Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 23/1190
uitspraakdatum:
17 december 2024
17 december 2024
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 15 maart 2023, nummer ZWO 22/1123, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan
de gemeente Steenwijkerland(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
de gemeente Steenwijkerland(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 7 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 385.000. Tegelijk met deze beschikking is voor het jaar 2022 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte opgelegd.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft op 2 en 7 november 2024 nadere stukken ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 november 2024. Daarbij is belanghebbende verschenen en gehoord. De heffingsambtenaar heeft het Hof voorafgaand aan de zitting schriftelijk laten weten niet ter zitting te verschijnen en voor zijn inhoudelijke standpunten volstaan met een verwijzing naar zijn verweerschrift. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat bij deze uitspraak is gevoegd.
2.Vaststaande feiten
2.1.
De onroerende zaak betreft een in 2001 gebouwde bedrijfswoning (467 m3), met daaraan vast een kantoorruimte (15 m2) en een loods (in totaal ongeveer 600 m2) op een bedrijventerrein (enkelbestemming). Het perceel waarop de onroerende zaak is gelegen heeft een oppervlakte van in totaal 2.480 m2 .
2.2.
De loods bestaat uit een voorgedeelte (300 m2) en een achtergedeelte (296 m2). Het voor – en achtergedeelte van de loods zijn fysiek van elkaar gescheiden door middel van een scheidingswand en beschikken beide over een grote overheaddeur. Het achtergedeelte van de loods heeft een eigen ingang aan de [adres2] 8. Ook het perceel is fysiek gescheiden in een deel dat hoort bij de bedrijfswoning, de kantoorruimte en het voorgedeelte van de loods en een deel dat hoort bij het achtergedeelte van de loods.
2.3.
Per 1 oktober 2020 wordt het achtergedeelte van de loods ( [adres2] 8), met het daaraan toegerekende gedeelte van het perceel, verhuurd aan een derde die daar een bedrijf uitoefent (chaletbouw). In verband met die verhuur heeft belanghebbende de tussendeur in de scheidingswand tussen het voor- en achtergedeelte van de loods dicht gemaakt. Ook is het achtergedeelte voorzien van een eigen sanitaire voorziening (wc). Het achtergedeelte van de loods is via het voorgedeelte van de loods met tussenmeters aangesloten op water en elektriciteit. De overeengekomen huurprijs bedraagt € 995 per maand, oftewel € 11.940 per jaar.
2.4.
Per 1 maart 2021 wordt de bedrijfswoning met kantoorruimte en het voorgedeelte van de loods verhuurd aan een derde. De overeengekomen huurprijs bedraagt € 1.745 per maand, oftewel € 20.940 per jaar. Op de waardepeildatum (1 januari 2021) was nog sprake van leegstand.
3.Geschil
3.1.
In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en concludeert tot een waarde van € 288.000.
3.3.
De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
Vooraf: objectafbakening niet ter discussie
4.1.
In artikel 16 van Pro de Wet WOZ is geregeld wat voor de toepassing van die wet als één onroerende zaak moet worden aangemerkt (de zogenoemde objectafbakening). Hoewel de onder de feiten weergegeven kenmerken van de onroerende zaak twijfels oproepen over de juistheid van de afbakening als één onroerende zaak, heeft belanghebbende ter zitting te kennen geven dat - mede uit pragmatische overwegingen - de objectafbakening voor het onderhavige jaar niet in geschil is en dat hij, in navolging van de heffingsambtenaar, uitgaat van één onroerende zaak waaraan ook één waarde moet worden toegekend.
De waarde van de onroerende zaak
4.2.
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
4.3.
Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
4.4.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 385.000 wijst de heffingsambtenaar op het in de beroepsprocedure voor de Rechtbank ingebrachte taxatierapport van taxateur [naam1] van 17 augustus 2022, waarin de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum is bepaald op € 425.000. Die waarde is in Bijlage 1 van het taxatierapport als volgt opgebouwd (samengevat):
Onderdelen
Inh (m3)
Opp (m2)
Waarde
K
O
U
D
V
L
PPE-woning
Woning
467
€ 133.878
3
3
3
3
2
C
€ 286,68
Grond bij woning
300
€ 42.500
3
3
3
3
3
Loods (voorgedeelte)
300
€ 105.072
3
3
3
3
3
Loods (achtergdeelte)
296
€ 103.664
3
3
3
3
3
Kantoor
15
€ 7.876
3
3
3
3
3
Extra grond (overgrond)
652
€ 32.600
3
3
3
3
3
Getaxeerde waarde
€ 425.000
4.4.1.
De waarde van de loodsen heeft de taxateur via de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) bepaald. Voor de huurwaarde is de rond de waardepeildatum gerealiseerde eigen huurprijs voor het achtergedeelte van de loods (€ 11.940 per jaar; zie 2.3) tot uitgangspunt genomen. Hieruit is een huurwaarde van € 39,80/m2 herleid. Op basis hiervan zijn de huurwaarden van de beide loodsen bepaald (voorgedeelte € 11.940 per jaar, achtergedeelte € 11.780 per jaar). Die huurwaarden zijn vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor 8,8 om te komen tot de waarden die hierboven per loods zijn genoemd.
4.4.2.
De waarde van de woning heeft de taxateur volgens de vergelijkingsmethode bepaald. Daarbij is de onroerende zaak vergeleken met verkooptransacties van een drietal bedrijfswoningen, waarvan twee in [plaats1] ( [adres3] 15 en [adres4] 4) en één in [plaats2] ( [adres5] 9) zijn gelegen:
[adres3] 15
€ 364.000
27-05-2019
Inh (m3)
Opp (m2)
Waarde
K
O
U
D
V
L
PPE-woning
Woning (1999)
616
214
€ 188.879
3
3
3
3
3
C
€ 285,88
Opslag / magazijn (1999)
480
€ 135.502
3
3
3
3
3
Berging / schuur niet verfijnen (2001)
12
€ 3.900
3
3
3
3
3
Opslag / magazijn (2007)
110
€ 35.719
3
3
3
3
3
[adres4] 4
€ 350.000
03-12-2020
Inh (m3)
Opp (m2)
Waarde
K
O
U
D
V
L
PPE-woning
Opslag / magazijn (1996)
240
€ 71.975
3
3
3
3
3
C
€ 299,96
Kantoor (1996)
50
€ 22.492
3
3
3
3
3
Kantoor (1996)
32
€ 14.388
3
3
3
3
3
Grond bij eengezinswoning
257
€ 37.125
3
3
3
3
3
Woning (1996)
618
216
€ 184.950
3
3
3
3
4
Steiger
9
€ 15.070
3
3
3
3
3
[adres5] 9
€ 360.000
03-12-2019
Inh (m3)
Opp (m2)
Waarde
K
O
U
D
V
L
PPE-woning
Woning (1995)
115
€ 183.848
3
3
3
3
3
3
€ 1.278,94
Aanbouw woning zadeldak (1995)
105
29
€ 46.361
3
3
3
3
3
Berging/schuur vrijstaand zadeldak (1995)
171
€ 41.531
3
3
3
3
3
Grond bij eengezinswoning
1.714
€ 84.760
3
3
3
3
3
Dakkapel
3
3
€ 3.500
3
3
3
3
3
Naar het Hof begrijpt, staat ‘PPE-woning’ voor de uit de transactiecijfers herleide prijs per eenheid voor de woning na correctie vanwege verschillen in KOUDVL-factoren. Voor [adres3] 15 en [adres4] 4 wordt uitgegaan van een prijs per m3, terwijl voor [adres5] 9 wordt uitgegaan van een prijs per m2.
4.4.3.
De grond bij de woning van de onroerende zaak is gewaardeerd op € 141,67 per m2 (€ 42.500 / 300). Het betreft de ondergrond van de woning en de grond die dienstbaar is aan de woning, zoals de voortuin en de zijtuin/oprit.
4.4.4.
De waardebepaling van de extra grond (overgrond) is in het verweerschrift in eerste aanleg als volgt onderbouwd. De totale oppervlakte bedraagt 2.480 m2. Hiervan hoort 300 m2 bij de woning, zodat resteert 2.180 m2. Volgens de heffingsambtenaar is hiervan 1.528 m2 verdisconteerd in de huurwaarde, te weten 2,5 keer de totale oppervlakte van de beide loodsen en het kantoor (344 m2). Het verschil van 652 m2 (2.180 m2 - 1.528 m2) is als extra grond (overgrond) in de waardering betrokken tegen € 50 per m2.
4.5.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het overweegt daartoe als volgt.
4.5.1.
Aan de woning, de daarbij behorende grond, het kantoor en het voorgedeelte van de loods is in het taxatierapport een waarde toegekend van in totaal € 289.326 (€ 133.878 + € 42.500 + € 7.876 + € 105.072). Per 1 maart 2021 worden die vier gedeelten als één geheel verhuurd aan een derde voor € 20.940 per jaar. Aangezien de beide loodsen nagenoeg even groot zijn, is die derde kennelijk bereid geweest om vanwege de aanwezigheid van een woning, de daarbij behorende grond en het kantoor € 9.000 per jaar meer huur te betalen (€ 20.940 - € 11.940). Dit komt per saldo neer op een huur van € 750 per maand voor de woning met (klein) kantoor. Gelet hierop acht het Hof aannemelijk dat de aanwezigheid van de woning met kantoor voor een huurder een meerwaarde vertegenwoordigt. De heffingsambtenaar heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat die meerwaarde € 184.254 (€ 133.878 + € 42.500 + € 7.876) bedraagt.
4.5.2.
De waarde van de woning (€ 133.838) is door middel van vergelijking herleid uit verkoopcijfers van een drietal bedrijfswoningen (zie 4.4.2). [adres5] 9 acht het Hof echter niet geschikt. Anders dan [adres3] 15 en [adres4] 4, is [adres5] 9 in het taxatierapport zelf niet als onderbouwende verkoop genoemd en als zodanig omschreven. Zonder toelichting wordt dit object in bijlage 1 bij het taxatierapport als derde vergelijkingsobject opgevoerd. Uit de beschrijving van de onderdelen en de genoemde objectkenmerken kan het Hof niet opmaken dat dit object vergelijkbaar is met de onroerende zaak van belanghebbende. Het lijkt te gaan om een woning met een (klein) bedrijfsgebouw, terwijl het bij de onroerende zaak van belanghebbende, [adres3] 15 en [adres4] 4 juist gaat om ‘Opslag/distributie met woongedeelte’, ofwel loodsen met een (kleiner) woongedeelte. Bovendien is [adres5] 9 in [plaats2] gelegen, op ongeveer tien kilometer afstand van [plaats1] . Het Hof heeft zich daarom alleen gericht op [adres3] 15 en [adres4] 4.
4.5.3.
Bij [adres3] 15 en [adres4] 4 is de taxateur bij een gelijke kapitalisatiefactor (8,8) uitgegaan van aanmerkelijk lagere huurwaarden per m2 voor het onderdeel ‘opslag/magazijn’ (loods), te weten € 32,98/m2 voor [adres3] 15 ((€ 135.502 + € 35.719) / 8,8 = € 19.456,93 gedeeld door 590 m2) en € 34,08 voor [adres4] 4 (€ 71.975/8,8 = € 8.178,98 gedeeld door 240 m2). De taxateur heeft niet onderbouwd hoe hij tot die lagere huurwaarden is gekomen. In zijn verweerschrift in eerste aanleg lijkt de heffingsambtenaar te erkennen dat deze huurwaarden eigenlijk te laag zijn in vergelijking met het eigen huurcijfer voor het achtergedeelte van € 39,80/m2. Wanneer bij [adres3] 15 en [adres4] 4 van hogere huurwaarden per m2 wordt uitgegaan voor ‘opslag/magazijn’ wordt de aan die onderdelen toe te rekenen waarden navenant hoger, zodat er van de gerealiseerde koopsommen minder overblijft om toe te rekenen aan de woning.
4.5.4.
Verder valt op dat bij [adres3] 15, anders dan bij de onroerende zaak van belanghebbende en [adres4] 4, geen waarde is toegekend aan het onderdeel grond bij (eengezins)woning. Dit is verder niet toegelicht. Wanneer ook bij [adres3] 15 een waarde aan de ‘grond bij woning’ wordt toegekend, blijft er van de koopsom wederom minder over om toe te rekenen aan de woning zelf. Gelet op de waarde van ongeveer € 142/m2 die de taxateur hiervoor in aanmerking neemt (zie 4.4.3) en de oppervlakte van alleen al de ondergrond van de woning, gaat dit om een substantieel bedrag. Overigens is de grondwaarde van ongeveer € 142/m2 in het taxatierapport niet onderbouwd.
4.5.5.
Bovendien merkt het Hof op dat de omschrijving van [adres3] 15 en [adres4] 4 in het taxatierapport niet aansluit bij de KOUDV-scores in de bijlage. Volgens de omschrijving van Weerveld 15 is het ‘object in matige staat verkocht, met asbest dak’, terwijl dit object wat KOUDV-factoren betreft geheel als gemiddeld is gekwalificeerd (‘3’) en met de aanwezigheid van asbest in de uitsplitsing in onderdelen verder geen, althans niet op inzichtelijke wijze rekening is gehouden. Volgens de omschrijving van [adres4] 4 in het taxatierapport is de ‘woning in zeer gedateerde staat verkocht’, terwijl de voorzieningen (‘V’) juist als goed (‘4’) zijn gekwalificeerd in de bijlage. Voor deze verschillen is geen verklaring gegeven, zodat het Hof - bij gebrek aan onderliggende stukken, zoals verkoopdocumentatie van deze objecten - niet kan vaststellen in welke staat deze objecten zijn verkocht.
4.5.6.
Verder heeft de heffingsambtenaar, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk gemaakt dat in dit specifieke geval aanleiding bestaat voor het in de waardering betrekken van 652 m2 aan extra grond (overgrond), laat staan dat hieraan een waarde van € 50/m2 moet worden toegekend. Voor dat laatste bedrag is geen onderbouwing gegeven.
4.5.7.
Gelet op al het voorgaande biedt het taxatierapport onvoldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.
4.6.
Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende de door hem verdedigde waarde van € 288.000 evenmin aannemelijk gemaakt. Belanghebbende is tot die waarde gekomen door de rond de waardepeildatum gerealiseerde huurprijzen (€ 20.940 + € 11.940 = € 32.880) te vermenigvuldigen met kapitalisatiefactor 8,8. Daarmee wordt aan de woning, de daarbij behorende grond en het kantoor een waarde toegekend van € 79.200 (€ 9000 maal 8,8). Mede in het licht van de op zichzelf goed vergelijkbare verkooptransacties [adres3] 15 en [adres4] 4, acht het Hof aannemelijk dat daaraan een hogere waarde toekomt.
4.7.
Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen verdedigde waarden aannemelijk te maken, bepaalt het Hof de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2021 in goede justitie op € 335.000.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op zijn reis en verblijfkosten voor het bijwonen van de zittingen van de Rechtbank en het Hof, begroot op € 80. De heffingsambtenaar zal hierin worden veroordeeld.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
– vermindert de waarde tot € 335.000,
– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 80,
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 50 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
17 december 2024.
17 december 2024.
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
De voorzitter,
(V.F.R. Woeltjes)
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.