ECLI:NL:GHARL:2025:3310

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.337.458/01

zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 556413

arrest van 27 mei 2025

in de zaak van

1.[appellante] ,

die woont in [woonplaats1] ,

2. [appellant],

die woont in [woonplaats2 ] ,

die hoger beroep hebben ingesteld

en bij de rechtbank optraden als eisers,

hierna samen:
[appellanten]en ieder afzonderlijk
[appellante]en
[appellant],

advocaat: mr. W.H.J. Luijer te Loosdrecht,

tegen

1.[geïntimeerde1] ,

2. [geïntimeerde2],

die beiden wonen in [woonplaats3]

en bij de rechtbank optraden als gedaagden,

hierna samen:
[geïntimeerden]en ieder afzonderlijk
[geïntimeerde1]en
[geïntimeerde2],

advocaat: mr. F.R. Brouwer te Amsterdam.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

Na het arrest van 13 augustus 2024 heeft op 6 december 2024 een enkelvoudige mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen. Op 14 januari 2025 heeft het hof van [geïntimeerden] opmerkingen over het proces-verbaal ontvangen. Alleen voor zover dat voor de beoordeling relevant is, zal op die opmerkingen worden ingegaan.

2.De kern van de zaak

2.1

[geïntimeerden] hebben een woning gekocht van [appellanten] voor € 490.000,-. In de koopovereenkomst zijn [geïntimeerden] verplicht een waarborgsom te stellen. Als dat niet (tijdig) gebeurt, hebben [appellanten] het recht de koopovereenkomst te ontbinden en aanspraak te maken op een contractuele boete van 10% van de koopsom. In de koopovereenkomst is ook een financieringsvoorbehoud opgenomen. [geïntimeerden] hebben de waarborgsom niet gesteld, waarna [appellanten] de koopovereenkomst hebben ontbonden en aanspraak hebben gemaakt op de contractuele boete met rente. [geïntimeerden] vinden dat zij rechtsgeldig een beroep op het financieringsvoorbehoud hebben gedaan waardoor de koopovereenkomst is ontbonden en zij niet verplicht zijn de boete te betalen.

2.2

[appellanten] hebben bij de rechtbank gevorderd [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van € 51.825,- (€ 49.000,- aan contractuele boete en € 2.825,- aan buitengerechtelijke incassokosten) te vermeerderen met wettelijke rente en proceskosten.

2.3

De rechtbank heeft deze vordering afgewezen. De bedoeling van [appellanten] met het hoger beroep is dat de afgewezen vordering alsnog wordt toegewezen.

2.4

Het hof zal oordelen dat [geïntimeerden] hebben voldaan aan de voorwaarden van het financieringsvoorbehoud als gevolg waarvan de koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden. Daardoor zijn [geïntimeerden] de overeengekomen boete niet verschuldigd. Het vonnis van de rechtbank zal worden bekrachtigd. Het hof zal na het vaststellen van de feiten uitleggen op grond van welke argumenten het hof tot dit oordeel is gekomen.

3.De feiten

3.1

[appellante] en [appellant] zijn broer en zus. Van hun moeder hebben zij een woning aan de [adres] in [woonplaats3] (hierna: de woning) geërfd. In juli 2022 hebben zij via een verkoopmakelaar deze woning te koop aangeboden voor € 500.000,-.

3.2

[geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zijn beiden sinds 2019 vennoot van een vennootschap onder firma met de naam “ [naam1] ”. [geïntimeerde2] heeft daarnaast een eigen onderneming, de eenmanszaak “ [naam2] ”. [geïntimeerde1] zat daarvoor in de keuken- en interieurverkoop.

3.3

Medio 2022 wilden [geïntimeerden] een woning kopen. Zij hadden geen bijstand van een aankoopmakelaar. [geïntimeerden] hebben op internet voor het berekenen van de maximale koopsom, waarvoor zij een hypotheek zouden kunnen krijgen, een rekentool ingevuld waarbij zij volgens hun verklaring zijn uitgegaan van hun gemiddelde bruto-inkomen.

3.3

Op 9 september 2022 hebben [geïntimeerden] de woning bezichtigd. Daarna hebben zij op 13 september 2022 een bod op de woning uitgebracht van € 435.000,-. Dit bod is niet aanvaard.

3.3

Op 15 september 2022 hebben [geïntimeerden] bij SNS Bank - bij welke bank [geïntimeerde2] bankiert - gevraagd om een gesprek over hypotheken (een inventarisatiegesprek). [geïntimeerden] hebben van SNS Bank een afspraakbevestiging ontvangen voor een gesprek op 21 september 2022 op het kantoor van SNS Bank in [woonplaats3] met adviseur [naam3] (hierna: de financieel adviseur).

3.4

Op 19 september 2022 zijn partijen het mondeling eens geworden over een koopsom van € 490.000,-.

3.5

Op 21 september 2022 hebben [geïntimeerden] met de financieel adviseur gesproken. [geïntimeerden] hadden financiële stukken van hun ondernemingen meegenomen.

3.6

Na het gesprek hebben [geïntimeerden] via de mail van de financieel adviseur ontvangen een door hen in te vullen formulier ‘Klantprofiel Hypotheek- en vermogensadvies’ met een bijlage ‘Opdracht tot dienstverlening persoonlijk advies over een nieuwe hypotheek’ van SNS Bank. [geïntimeerden] hebben het formulier ondertekend met de datum 4 oktober 2022 en naar de financieel adviseur geretourneerd.

In de bijlage bij het door [geïntimeerden] in te vullen formulier staat: “
Wilt u dat we de geadviseerde hypotheek en verzekeringen voor u aanvragen? Dan geeft u ons daarvoor een nieuwe opdracht. Voor die opdracht betaalt u ook kosten.”. [geïntimeerden] hebben niet een hypotheekadvies gekregen.

3.7

Op 3 oktober 2022 hebben [geïntimeerden] en [appellanten] de koopovereenkomst voor de woning getekend. Artikel 5 van de koopovereenkomst verplicht [geïntimeerden] als kopers een bankgarantie/waarborgsom van € 49.000,- te stellen. Artikel 11 van de koopovereenkomst geeft het recht tot ontbinding van de koopovereenkomst als de wederpartij ingebreke blijft een verplichting uit de koopovereenkomst te voldoen. In dat geval is een opeisbare boete van 10% van de koopsom verschuldigd.

3.8

In de koopovereenkomst is (in artikel 15.1) ook een financieringsvoorbehoud opgenomen. Daarin staat dat de koopovereenkomst door de koper kan worden ontbonden, wanneer de koper uiterlijk op 4 november 2022 voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van 100% van de koopsom geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen. De koopovereenkomst bevat verder in artikel 15.3 een algemene inspanningsverplichting voor partijen. In artikel 15 lid 3 van de koopovereenkomst is bepaald dat partijen zich over en weer verplichten “
al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering (…) te verkrijgen.”. Verder is in artikel 15 lid 3 van de koopovereenkomst bepaald dat de partij die de ontbinding inroept er zorg voor moet dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen ‘schriftelijk en goed gedocumenteerd’ moet zijn en verder: “
Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering (…) wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop/In afwijking hiervan* komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’:

In het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud wordt onder goed gedocumenteerd in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van een bewijsstuk van 1 geldverstrekkende instelling waar een offerte is aangevraagd of heeft laten aanvragen en dat die aanvragen niet tot het gewenste resultaat heeft geleid. Onder bewijsstukken dient in ieder geval verstaan te worden de oorspronkelijke aanvraag en eventuele bijlagen. Indien de mededeling niet goed gedocumenteerd is, behoeft verkoper geen genoegen te nemen met de ontbinding.”

3.9

Op 4 oktober 2022 heeft de financieel adviseur aan [geïntimeerden] gevraagd om hem stukken toe te sturen, waaronder de jaarstukken 2019, 2020 en 2021 van beide bedrijven van partijen.

3.1

De looptijd van het financieringsvoorbehoud is op verzoek van [geïntimeerden] een aantal malen verlengd tot uiteindelijk 16 december 2022. Hiermee zijn [appellanten] steeds akkoord gegaan.

3.11

Op 7 december 2022 hebben [geïntimeerden] alsnog (via de verkoopmakelaar van [appellanten] ) het financieringsvoorbehoud ingeroepen. Volgens [geïntimeerden] is daarmee de koopovereenkomst ontbonden. Bij hun e-mail van 7 december 2022 aan de verkoopmakelaar van [appellanten] hebben [geïntimeerden] gevoegd het e-mailbericht dat zij die dag hadden ontvangen van de financieel adviseur, dat luidt:

“
Ivm de aangevraagde hypotheek bij SNS ontving ik helaas onderstaande afwijzing.”

3.12

De ‘onderstaande afwijzing’ is het volgende e-mailbericht van 7 december 2022 van [naam4] , een medewerkster van de afdeling Mid Office Hypotheken van de SNS Bank aan de financieel adviseur, waarin zij schrijft:

“
In verband met de hypotheek aanvraag van klant [geïntimeerde2] , sturen wij u hierbij een afwijzing.

Uw hypotheekaanvraag is helaas afgewezen, omdat deze niet past binnen onze acceptatieregels.”

Ook dit bericht van [naam4] is gevoegd bij het e-mailbericht van [geïntimeerden] van 7 december 2022 aan de verkoopmakelaar.

3.13

Op 14 december 2022 heeft de verkoopmakelaar aan [geïntimeerden] te kennen gegeven dat zij uiterlijk op 16 december 2022 de aanvraag voor de hypotheek en eventuele bijlagen wil ontvangen.

3.14

Die dag hebben [geïntimeerden] aan de verkoopmakelaar de volgende stukken toegestuurd: de door hen ondertekende en aan de financieel adviseur geretourneerde opdracht tot dienstverlening, persoonlijk advies over een nieuwe hypotheek, het door hen ingevulde klantprofiel hypotheek- en vermogensadvies en jaarstukken van hun ondernemingen over de jaren 2019 tot en met 2021.

3.15

Op 15 december 2022 hebben [geïntimeerden] aan de verkoopmakelaar aanvullende informatie van de financieel adviseur toegezonden, die zij op hun verzoek die dag van de financieel adviseur hadden ontvangen. De aanvullende informatie van de financieel adviseur luidt:

“
Ik heb van u een verzoek gekregen om een hypotheek aan te vragen bij SNS voor de financiering van de woning, [adres] te [woonplaats3] , voor een bedrag van € 490.000,-.

Op basis van de ontvangen jaarcijfers van u beiden over de jaren 2019 t/m 2021 is het gezamenlijk (gemiddeld) inkomen € 44.217,-. Op basis hiervan valt dit buiten de toetsnormen en kunnen we op basis hiervan helaas niet anders dan afwijzen

Zie ook de bijgevoegde toetsing voor de genoemde hypotheek.”

De bijgevoegde toetsing is een rekentool van SNS Bank met de aanduiding ‘indicatieve sneltoets’ op basis van de inkomens van [geïntimeerden]

3.16

Op 19 januari 2023 heeft de advocaat van [appellanten] aan de advocaat van [geïntimeerden] laten weten via zijn cliënten onder meer te beschikken over de jaarstukken van de ondernemingen van [geïntimeerden]

3.17

Volgens [appellanten] hebben [geïntimeerden] geen rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan, waardoor de koopovereenkomst is blijven bestaan. Doordat [geïntimeerden] niet de bankgarantie/waarborgsom hebben gesteld, hebben [appellanten] na een ingebrekestelling de koopovereenkomst bij brief van hun advocaat van 23 februari 2023 ontbonden.

3.18

[appellanten] hebben de woning aan een derde voor € 455.000,- verkocht en in maart 2024 geleverd.

4.Het oordeel van het hof

Het overeengekomen financieringsvoorbehoud

4.1

Ter beoordeling ligt voor de vraag of [geïntimeerden] rechtsgeldig het financieringsvoorbehoud hebben ingeroepen, zoals zij tot hun verweer aanvoeren. De stelplicht en eventuele bewijslast van het hebben voldaan aan de voorwaarden van het financieringsvoorbehoud rust op [geïntimeerden]

4.2

Om te kunnen beoordelen of [geïntimeerden] een beroep toekomt op het financieringsvoorbehoud, is uitleg van de bepalingen over het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst nodig. De inhoud van het financieringsvoorbehoud wordt bepaald door de gekozen formulering en de zin die partijen daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen en van elkaar mochten verwachten.^[1]

4.3

Uit artikel 15 lid 3 van de koopovereenkomst blijkt dat het beroep op het financieringsvoorbehoud schriftelijk en goed gedocumenteerd moet worden gedaan (documentatieplicht) en daarnaast dat partijen hun medewerking moeten verlenen tot het tijdig verkrijgen van de financiering (inspanningsplicht). Voor het rechtsgeldig inroepen van het financieringsvoorbehoud moeten [geïntimeerden] hebben voldaan aan beide verplichtingen.

4.4

Over wat ‘goed gedocumenteerd’ inhoudt hebben partijen in artikel 15 lid 3 van de koopovereenkomst vastgelegd dat voldoende is een bewijsstuk van de afwijzing van één geldverstrekkende (bank)instelling waar een offerte is aangevraagd, welke aanvraag niet tot het gewenste resultaat heeft geleid. Onder bewijsstuk wordt in ieder geval verstaan de oorspronkelijke aanvraag en eventuele bijlagen.

4.5

De ratio van de documentatieplicht is om de verkoper in staat te stellen om te verifiëren of er op reële gronden een hypotheekaanvraag is gedaan en is geweigerd. De documentatieplicht is daarmee ondersteunend aan de inspanningsplicht en om de gedane ‘inspanning’ aan te tonen. Het gaat er om of de verkoper uit de stukken heeft kunnen opmaken dat de koper al het redelijk mogelijke heeft gedaan om een passende financiering te verkrijgen.

4.6

Vaststaat dat [geïntimeerden] bij hun beroep op het financieringsvoorbehoud niet een (oorspronkelijke) schriftelijke aanvraag voor een financiering hebben gevoegd. Kennelijk heeft de financieel adviseur van [geïntimeerden] op basis van de [geïntimeerden] verkregen stukken, waaronder de financiële gegevens van hun bedrijven, en het met hen gevoerde gesprek bij de SNS Bank een aanvraag bij de SNS Bank ingediend. Zo maakt de financieel adviseur in zijn e-mail van 7 december 2022 melding van “de aangevraagde hypotheek bij SNS”. In de afwijzing door de SNS Bank wordt “de hypotheek aanvraag van klant [geïntimeerde2] ” genoemd. In de aanvullende informatie van de financieel adviseur van 15 december 2022 staat dat de financieel adviseur van [geïntimeerden] “het verzoek” heeft “gekregen om een hypotheek aan te vragen bij SNS Bank voor de financiering van de woning”.

Naast die berichten van de financieel adviseur en de SNS Bank hebben [geïntimeerden] aan [appellanten] toegezonden de stukken op basis waarvan de SNS Bank tot de afwijzende beslissing is gekomen. Het gaat daarbij onder meer om de aan de financieel adviseur gegeven opdracht, het door [geïntimeerden] ingevulde klantprofiel en de jaarstukken van hun ondernemingen over de jaren 2019 tot en met 2021. Ook is aan [appellanten] toegezonden de door de SNS Bank gebruikte rekentool met de aanduiding ‘indicatieve sneltoets’ waarin de inkomens van [geïntimeerden] zijn verwerkt.

4.7

Het hof leidt hieruit af dat er een financieel traject is geweest dat heeft geleid tot afwijzing door de SNS Bank van een aanvraag van [geïntimeerden] voor de 100% financiering van de koopsom van de woning. SNS Bank heeft in de e-mail van 7 december 2022 in niet mis te verstane bewoordingen geschreven dat SNS Bank de hypotheekaanvraag van [geïntimeerden] heeft afgewezen. Niet in geschil is dat SNS Bank een erkende geldverstrekkende bankinstelling is zoals het overeengekomen financieringsvoorbehoud voorschrijft.

4.8

[appellanten] konden op basis van de aan hen toegezonden stukken beoordelen of de noodzakelijke stukken voor het verkrijgen van een hypotheek waren ingediend. [appellanten] hebben niet aangevoerd dat de door [geïntimeerden] aangeleverde stukken onvolledig was of dat de SNS Bank op basis van die stukken van onjuiste of onvolledige gegevens is uitgegaan. Ter zitting is gebleken dat [appellanten] de ontvangen stukken aan een financieel deskundige hebben voorgelegd en dat die financieel deskundige eveneens tot de conclusie is gekomen dat een 100% financiering van de koopsom voor [geïntimeerden] niet mogelijk was.

4.9

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerden] onder deze omstandigheden aan hun documentatieplicht en in zoverre ook aan hun inspanningsplicht hebben voldaan.

4.1

[appellanten] betogen voorts dat al kort na het sluiten van de koopovereenkomst voor [geïntimeerden] duidelijk moet zijn geweest dat zij geen financiering voor de koopsom zouden krijgen, zodat zij met hun verlengingsverzoeken onvoldoende inspanningen hebben getoond.

4.11

[appellanten] hebben er terecht op gewezen dat In de (door [geïntimeerden] overgelegde) rekentool van SNS Bank staat dat aan [geïntimeerden] maximaal een hypotheek van (afgerond) € 190.000,- kon worden verstrekt. Dat bedrag is onvoldoende voor financiering van de gehele koopsom van € 490.000,-.

4.12

[geïntimeerden] hebben aangevoerd dat zij voorafgaand aan de bezichtiging van de woning via het internet een rekentool hebben ingevuld waarbij zij zijn uitgegaan van hun gemiddelde bruto-inkomen. Daaruit bleek volgens [geïntimeerden] dat zij voor de uiteindelijk overeengekomen koopsom een hypothecaire financiering zouden kunnen krijgen. Ook als het zo is, zoals [geïntimeerden] in hun opmerkingen over het proces-verbaal aanvoeren, dat zij tijdens de mondelinge behandeling ook hebben verklaard dat zij de rekentool voor zzp’er/ondernemer hebben gebruikt, is onduidelijk gebleven welke gegevens zij in de rekentool hebben ingevuld en of daaruit de door hen gestelde maximale financieringsmogelijkheid bleek. Zo is denkbaar dat [geïntimeerden] , als niet ter zake deskundig, onjuiste of onvolledige gegevens hebben ingevoerd.

4.13

In ieder geval betekent dit nog niet dat [geïntimeerden] niet al het redelijk mogelijk hebben gedaan om passende financiering te verkrijgen. [geïntimeerden] hebben voor de financiering van de koop van de woning voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst een financieel adviseur ingeschakeld. Zij hebben voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst met hem een gesprek gevoerd en volgens [geïntimeerden] was hij positief gestemd. [geïntimeerden] konden daardoor denken dat de financieel adviseur inschatte dat financiering van de woning mogelijk was. Na het gesprek heeft de financieel adviseur ook nog (aanvullende) stukken opgevraagd terwijl [geïntimeerden] tijdens het gesprek de financiële stukken van hun ondernemingen bij zich hadden. Na het gesprek zijn [geïntimeerden] voortdurend in contact gebleven met de financieel adviseur. Ze hebben bij hem aandrongen op een beslissing en vanwege het uitblijven daarvan is de steeds korte ontbindingstermijn verlengd tot uiteindelijk 16 december 2022, waarmee [appellanten] steeds akkoord zijn gegaan. Het financieringstraject heeft daarmee circa 2 maanden geduurd, wat op zichzelf een redelijke termijn is.

4.14

Verder blijkt uit niets dat [geïntimeerden] het financieringsvoorbehoud hebben misbruikt om onder de koop uit te komen. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof hebben [geïntimeerden] verklaard dat zij nog steeds in de huurwoning wonen waar zij ook woonden toen zij de woning van [appellanten] kochten. [appellanten] hebben tijdens de mondelinge behandeling nog gesteld dat zij ervan uitgingen dat [geïntimeerden] geld hadden overgehouden uit de verkoop van twee keukenzaken. Dat dit niet het geval bleek te zijn doet niet af aan de mogelijkheid van [geïntimeerden] om zich op het financieringsvoorbehoud te beroepen.

4.15

Het hof komt net als de rechtbank tot de slotsom dat [geïntimeerden] onder deze omstandigheden rechtsgeldig het financieringsvoorbehoud hebben ingeroepen en zich zo van hun verplichtingen onder de koopovereenkomst hebben bevrijd. [geïntimeerden] zijn daarom geen boete verschuldigd aan [appellanten]

Koop te lichtvaardig aangegaan?

4.16

Vooral ter zitting hebben [appellanten] betoogd dat [geïntimeerden] de koop lichtvaardig zijn aangegaan en hadden behoren te beseffen dat deze hun financiële mogelijkheden verre overtreft. Kennelijk ligt hieraan de stelling ten grondslag dat [geïntimeerden] door willens en wetens een koopovereenkomst aan te gaan waarvan zij wisten, althans konden weten, dat zij de koopsom niet konden betalen onrechtmatig tegenover [appellanten] hebben gehandeld.

4.17

Dit is een nieuwe stelling die [appellanten] niet aan hun vordering in eerste aanleg en in het eerste processtuk in hoger beroep ten grondslag hebben gelegd. Daarmee is deze stelling te beschouwen als een nieuwe grief. In beginsel moeten grieven in het eerste processtuk in hoger beroep worden aangevoerd.^[2]Een van de uitzonderingen op deze zogeheten ‘in beginsel strakke regel’ is niet gesteld of gebleken. Dit betekent dat deze nieuwe grief buiten behandeling blijft en daarop niet zal worden beslist.

4.18

Ten overvloede voegt het hof hieraan toe dat uit de hiervoor beschreven handelwijze en inspanningen van [geïntimeerden] blijkt dat deze nieuwe stelling niet opgaat.

De conclusie

4.19

Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellanten] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof [appellanten] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak
.^[3]

4.2

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

5.De beslissing

Het hof:

5.1

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden -Nederland, locatie Lelystad van 11 oktober 2023;

5.2

veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] :

€ 798,- aan griffierecht,

€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (2 procespunten x appeltarief II);

5.3

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

5.4

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.H. de Witte, J.H. Kuiper en R.E. Weening en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2025.