Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.335.675/01
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 10510000
arrest van 25 februari 2025
in de zaak van
[appellant],
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep heeft ingesteld,
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde,
hierna:
[appellant],
[appellant],
advocaat: mr. E.T. van Dalen uit Groningen,
tegen
Stichting Nijestee,
die is gevestigd in Groningen,
en bij de kantonrechter optrad als eiseres,
hierna:
Stichting Nijestee,
Stichting Nijestee,
advocaat: mr. C.E. van der Wijk uit Groningen.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
Naar aanleiding van het arrest van 16 juli 2024 heeft op 26 november 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1
[appellant] huurde sinds 1994 van Nijestee een appartement in Groningen. Als gevolg van structurele bovenmatige overlast heeft de kantonrechter op vordering van Nijestee de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en [appellant] veroordeeld tot ontruiming van de woning. [appellant] heeft tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld. De woning is inmiddels door [appellant] ontruimd en door Nijestee verhuurd aan een derde. [appellant] vordert vernietiging van het vonnis en veroordeling van Nijestee tot het aanbieden van een vergelijkbare woning in Groningen.
2.2
Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. De door [appellant] (en zijn partner) veroorzaakte overlast staat ook in hoger beroep voldoende vast. De overlast is bovenmatig en structureel geweest en wordt dan ook gekwalificeerd als een tekortkoming in de nakoming van de huurverplichtingen. Dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet kan rechtvaardigen, is niet gebleken. Dat betekent dat de huurovereenkomst op juiste gronden is ontbonden.
3.De relevante feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende relevante feiten:
3.1
[appellant] huurt sinds 14 november 1994 van Nijestee een appartement in een portiekflat aan het [adres] 81 in Groningen. [appellant] woonde eerst alleen, maar later is zijn partner, de heer [naam1] , bij hem ingetrokken.
3.2
Naar aanleiding van diverse overlastmeldingen door omwonenden over [appellant] (en [naam1] ) en meldingen van [appellant] over verschillende medebewoners van de portiek heeft op 27 juni 2018 een gesprek plaatsgevonden tussen Nijestee en [appellant] . Tijdens dit gesprek is met [appellant] afgesproken dat hij geen meldingen meer indient namens fictieve buurtbewoners. Ook is afgesproken dat Nijestee een zorgmelding doet bij het Wij-team.
3.3
Naar aanleiding van een incident en diverse overlastmeldingen van medebewoners van de portiek heeft Nijestee [appellant] bij brief van 22 april 2020 een waarschuwing gegeven. Daarbij heeft Nijestee [appellant] verzocht mee te werken aan buurtbemiddeling. In de zomer van 2020 is het buurtbemiddelingstraject in gang gezet.
3.4
Op 9 en 10 mei 2022 heeft Nijestee een overlastmelding ontvangen van de familie [naam2] , de bewoners van [adres] 79 en de onderburen van [appellant] . Daarin is aangegeven dat [appellant] lawaai maakt, harde muziek luistert, stampt, schreeuwt, beledigt en bedreigt.
3.5
Op 10 mei 2022 heeft Nijestee een overlastmelding van mevrouw [naam3] , de huidige bewoner van nummer 78 ontvangen. Daarin heeft [naam3] aangegeven dat [appellant] regelmatig een beschonken indruk maakt, geluidsoverlast veroorzaakt door (dronken) op zijn balkon te zingen, stampend door het huis te lopen en spullen op de grond te gooien. [naam3] heeft ook aangegeven dat [appellant] pestgedrag vertoont tegen [naam2] .
3.6
Nijestee heeft op 10 mei 2022 ook een overlastmelding ontvangen van de familie [naam4] , de bewoners van nummer 77. [naam4] heeft eveneens melding gemaakt van geluidsoverlast door [appellant] , bestaande uit hard bonken, het draaien van harde muziek en hard praten. [naam4] heeft daarbij aangegeven dat [appellant] regelmatig dronken is en dreigende taal uitslaat richting [naam2] .
3.7
Op 16 mei 2022 heeft Nijestee een overlastmelding over [appellant] ontvangen van
de bewoner van nummer 80, [naam5] . De overlastmelding heeft betrekking op het draaien van harde muziek, hard praten, stampen op het balkon, dreigen richting [naam2] en alcoholmisbruik. Ook [naam3] heeft op deze datum melding gedaan bij Nijestee van geluidsoverlast door [appellant] .
3.8
Op 17, 18 en 19 mei 2022 heeft [appellant] richting Nijestee aangegeven dat hij overlast ervaart van [naam2] , in de vorm van onder meer stampen, schelden en het hard dichtslaan van deuren. Nijestee heeft op 18 en 19 mei 2022 ook nieuwe overlastmeldingen over [appellant] ontvangen van [naam3] en [naam2] . De meldingen zien op geluidsoverlast en (dreigende) uitspraken van [appellant] .
3.9
Als gevolg van de diverse overlastmeldingen heeft Nijestee [appellant] uitgenodigd voor een gesprek op 1 juni 2022 op het kantoor van Nijestee. Hier is mr. Van Dalen als gemachtigde van [appellant] verschenen.
3.1
Nijestee heeft vervolgens op 20 en 21 oktober 2022 een overlastmelding ontvangen van [naam2] . [naam2] heeft bij Nijestee gemeld dat zij nog ieder weekend geluidsoverlast ervaart van [appellant] (slaan met stokken, schreeuwen, harde muziek draaien, stampen tot laat in de nacht).
3.11
Op 23 oktober 2022 heeft [naam3] bij Nijestee gemeld dat [naam1] in de avond bij haar deur stond te schreeuwen. Ook heeft [naam3] gemeld dat [appellant] en [naam1] haar regelmatig uitdagen. Op 26 oktober 2022 heeft [naam3] opnieuw een overlastmelding over Appeldorn bij Nijestee ingediend.
3.12
Nijestee heeft op 30 oktober 2022 een overlastmelding van de zoon van [naam2] ontvangen. Daarin is aangegeven dat de familie de laatste weken veel overlast van [appellant] ervaart. Het gaat om geluidsoverlast tot diep in de nacht, bedreigingen en scheldpartijen.
3.13
In de periode van 2 november 2022 tot en met 12 november 2022 is in opdracht van Nijestee een geluidsmeting uitgevoerd in de woning van [naam2] . De bevindingen van die geluidsmeting zijn neergelegd in het rapport van 23 november 2022. Het rapport kent, voor zover relevant, de volgende inhoud:
“- Het ‘bonken, knallen en stampen’ is erg goed hoorbaar op de bandopnamen en herkenbaar in de lagere frequenties, t.w. 16, 20, 31,5 Hz-tertsband;
- Het bonken en stampen vindt niet alleen overdag plaats, maar ook in de nachtelijke periode. Geluiden van praten, schreeuwen, muziek, zingen en gillen is op de bandopnamen ook goed hoorbaar. Op dergelijke momenten wordt het geluidsniveau in het appartement nr. 79 grotendeels bepaald door de bovenburen op nr. 81;
- Ook deze geluiden vinden in de dag-, avond en nachtperiode plaats (…) Bij dergelijke verschillen met name in de nacht waar het achtergrondgeluid erg laag is, zorgt dit voor ernstige hinder;
- De aangegeven geluiden zijn over de gehele meetcyclus aanwezig hoorbaar en gemeten, met enkele uitschieters (bv op 3 november v.a. 18:50 uur en in de nacht van 12 november 2022).
(…)
Bespreking
Op basis van de geluidsmetingen en bandopname in het appartement [adres] 79, kan worden geconcludeerd dat tijdens de hoorbare (hinderlijke) geluiden, een onwenselijke situatie heerst. In de dag-, avond-, en nachtperiode worden behoorlijk hoge geluidsniveaus geregistreerd, afkomstig vanuit het bovengelegen appartement nr. 81. Niet alleen het ontstane geluidsniveau, maar ook de hoorbare schreeuwen, muziekgeluiden en meezingen zijn bovenmatig.”
3.14
Op donderdagavond 3 november 2022 heeft [naam2] de politie gebeld in verband met geluidsoverlast afkomstig uit de woning van [appellant] . De politie is ter plaatse geweest en heeft het volgende geconstateerd:
“(…) In de woning hoorden wij inderdaad hard gezang en hollandse muziek.(…)
Toen de bewoner [appellant] opendeed hoorden wij dat [appellant] al met dubbele tong sprak. Rapp [naam6] vroeg aan de bewoner of hij de deurbel niet had gehoord. Hierop antwoordde de bewoner dat hij inderdaad de deurbel niet had gehoord. Rapp [naam6] maakte toen de opmerking of dit misschien door de muziek kwam. Ik, rapp [naam6] , hoorde toen van de bewoner [appellant] dat hij inderdaad een muziekje aan het luisteren was. In de woning lag een andere man op de bank met alleen een onderbroek aan. Op de vraag wie deze man was gaf hij aan dat hij [naam1] was. Deze [naam1] stond niet ingeschreven op het [adres] 81. Hij wilde verder niet zeggen wanneer hij was geboren. En was zeer vervelend aanwezig. Wanneer rapp wat aan het vertellen was blerde hij er steeds tussendoor. Ook deze [naam1] sprak met dubbele tong. Overal stonden bierblikken en er stond ook een koelkastje naast de bank.
Wij rapps hebben de bewoner medegedeeld dat wij geluidsoverlast hadden geconstateerd en dat hij hier een officiële waarschuwing voor kreeg.”
3.15
In een brief van 7 november 2022 heeft Nijestee [appellant] aangeschreven in verband met de overlastmeldingen. Nijestee heeft [appellant] nogmaals een waarschuwing gegeven en uitgenodigd voor een gesprek op 18 november 2022. [appellant] is niet verschenen. Het gesprek is vervolgens verplaatst naar 9 december 2022.
3.16
In een brief van 2 december 2022 heeft [appellant] richting Nijestee aangegeven dat zij met twee maten meet door geen geluidsapparatuur in de woning van [appellant] te plaatsen. Ook heeft [appellant] aangegeven dat [naam2] de portiekbewoners tegen elkaar opzet en dat hij aangifte tegen [naam2] heeft gedaan. [appellant] heeft daarnaast aangekondigd dat hij niet bij het gesprek op 9 december 2022 aanwezig zal zijn.
3.17
In de periode van 1 januari tot en met 29 januari 2023 en van 3 april tot en met 27 april 2023 zijn er diverse overlastmeldingen bij Nijestee binnengekomen over [appellant] . De meldingen zijn afkomstig van [naam2] en hebben betrekking op lawaai, hard bonken, stampen, intimideren, krassen over de vloer, het draaien van harde muziek, hard meezingen en schreeuwen. [naam2] heeft daarbij aangegeven ook de politie te hebben gebeld.
3.18
In de periode van 7 mei tot en met 30 juni 2023 heeft (de zoon van) [naam2] diverse overlastformulieren ingediend bij Nijestee. Daarin is onder meer geklaagd over hard bonken, zingen (tot in de nachtelijke uren), stampen, schreeuwen, (doods)bedreigingen,. beledigingen en pestgedrag aan de zijde van [appellant] . Op 4 september 2023 heeft [naam2] Nijestee bericht dat zij wederom veel geluidsoverlast ervaart van [appellant] .
3.19
Vervolgens heeft Nijestee ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de woning.
3.2
De kantonrechter heeft in het vonnis van 28 november 2023 de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en [appellant] veroordeeld om binnen drie maanden na betekening van het vonnis de woning te ontruimen.
3.21
[appellant] heeft tegen dit vonnis het nu aan de orde zijnde hoger beroep ingesteld.
3.22
Nijestee heeft in oktober, november en december 2023 van meerdere portiekbewoners overlastmeldingen over [appellant] en [naam1] ontvangen.
3.23
Nijestee heeft het vonnis aan [appellant] betekend en de ontruiming van de woning aangezegd. [appellant] heeft hierop een executiegeschil aangespannen waarin hij schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis vordert. Deze vordering is door de voorzieningenrechter op 26 januari 2024 afgewezen.
3.24
[appellant] heeft de woning ontruimd en Nijestee heeft de woning aan het [adres] 81 inmiddels verhuurd aan een derde.
4.Het oordeel van het hof
Inleiding
4.1
[appellant] heeft in hoger beroep vijf bezwaren (grieven) aangevoerd tegen het vonnis van de kantonrechter. Deze grieven richten zich tegen de toewijzing van de vordering van Nijestee. In zijn memorie van grieven heeft [appellant] aangevoerd dat hij geen belang meer heeft bij terugkeer naar de woning aan het [adres] 81. In plaats daarvan vordert [appellant] veroordeling van Nijestee om hem een vergelijkbare woning op een vergelijkbare locatie en tegen een vergelijkbare huurprijs aan te bieden. Het hof zal [appellant] bezwaren tegen het vonnis en zijn vorderingen thematisch bespreken.
Is de huurovereenkomst terecht ontbonden?
4.2
Uitgangspunt bij een vordering tot ontbinding is dat iedere tekortkoming in de nakoming van huurverplichtingen grond kan opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij die tekortkoming vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis daarvan de ontbinding met haar gevolgen niet kan rechtvaardigen. De huurder moet stellen en zo nodig bewijzen dat die uitzondering aan de orde is. Bij beantwoording van de vraag of ontbinding is gerechtvaardigd, moet de rechter alle omstandigheden van het geval meewegen.
4.3
In dit geval staat ter discussie of [appellant] is tekortgeschoten in zijn verplichting om zich op grond van artikel 7:213 BW Pro als een goed huurder te gedragen. Deze verplichting brengt onder meer met zich mee dat [appellant] zich zodanig gedraagt dat anderen geen overlast van hem ondervinden. Verder strekt deze verplichting zich niet alleen uit tot [appellant] , maar ook tot derden, zoals [naam1] , die zich met toestemming van [appellant] in of nabij het gehuurde bevinden (artikel 7:219 BW Pro).
- Is [appellant] tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen?
4.4
Het hof oordeelt, evenals de kantonrechter, dat voldoende is komen vast te staan dat [appellant] en [naam1] over een lange periode overlast voor de medebewoners van de portiek hebben veroorzaakt. Nog daargelaten dat [appellant] dit, zowel bij de kantonrechter als in hoger beroep, heeft erkend [1] , blijkt dit ook genoegzaam uit de door Nijestee overgelegde stukken, zoals de vele overlastmeldingen van de medeportiekbewoners die tussen 2018 en 2023 zijn gedaan, het proces-verbaal van de politie en het rapport van de in opdracht van Nijestee uitgevoerde geluidsmeting in de woning van [naam2] . Hieruit volgt dat er op verschillende momenten van de dag in de woning van [appellant] sprake is geweest van bonken, stampen, gillen, schreeuwen en zingen. Ook is er vaak luide muziek gedraaid. Dat hiervan sprake is geweest, wordt door [appellant] evenmin ontkend. [appellant] stelt slechts dat het gedrag van hem en [naam1] een reactie is geweest op het provoceren door andere buren. Wat daar ook van zij, het gedrag van anderen is geen vrijbrief om zelf deze mate van overlast te veroorzaken.
4.5
Dat [appellant] en [naam1] overlast hebben veroorzaakt, staat daarmee vast. De stelling van [appellant] dat de kantonrechter zonder het horen van getuigen niet over had kunnen gaan tot het aannemen van het feit dat [appellant] en [naam1] overlast zouden hebben veroorzaakt, kan dan ook niet slagen. Dat geldt in het verlengde hiervan ook voor de stelling van [appellant] dat de kantonrechter onvoldoende oog heeft gehad voor de feitelijke situatie en de aanleiding voor de overlast, namelijk het gedrag van de andere portiekbewoners. Het hof merkt hierbij op dat de kantonrechter dit standpunt van [appellant] wel degelijk in zijn beoordeling heeft meegenomen. [2]
4.6
Ten aanzien van de geluidsmeting heeft [appellant] nog opgemerkt dat niet is gebleken aan welke criteria de kantonrechter de metingen heeft getoetst om aan te nemen dat sprake is van bovenmatige geluidsoverlast. Voor het vaststellen van geluidsoverlast bestaan geen vaste criteria. Of hiervan sprake is (geweest) moet per geval worden beoordeeld. Het hof is met de kantonrechter eens dat in dit geval de geluidsoverlast als bovenmatig moet worden beschouwd. Hierbij worden alle omstandigheden van het geval betrokken. Het hof neemt hierbij niet alleen de aard van de geluidsoverlast in aanmerking, namelijk schreeuwen, stampen, bonken en zingen, maar ook de tijden waarop het plaatsvindt, waaronder ’s avonds en ‘s nachts. Daarbij is de overlast gedurende meerdere jaren (2018 – 2023) door minimaal vier portiekbewoners gemeld en worden deze meldingen ondersteund door de geluidsmeting en het proces-verbaal van de politie.
4.7
Al het voorgaande maakt dat het hof de door [appellant] veroorzaakte overlast als zodanig ernstig beschouwt, dat het een tekortkoming in de nakoming van zijn huurverplichtingen oplevert, die in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro rechtvaardigt.
- Kan [appellant] een succesvol beroep doen op de tenzij-clausule?
4.8
[appellant] heeft een beroep op de zogeheten tenzij-clausule van artikel 6:265 lid 1 BW Pro gedaan en stelt dat de tekortkoming vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet kan rechtvaardigen. In dit kader heeft [appellant] aangevoerd dat de door hem en [naam1] veroorzaakte overlast een reactie is op het gedrag van de overige buren en dat [appellant] en [naam1] ook zelf overlast hebben ervaren van de buren en dit hebben gemeld. Andere portiekbewoners zouden hebben geprovoceerd en hebben samengespannen om hem en [naam1] uit de woning te krijgen. Daarbij had het op de weg van Nijestee gelegen om [appellant] eerst een andere woning aan te bieden. De te maken belangenafweging dient – aldus [appellant] – in zijn voordeel uit te vallen.
4.9
Het hof gaat hier niet in mee en komt tot het oordeel dat de belangen van Nijestee in dit geval zwaarder wegen dan de belangen van [appellant] bij een nieuwe vergelijkbare woning in Groningen van Nijestee.
4.1
Het hof neemt hierbij in aanmerking dat de overlastmeldingen aan het adres van [appellant] over meerdere jaren door Nijestee zijn ontvangen. [appellant] was er van op de hoogte dat andere portiekbewoners overlast van hem en [naam1] ondervonden en heeft meerdere kansen gehad om zijn gedrag aan te passen. Nijestee heeft [appellant] niet alleen gewezen op het feit dat anderen overlast ervaarden, maar heeft [appellant] meermaals uitgenodigd voor een gesprek, meerdere zorgmeldingen gedaan bij het WIJ-team en buurtbemiddeling opgestart. Dit alles heeft [appellant] en [naam1] kennelijk niet bewogen om hun aandeel in de situatie in de portiek te (h)erkennen en hun gedrag aan te passen. Sterker nog, in de maanden na het ontbindingsvonnis van de kantonrechter zijn er wederom meerdere overlastmeldingen van verschillende portiekbewoners over [appellant] en [naam1] door Nijestee ontvangen. Dit gegeven rekent het hof [appellant] aan. Het hof komt dan ook tot de conclusie dat het belang van Nijestee om haar huurders te vrijwaren van mogelijke – maar kennelijk toch reële – nieuwe overlast door [appellant] (en [naam1] ) in dit geval zwaarder weegt dan het woonbelang van [appellant] . Daar komt nog bij dat ter zitting is gebleken dat [appellant] in aanmerking komt voor het zogenoemde Tweede Kansbeleid en via die route een nieuwe woning in Groningen kan krijgen. Dat hij die route niet wil bewandelen omdat aan die huurovereenkomst voorwaarden zijn verbonden, komt – gelet op het voorgaande – voor zijn eigen rekening en risico.
4.11
De overige door [appellant] aangevoerde omstandigheden zijn voor de belangenafweging niet (langer) ter zake doende, omdat [appellant] de woning reeds heeft ontruimd en hij geen terugkeer naar de oude woning vordert. De stelling dat andere portiekbewoners ook overlast zouden hebben veroorzaakt en de kwestie van de vermeende oorzaak van de door [appellant] en [naam1] veroorzaakte overlast, kan dan ook onbesproken blijven.
4.12
Omdat de door [appellant] aangevoerde omstandigheden onvoldoende zijn om toepassing te geven aan de tenzij-clausule, betekent dit dat de vorderingen van Nijestee tot ontbinding en ontruiming op terechte gronden zijn toegewezen.
Het bewijsaanbod
4.13
Het hof gaat voorbij aan het aanbod van [appellant] om portiekbewoners te horen die nooit overlast van [appellant] en [naam1] hebben ervaren. Dat aanbod is niet ter zake doende. Ook als deze als getuigen zouden verklaren dat zij geen overlast hebben ondervonden, wordt daarmee geen afbreuk gedaan aan de hiervoor genoemde vaststellingen over de ernst en de duur van de overlast voor de portiekbewoners die dat wel hebben ervaren. Deze vastgestelde overlast rechtvaardigt, zoals vermeld, de ontbinding en ontruiming.
De conclusie
4.14
Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten van Nijestee in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [3]
4.15
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
5.De beslissing
Het hof:
5.1
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 28 november 2023;
5.2
veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van Nijestee:
€ 798,- aan griffierecht
€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van Nijestee (2 procespunten x appeltarief II)
5.3
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
5.4
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.5
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, H. de Hek en W.F. Boele, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
25 februari 2025.