof verwijst naar zijn uitspraak van 20 juli 2021, welke door de Hoge Raad op grond van artikel 81, lid 1, Wet RO is bevestigd (zie 2.5). Het Hof overweegt in het bijzonder als volgt.

5.3.

Het Hof is van oordeel dat de referentieobjecten die door de heffingsambtenaar worden gebruikt voor de waardebepaling voldoende vergelijkbaar zijn en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Na de inpandige opname heeft de heffingsambtenaar een nieuwe matrix overgelegd. Uit deze nieuwe matrix volgt dat de heffingsambtenaar de ligging van de woning heeft aangemerkt als ‘gemiddeld’, de kwaliteit als ‘eenvoudig’ en het onderhoud als ‘matig’. De gemiddelde prijs per m3 van de referentieobjecten bedraagt € 808. De prijs per m3 van de woning bedraagt slechts € 620.

De heffingsambtenaar heeft derhalve voldoende rekening gehouden met de onderhoudsstaat van de woning. Ook zijn in de nieuwe matrix de gegevens van de woning juist weergegeven door de heffingsambtenaar.

5.4.

Belanghebbende wijst naar de schikking over de waarde van de woning per
1 januari 1999 die partijen zijn overeengekomen. Belanghebbende was door deze schikking in de veronderstelling dat er geen geschil zou zijn over de waarde van de woning. Het Hof volgt dit standpunt van belanghebbende niet. De waarde wordt volgens artikel 18, lid 1 en 2, van de Wet WOZ ieder jaar bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft. Ook overigens zijn er geen feiten en omstandigheden gesteld en aannemelijk geworden op grond waarvan geoordeeld kan worden dat belanghebbende terecht aan de schikking over 1999 dit vertrouwen heeft ontleend. Hierbij merkt het Hof nog op dat het gaat om een schikking die is ontstaan achttien jaren voor de onderhavige WOZ-beschikking over 2017.

5.5.

Al hetgeen belanghebbende in hoger beroep overigens nog heeft aangevoerd leidt het Hof eveneens niet tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

Slotsom

5.6.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en de uitspraak van de rechtbank bevestigd dient te worden.

6. Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. N. Djebali, lid van de enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 23 mei 2023 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.